請負契約の正しい手順について

[相模原のＫ]

家を建てようと思ったとき、大抵はハウスメーカーや工務店に行って
相談が始まると思います。希望を聞いてもらい何度か打合せをしているうちに、
予算内で出来そうなプランが出来上がりますが、ここで請負契約を求められる事が多いと思います。
この時点では、平面図、仕様書、見積書くらいしかなく、まだ家の全体像もよくわからないので、
これから詳細を決めていく段階で変更が発生することは容易に想像が出来ますが、
ほとんどの消費者は営業トークに押され、そういうものなんだと思って
判を押してしまっていると思います。

請負契約というのは、記載されている内容の工事を請負い、
完成物件と代金をいつまでに交換するかを契約するものなので、
本来は工事内容と金額が確定していなければ出来ないはずです。
しかし現実には、契約後の変更を前提にまず請負契約を求める営業方法が横行しており、
解約トラブルの元凶になっていると思います。
そう言う私もある工務店と請負契約をしましたが、こちらの思っていたようにいかなかったり、
契約前に営業担当から聞いていた話と違う事が出てきたりと、結局トラブルに発展し解約をしました。
他でも同じようになって解約し、着手金を没収されたり、違約金を請求されたというトラブルが絶えないようなので、何とかしてこの請負契約ありきの慣習を改善させたいと思うのですが、皆さんのご意見や経験談をお聞かせ願えないでしょうか。

[42: 匿名さん]

結局、それだけ信用出来る設計士を知っているかが分岐点になってしまうんですよね。
信用出来る設計士、工務店を知らない人は、少しでもトラブルを回避するために高い金を払ってHMを選んでしまう。
選択肢が限られているから矛盾に気が付いていても判を押さなければならない。
このような悪循環を打開出来る案が有るなら、是非教えて貰えませんか？

[43: 24・25・28・30・33]

なかなか有意義な議論だと思います。基本私は関西弁なので、皆さん言われるように変わってるかも知れません（笑）。
>数年後に家をいじるとか、何かあったときに設計士に相談するのですか？
　どちらにでも相談出来る。しかし、やるのは工務店だから、どちらにせよ、工務店には声かけるわな。建てた工務店にかけるか、はたまたアフター悪けりゃ、他でもよいし、安く上げるなら、合い見積もりでもよいし・・・。
　しかしハウスメーカーの場合は建てたハウスメーカーしか、難しいでしょ。特殊な物を使いすぎる。選択がない。
　私は結構ドライな考え方だね。工務店と仲良く・・・、うわべだけでしょ。利害関係があるから仲良くできる。
NO39さんは女性だね。うちの嫁と同じような考え方です。女性に多い考え方だと思う。悪いとか良いとかじゃなくて、バランスだと思いますね。うちの家はドライな私と感情的な嫁とでバランス取っています（笑）。
　そうそう。
>地域ビルダーなので、信頼が何よりなのは工務店も重々承知してます。
>下手なことは出来ないのです。呼べばすぐ駆けつけてきますよ。
うちもそうです。地元の工務店はそう言う意味からもお勧めですね。
>家は違いますよね。人間が介在するのだから、全く同じって訳にはいかない。
>２つの工務店が同じ設計で物作っても、出来上がりが全く一緒にはならない。

その通りですね。その上で、建築士雇った方がいいと言っているのです。入札方式といえども、一番安い工務店にする必要はないし、どう転んでも頼みたくない工務店に入札に参加させるというのも全くナンセンスな話。ここだったら頼みたいと思える工務店（うわべだけでも良いので）を選択することは難しいと思いますがね。
　ただ入札方式というのは単に安く買うだけの手法と思った方がよいです。

[44: 24・25・28・30・33]

>42さんへ
　設計と施工を別にする場合は設計士を選択するリスクと工務店を選択するリスク。どちらが欠けても良い家は出来ないと思います。ただ業界関係者の為に言うと、そんなにリスクは高くないと思います。悪いのは一部だけです。ただ全財産投げ打って家を建てるわけですから、そりゃ慎重にするべきですよね。
よくこの手の質問で設計士はどうやって捜せばよいかなどと聞かれますが、ホームページなどで捜し出すのは極力やめた方がよいと思います。やはり、親族なり、お友達なり勤め先なりを伝って、捜し出す方がよいと思います。一人ぐらいいるんじゃないですか？。よほど特殊で、しゃれた家を建てたいのなら別ですが。
　ただし絶対聞いてはいけない先というのはあります。不動産屋と工務店。これらは利潤関係でつながってますので、やめて下さい。声をかけるだけでもダメ。
　工務店も同じですね。必ずつてを使って探し出す。に限ります。出来れば地元で。入札にするにしても地元の１社は絶対入れた方がよいですよ。
　私は自分の家も建てましたが、勤め先の工場建設に２度ほど、担当としてやらせてもらいました。業界の裏事情もよく聞きました。仕事上設計士も知り合いがいますが、自分の家は嫁さんの実家の従兄弟の・・・紹介でした。女性建築家（笑）。こういうところは嫁さんがえらいんです。

[45: 34]

まったくつての無かった私はホームページや雑誌で探しましたよ…
44さんのご意見の後でなんともいやはやですが…
で、ここはどうかなと思った２軒ほど実際に事務所に伺って話を聞いて、幸いオープンハウスもしてくれていましたからそれらにも参加してみて１軒に決めました。

相談だけなら無料で会ってもらえる建築士さんがほとんどと思いますから、どんどん利用させてもらいましょう。
ある程度数をこなしている人だと営業に精を出せるほど暇な人はいませんから、夜中に営業の電話がかかってくることもありませんしね。

[46: 24・25・28・30・33]

ホームページの場合は、実際よく見えてしまうと言うのがありますね。
たいしたことやってなくてもやってるように見えてしまう。
私の好みはまじめな設計士だけどね。
そう言えばうちの設計士もHP持ってる。でもここ数年おそらく更新していないな。忙しすぎてかどうか・・・。
設計士は儲からない仕事です。これは間違いありません。しかしとてつもなく忙しい。
そして、派手な人が多い。赤のスポーツカーに乗って、ブランド物のスーツ。
だから悪いことするんです。まじめな人が好きです。

[47: 購入経験者さん]

私の場合、遠い遠い親戚で両親の家を建てた業者につてはありましたが、最初にそれを使ってしまうと断れなくなると思い、結局最後まで使いませんでした。その点では４５さんと同じですね。
ネット、広告、足（いつも通ってる道沿いにそういえばあったなみたいに）を使って依頼する業者を探しました。
１度だけ話を聞いた業者から、何度も実際に建てた（建ててる）家を見た業者まで合わせて２０社弱の中から選びました。雑誌、ネットだけを見て切った会社を入れたらかなりの数になりますね。

実際に依頼した業者の契約は、設備などの仕様まで決めてからでした。一応、プレカットのラインを押えるための書類に署名はしましたけど。（拘束力は一切なく、費用も発生してないです。）

でも、実際に仕様打ち合わせをしてみて、週１回の打ち合わせで簡単に１か月はかかりますね。施主としては非常に良心的でありがたかったですが、働いている立場になると、あの労力が水の泡になったときにはこたえるよなと思いました。本来は仕様まで詳細に打ち合わせをして最終金額を確認してから契約というのが好ましいとは思いますが、自分たちが建てている家に自信がある業者（その段階になれば、お客さんは他社へ行かないと自信がある）じゃなければ、現実は難しいでしょうね。私は別の業界の人間だし、擁護する気もないけど、自信のない業者は、お客さんがどんどん家作りに詳しくなって、他社によそ見をされる前に契約というもので動けなくするんじゃないですかね。
逆に仕様決め後まで契約をしなくていい会社は、（好みななどは別として）それだけで建物の施工にも信用できそうな良心的な会社という１つの条件を満たしているんでしょうね。

でも、相手もボランティアではないので、なんでもかんでも無料ではなく、ある程度踏み込んだ段階まで打ち合わせをして、断る場合には、納得できる程度の実費なら払わないといけないかとは思います。

ちなみに地域限定で展開しているＨＭで建てました。

[48: 匿名さん]

＞NO39さんは女性だね。
この人０３て書いてあるけど、スレヌシさん？

[49: 匿名さん]

>なかなか有意義な議論だと思います。基本私は関西弁なので、皆さん言われるように変わってるかも知れません（笑）。
関西弁だと変わり者なのか？
自分をカテゴライズするのに他人を巻き込むなよ。
趣旨と全く関係ないので下げ。

[50: 匿名さん]

それと、知り合いの伝で建築士を探すのはお勧めしない。
その知り合いとはベストだったとして、自分とベターかどうかも判らない。
建築士ともめるようなことになれば、紹介した知り合いとも疎遠になる可能性もある。
逆に疎遠になりたくない為に、気に入らない家に住むことになる可能性もある。

わたしゃ知り合いに建築士や左官屋・工務店などいますけど、そこには頼みませんよ。
相談役にはなってもらいますけど。

[51: 24・25・28・30・33]

>それと、知り合いの伝で建築士を探すのはお勧めしない。
これは否定できないですね。ごもっとも。しかしHP徘徊して、よさげな建築士と契約することに比べればリスクは少ないと思いますが。
　家って、一生に何度も建てませんからね。しかし一生に一度、一緒に仕事したからって、良い工務店か、悪い工務店か、はたまた良い建築士か、悪い建築士か、くらべるものがないのに判断できないのですよね。ツテで紹介してもらった業者というのはそのパターンが多い。まあ一概に最高の工務店、最高の設計士だといわれても疑ってかかるべきと言うのはあります。しかし最低限のレベルはクリアしていると判断して良いんじゃないかと思われますがね。

[52: 匿名さん]

請負契約の手順じゃなくて、契約内容の問題じゃないの？
請負契約後に変更が出て大幅に間取りや仕様が変わるってことは営業としっかり話し合いが出来てないんでしょ。だいたい契約を気軽に考えすぎなんじゃないかな。
契約内容で自分が不利になりそうなら契約しなきゃいいじゃん。向こうだって商売だから向こうが作る契約内容は向こうが有利にできてるもんだよ。

[53: 匿名さん]

＞４３も＞４８も、あなた方分かって無いね。

０３って書いてるでしょ。
男だよ。
チョット書き方を控えてたら、女って決め付けて。

その判断からして、貴方がたの意見は信用できないの。
自分の主張を押し付けないでね。

設計士に頼もうが、工務店だろうが、大手ＨＭだろうが、自分が満足してりゃ良いんじゃねえの。

ちなみに、俺も関西人だけど。
関西弁は表現しにくしい、分からない人には読みづらいからね。

ところで、スレヌシはどうしたのかな。
以前のスレのように、わけのわからないレスしないね。逃げたのかな。

[56: 契約済みさん]

意見をひとつ。

法律側面からみた契約の位置づけは、「契約自由の原則」となっています。
つまり、契約の内容や形式をどうするか、契約を締結するかしないかは自由である、
という原則です。（違法な内容は無効になる可能性が高いですよ。）
契約については法律にも直接の規定はないです。

ですので、スレ主さんも納得いかないから契約破棄したわけでしょう。

トラブルにならいなためには、スレ主さんが事細かに実現して欲しいことを契約書に盛り込み、
契約に違反した場合の賠償に関する規定を盛り込んで、契約すべきなんじゃないですか。
内容は自由に規定できるんですから。（欧米の契約内容は日本人の感覚からすると、とんでもない
要求が書かれていますよ。）そして出来上がった契約書をアップすれば他の人も共有できるので、
トラブルも減ると思いますよ。

これで解決。

最後にもう一言。他の人も書かれていますが、契約や手順で家は建ちません。
建てるのは「人」です。

このスレ終わり。

[57: 24・25・28・30・33]

入札で、各社個別で事前話を伺いました。
　その中の１社はとても良い印象で、家に対する、考え方、などなど共感出来る所がありました。
　社長自ら営業し、大きな工務店ではなかったのですが。
　入札結果は・・・値段高過ぎ！５００万も余計に払う気がしなかったのですよ。１００万程度の差ならね〜。気持ちと値段は比例するんですね（笑）。

[59: 匿名さん]

契約は重要だよ。
確かに契約だけで家は建たないけど、人間どうしの約束をいかに守るかって部分はちゃんと担保しておかないとね。
さらに手順はその保険のようなものです。とりあえず手順どおりだと安心できるでしょ？
客を安心させることができない業者というのは、何の業種であれいかがなものかと思いますよ。

[61: 相模原のＫ]

しばらく出張していたので、レスが出来ませんでした。
さて沢山レスを付けて頂きありがとう御座います。ただ、他のスレでもそうでしたが、どうしてもスレタイの主旨とは違った方向に議論が進んでしまうようです。

工務店やＨＭに直接依頼した場合には習慣として省略される事が多いようですが、設計を担当する建築事務所は、建築士法で書類の交付を義務づけられています。ですから建築確認申請までであったとしても、設計委託契約をしないという事自体がおかしいと思います。中には建築確認申請をとるまでは請負契約をしなというまともな工務店もあるようですが、もし建築確認申請直前に解約をされた場合に工務店の損害が大きくなってしまいます。ですからやはり設計委託契約を結ぶのがお互いにとっての良い方法だと思うのですがいかがでしょうか。

第二十四条の六 　建築士事務所の開設者は、設計又は工事監理の委託を受けることを内容とする契約を締結したときは、遅滞なく、国土交通省令で定めるところにより、次に掲げる事項を記載した書面を当該委託者に交付しなければならない。
一 　設計又は工事監理の種類及び内容
二 　設計又は工事監理の実施の期間及び方法
三 　報酬の額及び支払の時期
四 　契約の解除に関する事項
五 　前各号に掲げるもののほか、国土交通省令で定める事項

[62: 19]

スレ主さんの言っている事は確かだと思いますが、ＨＭには限界があるのではないでしょうか。

１．設計費用を請求するほどのスキルをもった設計士が居るか。
２．建築士法に則って業務をしているか。
３．現在でも設計士による工事監理を行っているか。

などなど、設計費用を請求するに値するほどの作業を行えるか疑問です。
（今現在、設計費用を貰っている事もボッタクリ？）

多くのＨＭは、法のギリギリのところを綱渡りしているか、監理義務を省略しているが、施主にバレていないから誤魔化せているというのが正直なところではないでしょうか。

スレ主さんが言うように定義つけてしまったら、誤魔化していたところがバレてしまいますから、ＨＭは絶対しないと思います。

[63: 匿名さん]

>>62
別に設計費用って一律なわけでもないんだから
最小限の作業で最小限の設計費でもいいんじゃないかな？
大事なのは施工と設計の契約を分ける（同じＨＭであっても）
ということを言いたいんじゃないかな？
ＨＭがそうやれるかというとやれるでしょ。
ただ言われて仕方なくの個人対応はしても自らはしないでしょうねえ。
簡単に騙される人がいる限り（ＨＭにとっての）美味しい方式を止める理由がない。

暇と金をもてあましてる人が、又は泥沼に嵌った人が
契約方式の不備を裁判して勝ってニュースで取り上げられたら
変わるかもしれない

[64: 19,62]

>>63
そうですね。
契約手順として、設計、施工を分けるのは、可能であれば良い方法だと思います。

ただ、>>61さんのコメントにあるように、設計契約を個別に結ぶのであれば、共通仕様書として適当に誤魔化していた図面も個々に作成しなければならないだろうし、設計、施工監理も確実に行わなければならなくなりますよね。

何でも含みで、指摘が無ければ何もしない、申請が通る書類が揃えばそれでいいと言うような現体制を崩すのは容易では無いと思いますし、そもそもこの問題に気付いているＨＭ営業は何人いるのかも疑問ですね。

と言う意味では非常に難しいのでは？と言う事なんです。

手付けを入れるから、設計が完了するまでは工事契約は無しでお願い！！とHM営業にお願いしておいて、最終的には今まで通りのHM作成の契約書で締結するなら可能でしょうけど。

[65: 匿名さん]

>>64
>設計契約を個別に結ぶのであれば、共通仕様書として適当に誤魔化していた図面も個々に作成しなければならないだろうし、設計、施工監理も確実に行わなければならなくなりますよね。
別に監理は設計と分けても構いませんよ。
設計だって基本設計だけにしてもいいんだし。
さらには設計契約する業者と施工契約する業者が同じが前提であってもいいんだし。
お互いメリットもあると思うけど
設計＝サービス
という間違った認識が浸透しちゃってる部分もあるから（ＨＭが浸透させちゃったんだけど）
ＨＭが今更設計だけで金クレと言うと競争で負けちゃうからなかなかできないでしょー。