越後湯沢のリゾートマンション

[匿名さん]

噂の東京マガジンで放映されてましたが
1989年から1992年まで建設が続き計50棟以上のリゾートマンションが町に建ち並ぶことになりました。
あれから、20年。今、湯沢町は大きな転機に差し掛かっています。
町の目玉にもなっていた、温泉やプールなど設備の充実しているリゾートマンションが、100万円以下という安値で売り出される状況に。

[4551: ご近所さん]

苗場のリゾートマンションは古い物は築43年だからね：

西武ヴィラ苗場１号館
竣工 / 築年 1977年（昭和52年）11月　/　築43年

西武ヴィラ苗場クリスタル１号館
竣工 / 築年 1992年（平成4年）08月　/　築28年

ファミール・ヴィラ苗場
竣工 / 築年 1989年（平成元年）12月　/　築31年

ファミールヴィラ苗場タワー
竣工 / 築年 1990年（平成2年）11月　/　築30年

シェスタ苗場
竣工 / 築年 1990年（平成2年）11月　/　築30年

ノエル苗場
竣工 / 築年 1991年（平成3年）12月　/　築29年

[4552: ご近所さん]

今は水に赤錆が混じるくらいで済んでるけど、これからはタンクや配管がやられて、修理費が無くて水が出なくなる、とかになるかもね

[4553: 週末岩原住民]

>>4546　ご近所さん

いわれているほど中国人観光客は多くないですよ。
ホテルスポーリアさんをはじめ、
インバウンドを一切受け入れていないホテルが結構あるくらいです。
湯沢全体的に見ても外国人は本当に少ないです。
ゲレンデは勿論、ピットーレや湯沢釜蔵、
ゆた、しんばし、中野屋、さかえやあたりで
外国語が飛び交ってるなんて聞いたことがありませんよ。笑

[4554: ご近所さん]

苗場と かぐらは中国語しか聞こえないから

[4555: 匿名さん]

えっ！　日本語も聞こえますよ。

[4556: ご近所さん]

苗場・かぐらだけでなく北海道も中国人しかいないよ

[4557: 匿名さん]

へーw

[4558: 通りすがり]

確かに、別荘の維持費はマンションの比ではない。

[4559: 通りすがり]

>>4551
西武ヴィラの１，２号館は駐車場も殆ど無くて廃墟化している印象です。
3-9号館は定住者もいる位、快適です。
温泉やプールもなくて管理費も安いですし。

湯沢は標高低すぎて夏暑いし、冬場の雪は一時期を除いて期待出来ないです。
車移動なら、苗場辺りは良いですよ。かぐらにも余裕だし。
三国峠トンネルで標高1000ｍちょい超え、苗場の街中で950ｍ位かな。
冬はパウダースノー、夏は涼しくて、ウィンタースポーツが好きで、夏は避暑的に使いたい人には丁度良いと思います。
苗場は男子リーゼンスラロームとかモーグル斜面とかあってスキー上級者も満足できるし、ボーダーにも整地された斜面もあって、どちらも嗜む私には良いゲレンデです。
毎回同じ場所だと飽きる、という人は、そもそもリゾマン購入には向いてないでしょう。
あくまで資産に余裕のある人限定です。
固定資産税、特別町民税、管理費でそこそこ出費します。

ふらっと行ったり、吹雪いたら滑らない選択したり、ガツガツしたくない人にはお勧めです。
定住者でなければ、お金持ちの遊びですよ。

[4560: ご近所さん]

「マイナス180万円で購入します」越後湯沢リゾートマンションが「腐動産」に
「負動産」につけこんだ「詐欺事件」まで起こっていた
牧野 知弘 2019/03/26
https://bunshun.jp/articles/-/11166

「あなたの所有している部屋をマイナス180万円で購入します」
　越後湯沢（新潟県南魚沼郡湯沢町）のリゾートマンションの所有者に最近奇妙なダイレクトメールが届いているという。送り主は東京のある不動産業者だ。

　マイナス180万円という意味は、あなたが買手である私に180万円払ってくれるのなら、あなたのマンションを引き取ってあげてもよい、ということだ。いらなくなったものを他人に差し出すときによく「熨斗紙付けてでも譲りたい」という表現が使われるが、ついに越後湯沢のマンションは「カネを払ってでももっていってもらいたい」という代物になったということらしい。越後湯沢のリゾートマンションに、いま何が起きているのだろうか。


バナナのたたき売りのような状況に

　80年代後半から90年代前半の空前のスキーブームの影響で越後湯沢の街には50棟以上、戸数にして約1万5000戸ものリゾートマンションが建設、分譲された。当時は空前のカネ余り時代。ねこも杓子もスキーに興じるのがあたりまえだった。なかなか空室がでないホテルを予約するのは面倒だ。スキー場近くのリゾートマンションを買えば、ゲレンデは我が物になる。誰しもがそのように考え、その需要をアテにした多くの不動産業者が群がり、越後湯沢の駅前から苗場スキー場にかけてリゾートマンションが林立した。

　バブル崩壊から30年がたとうとする現在、当時販売された多くのマンションの中古価格が10万円の値付けになっている。部屋の大きさとはほとんど関係なく「ひとこえ10万円」だ。分譲当時の価格からは100分の1どころかそれ以下。バナナのたたき売りのような状況になっているのだ。

　原因は日本の少子高齢化や日本人のスキーに対する興味の減退だ。スキー人口は93年の年間1860万人をピークに減り続けている。日本は少子高齢化の渦に巻き込まれ、若い世代の経済力は大幅に減退。スキーに行く人口は2016年の調査では580万人。この23年間で3分の1以下に減少している（日本生産性本部「レジャー白書」）。


　その結果スキー場には閑古鳥が啼き、必要がなくなったリゾートマンションの価格は暴落してしまったのだ。ちなみに10万円とは上場株式の株価でいえば1円を意味する。流動性がないゴミと一緒、ということだ。　

　さらにこうしたマンションで次に問題となるのが、所有者の多くが管理費や修繕積立金の支払いを滞納することだ。管理費が払われないことには、やがてエレベーターの保守点検もままならず、共用廊下の電気すら消えたままになる可能性だってある。ましてや大規模修繕なんてできるわけがない。使わなくなり、興味もなくなったマンションは急速にスラム化していく。私が2015年に上梓した『2020年マンション大崩壊』で警鐘を鳴らしたのはこんな越後湯沢のリゾートマンションで生じている現象だった。

　その後多くのメディアがこの越後湯沢のリゾートマンションの惨状を取り上げたが、一部リタイアした団塊世代などがマンションを買って住んでいるという報道があった以外は、事態の解決には程遠い状況が続いていた。


「マイナス180万円」の内訳とは
　さて、前置きが長くなったが、なぜ「マイナス180万円」なのだろうか。　
　まず物件価格は10万円である。マンションとしては無価値という意味での10万円だ。問題はこれからだ。所有者は修繕積立金、管理費を2年間滞納していると仮定して月額5万円の24か月分として120万円を売手側に負担させるというもの。さらに部屋内の家具や家電類などの撤去費用で20万円、部屋の清掃費用や設備修繕費用で20万円、さらに本来は買手側が負担すべき不動産取得税や登録免許税などの税金負担30万円も上乗せして計190万円。つまり、物件価格は10万円だが、引き取り費用190万円を差し引いてマイナス180万円で買ってあげます、ということになる。
　多くのリゾートマンションで管理費や修繕積立金の滞納が生じている。買手側がこの負担を負いたくないので、未払い分を負担させることには理がある。だが家具家電等の撤去費用や清掃費などはかなりぼったくりの印象だ。売手側で行えばよいはずだが、売手もすでに高齢になっていて、わざわざ越後湯沢にまで出向いて処理する、清掃するのも億劫だし、どの業者に頼めばよいかもわからないケースがほとんどだ。そんな状況にある売手側の足元を見ているようにしか思えない。

　それどころか、本来は買手側にかかるはずの物件取得に纏わる税金などの諸費用までちゃっかり売手側の負担にさせている部分などは詐欺まがいだともいえる。


「不動産」が「負動産」になっている

　最近世間では、「売れない」「貸せない」「自分も住む予定がない」、三重苦の不動産を「負動産」などと称するようになった。まったく使い道がなくなっても不動産は車などの耐久消費財とは違って捨てることができない。いらなくなったからといってこの世からなくすことができないのだ。建物は解体できたとしても、土地はどんなに引っ掻いてもこの世から消すことはできないのである。ましてやマンションのような区分所有建物では自分の部屋だけこの世から消し去ることはできず、永遠に管理費や修繕費用を負うことになる。このような状態になってしまうと、資産であったはずの不動産がカネを垂れ流す面倒な「負債」に姿を変えてしまうのだ。

　だが世の中では「捨てる神あれば拾う神あり」とも言われる。まさに、今回ダイレクトメールを送り付けてきた業者は、「拾う神」というよりも、負動産どころかほとんど腐りかけている「腐動産」に群がるバクテリアのような存在ともいえるだろう。
　バクテリアは腐乱死体を食べてしまうので、死体は自然に還っていくはずだ。では彼らの狙いはなんだろう。


外国人に高値で売りつける作戦

　おそらく、購入当初より30年以上がたち、すでに厄介者となっているリゾートマンションに困惑する（おそらく）高齢者と思われる所有者の弱みにつけこんで、カネを払わせて物件を取得する。そしてこれをリフォームして、スキーに興味を持ち始めた外国人にでも高値で売りつける作戦だと思われる。オーストラリアや欧米からニセコや白馬にやってくる外国人富裕層のスキーヤーは越後湯沢には興味を示さない。越後湯沢は雪質が重く、彼らの「いいね」は得られないからだ。いっぽう最近スキーを始めた中国や香港のスキーヤーは東京から新幹線でアクセスできる越後湯沢なら便利だし、スキーを楽しめれば十分だから買ってしまう。平成バブル時の日本人と同じ思考回路だ。ここにつけこもうというわけだ。



ciStock.com
　実際に最近では、越後湯沢のマンションを買いたいという中国などのアジア人が出始めているという噂も聞こえ始めた。また一部悪徳業者の中には、お金を振り込ませて、実際には所有権移転手続きを行わずにとんずらする「振り込め詐欺」事件まで発生しているというから事態は深刻だ。
ついに不動産の「腐動産」化が始まった
　さて、実はこの話にはオチがある。業者が一生懸命送り付けてくるダイレクトメールは、ターゲットとするリゾートマンションの登記簿謄本を閲覧して、所有者として登記されている人宛に送られてきていると思われる。

　ところが最近では所有者の一部に相続が発生している。30年も前のバブル時代に買った中高年の所有者の中にはすでに亡くなっている人も多いのだ。相続人は親が残したこんな出血続きのマンションなんて相続したくない。それでも相続は避けられない。結果どうするか。登記をせずに放置しているのだ。相続登記をしなければ、相続したことを表明していないことになるので雲隠れできる。最近は多くの「負動産」が相続登記をされずに、「所有者不明」に陥っている。マンションの場合は管理組合に相続をした旨の連絡もしないので管理費や修繕積立金が未納になっても管理組合は請求先がわからずに困惑しているのが実態だ。だからせっかくのダイレクトメールも現在の相続人の手元には届いていないケースが多い。
　買手側も「半分騙し」だが、売手側も「半分隠蔽」の構図にあるのがこの話の裏側なのだ。ついに始まった不動産の「腐動産」化。そこで登場するのが腐動産を喰いつくした挙句に、何も知らない新たな客に高値で売りつけるバクテリアたちだ。その先買った人がどうなろうと知ったことではない。不動産屋の中にはそんなとんでもない輩が潜んでいるのだ。

[4561: 周辺住民さん]

西口の温泉街の道路補修工事が終わったみたいですね。
舗道部分がアスファルトじゃなくなって観光で来た人には
親切な作りになりました。
まだまだ街並みは雑然としてますが、わずかながらも進歩ですね。

[4562: ご近所さん]

温泉が無い温泉街というのが何かなー

[4563: ご近所さん]

飲泉所くらい作っておけば一応格好付くんだけど、湯沢の人間は気が利かないんだな

[4564: 匿名さん]

必死だなw

[4565: 名無しさん]

>>4560
７７７は生まれてこの方彼氏ができたこと無いんだろうなぁ。。。
彼氏でもいればもっと前向きな発言ができただろうに。。。
可哀想

[4566: 匿名さん]

７７７さんは男性だと思った
女なの？

[4567: 通りすがり]

>>4566
俺もｗ

[4568: 匿名さん]

俺はてっきり小学生の男の子だと思ってた。

[4569: 匿名さん]

どちらにしろ淋しい独りだろうさ

[4570: 周辺住民さん]

土樽から塩沢へ抜ける山道、クマが出ますからね徒歩は気をつけてください。
去年は体長50センチ程度の子グマでしたが、今年は80センチぐらいまで
成長しています。子グマは無防備に車道に出てますが、そばには親グマも
居るはずです。バイクでも出会うと怖いはず。

[4571: 評判気になるさん]

>4570
どの道のことだろう？
登山道？

[4572: 通りすがり]

>>4571
361号では？
途中まで行った事あるけど、塩沢に抜けた事は無いです。

[4573: 周辺住民さん]

361号ではないです、まあそっちにも居るかもしれないけどね。
大源太川沿いを一ノ沢・滝ノ又林道方面、途中岩ノ沢養魚という
建物を超えて登って行く細道です。知らない人も多いけど
夏には結構車やバイク、自転車も通っていますね。
かなり危険な場所もあるので、あまり知られると通行止めになりそうです。
クマちゃんはまだ子グマで、車で出会っても逃げて行きますが、
徒歩で散策気分だとかなり恐怖でしょうね。
２箇所ほど離れた場所で目撃してますから複数匹はいますね。

[4574: 評判気になるさん]

>4572
361号は通り抜け出来ないんじゃなかったっけ？

>4573
岩原から清水地区方面に抜ける林道ですね。

[4575: 匿名さん]

地元のひとからのクマ情報はありがたい

去年は南魚沼でクマに大怪我させられた女性がでたし、
用心したいね

クマさんは見た目が可愛いけどこわい

[4576: 通りすがり]

>>4753
Google mapでみると、361号以外で大源太から下ってくると、魚野川超えて、ノグチに行っちゃうんですけど、その道じゃないですよね？
ノグチ辺りの魚野川の右岸には道がないですよね？

去年、沼田から日光に向かう120号線の千明美術館の先で、80-90cm位の野生の熊を生まれて初めて見ました。
遠くで走ってたから小さく見えたけど、もっと大きいかも。

渓流釣りを長くやってますが、川で熊は見た事ないですね。
鈴鳴らしてるから避けてくれてると信じてる。

[4577: 周辺住民さん]

>>4576

そんな遠くではありません、大源太川を下ると拡大して
一ノ沢・滝ノ又林道終点と言うのが表示され、その上に
岩ノ沢養魚と言うのが表示されます。その細道です。
ほぼ一車線の細道ですから対向車に気をつけて
譲り合わなければ通れません、下は崖になっています。
最初は勇気がいります。曲がり角ではクラクションで
合図するなり徐行しないと危険です。

[4578: 匿名さん]

旧加山キャプテンコーストの手前から入って行く道ですね。一部は岩原スキー場からも良く見えますね。
私は大源太でカモシカは見たことがありますが、クマは見たことがないです。とはいえ、あそこなら確かにいつクマが出てもおかしくないところですね。
まぁ正直、あそこを通ってもそんなに便利という感じの道ではないので、実際あまり使ってる人はいませんし、わざわざクマに会いに行くことはないかもしれませんね。

[4579: ご近所さん]

キャプテンコースト懐かしいですね。
しかしこの辺の人たちは加山雄三のこと
いまだにボロっカスに言いますね。
原状回復でまだ揉めてるのかしら？

[4580: 周辺住民さん]

あの林道は日常生活で行き来する道ではありませんね。
大概は他から来た人が自然と触れ合う目的で通ってます。
だから自転車なんかでも通る人もいます。
途中、岩原スキー場や、遠くの山並みの見える場所もあって、
なかなか気持ちのいい場所ですね。
私は冬の通行止めが解除されると、真っ先に通います。
キジやタヌキ、カモシカに出会うこともあります。
もちろん車でですが。

[4582: ご近所さん]

[NO.4581と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4583: 通りすがり]

>>4577
分かりました。
有難うございます。
登川まで抜ける道があったとは。
そういえば、昨年夏も苗場で熊が出たと聞きました。
あの辺はどこに出てもおかしくないですね。

[4584: 匿名さん]

私は鈴や笛（ホイッスル）等、音の出るものを常に携帯しています。
まだ、「こんにちは！」の経験は有りませんが。
今年もかなり近場まで来ているようです。
街中だからと安心せずに、十分注意してお過ごし下さい。

[4585: 評判気になるさん]

魚野川流域の渓流釣りで2回ほど熊と遭遇したことがあります。
2回とも向こうが逃げていきましたが。。。
あと釣りをしていてよく見るのは蛇ですね。
カワイイ系だと野うさぎやリスも見たことがあります。

[4586: 通りすがり]

>>4585
２回もですか！
やはり鈴必携ですね。（鈴付けていて遭遇したのかも知れませんが）

カワイイ系だと私はヤマセミと川ネズミですね。
苗場のマンションにはフクロウだかミミズクが飛んできた事もあります。
サルは年がら年中。
自粛の影響で野生動物の行動域が人間の行動域と重なっている部分が増えているようなので、色々注意ですね。

[4587: 通りがかりさん]

中里のホタルはもう見れますか？

[4588: 匿名さん]

>>4587 通りがかりさん
１週間前くらいから飛び始めていますよ

[4589: 匿名さん]

おとといは兎をみたの。昨日は鹿。今日はあなた

[4590: 評判気になるさん]

>4586
もちろん鈴は付けています。
2回めの遭遇は山奥の深場での釣りでしたが
上流からどんぶらこ～と熊が流れてきました。
最初は流木かと思っらビックリ！
嘘のような本当の話です。

[4591: 匿名さん]

九州や岐阜や長野での集中豪雨と河川の氾濫は本当に怖いですね。
湯沢周辺で川の近くというと大源太川に面したエンゼルリート～ビクトリアタワー周辺と
魚野川上流部に面したホワイトプラザの4棟とランパーツ中里ですね。

[4592: 週末岩原住民]

昨年の台風では魚野川神弁橋あたりから下流にかけて、堤防が損壊し
ずっと改修工事をしていましたね。
他にも少ないながら河川の被害が出ています。
もうじき鮎釣りが解禁になりますが、影響がないといいですね。

[4593: 匿名さん]

今回の豪雨災害を見て、少し心配になって調べてみました。
「湯沢町　ハザードマップ」で検索したマップです。
https://www.town.yuzawa.lg.jp/material/files/group/3/98357028.pdf

このマップを見ると、湯沢町の中でちょっと危ないのは、ガーラ湯沢駅の辺りから南魚沼市（旧塩沢町）との境目までの河川周辺のようです。

魚野川の上流からガーラ湯沢駅辺りまで、ずーっと下り坂が続くので、川の水位が上がって道に溢れても、きっと下流に向かって流れて行くのではないかと勝手に想像しています。
これから大雨が続くような状況になっても、被害が出ないよう願うのみです。

[4594: 名無しさん]

>>4593
ガーラから石打側の温泉街へ続くT地路からユングパルナス辺りまでは川からかなり高い位置になるので大丈夫かと。
その先のトンネルを抜けた五十嵐橋付近から先は危ないですね。
湯沢の方は湯沢インター出口からコメリくらいまでは川が氾濫すると浸水しそう。
昨年の台風の時は危なかったんじゃないかな。

[4595: 通りすがり]

>>4589
なんですか、これ（笑）
熊の立場からの書き込み？

[4596: 買い替え検討中さん]

そうですね！例の方がさりげなく不安の誘いかなと!
だって湯沢ICの位置は高さがあるのでは・・・

[4597: 匿名さん]

>>4595
「ここはわたしのいちばん好きな時空座標なんですもの」

カワイイ系の目撃話を読んでつい思い出しまして・・・
ロバート・F・ヤング「タンポポ娘」　名作です。

[4598: 匿名さん]

4594だけど例の方ではないです。
湯沢インター自体は高さがあるけど17号に入ってからは高くはないですよね。
不安を煽っているわけではなくどこででも災害が起こり得るからあぶないなぁ
と思っているだけです。
そもそも例の方は現地のことはよくわからずに引用で書き込んでいるだけですし。。。

[4599: 通りすがり]

>>4590
そんな事があるんですね。
熊が流れてきたら避けようないです。
向こうもビックリしたのでは。

多分、私が入っているのと同じポイント周辺ではないかと思います。
注意しようが無いなぁ。

[4600: 匿名さん]

>>4595 通りすがりさん
熊った人だ。