ＲＣ住宅の資産価値

[物件比較中さん]

売却時、中古ＲＣ住宅も中古マンションと同様な資産価値なのか、やはり木造住宅に近いのでしょうか

[2: 購入経験者さん]

建物の法定耐用年数を調べれば、ある程度わかると思います。
事業用なのか、自宅用なのかその用途により違ってきますが、ここでは一般論として自宅用として考えますね。

ＲＣ造住宅の法定耐用年数は４７年、木造住宅の法定耐用年数は２２年だと国に決められています。
新築を１００とし、そこから経過年数を減価償却していけば数字が出てきます。

中古マンションの計算式はこちらを参考に
http://www.tiken-web.com/menu/houteitaiyonensuu.html

ただ、個人間売買の場合は、買手と売手双方が合意しないと成約とはなりません
しかもマンションと違い戸建ての場合は、土地代いくら、建物代いくらと別々に試算されるわけではないです（別々に売れるものではない）土地建物セットでいくらとなります。
当然売りやすい間取り、売りにくい（一般受けしない）間取り、その土地建物の持つ諸々の個性がありますね。
後者の場合は相場を大きく下回ることもあります。
また間取り変更等リフォームが難しかったり、解体費用も高いことからＲＣ住宅を敬遠される方もおられます。

私の近所に３００坪を超える築８年の豪邸が売りに出されましたが、その建物の個性的な間取りや大きさから敬遠され、土地値で成約。その後１０筆に文筆され建売販売されました。

[3: ↑]

＞その後１０筆に文筆され建売販売されました

正しくは、その後解体され、１０筆に文筆、建設条件付きで販売されました。

[4: 購入検討中さん]

すべての条件が同一と仮定して、狭小住宅や郊外の一般住宅で、２０年以上経過した住宅の場合、多額の初期投資をしたＲＣ住宅は、コストを回収できる取引が世間では成立している現状なのでしょうか。
　中古ＲＣ住宅のプレミア価格？は、成立しているのでしょうか？。
　１００年住宅推進の気運が進めば有利かと考えますが？。

[5: 販売関係者さん]

中古ＲＣの２０年物なんて価値ありません。
リフォーム費用も割高だし
２０年前のＲＣは断熱が不十分だし
２０年後も自分自身すみ続けるならばともかく
売りに出すなら
飼い主がよっぽど間取りが気に入らない限り
建物に価値はありません。
これが中古市場の現実です。

[6: 匿名さん]

そうですね。新築を建てたくて土地を探すがなかかなで物がなく、中古付きも視野に入れて探しますが、RCですと解体費用がかなり高くつきます。資産価値は高いでしょうが、実際に売りやすさとか、高く売れるかは別問題ですね。

[7: 購入検討中さん]

中古住宅は、どの様なものでもマンションのように将来において商品価値がつく可能性は低い。
　（価格は別にして）

　そして、原因は別にして、欧米のような中古市場が形成される可能性が低い。

　すなわち、政府の方針通りにはことが運ばず、コストのみを考えるとローコスト住宅が正解と結　論づけられる。

　これでよろしいでしょうか。

[8: マンコミュファンさん]

>>07さん
売買を前提とするとそうなるが、頑丈さとか防音とかロングライフとか、異なる価値観から見るとローコストに見向きもしない人がいるのは頷ける。
でもそこまでこだわる人が中古で買うかなあ？というのは確かだね。

[9: 匿名さん]

予算があって、こだわって中古選ぶ人は、古民家選ぶ人位で無いかな？

[10: 匿名さん]

マンションの場合は、共有スペースがあったり、管理委託されているし、セキュリティーもあるし、宅配ロッカーもあるし、計画的な修繕もされていて、眺望や至れり付くせりの「付加価値」がついているので、一戸建てとは違いますね。
ＲＣの一戸建ての場合、取り壊しに莫大なお金がかかるので、そのまま住める間取りであれば15年で建物の査定は０に限りなく近い。
少しでも住んだら1000万円ダウンですしね。
上物ありの土地で、相場よりも坪単価が安いなって思ったら、上物がＲＣって事が結構ありますね。間取りが悪ければ、土地価格以下になる可能性が高いです。

[11: 購入検討中さん]

仮に、中古住宅に資産価値が、現在よりは出る時代が来るとします。

　しかし、リフォーム代金が必要な為に新築を買うのとさほど変わらない金額が必要になる。

　すばらしい立地条件なら成約する可能性がある。それ以外は、土地値段のみになってしまう。

　だから日本人は、めんどくさいリフォームなどせず新築を立てる。

　アメリカ人は、なぜ古家を買ってまで、面倒なリフォームをするのか。

　それは、古くなっても、ほとんど資産価値が下がらないから。（自分でリフォームする）

　良い悪いは別にして、こんな感じでしょうか。

[12: ↑]

結局、日本人はＨＭに一生奉仕する人が減らない。（少なくとも後５０年くらいは）

[13: 購入検討中さん]

ところで、２００年住宅に必要な木造住宅の柱の太さはどれ位ですか？
　２００年住宅に必要なＲＣ住宅の壁厚みはどれ位でしょうか。
　２００年住宅に必要な基礎構造は？
　現在、２００年住宅に一番近いＨＭの商品はなんでしょうか？
　少し現実的ではないかもしれませんが、おそらく皆知りたいと思います。よろしくお願いします。

[14: 匿名さん]

その答えは　【ハウスメーカーで建てるな】　ではないでしょうか？

実家は築８０年近いですが、オール檜無垢財（当たり前ですが）宮大工が建てた建物です。
リフォームするにも大工の日当が３万近くするし、建具を交換しようにも全てオーダーになります。バス・キッチンも全てオーダー、普及品は合わないので使いません。過去のリフォーム費用は３千万以上です。維持管理できるだけの財力が実家にあるからできることです。それでも建てたいですか？

近いところで妥協するなら、地元の工務店で注文住宅しか請けない大工を選び　地元の材木、日本瓦を使って建てるといいのでは？坪単価は１５０万くらい出せば可能では？
大手ＨＭの数倍はしますが、本当に２００年住宅を建てたいなら、予算は無視と言うことでよろしいでしょうか？それでも２００年は・・・どうかな。

ああ、それと柱の太さは聞くだけ無駄です。　企画商品には４寸以上の柱はないでしょうから、13さん以外は、現実問題として２００年持つ住宅を建てられるだけの予算がないことをご存知なので、無意味な質問はされないと思います。

ところで、13さんの建設予算はおいくらでしたっけ？まさか５千万以下とかのオチはなしで願います。

[15: 購入検討中さん]

14さんの回答からすれば、政府の２００年住宅推進プランは、「絵に描いた餅」でありえない。
という事になりますネ。
出来るとすれば、超高級マンション位ですかね。

[16: ご近所さん]

14の言い方嫌味満載で、すごく不快。
うちのおばあちゃん家は、日清戦争前後に建てられているけど、ピンピンしているよ。
何千万円もかけた大掛かりなリフォームはしていないけど、最近震度５強の地震にも耐えた。
震度７クラスはさすがに無理かも知んないけどね。

[17: 匿名さん]

１４は別に嫌味でもなんでも無いじゃん。

２００年間改修工事も何も無しでもつ家なんて無いって事。それなりにもたせるにはそれなりの費用が掛かるけど、それでも２００年もつ家を建てますか？って言ってるだけじゃないの？

２００年後の世の中がどうなってるのかも予測できないのに今の時点でお金を掛けて２００年もたせる家を建てるのもどうかと思うし１４が言ってるようにそれ相当の改修工事をしてお金を出してまで２００年もたせるメリットってどこにあるのか甚だ疑問。
改修するにしても２００年間同じ部材が存在するってのはありえないと思うし、結局大規模なリフォームが必要になるよね。

それとも基礎と骨組みだけ２００年持てば良いって話しか？

ちなみにおばあちゃんがピンピンしてるってなら分かるけど、家がピンピンしてるとは普通は言わないｗ

[18: 匿名さん]

宮大工は住宅は建てないんじゃなかったっけ？

[19: 購入検討中さん]

宮大工の話が出たので、話題に載せますが、最近のお寺の多くはＲＣですよね。
あれくらい頑丈に作れば、２００年位もちそうに思いますが？。

[20: 14]

＞宮大工は住宅は建てないんじゃなかったっけ？

母方の叔父が宮大工ですが、一般住宅を請けています。
従兄弟と（息子は普通の大工）一緒にですが・・・。

腕が良くても叔父さんは性格に難ありで、昔かたぎというかすぐ喧嘩しちゃって・・・
未だに借家住まいです（大家に了解とってめちゃくちゃ改造してるけど）
食っていくためには、何でもしなくちゃです。

[21: 14]

＞16さん
不愉快に感じられたのでしたら謝ります。
けして嫌味で書いたわけではなく、そこで生まれ育った者として、机上の空論ではない事実を知ってほしかったのです。
実家は平均して月に５万以上の電気代がかります、夏は涼しいですが、冬はもの凄く寒く
こんな言葉があるかどうか知りませんが、低・低住宅の見本のような家です。
それと余計なことかもしれませんが、おばあ様がお元気なうちにバリアフリー工事をなさってあげてください。
うちのおばあちゃんは転んで骨折しました。

＞17さん
基礎と柱だけ残してのリフォームも考えた時期がありました。
あまりにも寒いので、外断熱も考えました。祖父が生きていればそこまでやったかもしれませんが「わしの代まででいいから」という父の意見を尊重し現状維持となってます。
欄間の彫りはそれはそれは見事で、素人目から見ても手間も費用もかかった贅沢な建物だとわかります。
土地も両隣より３０センチは盛り土をして、何年も寝かせてから建物を建てたと聞いています。
でも子や孫の重荷になる資産を残すことは出来れば避けたいと思っています。

同じ部材はないようですね。１０年ほど前に台風で被災して、外壁が崩れたことがありました。
保険で丈夫なブロック塀に直そうとしたら保険会社からダメだしされて被災前と同じ物じゃないと保険が降りないと言わたのです。
仕方なく同じように作ってもらいました。もちろん全てオーダーメードです。
縦２０ｃｍ横３０ｃｍくらいの焼杉を一枚一枚打ちつけて壁を作っていくのです、数十メートルも・・・
流石に土台の石は揃えられないということで、ここだけブロックにモルタルを塗って誤魔化しました。
大工が３人来て一週間かかりました。費用は覚えていませんが、保険会社も社内規定とはいえ大損だったと思います。