建築条件付土地の請負先の標準仕様

[ビギナーさん]

建築条件付土地の請負先の標準仕様の基準は、一般的に低いのでしょうか？
現在考えている、請負先のキッチン・バス・洗面所の「当社標準仕様」は、各メーカーでも安いレベルのシリーズのように感じました。
中級のレベルに変更できるか聞いたところ、追加料金とのことでした。坪単価が58万円（大阪）なのですが、追加料金が多くなると、結局坪単価が高くなってしまいます…
初めての家の購入なので、皆さんの体験談等を聞かせて頂けますでしょうか？宜しくお願い致します。

[2: ビギナーさん]

補足説明になります。
「坪単価」ではなく「建坪」です。また、最近知人が新築の建売物件を購入しましたが、建坪が40万円台で、標準仕様は、各メーカーの安めのシリーズでした。
建築条件付土地は、家の建築で儲けを得ているようなので、建坪58万円＋その他別途料金（安いランク→中級ランクに上げる）となってしまうのは、仕方がないのでしょうか？

[3: 住まいに詳しい人]

仕様を詳しく教えて下さい。
一般的に建築条件付きの建築会社は高いですよ。
坪単価２０万以上は利益で抜いてるところもあります。
３０坪で１５００万の価格でも、実際は１０００万以下の建築費ってところが多いですよ。

[4: 購入経験者さん]

No.03 by 住まいに詳しい人さんの言うとおりです。

一概に高いとか安いよりも　どういった仕様で坪単価５８万なのかが分からないと話にならないですよ。まずはキッチン、バス等よりも建物の構造のが重要だと思いますが・・・

ちなみにビギナーさんの言う坪単価（建坪ベース？）って、どこまで含まれてるのですか？

[5: 匿名さん]

本当に建坪ベースなんですか？総２階建てとしたら、単純に坪単価は１／２の２４万円ってこと？

坪単価で話すより、延べ床（ｏｒ施工）面積と合計価格で話した方がいいですよ。それとみなさんがおっしゃるように構造や断熱などの仕様。

坪単価は安く見せて、諸費用を平均的な額よりも多めに計上するマジックだってあります。
延べ床４０坪　×　坪単価３０万円　＋　諸経費２００万円　＝１４００万円
延べ床４０坪　×　坪単価２５万円　＋　諸経費５００万円　＝１５００万円
といったように、いくらでも見せかけは安くできます。しかも条件付きでは他社の見積りと比べることができないので、なおさら妥当性の判断が難しいです。

坪単価は、業者の荒選びにはいいですが、それで勝手に合計金額を想像するのは危険ですよ。
それを避けるには、家の大きさ、基本仕様、設備仕様と諸費用まですべてを含めた合計金額で考えてください。

[6: 大手企業サラリーマンさん]

０５さんの言うとおり
総額でいくらになるかで高いか安いかの
話ができる。

水周りの設備機器はたぶん最低グレードを標準と
言っているでしょうし

さらに、型落ちの可能性もあります。
よく、利ホーム会社の広告で
５０％引きとかでているやつです。

資金があるならグレードを上げればいいだけの話です。

不動産にお買い得はありませんから。

外柵やカーポートも費用がかかりますから注意。

まだ契約の段階ではないので
業者に「あせらされて」契約を早まらないように。
総額が出てから解約しましょう。

その前に契約をせかす業者とは付き合わないほうが賢明です。

物件はいくらでもありますから。

[7: 匿名さん]

非良心的な業者は、簡単に話が出来るから「坪単価」をすぐに出してきます。
中身がどうであれ（業者は自社標準で考えてます）、坪幾らで話をすると初心者の方は変に納得してしますんですよね。

で、建築条件付き物件は土地で利益が上げにくいから（安くみせるために）、建物で設けるんですよ。

だから、契約時からの追加・変更はすべてアップになるのです。
ここが罠ですね。
１００％標準（坪単価×述べ床面積）で完成する家は殆ど無いと思っていいですよ。

結局、契約金額（建物）の１０％くらいはアップするのが相場のようです。
つまり２００〜３００万程度はすぐに増える。

皆さんの言うように、表面的な坪単価じゃなくて、しっかりと家の構造や仕様を見極めることが大事です。

[8: 住まいに詳しい人]

はっきり言って、建築条件付き販売業者は、利益追求会社が多いと思います。
すなわち購入者には費用対効果が低いという事です。

建物については、住宅性能や設備仕様が低いにも関わらず価格は普通並かやや高くなるケースが多い。
坪単価でいえば５０万円台のどんぶり勘定標準仕様からオプションつけて坪６０万円台でできあがる感じです。

タイプとして、
◎建築会社が自社グループ内に不動産販売会社を持ち
建築条件をつける会社＝パワービルダータイプ
◎不動産会社が下請けの提携建築会社に建築請負させる会社＝中規模区画土地開発タイプ
◎不動産会社が自社建築部門を持ち大工に直請けさせる会社＝小規模区画土地開発タイプ
などです。

購入する人は建物の性能・設備仕様よりも土地が気に入り購入する人が多いです。
建物にうるさい人は購入はやめた方が良いと思いますね。

[9: よし]

契約前に仕様書を貰わなかったのですか？
私は契約前に仕様書を貰い、細かい変更を
無償でするなら契約しますと伝えました。
即OKでしたよ。良心的な地場大手HMで
ショールームで選んでありったけのオプションや
設備変更をしましたが、1円も過請求はありませんでした。
でもそのHMは標準仕様でも十分でしたよ、
大手HMに行きましたが物以上に価格が高すぎますので
お勧めしません、確かに工場組立で出来上がりも
綺麗だし外壁やサッシ類も結構いい物が付いていますが
そんなお金払うぐらいなら安いHMでオプションを
沢山付けて外壁や断熱材など細かいところのグレードを
上げる方が私は良いと思います。
一番の問題は如何に良いHMを見つけるかにかかっていますが・・・
坪単価を気にするより総額を見たほうが良いと思いますよ。

[10: 匿名さん]

０７です。

まさしく０８さんの言うとおりです。
地域ビルダーに多いですよね。

その地域に密着しているので、土地の買占めがすごい。
変にネームバリューがあるため、地主（結局良く分かって無い年寄りが多い）はホイホイと売ってしまう。

当然、立地条件の良いところの土地となれば、条件付きになってしまう＝そこで契約せざるを得ないってことです。

決して、建物（その会社）が気に入って契約しているわけでは無いですね。

実際にそう言う数社とかけあって土地だけの購入を申し入れましたが、断固拒否されたので地道に土地を捜し、気に入ったメーカで建てました。大満足してます。
（その条件付会社は別スレで、かなり不評のレスが飛び交ってます）

[11: ビギナーさん]

皆さん、ご回答ありがとうございます。
標準仕様は、大まかな下記の通りです。
当方、素人なので、妥当な金額なのかよく分かりませんでした…。
意見・アドバイス等をよろしくお願い致します。

延床＝147m2、2580万円
基礎工事＝鉄筋コンクリート、ベタ基礎
構造・部材＝木造在来工法、土台樽、通柱準成材、背柱集成材、梁集成材米松
断熱材＝グラスウール、50mm二階下殿天井、外壁面壁
外壁＝サイティング、ラスモルタル塗、リシン吹付　18mm
屋根＝カラーベストコロニアル、モニエルセメント瓦
軒天＝軽カル榎の上EP塗装
ベランダ＝構造用合板地下12mm上FRP防水、アルミ笠木手摺
雨樋＝軒、角樋、立丸樋60mm
開口部＝アルミサッシシャッター雨戸、一階小窓面格子
玄関ポーチ＝角タイル張　300角
玄関ドア＝YKK、トステム等

キッチン＝ミカド(notil)、松下電工(型落ち)　I型2550
バス＝ミカド(型落ち)、松下電工(ユライト)　1616サイズ
洗面＝ミカド、松下電工　W750 ハンドシャワー付き

内部仕上（洋室・和室・LDK、ホール・廊下等）＝床：フローリング貼、壁：クロス貼、PB12mm下地、天井：クロス貼、PB9mm下地

[12: 住まいに詳しい人]

スレ主さん
もう少し各部材・建材や設備などの仕様が一点一点掘り下げてわかれば良いのですが。

文章を見る限りはこれといって良い仕様が見当たらないと思います。
これが仕様書の文面ではかなりまずいと感じます。

文章から判断して、ズバリ工賃含めた総建築費は１５００万円以下でおさまる仕様でしょうか？
あくまで推測の判断ですが。間違ってたらごめんなさい。

[13: ０５です]

率直な感想です。
この仕様を見ただけでは、そんなに高いの！？という感じです。今までのお話だとさらにここに諸経費が乗るんですよね！！この仕様ならアバウトに高く見ても、諸経費込で２，０００万円でおつりがくるんじゃないですか。
１２さんが言うように、このレベルの書き方だと、基礎厚、配筋量、木材などなどかなり業者側に逃げ場があります。
これでも売れるくらい競争の激しい立地なんですか！？それとも土地代が周辺よりも格安とか！？

[14: 住まいに詳しい人]

ここに書き込みをしている方は皆さんそれなりの知識をお持ちの様で感心させられます。
スレ主さんにお願いしたいのは、仕様を建物性能面でまた設備ならグレードの面で掘り下げて理解するという事です。
書きこんだ仕様の内容をなぞって、素人でわかりやすく掘り下げられる項目として、
①工法・木材の材種
②断熱材やサッシの性能
③外壁材や塗装のグレード
④屋根材のグレード
⑤設備(水周り・電気関係)・内部建材(床・ドア)のグレード
でしょうか。

また他には、実はこの書きこんだ頂いた仕様の中には足りない点が多数あります。特に建物の構造面です。
多数ありすぎてこの場では省略しますが、１３さんの指摘した『基礎』もしかりです。

この仕様を見てまずいと思ったのは書きこんでいただいた仕様の性能やグレードの低さもさることながら、
仕様の曖昧さに非常に危惧しますね。
すなわち対顧客に建物仕様を開示する内容イコール業者の建築姿勢に対してです。

[15: ビギナーさん]

12,13 さん、ご回答ありがとうございます。

> 延床＝147m2、2580万円（税抜き）
請負契約前なのですが、今ある情報は、11だけです…

半年以上、土地・建売等を探してきましたが、今回の建築条件付土地が一番理想の立地で、
土地の値段も相場より坪10万円安いのです…

先日、土地だけ売ってもらえるか聞いたところ、700万円上乗せなら、売ってくれるとのことでした…土地に700万円多く支払ってでも、ある程度信頼できる地元の小さい建築会社に建築を頼んだほうがいいのか、悩み始めました…地元の小さい建築会社は、施主の意見をいろいろ取り入れてくれるみたいで、自分たちが作った家に対して、誇りを持って、堂々と見せてくれるような会社です。

土地売買契約は済んでしまいましたが、この時点で、請負契約が成立せず、土地だけの購入に切り替えるということは可能なのでしょうか？

[16: 匿名さん]

土地売買契約書に「請負契約を停止条件とする」というのが書いてありませんか？
まあ、そうは書いてあっても、700万上乗せならいいと言われている通りにすれば、売ってくれるかもしれませんが。要は、あなたと業者との話し合いしだいと思います。

でも、700万は悩むところですね。それで相場に近くなるのであれば致し方ないとは思いますが。
土地を安く見せかけて客を釣る、建築条件付の王道を行っていますね。

[17: ビギナーさん]

13・14さん、

〇基礎厚、配筋量、建物の構造
①工法・木材の材種
②断熱材やサッシの性能
③外壁材や塗装のグレード
④屋根材のグレード
⑤設備(水周り・電気関係)・内部建材(床・ドア)のグレード

これらの詳細を請負会社に聞いて（おそらく低い性能・グレードだと思いますが）、交渉の余地はあるのでしょうか？仮に、相談に乗ってくれてそうなら、請負契約しても大丈夫なのでしょうか？
（初めての家の購入なので、建築会社の良し悪しの判断の仕方がよく分かっておりません…）

[18: 匿名さん]

この業者は、やめた方が良いです。
仮に700万円上乗せで、相場より200万円位高くなってもその方が
良い結果になると思います。
余りにも基本の仕様が低過ぎるので、交渉しても知れていると思います。
良い業者が見つかれば、家に掛ける資金を700万円削っても
土地との総額で、同じ値段にしても良い家が建つと思います。

[19: 匿名さん]

もうひとつ言うと、構造・断熱にコストを振ると良いです。
少々高くなるかもですが、売り逃げされるかも
知れない事を考えると、どうしてもその土地って事なら
建築条件を外す方が得策の様な気がしますが…いかがでしょうか？

[20: よし]

単純に土地の価格で客を釣っているのでしょう。
平均より安い分その差額を上物に乗せているとしか
考えられません。約44坪で2580万税別なんて
このぱっと見の仕様では考えられません。
700万で条件を解除すると言う事なので
どうしてもその土地が良ければそちらをお勧めします。
正直な所土地を購入するのもお勧めしません。
土地のみ購入でもその様な業者は信用出来ません、
軽く数百万は抜かれると思って良いと思います。
業者も商売なのでしょうがないですが、
もっと気楽に探された方が無難と思います。
私なんか希望区域に土地が無く2年半近く探して
決めましたよ。1年位は早く家を建てたいのに
土地がなかなか見つからなくてかなりストレスを
感じましたが今考えるとあの土地を購入しなくて
良かったとつくづく感じます。
スレ主さんももっと気楽に探された方が絶対良い
ですよ。色んな所を見るだけでかなり勉強になりますし
失敗も少なくなりますよ。

[21: 匿名さん]

良く考えたら、軟弱地盤で無い保障もないから、慎重になった方が良いかも
知れませんね。
建築条件外して、もし、相場より高くなって、しかも、地盤改良が
必要な土地だったら、最悪ですよね。
良心的な業者じゃ無さそうだから、有り得ます。

[22: １３]

レス、遅くなりました。
やはり土地代を見せかけだけ安くして、家なんか素人はわからないんだからそっちで利益を回収しようという意図が見えますね。仮に土地に７００万円を出して建築条件を外した場合、単純に２，５８０万円−７００万円＝１，８８０万円程度は家に回す資金があると考えてよいのでしょうか？
延床で147m2必要かどうかというところから始まりますが、実際はそんなにいらない述べ床３５坪程度でかまわないんだみたいな考え方次第では、きっと今よりいい家が建つと思いますよ。
条件がはずれれば、複数の業者の仕様や提案を納得がいくまで比べることもできますしね。
ただし、あれもこれもと理想ばかりが膨らむと、金額はガンガン上がっていくので、譲れない条件、余裕があれば入れたい条件、我慢できる条件をご夫婦で話しておくといいですよ。
個人的には、後々に代えの利かない、基礎、構造、断熱などの基本部分は安心できるレベルにして、その先は予算との相談でしょうか。
家に何を求めるかは住む人によって違うので、今のうちにいっぱい勉強してください。契約してから気づいたのでは後悔が出たり、勉強代が高くつきますよ。

[23: 匿名さん]

建築条件を外ために700万円も要求する業者がいるなんて
初めて聞きました。
その会社の利益分を要求してきます(材料費を要求しないのははもちろんのこと、
人件費も、結局別の工事にその人を当てれるので要求してきません)。
100万〜300万くらいを要求してくるのが普通ですね。
(3度ほど交渉した経験あり。結局破談となった)
その土地、名残惜しいのかもしれませんがやめたほうがいいですよ。

[24: 匿名さん]

要するに建物に通常利益に加えさらに700万円上乗せして利益をあげるつもりだったのでしょう。

[25: 匿名さん]

以前同様に条件付きの土地を気に入って2度ほど交渉しましたが…
どちらも建物の仕様が気に入らず、破談となりました。
その後1つには家が建ち、建築中から見ていましたが、この家に住むことにならなくて良かったと思いました。
もう一方は結局買い手がつかず条件を外して、周りの相場に合わせて値上げ（250万円ほど）売りにでました。
その地域の不動産屋に以前から 良い土地がでたらすぐ教えてくれ！とお願いしていたので、連絡が入り、その土地を手に入れました。結果的に不動産屋への手数料も考えると条件付き時よりも大分高くなりましたが、気に入った土地なので仕方ないですね…

[26: 匿名さん]

都内でも、建築条件を外ために700万円というのは相場かと・・・
私も交渉したことがありましたが、同じ700万円を提示され、
仲介会社にも、それが相場の価格だと言われました。
都心や主要都市は、土地のみで売っているのは、相場よりかなり割高なものか、
ファミリーが住めない狭小な土地か、
莫大に大きな土地で、建売を数件建てることができない変形な土地で業者が手を出さない土地だけです。
自由設計で建てられる土地は、相場よりもかなり高いのが当たり前です。（田舎は考慮に入れてません）

> 延床＝147m2、2580万円（税抜き）
３階建てで上記条件なら高くも安くもなく普通かなって感じるんですけどね。

それと、建売や建築条件付きで建てる家の設備って、業者専用の設備を使うケースが多いですよ。
型を調べても出てこなかったので型落ちって決めてしまってませんか？
うちもキッチンはミカドで「K-F」となっており、カタログに存在しませんでした。
ショールームで確認したところ、業者しか変えない特殊組み合わせされたタイプで、表面はNotilより上のGenicで、引き出し内部や引き出しレールがNotilというもので、価格はNotilと同額程度で、見た目の部分だけは高ランクにしているものだそうです。
風呂もそうでした。INAXでしたが、カタログに載っていませんでしたが、見た目が一番下のランクのルキナで浴槽の下部にあたる釜の部分がルキナより上のランクのものが使われていて、浴室扉や手すり、洗面台などルキナではオプションのものが標準仕様になっていて、価格はルキナと同等かそれ以下なのものだと説明され、INAXでも確認したら、同じことを言われ、一般には置いていないという業者仕様のカタログを送ってもらいました。個人では買えないと念を押されました。
大型設備の場合は、部材が大きいので型落ちそのままではなく、車のマイナーチェンジのように、価格は据え置きでお得なセットを付けて業者に販売しているようです。

[27: 匿名さん]

スレ主さんはもう解約方向なんでしょうか？

ちなみに今後の為に、
仕様レベルに関しての考察は部材コストの検証も効果ありです。
建築部材コストは、本屋でも売ってる『積算ポケット手帳』を見ればよくわかります。
コストの高い部材がいかに性能面で優れているかも調べてみると良いでしょう。
ひとつひとつ使用部材を吟味すれば違いがわかりますよ。

ちなみに建築条件付き業者の対顧客話法なんかを紹介すると、
○仕様レベルがわからない客→「うちの仕様は良いものを使用している」
○仕様レベルが少しわかる客→「上を見ればきりがない」
でしょうね。

粗利構造からいって、建物を大事にする人にはおすすめしません。

[28: 条件付で建てた人]

建築条件付の建売業者ではなかったのでなんとも言えませんが...

正直ベースは（物の割りに）高いなとは思いました。
ただ、場所が位良かったので交渉した訳です。

スレート→洋瓦
柱集成材→桧
土台、大引米栂注入材→米ヒバ
基礎立ち上がり幅UP

で何故か値段変わらず...？
追加料金は何故かリーズナブル？？
よくわからん。

豪快に変更して（当初の先方のグレードとはまったくの別物）値引き１５０万にて契約と相成りました。

相手の会社にも寄りますが、自分の欲しいグレードと間取りをぶつけて交渉してみるのもありだと思いますが。

[29: 匿名さん]

建築条件付きは不動産業が絡んでる事がポイント
会社や人間が介在すれば、マージンは増加する由
仕様は・・・低い・・・、けど客は文句言わない
なぜなら客は土地を気に入っているからだろうね