越後湯沢のリゾートマンション

[匿名さん]

噂の東京マガジンで放映されてましたが
1989年から1992年まで建設が続き計50棟以上のリゾートマンションが町に建ち並ぶことになりました。
あれから、20年。今、湯沢町は大きな転機に差し掛かっています。
町の目玉にもなっていた、温泉やプールなど設備の充実しているリゾートマンションが、100万円以下という安値で売り出される状況に。

[5831: ご近所さん]

>>5828 匿名さん
まぁ、管理専門の別組織を作るとか、やり方はいくらでもあると思いますが。不動産屋さんに管理をおまかせするのは得策じゃないような気がします。管理費で貸し出し室料の半分以上を持っていかれちゃうもんね。

[5832: ご近所さん]

アホなオーナーを騙して手数料を稼いでいる不動産業者

【独自取材】土地バブルの負の遺産「限界ニュータウン」に潜入 #楽待特集
2021/07/14
https://www.youtube.com/watch?v=s_mQhdStKEA

家が少ないため住み手がおらず、共用の下水道など、
インフラの整備ができなくなってしまった、
いわゆる『限界ニュータウン』。こうした空き地を利用してオーナーを狙う不動産業者もいる。限界ニュータウンで何が起きているのか。現地を取材した。

ーー[チャプター]ーー
00:00 「土地バブル」の負の遺産 限界ニュータウンとは
01:26 限界ニュータウンに潜入
03:07 放置された空き家
07:19 坪単価1万円以下の土地、そして高値で売る不動産業者
12:18 地元住民の声
13:55 業者に問い合わせてみると
15:37 新たな手口が

[5833: ご近所さん]

>>5812 のハウマッチさんは不動産屋に騙されているのに全然気付かないんだな
初回手数料30万円取られた時点でやっと気付くのかな？

[5834: 匿名さん]

>>5828
競売にでた物件を管理組合が買い取って、マンション内にすでに物件持ってるオーナーの買い増し用の部屋になる

みたいな話をマンコミュで聞いた記憶があるけど、
個人からは買わないけど、競売にでたら話は別な感じ?

[5835: あきら]

実際に利用している人からすれば管理費なんでどうってことないでしょ。ほとんど行かない人は意味ないと思いますが。まして、もしそこに住もうと思っている人からすれば、2-3万は家賃みたいなもので、関東でアパート借りて済むよりもずっと快適な場所じゃないですか？冬はスキーやらない人には意味ないかもしれませんが、スキーヤーには最高の条件だと思います。湯沢市民になればリフトのシーズンパスも半額になるようだし。

[5836: 匿名さん]

>>5835 あきらさん
リゾマンは洗濯機置けないとかガスが一台しかないとか聞きました。

[5837: 職人さん]

苗場でもタダ（０円）なら引き取り手があるんだね～
https://zero.estate/zero/koushinetsu/yuzawa_02/

[5838: 匿名さん]

定住するなら　広めのお部屋をかって、ちょこっとリフォームすれば住み易くはなるだろうけど、
室外機が置けない岩原の某物件に定住者が集まってるのは理解しがたい…

岩原も暑いだろうに、みんな根性あるよね

[5839: 匿名さん]

>>5838 匿名さん
ファミール第２のことかな？希望条件にピッタリで購入考えたけど定住者が多すぎて断念したことある。

リゾート利用者にとってはマンションが定住者に優しくなっていくのは面白くないし。(管理費あげない分、大浴場の営業時間を減らすとか)

岩原は地元人の定住も多く、昼間は大半が働きに出てる。子どもたちはエアコンのきいたロビーで勉強させてれば夏も凌げる。夜は窓枠クーラーや扇風機で問題なし。

今後、各リゾマンには定住者をターゲットにするのか、リゾート利用者をターゲットにするのか、スタンスを明確にしてほしいね。その意味では定住者加算を理事会で通したグランドウイング舞子は潔かったね。

[5840: ご近所さん]

今後、各リゾマンは中国人をターゲットにするしかないんだよ

[5841: マンション比較中さん]

>>5839 匿名さん

>その意味では定住者加算を理事会で通したグランドウイング舞子は潔かったね。

実は自分も評価しています。
一旦、物件価格が値崩れっぽくなりましたが戻しましたしね。
プチバブルなのに安く買えた人は超ラッキーでしたね。

[5842: マンション比較中さん]

>>5833 ご近所さん

もう良いじゃん。むしろ後日談に興味あり

[5843: ご近所さん]

>>5834 匿名さん
理事の人に、競売にかかる物件が出たときには相場を下げて他のオーナーの資産価値を失わないように、妥当な価格で落札することがある、って聞いたことがありますよ。財務状況の良い大規模マンションじゃないとできないかもしれませんけどね。

[5844: 購入経験者さん]

>>5843 ご近所さん
資産価値に見合う妥当な価格での入札？？今はまず無いでしょう。
競売に出るような物件は管理費が積み上がって買う人がほとんどいません。
購入しても未払い管理費がチャラになるわけではなく、落札者に未払い管理費の債権が移ります。
落札して管理費を免除しろと交渉してくるツワモノもいますが、まともな管理組合はとりあわないはずです。それをやったらそれこそ資産価値も崩壊ですし。(裏でやってるところもあるかもしれませんが)
秩序が乱れぬよう買い戻す管理組合はあります。管理組合ですから管理費を免除してオーナーの買い増し用として販売後、売れ残れば不動産会社を通じて相場で販売します。その間にオーナー用のゲストルームとして運用することもありますね。
買い戻せるのは確かに財務状況の良い大規模マンションだけですね。

[5845: 匿名さん]

管理組合と管理会社は別ですからね。
最近は湯沢のマンションに限らずマンションの問題が多いので
解決策を持つ専門の弁護士もいて、管理組合が未払い分を
払ってというか経費に計上して競売にかける場合もあります。
とにかく問題を解決したいのが管理組合ですからね。
大変な問題に取り組んでいますね。

[5846: 週末民]

うちは岩原のスポメン2ですが、定住者全然気になりません。館内が広いせいか殆ど他人様と至近距離(あいさつシーン)で出くわすことがありません。エレベーターも滅多に乗り合いになりませんね。地元ナンバーの車はよく見るとけっこう停まってますが、駐車場も第一から第六までと広大なため意識せずに済みます。
ちなみに大浴場は源泉掛け流しでーす。敷地内に温泉が自噴しています。ちょっと自慢。

[5847: ご近所さん]

>>5844 購入経験者さん
管理費が入金されなくなって、追跡したらお亡くなりになっていて相続人がいない、というケースですね。ときどきあります。なにしろバブル期の分譲ですから。売り出し時に売値で購入できた人はその頃４０～５０代の働き盛り。いまは、平均寿命に達していたりします。競売では、市場でありえない安価になりますから、けっこうヤバい人が落札しちゃったりするみたいですよ。そういう事態の防止策ですね。
もちろん、今でも三桁以上の物件の話ですけどね。

[5848: 周辺住民さん]

>>5835 あきらさん

リフト券は湯沢町スキーリフト等共通乗車証の事を言っているのでしょうか？
また、半額とは何を基準に半額と言っているのですか？
町民券（湯沢町スキーリフト等共通乗車証）は
文字通り町民しか購入できませんので半額もなにもないです…
また、条件もあり、町民になったからと言ってすぐに購入できる訳ではありません。
詳しくは
https://www.town.yuzawa.lg.jp/soshikikarasagasu/kosodatekyoikubu/kyoik...


ちなみに湯沢は”市”ではありません。”市”なのは秋田の湯沢です。

[5849: マンション検討中さん]

湯沢町のリゾートマンションはどうすれば売り逃げできるのかの発言が多く購入予備軍に対してなんの魅力も発信せず自ら首を絞めているようにしか見えないですね。
そりゃー売れないわ。
売れないのは自分たちにも責任があると認識すべき。

[5850: ご近所さん]

>>5849 マンション検討中さん
？
売れてますよ。売れる物件は。リモート需要で駅近物件の出物は減っています。

[5851: 匿名さん]

売れてます、外国人も増えてます。そう外見で分かる
白人さん黒人さんも多いです。アジア系は喋ってないと
見分けがつきませんけどいますね。

[5852: 職人さん]

苗場でもタダ（０円）なら引き取り手があるんだね～
https://zero.estate/zero/koushinetsu/yuzawa_02/

[5853: 購入経験者さん]

>>5852 職人さん
先のヴィラ石打もありますね。
残念ながら見たところ共用部分が廃墟に見えます。
戸数が少なく大規模修繕ができないんですね。
https://zero.estate/category/zero/koushinetsu/niigata/

[5854: 名無しさん]

>>5849 マンション検討中さん

いやいや、軽井沢でも箱根でもヤバい物件はありますよ。何でも需要と供給。湯沢でも動いてる物件は出した瞬間に蒸発します。

物件の価格と言うよりも、リゾマンの価値に対してランニングコストが安く感じられるかどうか、安く感じられるか物件は高値で取引されて、そうでない物件は安くしないと売れない。ただそれだけの話です。首都圏の不動産も同じです。

[5855: ご近所さん]

>.5854
首都圏の不動産は土地価格が有るから売れるんだよ
湯沢の物件は土地価格がゼロだから築40年になると絶対に売れなくなってスラムになるんだ。

[5856: 大源太姫]

売るからには利益を見込んで？
売り抜けって何？
ババを掴むって何？
値崩れって何？
相続時に迷惑負動産？

凄い辛辣な書き方しますよね、
戦々恐々として、損は悪だみたいな。
重箱の隅をつつくような批判や
お金、投資、運用、損した、儲かった、そればっかね。
少なくとも私はそういう性根で湯沢を買ってないです。
持ってる間、皆で楽しく過ごせれば良い、
相続時にそんな問題になるなんて
親として子供の教育が足りてない証拠ですよ。
まあ、多分そんなこと言ってる人たちって
本当は買ったことないんだろうな。
買った時より安くなったっていいのよ、
湯沢でのんびり過ごす特別な時間、
何物にも代え難い
至高のひと時ですよ。

[5857: たまに石打]

>>5856 大源太姫さん

全くその通りです！

[5858: ご近所さん]

>>5856 大源太姫さん

わざわざリゾート地でもない湯沢に住む必要ないだろ
リゾマンがタダ同然という以外にはいいとこ一つもないしね。

[5859: ご近所さん]

>>5856 大源太姫さん
いや、だから、ほとんどの方は趣味のぜいたく品と思って、ウィンタースポーツとか渓流釣りとか、遊び場の拠点として買ってるのは一緒なんですよ。
だけど、外車とかゴルフの会員権なんかと違うところは、価値がなくなってゼロ（以下）になったときに、ゴミ箱にポイ！　ってできないところが違いますよ、って警告しているだけです。
不動産ですからね、売却とか譲渡とかの登記移転しないかぎり、ずっと固定資産税もかかりますし、管理費と修繕積立金の支払い義務も未来永劫消えません。
リゾマンの相続と一緒に、子や孫の代まで維持費を払い続けられるくらいに金融資産を残してあげられればいいんですけどね。
なかなかそこまでは難しいんじゃないですか？。。。ってことです。

[5860: ご近所さん]

子や孫に相続させて、どれくらいお金を残せば負担にならないかざっくり試算してみましょう。
管理費＋修繕積立金＋水道光熱費などで、毎月３万円が出ていくとします。
年間３６万円の出費。（広くて快適な部屋はもう少しかかりますが。。。）
マンションの寿命を約８０年として、湯沢の物件はほとんど築３０～４０年だから、相続する物件は４５年年後に取り壊すことになるとしましょう。
すると、最後まで維持し続けるために出ていく費用は１６２０万円です。
特別な大規模改修費は別として。
市場価値がゼロ以下で、手放そうにもどうにも身動きが取れない物件であっても、１６００万円くらいの金融資産を残しておけば、引き受けた身内に負担感はないですね、という計算になります。

[5861: 匿名さん]

我が家は出口戦略として長男名義で1000万ほど配当が安定して出ている企業に分散投資しています。

今は税引き後の配当利回りが4%くらいなので年間の管理費や固定資産税は全て配当から賄えています。

万が一、取り壊しなどで大きなお金がかかるときは元本1000万円から現金化すれば何とかなるでしょう。

管理費が毎月10万になる、取り壊し費用負担がもっとかかる、世界が空前の大不況になる、でもない限り子どもに迷惑はかけないかな。

うちはリゾマンで月一回は家族で使っていますし、みんなリゾマンでの非日常生活を楽しんでいます。本当に買ってよかったと思っています。

[5862: 大源太姫]

ほらほら、出た！
コスト、試算、税金、金、金、金ーー。
いやですねぇ、細かい話しですねぇ、
守銭奴がリゾマンライフなんか語っちゃダメよぉ。

[5863: ご近所さん]

金持ちほど金にうるさいんだよ

[5864: 匿名さん]

財産だと思っちゃダメですね。
我が家も子供の成長とともにリゾマンを使ってきました。
冬の金曜、混雑しない夜に車を飛ばし、手ぶらでマンションに来て温泉に入って就寝。
土日は天気が良ければスキーやスノボ、吹雪ならプールやカラオケ、卓球、読書などでゆっくり過ごし、混雑のおさまった日曜の夜に帰ります。
年代超えて３世代が一緒に１日できるスポーツなんて他に無いでしょう。
こんな感じですでに20年以上続いています。
ただしコロナでこの２年はさすがに途絶えましたが。
付帯設備のある値段のつくマンションなので出口戦略は考えていませんが、タダで譲渡しても、あるいは処分費がかかっても、所有することに意味はありますね。外野が何と言おうにも。
見てると最近は若いファミリーの所有も多いですよ。使いこなすもので、不動産という感覚ではないんでしょう。

[5865: 匿名さん]

そういう計算ならまず都内のマンションの方が問題でしょ。
都内であっても老朽化はしますし、20年後のことなんて分からない。
相続が大変だから賃貸がいいって人もいますが、
賃貸で家賃が月12万なら年144万円、賃貸のまま30年
暮せば4.320万円の家賃で何も残りません。
高齢になって大家の都合で出なきゃいけない場合は
老人ホームなりに住む選択しかなくなりますよね。
もちろん湯沢の先のことなど分かりませんが、安い分
かなり回転してるのは確かですよ。

[5866: 大源太姫]

>>5846さん

まさにその通り!!
その感覚なんだと思いますよ、
リゾマン使い倒しってやつね!
かっこいい!　ヒューヒュー!

[5867: 大源太姫]

訂正　>>5864さん

まさにその通り!!
その感覚なんだと思いますよ、
リゾマン使い倒しってやつね!
かっこいい!　ヒューヒュー!

[5868: ご近所さん]

そんなに金が有るなら湯沢でなくて軽井沢や蓼科のリゾマンの方がいいだろ

[5869: 大源太姫]

↑すぐコレだ。
こういう発想が本当に貧しいですねえ、
別に金があるなんて言ってないです。
身の丈に合った楽しみ方しております。
ここは湯沢のスレでしょ？
何故湯沢をディスって他と比較するのかしらん？

[5870: 通りがかりさん]

>>5868 ご近所さん
マウントとるために別荘買うわけじゃないんだから…。そこに癒しがあれば場所は関係なくない？
そういう感覚がダサいよ。

[5871: 匿名さん]

私、庶民。

湯沢なら買って維持できるけど、他の地域だったら無理だった。
金銭的な意味でも交通的な意味でも

湯沢という街は、スキーがなければ残念な町だと思う。
色んな部分が他の観光地に負けてる。
でも、湯沢にリゾマン買ってまんぞくしてる。
すべてが満点の観光地なら、この値段じゃ購入も維持もできないしね

世帯年収1千万レベルの人達が、無理せず楽しく遊べる別荘ってだけで凄いよ
小さい子供が居るファミリーでも、車を買い増すノリで別荘持てるんだよ。
子供が中学生になるまでの10年間。たっぷり思い出つくれる

[5872: 匿名さん]

>持ってる間、皆で楽しく過ごせれば良い、
相続時にそんな問題になるなんて
親として子供の教育が足りてない証拠ですよ。

その子供がハウマッチさんですね。ハウマッチさんは教育が
足りてないんでしょうか。そう思えません。
親は好き放題で遊ぶので、子供は相続放棄で国に後始末を負担させれば
いいんだと聞こえます。
こういう類型の人が湯沢の買い手がつかないマンションを購入している
のかなとわかりました。

[5873: 匿名さん]

人それぞれで、オーナーも色々なんだよ。
ベンツで年に数回来るだけの人から、地元で
仕事やってる庶民まで、そりゃ考えて持ってる
わけで、計算もあるでしょ。訳知り顔で
忠告めいたこと言われても、なるほどなんて
思いませんよw

[5874: 匿名さん]

そのとおり
だから後１５年、２０年たってから湯沢のリゾートマンションを
見ればいいんだと思う。
果たして、どうなっているかな。

[5875: 匿名さん]

大源太姫さん

　どうやったら、よく教え込まれた子供が、売れないリゾートマンションを
　相続したときに、それを処分できるのかぜひ教えてください。

　これだけ啖呵をきったんですから、無視することなく気風よく
　お答えください。

[5876: 匿名さん]

リゾートマンションに移住　コロナ禍で増加
https://news.yahoo.co.jp/articles/36678ea790cb60e799ad0de4a6781f169163...

[5877: ご近所さん]

>>5862 大源太姫さん

「『売家』と　唐様で書く　三代目」

お互い、他のオーナー様に迷惑が掛からないように、身内が保有している間はきちんと毎月、管理費＋積立修繕費を納めましょうね。

[5878: ご近所さん]

>>5868 ご近所さん
軽井沢とか蓼科に、東京駅から新幹線で移動できて駅から徒歩で部屋に入れて、部屋から徒歩でスキー場に行けて、終わったら温泉につかって、また歩いて新幹線駅まで移動して帰宅できる、っていうリゾマンがないからだよ。

[5879: ご近所さん]

温泉と書くとまたヤツが循環濾過だとか塩素がと言い出す。
そんな10年間。

[5880: 匿名さん]

>>5876
動画見てきた

家賃の半分補助！知らなかった。
会社から補助の出ないフリーランスの人にとてもお得だと思う