越後湯沢のリゾートマンション

[匿名さん]

噂の東京マガジンで放映されてましたが
1989年から1992年まで建設が続き計50棟以上のリゾートマンションが町に建ち並ぶことになりました。
あれから、20年。今、湯沢町は大きな転機に差し掛かっています。
町の目玉にもなっていた、温泉やプールなど設備の充実しているリゾートマンションが、100万円以下という安値で売り出される状況に。

[351: 777]

>>350

湯沢の事を悪く言われたくないのは良くわかりますけど、ここで問題になっているのは

日本のリゾートマンションの中で何故 湯沢のだけが叩き売りされてテレビまで賑わせているかという問題です。

バブルの後遺症と言っても、それは日本中同じですからね。

[352: 777]

越後湯沢は川端康成の雪国で有名に成り過ぎたんでしょう。

その当時の文学者はあの辺りで温泉と言えば、伊香保、水上温泉や法師温泉くらいしか知らなかったんですね。

そもそも川端康成の雪国というのは、名も無い場末の田舎町で生きる貧しい芸者との情痴小説

川端康成自体、雪国が売れて儲けた金で軽井沢に別荘を建てた位ですから、越後湯沢はその程度の所だとしか認識していなかったのですね。

[353: 匿名さん]

３５０さんは羨ましいです。時間がたくさんあってね。
年始に年末までの予定が分かる様だと３５０さんのような過ごし方ができません。
自分は伊豆と軽井沢で３ヶ所ですが３代も前から出かけてるので思い出と郷愁もあります。
たぶん、３５０さんのつまらないと列挙されたところでもそれぞれ思い入れが有るので
皆さん、別荘やマンションをお持ちなのでしょう。別荘を持つと違う楽しみ方になりますから。
３５０さんは旅館、ホテル宿泊向きと思います。
３４０さんの話は有名リゾート地で現実に問題になってる事です。ただ湯沢、苗場は
中国人から見たら異常に安く感じるのでしょう。だから中国人でも資金の豊富な人が
購入しているわけではないようです。伊豆方面の１０分の１から１００分の１ですからね。

[354: 名無しさん]

もともと苗場にプリンスを建てた西武の包さんの考えで、リゾート開発を狙ったもの。
その延長線で大磯にもプリンスを建てている。
西武の作戦は、地元西武線沿線の駅前に分譲住宅地を作ることで町作りによって電鉄の利用者を増やそうというものだった。
苗場という当時は不便な地でスキーリゾートを謳って開発を続け、ビラ苗場などの分譲マンションも建てた。
それに刺激された他業者もバブル期に、負けるなとばかりに湯沢町にリゾートマンションを建てた。
後は皆も知る通りで、バブル崩壊とスキーブームの下火によって人気は急激に下降。
スキーブームを煽っていた企業も業績の不振で撤収。
確か当時のスキーブームに踊った地元民も投機目的で多数購入、価格の下落で大慌てで売りに出したが買い手なし、
スキーブームの終焉で収入も激減、管理費負担にただただ泣いたということだ。

[355: 匿名さん]

>>350
なんでそんなに攻撃的に反応されるのか、理解に苦しみます。
妄想と妙な自慢？でわけがわかりません。お怒りのようですが、勢い余って他リゾート地を貶める内容になってしまっているのは残念です。共感は得られないでしょうね。

[356: 777]

客観的に判断すると


スキーをやりたいならニセコか白馬

風光明媚な所なら蓼科・八ヶ岳か軽井沢・菅平

温泉地なら北海道の川湯温泉かニセコ

食べ物が美味しい所なら北海道

海が見たいなら伊豆か沖縄

東京に近い所なら熱海か箱根



湯沢に人気が無いのは

温泉最悪、風景全然ダメ、街並みのセンス最悪、雪質平凡、食べ物平凡

でマンション価格が安い以外にはいい所が一つも無いんですね

[357: 匿名さん [男性 40代]]

私の準拠枠

温泉：可もなく不可もなく。決して最低レベルとは思わない。風情が良い。
　　　※温泉ではない地下水利用のマンション大浴場が意外と穴場（温まる）
風景：案外大好き。山が近い。河がある。自然と接する身近な施設（公園など）、四季を通して楽しめるスポット多い。
街並み：寂れた感じと、決して垢抜けることのない黄昏ムードに癒される。でも、たまには六日町。
雪質：関東平野に比べたら、良い。子供と泥だらけにならず雪遊びが出来る。
食べ物：廃れた中に隠れた名店の数々。少年時代の探検心をくすぐる。
マンション価格が安い：但し、湯沢近郊のリフォーム工事業者は価格が非常に高い。

湯沢に人気が無いのは、マンション管理規約に「個人の居住用または法人の保養所として利用するものとする」という
文言をいつまでも付けているから。ボランティアなどの非営利活動拠点にもベンチャービジネス起業拠点にも建物を利用
出来ない。保守的。

[358: 匿名さん]

事実上、通年利用が出来ない所ですからね。
スキーをやる人にはいい所と思いますよ。格安ですし。購入者として
中国の人が登場したのも流通につながれば朗報でしょう。

[359: 777]

>事実上、通年利用が出来ない所ですからね。


苗場には温泉もあるし、昔はゴルフ場もあったし、夏も涼しく避暑には最適なんですけどね。

要するに魅力が無いというだけでしょうね。

[360: ご近所さん]

777は苗場に一度も行った事ないだろ

リゾート地としては越後湯沢より苗場の方が遥かに格上とか
苗場には温泉もあるとか
実際に苗場のリゾートマンション群に一度でも足を運んだことがある人だったら普通は書けない文言

[361: 週末田舎暮らし [女性 60代]]

色々なご意見があり、楽しく読ませていただいています。私は、退職後、何回か不動産屋通いをして、岩原のマンションを手に入れました。条件は、新幹線でも電車でも行ける、2LDK,洗濯機置き場がある、ガスコンロが2つある、お風呂付、管理費が3万円以内。すぐには見つかりませんでしたが、3回目で見つかりました。湯沢は新幹線で東京から1時間足らず。ジパングを使うと石打までにして（200キロ)3割引き。湯沢インターから車で5分。中里、岩原から東京に通勤している人もいますよ。ちなみに我が家は、岩原スキー場駅から徒歩5分です。スーパーマーケットのバスが週3回回ってきます。他に地域のバスがあります。5月の連休には、桜も咲くでしょう。山菜取りもできます。雪が消えたら、中央運動場でテニスをやるつもりです。住んでいる人に聞くのが一番でしょう。

[362: 週末田舎暮らし [女性 60代]]

追記。最近、地震が多いですよね。原発も心配。東南海トラフ地震や、富士山が煙を吐き出したら上越新幹線で逃げろ！と言っている人がいます。また、湯沢は刈羽原発からも30キロ以上離れています。

[363: 777]

>苗場には温泉もあるとか


越後湯沢や六日市にはこんなにいい温泉は一つもないよ：


苗場温泉 雪ささの湯
http://www.kin611.com/yukisasa.html
http://kin611.blog106.fc2.com/

[364: 777]

苗場スキー場から国道353号を進んだ所に有った三国スキー場は雪質最高、近くの湯之沢は良質な硫黄泉

もし国道353号の三国-中之条間が開通していれば苗場から四万温泉まですぐなので、苗場もリゾート地として人気になっていた。

新潟県は開発方針を間違えたんだね。 湯越後沢には先が見えないアホしか居なかったという事かな




三国スキー場跡
http://hoshino.yukimizake.net/2012ski/mikuni/mikuni.htm


三国スキー場 - 廃墟検索地図
http://haikyo.crap.jp/s/7682.html


国道353号は、群馬県桐生市を起点とし新潟県柏崎市を終点とする一般国道である。

群馬県桐生市広沢町の国道50号との交点を起点に赤城山南斜面を通り、新潟県柏崎市柳橋町の国道8号との交点へと至る路線である。途中の群馬県吾妻郡中之条町四万と新潟県南魚沼郡湯沢町三国との群馬・新潟県境が不通となっている。

[365: ご近所さん]

>>363
パッと地図見て目の前にスキー場と温泉があると思っている感じですね

実際に行った事ある人は知ってるけど意外と遠いんだよ

スキー場目の前だと思って買ったら歩いて行くには遠くて
スキー場に行くのでさえ結局は車かバス利用

スキー場として評価が高いのは苗場よりお隣のかぐらの方で
かぐらに行くには苗場から行くより湯沢から行く方が便利とか
７７７さんはきっと知らないでしょう

巷で言われている事は
プリンスホテルのすぐ横にマンション群立てていたら
ここまで値崩れする事は無かっただろうと言われているんですよ

[366: 777]

古ヴィラは玄関のすぐ前に白樺平スキー場のリフト乗り場が有って、上の方は浅貝スキー場と繋がってたんですよ

古ヴィラが廃墟にならなければ白樺平スキー場も存続してましたからね

[367: 777]

昔の苗場スキー場は何時でも込んでいて簡単には滑れないから、古ヴィラ住民の為にわざわざ別のゲレンデを用意していたんですね：


苗場スキー場白樺平ゲレンデ リフト配置
http://old-skier.seesaa.net/upload/detail/image/naeshiDSC_0145-thumbna...





苗場白樺平ゲレンデ2013
https://www.youtube.com/watch?v=_1GpEjbj5Uw

西武ヴィラ苗場リゾートマンション住民専用雰囲気の白樺平ゲレンデが全面的に営業中止­となった今シーズンもすでに3月、間もなくスキーシーズン終了です。


苗場スキー場白樺平ゲレンデ（新潟県湯沢町） 追憶のゲレンデ
http://old-skier.seesaa.net/article/338960570.html

[368: ご近所さん]

>>366
７７７さんいわくリゾート地として遥かに湯沢より格上で
湯沢より上質の温泉があるにもかかわらず
なぜ廃墟になったのか？

リゾート利用している人から７７７さんの書き込みを読むと支離滅裂で
実際に行った事無いだろうという印象しかありません

苗場と同じぐらいリゾートマンションが乱立している岩原は
苗場ほどの廃墟感も値崩れもしていない

苗場スキー場に比べ岩原スキー場はかなり見劣りするし
７７７さんの大好きな温泉も苗場に比べると見劣りする

なのになぜ岩原の方が上かと言えばＪＲの駅が近くにあるこの一点に尽きます
言い換えると７７７さんの大嫌いな湯沢へのアクセスが優れているからです

実際の物件相場や売れ残り件数を見ていたら分かる事ですが
湯沢近郊では生活の利便性が最も求められており
次点でスキー場へのアクセスと物件のグレードでしょう
７７７さんの大好きな温泉の泉質などほとんど重要視されていないのです

苗場に関しては
生活の利便性が他の地域と比べどうにもならない壁があるから
１０万円物件の羅列になっているんです

それを実際に現地へ行った事無いような
ネットから拾ってきただけのコピペを長々貼り付け
さも知っているような書き込みをしているから
実際の利用者から反発が出るのでしょう

現地の人やリゾート利用者から見ると
見当違いの落書きばかりに見えますよ

[369: 777]

それは、湯沢は不動産会社が必死でリゾマンを売ろうとしてるので、批判すると関係者から反発されますよね。

僕は別に湯沢が嫌いなんじゃなくて、何故湯沢のマンションだけが叩き売られてるかを考えているだけですけどね。

駅に近いのがいいのなら高崎や前橋の方が上ですしね。

[370: ご近所さん]

>>369
私が不動産会社関係者なら「ババ抜きのババ」だとか「１０万円の羅列」だどか書き込みしません
そういう思わせぶりな書き込みをして現状打破しようとするのもどうかと思います

ちなみに湯沢の不動産会社から必死さは微塵も感じませんね

３社とも内見に何度か行きましたが
その後に勧誘の電話は一切かかってきません
東急から物件案内の封書が年１通届くぐらい

３社ともワンルーム投資の勧誘電話みたいな必死な営業はしていないそうです
湯沢の不動産会社のどこが必死なのかさっぱり分かりません


>>何故湯沢のマンションだけが叩き売られてるか

それは供給過多の一言に尽きる
人口９０００人で１５０００戸のリゾートマンションはいくらなんでも数が多すぎる

ひまわりだと売り物の総数が５００戸弱
３社合計でも各社掲載で被る物件がほとんどだから総数６００～７００戸ぐらいだろう

これは逆の見方をすれば
１万４千数百戸は保有意思を持ち続けていて売り物は物件総数の約５％
そこら辺のマンションで２０戸中１戸の売り物があっても
何も思わないレベルの売り物比率でしかない

しかも７７７さんの大嫌いな湯沢駅周辺の売り物件はひまわりで現在たった３２戸
私は将来の定住まで視野によりグレードの高い物件に買い替えようと数年売り物を見つづけているが
湯沢駅界隈のハイグレード物件は値上がりする一方で物件数も半分ぐらいに減って
買い替え断念しようかと思っているぐらい

これが現状なのに行った事も無い批判したいだけの人が苗場などと混同して
壮大な見当違いを根拠に批判いるから私みたいな反論を食らうのです

７７７さんは湯沢の何を恨んでいるのか知りませんが
批判するにしてももう少し的を得た批判をしてほしいですね

[371: 777]

>それは供給過多の一言に尽きる


不動産屋も既に湯沢のマンションを買ってしまった人も利害は共通ですから、ひまわりがどうこうという話ではないですけどね。


このスレの趣旨は

何故湯沢の様な辺鄙な所にそんなにリゾートマンションが大量に建てられたかですよね。


まずはデータから。1988年に全国で売り出されたリゾートマンションの総戸数は11,564戸、その1/3以上の3,912戸が湯沢町に集中したのです。その突出した建設ラッシュは80年代に入ってから猛烈振りを発揮します。
http://matome.naver.jp/odai/2136137267121868501




業者が常識では考えられない滅茶苦茶をやったから、現在の滅茶苦茶なリゾートマンション価格の暴落が有る。

そういう反省を一切しないで、湯沢はいい所だと礼賛し続け、他の人にも推薦する人しかこのスレにはいない。

湯沢のどこがそんなに良いのか聞いても何も答えられない。

僕の好き嫌いとは関係ないですね：

[372: ご近所さん]

>>371
私は当時の建設業者じゃないので反省求められてもね
反省を求めるなら当時の建設会社にでもしてください

賞賛、推薦し続ける人が多いのは
実際住んだ印象なり経験から書き込んでいるからでしょう
それを行った事も無い人にあーだこーだ言われる筋合いは無い
しかも見当違いの批判には反論が沸き起こるのも当然

ちなみに私は欠点も忌憚なく書き込んでいるつもりです
温泉は塩素臭いだとか
苗場についてもあまりいい事は書き込んでいないですよ



湯沢のいいところはたくさんあります


・物件の安さ
定価や高値で買った人には大変申し訳ないけど
バブルによる無茶苦茶な建設ラッシュのおかげで今この安さで購入できるのです
これを私みたいに好機と捉え購入まで踏み切るか
７７７さんみたいにネガティブな事ばっかり考えて批判の対象とするのかは人それぞれ

苗場は生活困窮者に売れているらしいと前に書き込んだが
苗場は生活の利便性が非常に悪いとは言っても
年金頼りで賃貸ボロアパートで一生を過ごすよりは
同じ負担で持家のリゾマ暮らしの方がいくらかまともな生活が送れる

本当の廃墟になるぐらいなら生活困窮者の受け皿としての役割を担った方が
現利用者にとってもいいと個人的には考えている


・スキー場十数か所が選び放題
それぞれシャトルバスでほとんど無料（苗場、かぐらは有料）で送ってくれる
近いところは数分から一番遠い苗場でも１時間弱で行ける
これだけ恵まれたスキー場へのアクセス環境は全国でも他にはない


・適度な自然環境
必要な生活の利便性を確保しつつ周囲の自然環境が満ちているところ
町過ぎない、田舎過ぎないちょうどいいバランス

今シーズンはつい１週間前まで滞在していて
帰省前にふきのとうをお土産に摘んで持ち帰った

今年は残雪が多くまだちょっと山菜取りには早かったみたいだったが
それでも小１時間ぐらい山を散策しつつたくさんのふきのとうが取れた

私はそれほどトレッキング等に興味は無いが
トレッキングが好きな人には最高の環境に思える


・普通の旅館並の温泉大浴場が毎日無料で入れる
何かと言えば管理費が高い等言われるリゾートマンションだが
私のマンションの場合は水道代込
内風呂沸かして入る光熱費の負担を考えれば全然高くない


このような利点を
たった車１台分の購入費と維持費で満喫できるのですから間違いなく破格の安さ
車１台分の金銭的余裕があって興味のある人にはお勧めできますね

[373: 777]

湯沢のリゾートマンションの将来の姿を予想すると


築50年経って外壁はボロボロ、内部はスラム化しており


居住者の 30% は生活保護世帯

居住者の 50% は中国人で、1部屋に5～10人鮨詰めで暮らしている。

残りの20%は定年退職後の湯沢への定住者、環境に嫌気が差して売ろうと八方手を尽くしたが、誰も買い手が付かず、月当たり3万5000円の管理費と固定資産税を払い続ける暗い余生を送っている。

[374: プラージュ在住 [男性 50代]]

　バイクで越後湯沢駅までの通勤風景
　大雪だったこの冬も、急速な雪解けでようやく湯沢にも春が訪れてきました。至る所にふきのとうが顔を出し、天ぷらや蕗味噌と食卓に彩りを添えています。岩原のグランド周辺の桜が見頃を迎えています。中央公園では、名物の枝垂れ桜が咲き始めました。ＧＷ前半が見頃で、残雪をバックに楽しめるのではないでしょうか。魚野川では渓流釣りをする人の姿も見られるようになりました。
　片道２時間ほど掛けて通勤していますが、湯沢の自然と温泉に癒され、この町に住んだことを後悔したことはありません。ベランダがあり、陽当たりが良く、風通しが良く、洗濯機置き場や調理に適した台所があれば、快適に居住できます。たいした泉質ではないかもしれませんが、いつでも入れる温泉はありがたいです。草津・箱根・熱川にマンションを持っている方が頻繁に訪れて温泉を楽しんでいます。湯沢も捨てた物ではないと思います。

[375: 名無しさん]

湯沢がこれからどう推移するかなんて、予想もできない。
第一、東京のマンションブームは１９７０年代からで、都内には数万棟のマンションがあるのです。
東京でも７０年代に買った者も今では高齢者で、まあ生活保護はマンション持ってると難しいと思うけど
年金生活者は多いと思う。別段、湯沢のマンションが異質という訳ではないでしょ。
部屋はバブル期に買い手がいたことで、ほとんど埋まっています。
最近の管理費未納戸を見てみると中国系の不動産会社があったり、投機目的らしい怪しい会社が多い。
なにより部屋はほとんど埋まってますよw　管理費は足りているのです。
普段は住民はいないが、盆と正月には賑やかです。普段電灯がついてないからといっても持ち主は皆、余裕のある人たちですよw
普段は東京あたりに住んでいて安く買った者が多いので、東京とは違う環境を低価格で楽しんでいます。
今安く売り出しているものは、多分安く買って、飽きたから転売しようという人じゃないですか。
別段、湯沢がどうというより、車で行ける別世界が多いので、群馬、長野、福島と遊びに行ってます。
最近は、きっとマンションを見た事も無かった人達が騒いでいるだけですw

[376: 777]

>今安く売り出しているものは、多分安く買って、飽きたから転売しようという人じゃないですか。


湯沢にマンションが乱立したバブルの時代は1億総中流で今の格差社会とは全然違いますからね。

そもそも最近は金がかかるスキーなんか誰もやらなくなりましたから。

スキーをやってた人も60代になったらスキーを止めるので湯沢の唯一の取り得もなくなったという事でしょうね。

そして別荘をギリギリ持てた中間層が没落、貧困層が増えて日本の内需も壊滅状態なので、管理費を払えなくなった転落層が投売りしてるんですよ。

[377: 匿名さん]

苗場は西武のホームグラウンドだったので他のデベは湯沢などで開発するしかなかった。
でも固定資産税｛地方税｝が大幅に見込めるので町はインフラをしてまで確認を増発したのでしょう。
増収もあるし、地主も土地が高く売れる。それでも湯沢に関わらず日本中どこでも売れましたからね。
仮にバブルが続いていたら湯沢の物件はあれでも足りなかったでしょう。そもそも固定資産税が
地方税であるのは建築確認作業までに役所側に首長も含めて反対が出ないような仕組みのような
気もします。また当時は用途地域が無指定なので巨大なものをスケールメリットで売り出すことが
可能でしたが現在は無指定に制約が係り、既存建築物の同規模際建築が既存の敷地では確認取得が
不可能なところばかりです。とにかく苗場と湯沢の関係は西武ＶＳ他のゼネ、デベの戦いという事です。
需要と供給は時代背景が大きく、当時はあれでも過多ではない。とにかく７７７さんの言うように
スキー人口は大幅に減っている。スキーをやらずに湯沢方面を購入する人は少ないでしょう。
安くても買わないと思います。中国人も現実にはただ驚くほど安いと感じて購入する人が多いでしょう。
また売り出してる人も転売なんて余裕がなくて処分に近い感覚でしょう。わざとい管理費、修繕積立金を
収めず管理組合の差し押さえを誘発する人もいるといいますから。７７７さんの最後の二行が哀しいかな
現実を表していると思いますね。塩漬けの株を仕方なく処分する心境ではないでしょうか。

[378: 匿名さん]

337,339です。なんかよくわからない。

1. ひまわりのＨＰで出てる「管理費」は、管理費＋修繕積立金　でいいんでしょうか？
2. 修繕積立金はだんだん上がっていくので、例えば20年後にはさらに上がっている(337の例だと7-8万？）わけですよね。
3. 築30年のマンションを買って20年使う（それくらいは使いたいと思っています）とすると、築50年のマンションで管理費等7-8万(＋固定資産税)、これ買う人いますか？
4. 借地権マンションでない限り、50年とか70年で取り壊しておしまい、ということにはなりませんよね。50年以上経って老朽化し管理費も高く売れないマンション、でも需要がなければもちろん（都内のように）建て替え、という方法もどう考えても無理ですよね。どうなってしまうんでしょう？

今はイニシャルコストも安くて素敵なリゾートライフが楽しめる、それはわかりますが、上記のような将来的なことを考えると躊躇してしまうんですが。。。

再度お聞きします。皆さんは「出口戦略」はどうお考えですか？

[379: 名無しさん]

それも事実でしょうが、今はもう少し進んでいます。
管理組合は弁護士を雇って処分を初めています。
この物件が個人所有より投機目的だった企業所有が多いのです。
個人では割と狭い物件が多いので、時間がかかっても売れてます。
企業の所有の豪華な部屋はなかなか売れません。
それで新たな問題も出てきています。
デフレ脱却を計算に入れた底値買いの投機です。
最近どこも、入れ墨の客の入浴が目立っています。

[380: ご近所さん]

数年間続けて物件を見ていない人は分からないでしょうが
物件価格の下落、売り物件数共に一昨年ぐらいに底を打ちました

ちなみにスキー人口の減少も湯沢含め全国的に同時期に底打ち

今年など円安の影響からか湯沢の外国人観光客は倍増
実際に外国人を見かけない日は無いぐらい増え方が半端なかった
東京からのアクセスの良さからニセコ化する可能性すら否定できない

少し前に北陸新幹線が開業したら湯沢は潰れるなどと言われてたが大嘘
今年は湯沢駅など昨年とは明らかに違うと体感できるレベルで観光客が増えていました

どの角度から見ても今が底打ち反転模様なのは間違いなく
実需で購入を迷っているなら今が買いだと私は思いますが
バブルの不動産神話の真逆でいつまで経っても下げ続けると思い込んでいる人はいるようです


>>378
管理費現状５万、将来７，８万で迷うぐらいなら貴殿は買わない方が良い
１０万ぐらい余裕の人が購入を迷う物件
背伸びして買うような人がいるから将来滞納したり投げ売りしたりするようになるんです

[381: 入居済み住民さん]

関東から移転してきた外国人家族が何組かいました。
マンションの温泉も立ち寄り湯も刺青なんかみたことないけど。

[382: 匿名さん]

>>380

答えになってない。

[383: 匿名さん]

再度お訊きします。
越後湯沢のリゾートマンションオーナーの皆さん、「出口戦略」をどうお考えですか？
378の内容を理解してご教示いただけると幸いです。

[384: 匿名さん [男性 40代]]

スキーシーズンは、ファンションタトゥーを入れている若者をよく見かけました。大浴場で古参の住民おばさんからは、ガン見で睨まれていたそうです（嫁談）　今の時代、男性より女性が多いようですね。

今のご時世、法律で反社会的勢力の人たちは、マンションを購入できません。もし、購入しても手続きを踏めば、強制的に退去してもらうことは可能です。警察も民事不介入と言わなくなって、協力的になってくれています。

首都圏で築４０年以上のマンションをいくつか保有していますが、理事会が機能していて修繕積立金と公的補助金を上手く使えこなし定期的な修繕工事を行っていれば、たがたが５０数余年で廃墟にはなりません。バブル時代のお金をかけた部材で建築されたマンションなら、最新のリノベーション工事を行えば、現在売り出し中の最新分譲マンションと見劣りしないレベルまで修繕可能です。

[385: 匿名さん [男性 40代]]

不動産の出口戦略とは、大きく分けると下記の通りのセオリーがあります。
「売却：購入したリゾートマンションを、目的とした利用期間使用して売りはらうこと」
「保持：リゾートマンションを死ぬまで保持続けること」
「建替：戦略的なリノベーションによる物件価値の維持・向上」

でもね、不動産の出口戦略は、オーナー自身の属性や、マンションの立地、管理状況などの個別案件で判断されないと失敗するよ。だから、越後湯沢のリゾートマンションオーナーぞれぞれの「出口戦略」のベクトルは、同じでは無いと思いますが･･･

[386: 匿名さん]

なんだかやっぱりよくわからない。

具体的に言いましょう。
378の 3,4の質問に根拠のあるお答えをいただけるとありがたいんですが。

[387: 匿名さん [男性 40代]]

具体的なマンション名と部屋のタイプを教えていただけるのなら、「根拠」ある回答が出来ますが、如何いたしましょうか？

[388: 匿名さん [男性 40代]]

もしかして、新潟県南魚沼市姥島新田字原７９５番地の物件？

[389: 匿名さん]

>>388

ありがとうございます。378は特に物件を限定したつもりはありませんが、ひまわりの一押し物件は確かにそれですね。最上階だそうです。
ではこの部屋について、20年使ったあと（築41年になるのかな）、売却しようとしたときに買ってくれる人はいますか？
また、さらに使い続けるとしたらその後はどうなっていくのでしょう？建て替えはありえないと思うのですが。

[390: 匿名さん [男性 40代]]

物件を特定した上で回答します※物件を特定しないでの回答は山師にしかできません（笑）

１．20年使ったあと、売却しようとしたときに買ってくれる人はいますか？
→これ以上、管理費（修繕積立金除く）の値上げがあると売却にかなり苦労すると思います（まず無理）。
このマンションには、「物言う」理事が少ないため、管理費が高い傾向になっています。現状維持か値下げの交渉は必須です。
マンションの建物レベルは高い方ですが、しょせん新井組の施工、佐藤工業のプラージュには負けています。シャトルバスもなく、舞子リゾートスキー場お抱えのリゾートマンションに特化してしまっており、岩原などのマンションに比べマイナス要因が多いです。
高速出口から近い利便性はあり、敷地も広くガスもありペット可能なのはプラスですが、立地が不便なため車の利用が必須になってしまっているのが課題です。車が無くてもセカンドハウスとして便利に利用できるようにすれば、２０年後の売却も少し楽になると思います。
出口戦力を２０年後の「売却」と考えるのなら、あの部屋は指値３００万円台で購入が妥当（ラーニングコストが、１００万円／年オーバー）。
２０年後綺麗に使用して禁煙に励んで、理事会＞管理会社の関係を築ければ、半値ぐらいで売れると思いますよ。（今の景気が続いたとしてね）
ビジネスとしては対象外物件だと思います。２０年でマイナス約２，２００万円オーバーですよ。

２．さらに使い続けるとしたらその後はどうなっていくのでしょう？
→毎年のラーニングコスト　１００万円／年オーバーに耐えられて、物件を愛し続けることが出来て、理事会にも積極的に参画できるのならば、人生における　お金以外の価値を生み出すでしょう。
それが出来ないと、ブラックオーナーとなりマンションの害虫として、他のオーナーから疎まれます。

３．建て替えはありえないと思うのですが。
→私もリゾートマンションの建て替えは、現状の社会情勢や法律からも簡単にできないと思います。
そうなると、廃墟となるか、使用可能な限りリノベーションして使い続けるかのいずれかだと思います。

[391: ご近所さん]

>>382
同じ一押し物件でもすぐ下のライオンズ第3の物件だったら
20年後の売却も多分困る事は無い

物件によっても出口の回答は変わってくるし
出口も人それぞれ

将来の相続まで考えたら売るに売れない物件は購入すべきじゃないし
相続を考える必要が無く死ぬまで使い潰せる人は売る事は考えなくていい

大体マンションの出口問題は湯沢に限らず
どこのマンションにも付きまとう本質的問題で回答がそもそも難しい

それを湯沢のリゾートマンションと絡めて
立地の悪い舞子の管理費の高い物件の出口を聞いてくる辺り
困らせようとする意図が見え隠れする質問としか思えませんね

[392: 約五年前購入 40代前半]

ついつい書き込みしてしまいました
自分はなかなか連休をとれない仕事をしていて
いつも出かける時には休みの前日に素泊まりの宿をさがして仕事が終わってから出かけてました
段々それが面倒になりそんな時に湯沢の物件を知り 自分はバブル時代のスキー場が大嫌いで（リフト待ち，板を踏まれる，食堂も混んでる）湯沢の物件には興味がなかったのだが 今はスキー場がガラガラ春には山菜採り夏には川遊びマンションのプール秋には紅葉があり魅力的な場所と思いマンションを購入しました
自分としては休みの前の日に宿をさがす手間がなくなり好きな時に行けるのが魅力です
確かに色々な場所に行きたい方にはマンションや別荘はよくないと思いますが
自分のお金で管理費が払えて納得いくなら購入しても損はないと思いますよ
確かにバブル前に購入した方でガクンと値落ちしてしまってショックな方もいると思いますがこれから購入を考えてる方なら自分でよいと思えばそれでいいと思います
今月２９日は湯沢のさくら祭りですね
後 湯沢はイベントが多いのも決め手にしました
少し走れば塩沢や十日町もイベントが沢山ありますしね

[393: 匿名さん]

>>390
ありがとうございます。なんとなくわかってきました。
物件を選ぶということですね。

[394: 匿名さん]

>>391

>それを湯沢のリゾートマンションと絡めて 立地の悪い舞子の管理費の高い物件の出口を聞いてくる辺り 困らせようとする意図が見え隠れする質問としか思えませんね

よく知らないので、ひまわり湯沢店の一押し物件、これならいい物件だろうと思ったわけですが。。。
ひまわり湯沢店は「不良物件を一押し物件と称して売りつけようとしている悪質業者」である、ということでしょうか。

[395: ご近所さん]

>>394
一押し物件と掘り出し物物件が違うのは当たり前
掘り出し物はほっておいても売れる
自社物件だから力入れて売りたいんじゃないの？

勧誘されたわけでもなかろうに
これで悪徳業者のレッテル貼られてたら
ひまわりさん気の毒

[396: 名無しさん]

築年数、大規模修繕の時期などご自分で調べることも知らないなら、あまり不動産業者を悪く言うのは止めた方がいい
でしょう。出口なんてリゾートマンションに限らず、都会のマンションでも同じです。ヨーロッパなら築１００年
２００年のビルに普通に住んでいたりしますが、日本では耐久性はあっても、パイプスペースなどが建物内部にあった
りして、古くなると修繕費が膨大になって、住民が居なくなり廃墟になることもしばしばです。湯沢のマンションが
そうなるとは言いませんが、マンションの終焉なんてどこも似たようなものでしょう。例えば一戸建ての住宅でも３０
年前と今では随分外観が違っています。つまり戸建てでも建て替えてる人が多いのでしょうね。どうしても出口が心配
なら個人会社でも設立して、所有を移すという手もあります。株式会社なら法人になりますし、会社倒産なら所有責任
も個人には及ばず、誰かが処理してくれますw　まあ乱暴なやり方ですが、掲示板で誰かに教えてもらおうなんてレベ
ルなら、軽井沢あたりで戸建て別荘でも買われた方がいいでしょうね。

[397: 購入経験者さん [男性 50代]]

湯沢にマンション持ってます。
出口問題は考えておかなければならないことです。

賛否あると思いますが、私の考えを述べておきます。
１つの考え方として参考までに。

私の出口感としてはマンション自体の解体、組合の解散と考えています。
実際、後、20年も経てば現状のオーナー様の大多数はこの世には居ないと思います。
今後はますます売却も難しくなり、継承した方の管理費などの不払いが多重化し、廃墟になる確率は非常に高いと思われます。
一部のマンションを除き、継続困難になるということです。

ではどのようにして解体、解散に持ち込むか
これは管理組合内で十二分に時期や保障など協議する必要があります。

今のうちから解体、解散の時期や理由などを明確に示し、同時に長期計画（解体に募る費用の捻出計画、解散後の余剰金の分配、居住を希望するオーナーの対策など）を示し大多数のオーナーの理解を得ることが大切です。理由がはっきりしていて、先が見えていえば反対するオーナーは少ないと思いますが・・・


大切なのは
・組合が正直な運営が出来ていること。(透明性）
・場当たり的にではなく今のうちから十分な話し合いが出来ていること。(計画のぶれを無くす、解体後の保障など）
・人任せにせず自分が進んで理事となる。

[398: 777]

反対住民が一人でも居たらマンションの取り壊しは絶対に出来ないですけどね。

[399: 購入経験者さん [男性 50代]]

３９８さん
３９７です。
ご指摘ありがとうございます。
訂正します。「大多数のオーナーではなく全オーナー」ですね。

その通です。全員の同意が必要です。だからこそ長期計画が必要なのです。
楽観的な考え方ですが、10年、20年のスパンの中では区分所有法も変更されることでしょう。と私は考えます。甘いですか？

[400: 匿名さん]

>>395
>>396

何か勘違いされているようですね。
私は業者を悪徳扱いする気などさらさらありませんよ。394を普通に読めばわかりますよね。

391さんのコメントで、私が意図的に「条件の悪い物件を出してきた」かのように言われてしまったので、やんわりとそういう根拠のない誹謗中傷はよくないとお諌めしただけです。
391さんのコメントを素直に解釈すれば、ひまわり湯沢店は「条件の悪い物件を一押しとＨＰ上でアピールした」と受け取れます。つまり、391さん、ひまわり湯沢店を悪質な業者扱いしているのは他ならぬあなただと思いますよ。