請負契約の正しい手順について

[相模原のＫ]

家を建てようと思ったとき、大抵はハウスメーカーや工務店に行って
相談が始まると思います。希望を聞いてもらい何度か打合せをしているうちに、
予算内で出来そうなプランが出来上がりますが、ここで請負契約を求められる事が多いと思います。
この時点では、平面図、仕様書、見積書くらいしかなく、まだ家の全体像もよくわからないので、
これから詳細を決めていく段階で変更が発生することは容易に想像が出来ますが、
ほとんどの消費者は営業トークに押され、そういうものなんだと思って
判を押してしまっていると思います。

請負契約というのは、記載されている内容の工事を請負い、
完成物件と代金をいつまでに交換するかを契約するものなので、
本来は工事内容と金額が確定していなければ出来ないはずです。
しかし現実には、契約後の変更を前提にまず請負契約を求める営業方法が横行しており、
解約トラブルの元凶になっていると思います。
そう言う私もある工務店と請負契約をしましたが、こちらの思っていたようにいかなかったり、
契約前に営業担当から聞いていた話と違う事が出てきたりと、結局トラブルに発展し解約をしました。
他でも同じようになって解約し、着手金を没収されたり、違約金を請求されたというトラブルが絶えないようなので、何とかしてこの請負契約ありきの慣習を改善させたいと思うのですが、皆さんのご意見や経験談をお聞かせ願えないでしょうか。

[22: 匿名さん]

>10
既存の建物が建ってたら調査できないね。
他にも地中埋設物とかいろいろあるけど
それらは別途だとか、変動の可能性のある事柄は契約の中でも明記しておくなどもあるね。
というか当然すべきことだよね。
大体パターンなんて決まってんだから。
不測の事態についてはその時協議するってするしかないけど。

[23: 匿名さん]

１５です。

＞２０さんへ

私の書き方が、大袈裟に拡大解釈した書き方になったので誤解受けられたかも知れません。
但し、一般的に「建築工事請負契約約款」は甲（発注者）と乙（請負人）の関係上、甲が余程の常識外行動を取らない限り、甲に有利な内容になっています。
不当な契約解除や、支払い拒否などしなければ、特に不利な内容は無いです。

当然、建築基準法や建築業法に則った内容です。
特に、仕様・現場工事等　実際の工事に関する内容については、「乙は○○に従うこと」って内容が多いです。


最終的には、甲乙の信頼関係です。
約款を盾に、どうこう言う業者や逆に施主なら、良好な関係はできないでしょうし。

相手は企業であっても、対面は個人です。
要は人間と人間の信頼関係で成り立つものだと感じます。
情もあるはずです。
経験上、より良い関係を最初に造り上げることが大事ですね。
あまり、金額でケチって印象悪くしないこともコツかも。
（結果的に、多少の追加や変更に目をつぶってくれたりしますよ。どちらが得なんでしょうか）

何でも人間のすることです。１か０、○か×のように線引きは出来ないものです。
柔軟に対応したいですよね。

なんだか、スレから外れましたね。
失礼しました。

[24: 匿名さん]

有名すぎない、普通の設計士雇って図面書かしたらすべて解決。簡単なこと。
　概略程度で、よくもまあ、何千万もの契約書に簡単に判を押せると思いますね。

[25: =24]

入札方式にすれば、「お願いだからまけて、まけて〜」「頼むからもう５０万なんとかならないっすか」てなことも言わなくて済む。実にわかりやすい。

[26: 匿名さん]

＞２４＝２５

貴方の言うことは、現実味の無い空論にすぎないよ。
経験談で物言えよ。

[27: 匿名さん]

私はある大手メーカーと契約しました。契約時点では最終の設計図書こそありませんでしたが、詳細な見積り書が添付されていました。
見積りには当然打ち合わせ内容が反映されており、さらに契約後の詳細設計時の変更などによる増減額の見積りが提示され、変更部分の契約を再度交わすということを繰り返しました。
着工後においても変更した場合は、その都度注文書による個別契約を交わして工事を進めました。
正直これが当たり前のことと思っていましたが、詳細見積りもなく契約されている場合があるのことに驚きました。

[28: =24=25]

経験談です。見積価格は上と下で３０％もの開きがありました。必ずしも一番安い工務店で建てる必要なし。ただ図面は出来るだけ細かく、仕様を決定すること。後でもめる元となります。必ず品番等を明記し、同程度などとしておけばよいでしょう。
>現実味の無い空論
知らない人にとっては、そうかも知れない。図面を必要部数分作成し、業者呼んで、渡すだけ。実際住宅でも、入札方式は、全く珍しくない手法です。
見積の期日、支払い条件、工期、などをその際に言う。どこどこの業者が参加しているとか、予算とか、余計なことはしゃべらず、また設計士の紹介工務店などを入れなければ、公平に出来る。談合も防げます。

>「お願いだからまけて、まけて〜」「頼むからもう５０万なんとかならないっすか」
これ言った時点で業者の勝ち。「じゃあ何とか１０万程度協力させてもいます」となり、業者との駆け引きモードに突入してしまう。これは避けるべき。
「他は、５０万安いけど、どうされます？お人柄は妻がかなり気に入ってます。ここで合わせてくれるなら、・・・」って言ったら業者は手を振るわせながら「わ・わ・わかりました！！」
となりましたが、無理して注文を取ろうとしてたのでやっぱりやめました（笑）。こういうところは後で苦労しそうです。

[29: 匿名さん]

＞２４＝２５＝２８

経験談ってことは、

・有名すぎない、普通の設計士雇って図面書かしたらすべて解決
・入札方式にすれば

を両方やったってことですか？

[30: ２４＝２５＝２８]

そうだけど。そんなに珍しいことか？
　意中の工務店があったとしても、価格の妥当性がわからないから、やった方がいいと思うけどね。
　入札方式だと言っても、金庫箱用意して、そこに札（価格）入れる訳じゃないよ。個別に見積書提出させるだけ。合い見積もり。設計士とかが絡む談合には注意して下さい。


　この様にして決まったうちの工務店は結構良心的だったよ。最後の方は、予定より利益出てないせいか、せこかったけど。工務店は最後の方に収支計算するからね。見積書もとてもわかりやすかった。設備機器などは、上代と下代を明記し、特に品番指定していない物については、「上代○○○円程度」と記載。掛け率も妥当だった。最も全体価格も安かったけど。

　工務店にしても、大手のゼネコンにしても、設計施工取りたくて、どれだけ努力してるか。そりゃ儲かるわな。住宅の場合の条件付きも同じ事。入札方式は、もろに価格競争にさらされるからね。
　工務店の仕事の半分は、見積書きですよ。そのうち半分も受注がとれれば、よい方じゃないの。

　ただ入札方式は完璧な方法でないことも確かです。いくらコストかけてもよい。多少割高でも、納得のいく家にしたいなら、あまり向かないと思いますがね。ただいくらでもＯＫな人ってそうはいないと思う。

[31: 匿名さん]

＞そうだけど。そんなに珍しいことか？

結構珍しいと思いますよ。
間取りを考えたり、設備を選んだり程度の時間で済めばいいですが、
設計施工を分離するとそれ以外の打ち合わせやら調整やらで時間も取られるし、費用もバ○にならないから。
結局そこまで時間も取れないし、費用も出せないので多くの人はＨＭや工務店に設計施工で建てていると思います。
確かに思い通りの家を作ろうと思えば設計施工を分けたほうがいいのはわかりますがね。

[32: 匿名さん]

＞そうだけど。そんなに珍しいことか？

そうそう、このように発言すること自体珍しいお考えなんですよ。
決して、おかしいとは思いませんよ。
凡人は、そこまでの発想にたどり着かないのです。

だから、そんなに珍しいことなんです。

[33: ２４＝２５＝２８=30]

設計と施工別の人も少ないと言うことになるわな。
入札方式は何もコストかからないし、見積期間も、何社にやらせても同じ。
ちなみに設計期間３ヶ月、業者の見積期間２週間、あと確認申請は、図面できあがり後すぐに役所提出でした（同時並行）。ただ、今は、いつ申請がおりるかわからないからね。
　業者から見積が提出されれば早いですよ。その１０日後には契約金と地鎮祭となります。
設計期間の３ヶ月は忙しかったです。キッチンメーカー・建具・バス・トイレ、設計士と一緒にまわりました。嫁さんは楽しそうでしたけど、無限大にある物から一つに絞り込むのって大変です。それと設計士との打ち合わせ週１回。
　うちの嫁さんはその様にして設計期間は楽しんでいました。ネット等でも各社のWEBをかなり見ましたよ。何千万もの買い物ですから、その様な苦労は惜しみませんでした。
　そう言う意味ではハウスメーカーは楽ちんですね。標準仕様とやらがありますので。ところがこれが私から言わせると、どつぼにはまるパターンかと・・。標準品からはずれるとべらぼうな価格となりますからね。
　
　まあめんどくさがり人はハウスメーカーで。予算が厳しい人（坪５０万以下）は、工務店の設計施工なり、タマなどのローコストでまかせる方がけんめいかとおもいますし、逆に坪１５０万かけてもよい人はどうぞご自由にですけどね。

[34: 建築士に依頼した16]

28さんほど徹底していなくても（いや、分離発注まで自分でやっちゃうようなもっと徹底している人も居るけど）、設計と施工の分離自体はそう珍しくはないと思います。31さんのおっしゃるように「時間と費用が取られる」と一からげにくくられちゃうと違和感があって、うちは工務店の選定や見積もりのチェックはほとんど建築士にお任せしましたから、実は間取りと設備の選定くらい（あとは地鎮祭と棟上式か）にしか参加していないのですよ。しかも結構リーズナブルな費用で建ててもらいました。そういう人も意外に多いのではと思います。

[35: 24・25・28・30・30]

名前が書ききれなくなった。
>34さんへ
　その通りだとおもいます。特殊なやり方ではないのですよ。34さんのように信頼出来る設計士がついているなら、これでよいと思います。見積書の取り寄せから選定まで、設計士がやります。しかし、ごく希に、悪い設計士もいるのは事実ですからね。

>しかも結構リーズナブルな費用で建ててもらいました。そういう人も意外に多いのではと思います。

そうそう。リーズナブルな価格になりやすいと言うことです。私の場合もそうです。とてもリーズナブルにやって頂いたと思ってます。
何度も言いますが、全部含めて５０万以下で建てたいと言うなら、その設計料すらバカになりませんから、やめておいた方がよいと思いますがね。その場合、工務店やら、ローコストメーカーをかけずり回って、とにかく安いプランを！と、頼むことですね。安かろう悪かろうになりやすいですが。

[36: ０３]

３５は、設計士じゃないとダメみたいな言い方をするね。

要は信頼ある相手を見つけることが大事だってことですよ。
その相手が個人の設計士なのか、工務店（営業はじめ、そこの設計士・監督すべて）になるのか、はたまたＨＭになるのか。

信頼だけでなく、自分のイメージする物造りに共感してもらえる相手じゃないとダメですよね。

私はたまたま工務店でしたが、建築中であっても入居後であっても、色んなことが相談できて無理も聞いてもらえ良かったです。
内容によって相手は、営業であり・設計士であり・監督であり。

個人の設計士は、これらを一手に引き受けてくれるのでしょうが、工務店とはあまり仲良くならないのでは？
そんなことないですか？

[37: 34]

建築士と工務店とが仲良すぎて馴れ合ってしまうと、それはまたよくないことです。
35さんの「悪い設計士」というのは、それが行き過ぎて工務店からバックマージンとか
受け取っているような人間のことでしょう。

うちが依頼した建築士はあくまで設計と監理だけで、現場監督は工務店の人がやりました。
まあ建築士が選定したくらいですから監督さんは建築士さんの顔なじみで、いい意味で
仲がよかったです。でも監理に来ればあれこれ厳しく指図していましたよ。
工務店も工務店で経験のある人が多くて、建築士さんにいろいろ提案をしていました。
おかげで私も工務店の方ともよくお話しさせていただきました。

まあどっちにせよ、36さんのおっしゃるとおり、信頼できる相手を見つけるということが
一番大事なことですね。それはたぶん35さんも同じお考えだと思いますよ。

[38: 24・25・28・30・33]

>設計士じゃないとダメみたいな言い方をするね。
そう言う言い方になったことは申し訳ありません。私は、このスレの趣旨に添って回答しただけです。
前にも書きましたが、HMのよいところもあります。しかし工務店へ設計施工を頼むというのは、安作りの家以外あまりお勧め致しません。しかし、中には、
>信頼だけでなく、自分のイメージする物造りに共感してもらえる相手じゃないとダメですよね
こういう工務店もあります。しかしそれほど多くはありませんし、そこそこの規模の工務店になると、不可能です。組織で動きますからね。
ほとんどの工務店はお金儲けで、客からクレームがこなければよいと思ってます。当たり前のことですが、お客のことより、自分の会社の方が大事です。

しかし
>私はたまたま工務店でしたが、建築中であっても入居後であっても、色んなことが相談できて無理も聞いてもらえ良かったです。

これは工務店として当然の事だと思います。大半の工務店はそうされています。もちろん大手のハウスメーカーもそうです。家は建てたら終わりではありません。アフターも非常に重要です。

>個人の設計士は、これらを一手に引き受けてくれるのでしょうが、工務店とはあまり仲良くならないのでは

施主からすると、設計士と工務店が仲良くなってもらうというのも考え物ですね。これも前に書きましたが、設計士の紹介する工務店にはさせない、と言うのがこの理由です。設計士と工務店はドライな関係であって欲しいですね。悪いところは悪いと伝え、やり直しさせるぐらいのドライさが欲しい。やはり一番は施主ですからね。
　まあどう転んでも、赤字の仕事は工務店はやりませんし、やらそうとも思いません。しかし余分なお金は払いたくないというのは誰しもでしょう。
　「入札方式」という言葉はいかにも役所的で、事務的で、と思われますが、皆さん当然のこととして普段はやられているのですよ。電気製品買うときに、２ヶ所の電気屋さんで値段を比べて買うのと同じ事です。

[39: ０３]

書き方が悪かったですね。

工務店と仲良くなれない・・・と書いたのは、施主と工務店が、と言う意味です。
設計士と工務店は“なあなあ”になって欲しくない気持ちも分かります。

但しそれでは、それこそ作って終わり・・みたいになりませんか。
それこそ、ドライで。

数年後に家をいじるとか、何かあったときに設計士に相談するのですか？
本当に親身に相手になってくれるか、疑問？が残るように思えます。（私感です）

＞これは工務店として当然の事だと思います。大半の工務店はそうされています。もちろん大手のハウスメーカーもそうです。家は建てたら終わりではありません。アフターも非常に重要です。

この言葉こそ一般的な文言で、実際にはアフターでもめてるケースは幾らでもあります。
当然のことが出来てない方が多いからこそ、私は物造りに共感して貰えた工務店に出会えて良かったです。
仰るように、それほど大きなところではありません。
地域ビルダーなので、信頼が何よりなのは工務店も重々承知してます。
下手なことは出来ないのです。呼べばすぐ駆けつけてきますよ。

電気屋で、物買うのとは少し違いますね。
家電品は、原則どこで買っても同じなので、価格だけで選ぶことは多々ある。
後は、ポイント還元程度。

しかし、家は違いますよね。人間が介在するのだから、全く同じって訳にはいかない。
２つの工務店が同じ設計で物作っても、出来上がりが全く一緒にはならない。

[40: 匿名さん]

＞２つの工務店が同じ設計で物作っても、出来上がりが全く一緒にはならない。

だからこそ設計管理を分離したほうがいいのではないですか。
信頼も大事ですが、施主の考えを正確に反映させるために第三者の目を使うことも意味あることでしょう。

アフターでもめるような工務店やＨＭを選んだ時点で失敗ということで、このリスクを回避する手段としても設計事務所を使うことは有意義。

[41: 34]

また出しゃばって申し訳ないですが…

アフターケアはもちろん工務店が行います。
38さんのおっしゃるように施工業者として当然の義務という面もありますが、
うちはそれ以上に今でも工務店にいろいろお世話になっています。
ここのところやっぱり砂利敷いて、とか、ここ木植えたいからこの前来た植木屋さん
紹介してとか。（もちろん砂利は別料金ですが）
39さんと同様、うちもいい工務店にめぐり合えました。

この工務店を紹介してくれた建築士さんに感謝しております。
建築士さんの方は、あくまで設計と監理の依頼でしたから、今は季節の挨拶ぐらいで
ほとんど連絡を取っていません。