越後湯沢のリゾートマンション

[匿名さん]

噂の東京マガジンで放映されてましたが
1989年から1992年まで建設が続き計50棟以上のリゾートマンションが町に建ち並ぶことになりました。
あれから、20年。今、湯沢町は大きな転機に差し掛かっています。
町の目玉にもなっていた、温泉やプールなど設備の充実しているリゾートマンションが、100万円以下という安値で売り出される状況に。

[3501: 評判気になるさん]

固定資産税は法定通りなのでしょうから諦めるとして、
湯沢町の税収におけるリゾマンの比率はかなり大きいと思います。
所得税は国税で事業税などは郡なのでしょうか県なのでしょうか
詳しくは知りませんが、町は住民税と固定資産税がほとんどですよね。
住民が７千人程度で、マンションは1万5千戸ほどだと聞いています。
ですから町の税収は町民以外からが多いはずですよね。
そのうち毎年の除雪や道路の補修工事、これも県道などの国土交通省などとの住み分けは
知りませんが、まあ公園の整備や各種施設の維持費などに使われて
いることになりますが、岩原あたりから見るとあまり還元されてない
印象はありますよね。税は企業の儲けとは違いますから、
払った分はマンション住民のために使って欲しいものです。
公園やグラウンドやテニスコートなど、まあマンション利用者への
サービスでもありますが、毎年何の変化も感じない雰囲気って、
なんなんだろうと思ってしまいます。

[3502: 匿名さん]

>>3501
す、、スキーのズン券あるし（震）

リゾマンのおかげで税収あるのだから、
リゾート感のある景観を作るためにもうちょい税金使って欲しいよねー。

公園周辺は頑張ってる。綺麗！
次は駅の周りだな！バスロータリー側！
インパクトありすぎな廃れた見た目をどーにかしないとｗｗ

フジロック運営と話し合ってガッツリ便利で綺麗にして欲しい
フジロックが一番バス使うんだから、
町はフジロックにすりよって便宜はかって仲良くしてもらったらいい。
で、ちょっとおこぼれ貰おうぜｗｗｗ
あの人数が湯沢に来るんだ。湯沢もおいしい思いしなきゃ

[3503: 匿名さん]

湯沢町のウェブサイトを見ると、30年度一般会計予算が約70億円、うち町税は36億円強。
マンション15000戸で、平均的な固定資産税はいくらくらいか。
俺のところが4万円台なので仮に5万円とすれば、7億5千万円。現実にはその倍にはなるまい。
まぁ、ほとんどが黙って払うだけであまりサービスにも金がかからない層だからおいしい収入源ではあるだろうが、そう極端にリゾマンに頼った財政ではなさそうな感じだな。

[3504: ？]

固定資産税額=固定資産評価額×1.4%

これは税法上決まっていることだけど、固定資産評価額は多くの自治体で再建築価格をもとにして見積りすることが一般的ではあるけれど、それが絶対ってわけではなくて、ほとんどが実勢価格より安い見積りになってるから文句を言って来ないだけでしょ？実勢価格を上回る見積りなんて算定根拠を説明できないから、大事になる前に丸め込んでおこうって感じだね。

詳しい訳じゃないけど、固定資産の評価は自治体が都合の良い考え方で課税することができるって聞いたことがある。算定根拠は結構お手盛りで、論理的な説明ができない場合も多いとか。

3498で出てきた湯沢町の回答は突っ込みどころあるよね。条文まで持ち出して、まるで再建築価格での評価しか認められてないようなニュアンスで伝えている。こうすれば素人は黙るって考えてるんだろうね。

簡単に言えば、お上が決めた金額を黙って納税しろ。ってことでしょ？なめられてるんだよ。

[3505: 匿名さん]

この画像によると、40億円くらいはいってくるっぽい（真偽不明）

https://blog-001.west.edge.storage-yahoo.jp/res/blog-f9-cd/hiro0425kaw...

[3506: 匿名さん]

都内7500万のマンションだと経験的に固定資産税は25-30万といったところだと思うが、そんなに高いの？そりゃ買えないなあ。

[3507: 某リゾマン区分所有者]

>3504

同じ意見です。見積価格の算定方法がどうあれ実態と乖離している以上、見積価格の是正を求めるべきではないかと。物件にもよるでしょうけれど、リゾマンの固定資産税額は今の4割程度になるのではないかと考えています。

>3506

それは築浅のケースではないでしょうか？
築年数が同程度の場合においての比較とお考えいただきたく。

[3508: 匿名さん]

てか湯沢でバブル期に新築でも7500万なんて物件はどれくらいあったんだろう。いやゼロではないだろうが、比較の標準値としてはどうかなぁ。

[3509: 評判気になるさん]

バブル前ですが、80年ぐらいの苗場25㎡　1DKが700万円台、55㎡　2DKが1,600万円台です。
バブル末期にはもっと高いでしょうが、7,000万はしなかったでしょうね。

固定資産税は町の財源ですからね。スキー場に関しては、赤字だからと布場のスキー場を廢止しようなどという動きがあったくらいで、財源にはあまり貢献してないようです。旅館にせよマンションにせよ他地域からの来客がなければ成り立たない町なのに、見た目のインフラ部分が荒んでますね。
スキー場と温泉がなければ山古志村と変わらない場所ですよ。直接観光と関わりがない職業であっても間接的には観光からの利益が回ってるわけで、頑なに観光を拒否する人たちの心理は分かりません。商店が廃れてるのは観光客が少ないからではなく、観光客を拒否した商売を続けてるためです。
町の一番の課題だと思いますよ。

[3510: 近所さん]

>商店が廃れてるのは観光客が少ないからではなく、観光客を拒否した商売を続けてるためです。

湯沢に限らず、東京以外は日本中どこでもシャッター街だよ
観光客と言っても1月中旬から3月中旬までしか来ないから、観光客相手の商売は成立しないんだよ

[3511: 近所さん]

別荘地で成功しているのは軽井沢だけだよ

湯沢は夏が暑すぎるし、眺望や景観も良くない、白樺やカラマツの森もない、湖もない、高原もない

でスキー以外には観光客を呼べない、肝心のスキー場の雪質も日本で一番悪い

それで観光投資しても採算が取れないからスラム化したんだ

[3512: 近所さん]

田代は高原で景観もいいし、ダム湖や白樺の林もあるから
田代を別荘地帯にすれば人気が出たんだけど、西武には先見の明がなかったんだな

もう国立公園で開発できないから、これでお終い。
堤義明はアホだったという結論だな

[3513: 評判気になるさん]

>>3510

相変わらず、ネット情報と妄想だけなんだな。
駅中の土産屋は年中繁盛してるよ。

[3514: 近所さん]

>駅中の土産屋は年中繁盛してるよ。

スーパーも商店街も無いから駅の店で買うしかないんだろ

[3515: 近所さん]

湯沢は新幹線の駅だから乗り換え客が土産物を買ってるんだな
湯沢で降りる人は殆どいないだろうね

[3516: 評判気になるさん]

相手にするのも疲れるが土曜の夕方ということで書いてやろう。まあ７７７だけじゃなく、テレビだの雑誌だのも同レベルであほなので丁度いいかもな。まず商店街というのは東口に存在する商店街のことで、メインストリートのはずだが、あるのは銀行、不動産、電気店、金物店、家具店、洋品店、薬局、文房具店、地元スーパー、スポーツ用品店、地元民向け浴場、飲食店といったところで、これは昔から営業しているらしいが地元民以外用はない。だから冬だろうが夏だろうが観光客はほとんどいない。土産屋は当然だが西口温泉街にはある。そして駅中にも出来てやっと観光地らしき雰囲気を作っているのが現状。前にも書いたが観光客は当然夏場にも多い。まあ個人的には不満だが、自然の中で遊びたい層はいるわけだ。

[3517: 近所さん]

湯沢は旅館が激安だから、夏休みはクラブの合宿に使われてるだけだろ
観光客じゃないから金は落とさない

[3518: 近所さん]

かぐらスキー場は他のスキー場が終了している 5月末までやってるから
5月はアホ・スキーヤーが湯沢に集まるのは事実だな

7月末はフジロックとかいうレベル低いアホ・音楽祭があるから、日本中から音楽が判らないアホが集まって来る。

クラブの合宿とフジロックで湯沢も何とかやってるんだな

[3519: 匿名さん]

よくわかんないけど、夏の湯沢に来る観光客は、

湯沢って行った事ないからいってみよう！るるぶにも載ってるし。
新幹線で気軽に行ける！
スキーするところだからきっと涼しい高原なんだろうなー。

と、想像しながらくるのだけど、駅から出てがっかりするパターンだと思うｗ

我が家はマンションの購入で初めて夏の湯沢に来たのだけど、
高速インターでてすぐの荒廃っぷりに不安になったし、
駅まわり（不動産屋周辺）の人のいなさにテンション落ちたよ。

夏は雪で隠れていたアラが出てくるよね。

山だから夏は涼しいイメージだったけど暑いしｗｗｗ

暑さはどーにもならんけど、その他の部分は人の手により改善できるし
交通的にはかなり有利で、やり方によってはいい観光地になれそうなのにね。
宝の持ち腐れだよ

ひまわりのホテルは、夏、自力でレジャー作って客（ファミリー）呼んでるよね。
湯沢の立地（交通インフラ）には頼るけど、湯沢の観光には一切頼ってない雰囲気すら感じるｗ

[3520: 評判気になるさん]

バブル時代は賑やかだったが今は廃れたってのもちょっと違うと思う。
40年ほど前に仕事で湯沢町に来た時、駅から外を見た時のなんとも言えない
暗い不安感は今も同じ。鄙びた田舎の情緒も感じないし、ワクワクさせる
要素もなし、そそくさとバスに乗って苗場へ。そこで初めて気持ちが救われたね。
その苗場も今は劣化状態。まあ性格的に私と似てるのかな、ゴミを落としても
なかなか拾わないみたいなw 散らかってても平気みたいなw

[3521: 匿名だけど]

>>3520 評判気になるさん

表現がうまい。
結局のところ、民間企業しか打開はできない。

[3522: 匿名さん]

凄くおいしいお豆腐屋さんが廃業したらしい。
ソースは某湯沢ブログ

そんなにおいしいなら私も食べておけばよかった。
湯沢の地元スーパー使わないから知らなかったよ

[3523: 近所さん]

>>3521
>結局のところ、民間企業しか打開はできない。

民間企業は儲かる事にしか投資しない
湯沢に投資するのは底が抜けたバケツに水を入れるのと同じ

星野リゾートだって湯沢や苗場のホテルは只でも買わないだろ

まあ、苗場と四万温泉を結ぶ国道を開通させたりすれば事情は180度変わるんだけど
民間企業の力では無理だな

[3524: 近所さん]

これから起きる事は

1.田代スキー場廃業
2.苗場プリンスホテル売却
3.湯沢のスキー場の大半が廃業
4.湯沢の飲食店と土産物屋の大半が廃業
5.湯沢のリゾマンがスラム化して誰も居なくなる

[3525: 匿名さん]

2年程度リゾマンを使いたいんですが、賃貸か購入・売却かを悩んでいます。
マンションを売るときに掛かる費用をご存知の方いますか？
ひまわり等に支払う手数料、税金関係などを含めて。

ちなみに、検討しているのはライオンズ第二、ライオンズ石打、パノラミック
あたりのゲレンデ隣接のマンションです。

[3526: 匿名さん]

それこそひまわりに聞いた方が早いんじゃない？

[3527: 近所さん]

ここの住人は偉そうな事言ってるだけで、何も知らないから聞いても無駄だよ
湯沢の悪口を言われたくないだけで、知識は完全にゼロだ

[3528: 匿名さん]

粘着うんこ777は偉そうな事言ってるだけで、何も知らないから聞いても無駄だよ
湯沢の悪口を言いたいだけで、知識は完全にゼロだ

[3529: 匿名さん]

２年はキワドイよね

1年だったら確実に賃貸がいいけど、
2年3年は悩んじゃう

[3530: 購入経験者さん]

３年以内の利用なら、賃貸をお勧めするよ。
不動産仲介業者に支払う金額が絶対的に少ないからネ
不動産取得税、固定資産税もいらないし、管理費・修繕積立も払わなくていいしネ
賃料－（管理費・修繕積立金＋毎月分に按分した税金＋賃貸管理料）なんて考えれば
不動産賃貸業でリゾマン貸しても、毎月の収益なんて･･･雀の涙だよねぇ
検討しているマンションなら、５年以上でようやくペイするかしないレベル

[3531: 評判気になるさん]

私なら2年3年は賃貸だろうな。
まあ選択肢は少ないだろうが、事前の契約で
話しておけば確実に出られる。
購入となると取得税や手数料や固定資産税
司法書士への支払いなどで広告の額面より
お金がかかりますよ。そして売れるまでの期間も
管理費等が続きます。

[3532: 近所さん]

売る時は

畳の表替え、襖の張替え
カーペットの掃除
部屋の掃除、脱臭

をしないと誰も買ってくれない。

それだけで20万円かかる。

不動産屋のサイトに掲載して貰ったり、写真を撮って貰うだけで30万円くらいかかる。

売れる迄、2年かかるとしたら、使っていなくても
管理費・修繕積立金、固定資産税、住民税、電気・ガスの基本料金の二年分が掛る

[3533: 匿名さん]

>>3532 近所さん
リゾマンは実需じゃないから、それを許容出来る余裕がある人向けだよね。バブル期は後先考えず、勢いで買った人多いんだろう。

[3534: 近所さん]

>>3353
>リゾマンは実需じゃないから、それを許容出来る余裕がある人向けだよね

それを許容出来る余裕がある人は軽井沢、蓼科やニセコの別荘しか買わないよ
湯沢のリゾマンなんか間違っても買わないからなあ。

[3535: 匿名さん]

つ大前研一

[3536: 匿名さん]

>3497
3496だけど。オーナーだがなにか？

[3537: 匿名さん]

>>3536
3497さんはアンカーつけてないけど、>>3496さんへのレスではない雰囲気

私もアンカー省いてしまいがちだけど、これからは誤解を生まないようにつけようと思った。

[3538: 某リゾマン区分所有者]

>3536
3497は私です。申し訳ないです。
3494を書いたのも私ですが、直後に例の人が首を突っ込んできたので、例の人の言葉を借りて書いたつもりでしたが、順番からして誤解を与える書き方でした。今後は必ずアンカーを書くようにします。

[3539: 匿名さん]

>3532

馬鹿がまたでたらめを書いている。

ちゃんとアンカーを書いてみました。

[3540: 匿名さん]

>3532

777はオーナーでもなければ湯沢に来たこともなく、ネットで拾ったでたらめな情報と思い込みだけで知ったかぶりをして書き込んでいるので注意。

>畳の表替え、襖の張替え をしないと誰も買ってくれない

デタラメ。
不動産売買はどこでもおなじことだが、きれいであればだれも気にしない。
いままでいろいろ内見したが畳の表替えやふすまの張り替えは不動産業者以外ではやってから売っているのを見たことがない。それで問題なく売買が成立している。

>不動産屋のサイトに掲載して貰ったり、写真を撮って貰うだけで30万円くらいかかる。

デタラメ
不動産屋のサイトに掲載するのにかかる費用はひまわりだと10万円から20万円。仲介手数料も兼ねているので掲載＜だけ＞にかかる費用というのも嘘。

777のデタラメをめんどくさいから放置していたが、騙される人もいるみたいなので念のため書いておきます。
基本的に近所さんが書く内容はすべて嘘とおもって間違いない。

[3541: 近所さん]

＞きれいであればだれも気にしない。

売れるまでに1年かかるか3年かかるかという所に効いてくるんだよ

[3542: 匿名さん]

>>3541 近所さん
流動性低いねー。

[3543: 評判気になるさん]

外部の人が使われてないマンションの活用？などと言ってますが、個人の事情はマンションの事情とは別なので管理組合ではちゃんと管理費を払っていれば売れる売れないなんてことは問題にはなってません。イメージとして誰も保有してない空き部屋が多数あるような感じで見てるようですが、ほぼ全室誰かの所有です。だから、インバウンドに使ったら、だとか民泊に使ったらなんて言ってるトンチンカンな人が居ますが、それは管理組合にとってはトラブルとマンション劣化の発生要因というぐらいにしか見えません。外国籍の人は日本人ほど責任感はないでしょ。管理費払わず所在不明にでもなったらそれこそ大ごとですよ。売り物件が安かろうがどうだろうが今は安く買って飽きて売るというサイクルになってますから、マンション内部では問題にはなってません。苗場の７００万だった物件が40年かけて10万だとしても別にいいじゃないですか。今でも使えるんだから。

[3544: 匿名さん]

>>3543
うちは2年位前に民泊禁止になった。
ミンパクに関しては多くの人が興味はあると思う。
が、自分の物件ではやって欲しく無いよね。部外者が出入りするの嫌じゃん。
自分と関係の無い物件でやってもらって、利用したり見守りたいｗ

ひまわり管理のリゾマンでひまわりがミンパク始めた（始める？）から
どーなるのか経過観察したい

[3545: 匿名さん]

>>3544 匿名さん
湯沢も180日制限ですか？

[3546: 購入経験者さん]

民泊始めるにしても、オーナーは民泊仕様のリフォームが必要なんですよね。
「株式会社エンゼルが行うリゾートマンション民泊運営代行サービス」とは、
あくまでも運営代行サービスの提供であって、会社は損はしない仕組みに感じられる。
vacation-stay.jp　とか　airbnb.jp　に出ている部屋の内装、見た目は素敵だけど
改修費・補修費・税金・管理費・修繕積立金は、オーナー餅
コンビニも無く、駐車場がネックのエンゼリゾート湯沢だから、暫くどーなるのか経過観察したい。

[3547: 近所さん]

マンションで民泊を認めると

・玄関やサロンや駐車場に毎日24時間酔っぱらった中国人が屯して大声で会話

・隣室で夜遅くまでドンチャン騒ぎされて、文句を言っても言葉が通じないから相手にされない

・戸締りをしないで部屋を出られなくなる、廊下や玄関に荷物を短時間でも置いておくとすぐに無くなる

・若い女性はしつこくストーカーされる

・女性は危なくて夜外出できなくなる

・廊下や駐車場にタバコの吸い殻やごみをポイ捨てされる

・ゴミの分別を一切やらないからゴミ捨て場が滅茶苦茶になる

・部屋に麻薬を持ち込んでアヘン窟みたいになる

・マンションの部屋で殺人事件が起きると事故物件として

大島てる CAVEAT EMPTOR 事故物件公示サイト
http://www.oshimaland.co.jp/

に登録されて、マンションを売ろうと思っても絶対に売れなくなる。

_________


私たち日本人は清潔で安全な国に暮らしている。どこの都市も夜になっても歩けるし、強盗や殺人に怯えながら過ごす必要もない。

行政もしっかりしており、生ゴミが捨てられたままになっていることもない。交通機関も時間通り運行している。多くの日本人はこれが当たり前のように思っているのだが、世界は「当たり前」が通用しない国が多い。

国外の多くの都市は「あそこには行くな」と言われる危険地区があちこちに存在する。それは欧米先進国でも同じだ。ニューヨークでもパリでもロンドンでも「迂闊に入ってはいけない犯罪多発地帯」がある。

そこに入ると「脅され、盗まれ、レイプされ、殺されても仕方がない」と思われるような場所がある。

日本の安全な都市に住んでいる私たちは「運が良かった」と言える。もっとも、いつまでこの運の良さが続くのかは分からないが……。
https://www.bllackz.net/blackasia/content/20180413T0125510900.html#Qp1...

[3548: 匿名さん]

>3537
>3538

3496、3536です。
3497さん、よく見たら「某リゾマン区分所有者」って書いてましたね。
遅レスですが、失礼しました。

[3549: ３５４４]

>>3545
他の物件の事はよくわからないけれど、うちは日数関係なくミンパク禁止。

オーナーの友達が使ったり、社員に使わせるのはOK

[3550: 匿名さん]

>>3547 近所さん
これってホテルでも起こりえる。賃貸で需要もないし、となると尚更負動産になってしまう。

[3551: 匿名さん]

湯沢のリゾマン。売れやすさに関しては、全体としては売りにくい

とおもうけど、物件や　部屋の向きや　間取り　によってはすぐに売れる部屋もあると
購入前の数ヶ月間、不動産屋のHPを眺め続けた私は感じている。

最初に欲しかった物件。1週間ほど悩んだ末、見せてもらおうと電話したら売れてたしｗ


当時はラヴィも人気物件で　よく出回るワンルームの駅の方角向き　も100万で出るとすぐに売れてた。
逆向きの部屋は見たことが無い。
今は管理組合のゴタゴタで売れやすい物件ではなくなってしまったけれど、

今も駅に近くて綺麗な物件はそれなりに売れるんじゃないのー？
ナスパの隣のライオンズも人気だよね。低層以外の部屋ならすぐ売れそう


でも、売れない物件は数年売れてる様子ないよねー。
10万、20万の同じ物件がずーーーと不動産屋HPに載ってる。
売るの大変だと思う。

[3552: 評判気になるさん]

自分の事情だけで捨てるように売りたい物件って、
それなりに売れない理由はあるよな。
本当に売りたきゃリノベーションぐらいして
ピカピカにして、なおかつ好条件つけないとね。
タバコヤニとカビのままで1万円でいいって言ったって
なんか裏があるんじゃないかと勘ぐるよな。

[3553: 匿名さん]

>>3552 評判気になるさん
裏があるから、安いのでしょう。

[3554: 匿名さん]

>3541
>売れるまでに1年かかるか3年かかるかという所に効いてくるんだよ

７７７は脳みそうんこ詰まってんのか？
日本中どこの不動産でもリフォームすれば売れやすくなるのはあたりまえだろ？
なにを湯沢に限った話にしてんの？

そして
>畳の表替え、襖の張替え をしないと誰も買ってくれない
これは嘘だと認めたわけだな。

ちなみにおれが売ったとき掃除以外なんにもしていない状態で売り出して3か月で買い手がついたよ。
知識もない癖にしったかぶりして恥ずかしいやつ。
デタラメばっかり並べてんじゃないよ。

[3555: 匿名さん]

ちょっと古いですが、、、

>所さん！大変ですよ 売れすぎてビックリ！？謎の中古マンション
2015年4月9日放送

>日本有数の豪雪地帯に建つ中古マンションが今、売れに売れている。
(中略）
>新潟県湯沢町ではバブルの時期に多くのリゾートマンションが建設されたが、バブルが弾けると売り買いが行われなくなり地元の人達にはゴーストマンションと呼ばれていた。しかし、この5年でそうしたマンションが1000戸以上売れている

そこそこ売れているようですね。
まあ、中古不動産は一期一会。条件によって、またたまたまのご縁によって売れたり売れにくかったり千差万別、一概には言えないですが、湯沢のリゾートマンションは買ったら二度と売れないなどと３流不動産ブロガーが垂れ流しているのは明らかなうそということです。

[3556: 匿名さん]

老後の定住用にはいいよね。

[3557: 匿名さん]

要はランニングコストが重要なのかな。物件価格がタダみたいなものだとすれば。

[3558: 匿名さん]

>>3554
＆
>>3555
に激しく同意。

あの物件やあの物件やあの物件は10万円でも売れないけど、
人気物件はわりとすぐに売れてますよね。

湯沢のリゾマンというと、インパクトのある100万円以下（むしろ10万20万円）の物件に目がいってしまうけど、
不動産屋との雑談から想像するに売れ筋は数百万円あたりの物件のように思います

[3559: 近所さん]

＞売れ筋は数百万円あたりの物件のように思います

それだけ金出せるんなら、まともな人は湯沢じゃなくて湯田中や草津や山中湖や箱根のリゾマンを買うだろ

[3560: 匿名さん]

数百万でもリゾマンとしては激安だから売れはするんだろうけど、「売れに売れた」のは10万20万のタダ同然のが多いんじゃないの？
「俺のマンションは違う」と言いたいのはわかるけど。

[3561: 近所さん]

本当の恐怖は20年後…憧れのタワマンは「時限爆弾」　マンション管理士が警鐘（前編）
2019/5/22 税理士ドットコム
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all



かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円というまとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、将来的には当初の2倍～5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ－タ－も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ－ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。

ーータワマンで大規模修繕があったという実例はまだ少ないのでしょうか

タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで、大規模修繕を実際にしたケースはまだ非常に少ないです。どのくらいの金額かなど、実際にやってみないとわからない部分も少なくありません。このため、現時点では問題が顕在化していません。

ーー大規模修繕はどれくらいの周期で行うのでしょうか

大規模修繕はおおむね「12年周期」とされます。1度目の大規模修繕はなんとか乗り切ったとしても、2度目の大規模修繕の頃から、修繕積立金が不足し建物の維持管理が行き届かないなどの問題が生じる恐れがあります。

ゆえに、タワマンの未来については悲観的にならざるをえません。維持管理費用が多額にかかり、戸数が多いので意思決定も難しい。私なら「高く売れるうちに、早めに売ったほうがいい」と考えます。

タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分ではタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

[3562: 匿名さん]

マン点さんの記事を読んでやっぱりなと納得↓

所さん！激安マンションは売るに売れない”ババ抜きマンション”ですよ

>60代の男性画家が「50万円だから飛びついたけど、私の財産だと100万だったら買えなかったね」「意外に高い管理費や修繕積立金が負担」という発言。
>激安リゾートマンションには、永遠に払い続けなければならない管理費や修繕積立金もついているというのが激安たるゆえん。

>激安マンションに飛びついた後、管理費や修繕積立金の負担が大変なことや、売るに売れない”ババ抜きマンション”であることまでは、放送では伝えていなかった（全国で最も安い中古マンションは、10万円の”ババ抜きマンション”）。

[3563: 近所さん]

みんなが困るからやっちゃダメだよ _ 買い手が見つからないスラム化したリゾートマンションを処分する方法



60 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:40:34.93
リゾートマンションなんて買うと後悔するぞ。

何が困るって、管理費／共益費／修繕積立費、それに将来の建て替え費用が出てくる場合も。

年に半分ぐらい、そっちに住むならまだしも冬に時々行くぐらいなら
普通にホテルに泊まったほうがよっぽど良い。


64 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:47:57.72
>>60
賃貸にすればそれらのリスクは全て回避可能。

家賃なんて家族が余裕を持って過ごせる広さでも5～7万円だから、月に1～2泊するならホテルより全然お得。
ホテルより部屋は広いし温泉は空いてるし、何より荷物を置きっぱなしにできる。



66 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:49:28.0

湯沢は新幹線があるから、ここにすんで時々東京に新幹線でいけばいいや、くらいの人もいるからね

でも、調べると、せめて３００万で眺望のいい角部屋とか買っておかないと
あとでババ抜きのババ状態で永久に手放せない

やるとしたら、ダミー会社たちあげてその名義だね
最後捨てるときは、管理費も固定資産税も、会社倒産手続きしてすべて終了。


246 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/23(日) 15:16:08.82

リゾマンはただの消費財じゃなくて、維持費が掛かるのに捨てられない（売れない）消費財だから性質が悪い。
満足できる物件が賃貸で出ているなら、賃貸のほうがいいと思うけどな。

自分から進んでババ抜きに参加したくない。


249 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/24(月) 03:36:48.83
>>246
知識なさすぎ。

高齢で財産ない人に譲渡する、ダミー法人作って偽装売却する、
無限に方法あります。
捨てるのは簡単だよ

今現在管理費滞納して放置されているのは、その人（法人）自体が実質的に破産、夜逃げ状態で、もう終わっているケース。

まだ本人元気なら、「切り捨て」は極めて簡単。


75 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:17:42.00

利便性考えると、湯沢でしょうが、永住老人が居ないという意味では苗場もいいかもね。

ただし、夏いったことある人はわかっているだろうけど、フジロック以外は、完全なゴーストタウン

寂しいを通り越して、恐怖を感じる
千と千尋の神隠しみたいな感じ


82 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:27:56.31

ぶっちゃけ、苗場はスラム化へのカウントダウンが始まっているけど、
あと何年もつか、それだけが問題。

仮に３年もつとして、ガンガン使いまくって捨てるなら、損はない
「財産」なんて考えると大間違い。使って捨てるティッシュペーパーみたいなもの

あと、スラム化して、どうなるかだね。

仕事場がないから、アジア系外国人の犯罪の温床にはならないでしょう

どちらかというと、地元民の普通のマンション化か、それとも老人ホームか。

ご近所つきあいとかしてしまうと、怪我、病気で車運転できない老人の介護、買い出しやらされるから、 絶対に近所つきあいはやってはいけないね。可愛そうだけど、高齢者がいたら完全無視。これを貫く。


86 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:39:13.89
>>82
いくらなんでも3年はもつでしょ。
維持のモチベーション以外はｗ

使い捨てられるといいんだけど、投げ捨て禁止だからなあ。


91 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:50:15.92
>>86
個人名義で買うのは危険すぎ。

３年であぼんと予測したなら、やっぱり法人ダミーで最悪倒産手続き
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/ski/1434758230/

[3564: 匿名さん]

>>3559
家と実家からのアクセスのよさで湯沢に買いました。が、
もし、草津に新幹線と高速道路が来ていたら草津に買いましたね。確実に草津です。
湯沢はアクセスが良くてスキーが出来るけど、町に風情が無いですから。

他のオーナーさんも、風情を捨てて交通を選び湯沢に買った方も多いと思います

[3565: 近所さん]

>家と実家からのアクセスのよさで湯沢に買いました

家に近いなら日帰りで十分だな

[3566: 評判気になるさん]

本当はかなり簡単なことをもう数十年やらず、川端、駒子、そば打ち体験、湯沢高原、
ますどまりなどとピンとこないことを観光だなどと言って続けてますね。
森ビルみたいに欅坂や六本木ヒルズみたいな大胆な開発をして、駅前からオシャレだが
自然との触れ合いの多いレジャーに最適な町にすれば夏でも観光客でいっぱいになる。
山歩きでも安全で景色のいいコースを作って途中にベンチや東屋なども設置すれば
高尾山より面白い場所になると思う。谷川岳の半分は湯沢町土樽なんだよな。
今年、登山客が凍死しちゃったよ。

[3567: 匿名さん]

>>3566 評判気になるさん
山梨県でバブル期、街をオシャレにしたが、今はすっかり寂れてしまった観光地がありました。

[3568: 近所さん]

谷川岳でいいのは一ノ倉沢だけ
新潟側の谷川岳はただの田舎の山で、見ても何の感慨も湧かない

苗場と四万温泉の間の国道の未通部分を開通させたり、ロープーウェイで苗場山山頂まで行ける様にすれば観光客は来るけど、湯沢町は絶対にやらない。


湯沢は何をやっても家族向けの観光地にはならない
見込みがあるのは風俗の里くらいかな

[3569: 近所さん]

街をオシャレにしなくても、国道と県道すべてを白樺の並木道にすれば人気出るけど
湯沢は何故か桜の街路樹しか植えない
湯沢を吉野にしても観光客は来ないというのがわからないんだな。

湯沢にはアホしかいないから永遠に観光地にはならない

[3570: 匿名さん]

>>3569
珍しく同意できるレスｗｗ

白樺いいっすよね！テンション上がる！
ドライブで使う道だけじゃなくて、商店街のアーケード取っ払って
白樺並木にしちゃってもいい位ですよね。
駅でて突然の寂れた町はテンション下がるけど、白樺で誤魔化せば平気！
買い物客なんてそんなにいないんだし。アーケード無くていいよねｗ

そばうちやコマコなんてどーでもいいから、強羅花壇あたりの雰囲気をパクって
旅行者に媚びれば金儲けできるのにね。
交通には恵まれてるんだから。

[3571: 評判気になるさん]

町に「ここ乱雑だから片付けさせろよ」とか「見た目悪いから整備させろよ」とか
言う奴いないんだね。東京都の場合、石原知事やらもっと前から、主要な地域の
道幅広くさせたり、歩道を整備させたりとコツコツやってるよな。
まあ湯沢の場合、駅西口ロータリーの改良は失敗なような雰囲気だけどな。
本来なら広さ足りないから周辺の家壊してでも広くするぐらいのことやらないとな。

[3572: 匿名さん]

白樺は落ち葉と、実は種の飛散がものすごいので掃除が大変なんだがね。並木なんかにしたら排水口がすぐ詰まるだろうな。
カネを出すわけでもないヤツが適当なイメージだけで妄想してもなあw

[3573: 匿名さん]

>>3572 匿名さん
人が集まらないとカネも生まないよ。

[3574: 3570]

>>3572
まじっすか・・・！

んじゃ、東口商店街の悲惨さを隠すのには向かないっすねー・・・
バス乗り場にでるとほんとにテンションが下がるからどうにかして欲しいのだけど･･･
安直でしたｗ

民家や商店が無い汚い道沿いなら白樺OKなのかな？？
白樺林をドライブすると気分いいです。湯沢にもあったら嬉しい！！

湯沢高原と公園付近は綺麗なんだけどねー

[3575: 近所さん]

湯沢は将来的には日本の姥捨て山になる

私は、日本の介護にとって、中長期的には介護職員の待遇改善だけでなく、日本の高齢者の自然かつ物理的な集約もある程度必要だと考えています。現在の日本は、地方にいるとよくわかるのですが、高齢者の自宅や高齢者施設が物理的にあまりにも「点在」しています。

例えば、訪問介護でもAさん宅を訪れた後、次のBさん宅に向かうまでに（少々大げさに言えば）「山を一つ越える」等ということは普通にあります。すなわち、高齢者の点在により、いくら優秀な介護職員を集めたところで、きめ細かい対応を行うには物理的な限界があるのです。

また、こうした高齢者の集約性の低さは介護関連産業にも悪影響を与えています。人手不足の介護現場は生産性向上のニーズが豊富にありますが、日本の場合、在宅はもとより施設でも、特徴ある小規模なものが多く、大規模なものはあまり多くない傾向があります。

日本で高齢者を集約にはどうしたらよいのでしょうか。私は、ある意味逆転の発想ですが、高齢者が“高齢者になる前に”「集約」を進めるのが大事だと思います。年をとるとどうしても住み替え等は億劫になりますがもう少し若ければいいのではということです。

皆さんはCCRC (Continuing Care Retirement Community)というコンセプトをご存知でしょうか。これは海外（特に米国）ではそれなり認知度があるのですが、高齢者が健康な段階で入居し、終身暮らすことができる生活共同体を意味します。多くの場合、50代・60代くらいの「若い」方をターゲットに入居者を募り、居住スペースのあるコミュニティの中には医療施設やスポーツ施設、レクリエーション施設が設けられていたりします。ざっくりとしたイメージとしてはシニア向けの（大学）キャンパスのような感じ。子育て等を終えた若いシニアが、不要となった従来の広い居住スペースを手放す等してCCRCに入居。コミュニティ内で行われるさまざまなアクティビティを通じて友達を作り、第二の青春を過ごしながら老いていくが、必要となる介護・医療等もコミュニティで完結…といった感じ。

ちょっと伝わりにくいかと思いますので、海外（タイ）の事例ですが、私も視察した施設のわかりやすいyoutubeビデオを紹介します。タイ語ですが、なんとなくでもイメージを感じてください。娘に連れてこられたお母さんがCCRCで過ごす日々の話です。
https://www.youtube.com/watch?v=O8c8m4zTPcE

CCRCでは高齢者に関わる、あらゆる産業が集約可能です。それぞれに特徴があるのが一般的ですが、医療・介護はもとより、プール、ヨガ、テニス等のスポーツからリハビリテーション、生涯教育、そしてガーデニング、ダンス、カラオケ等の余暇活動に至るまでさまざまな付加価値の形態があります。

そして、こうした集約は高付加価値サービスを生み出す源泉となります。日本は豊富な介護需要と高度な訓練を受けた介護士、そして技術力のある企業を多く持つ国ですが、これまで残念ながら介護現場の生産性向上はその底力に比しては進んでいません。未だに数十年前とあまり変わらぬやり方で高齢者の食事、入浴、排泄等を介助・介護しているところがほとんどなのが現実です。

しかし、CCRCでは高い付加価値を持つサービスの提供に対するハードルが一気に下る可能性が高くあります。何しろ高齢者にまつわるすべてのサービス需要がワンストップで集約されるのです。私が訪れたいくつかの海外のCCRCでは、それらの入居者が比較的裕福ということもありますが、敷地内バリアフリーはもとより、ハイテク車椅子を使った移動やどこでもすぐに同じ敷地にある医療施設から医療スタッフが駆けつけられるよう転倒通知のセンサーを張り巡らす整備、また生体計を用いて居住者の健康管理を遠隔でモニターできるシステムの導入等が当たり前のように検討されていて驚きました。

逆に言えば、介護技術・産業技術に強みのある日本でこうした取り組みを行えば、そこから生み出されるイノベーションはかなりの数にのぼり、また競争力をもったものにもなるでしょう。

実際、既に日本でも日本版CCRCを創出する計画は各地であります。地方創生の文脈で都会の高齢者を地方に呼び込もうとするものや、大学や病院と連携してそれぞれ生涯教育・医療サービスの付加価値をつけようとするもの、行政と一体となってコンパクトシティと結びつけるもの、民間のサ高住が大規模化して発展したもの等さまざまです。

日本版CCRCはまだまだこれからです。日本、というより地域の特色を活かしたCCRCが各地に次々に生まれれば、そこから日本を追って高齢化する諸外国にも普及し得る多くの革新的な事例が生まれるでしょう。例えば、最近私が会話に加わったアイデアとして次のようなものもあります。高齢化した過疎の農村地域。地域の中心部に医療機関を誘致した後、地元の廃材を燃料とする環境負荷の低いバイオマス発電所を立て、それで電気を賄い高齢者が移住するコミュニティを作る。また、当該のバイオマス発電には地熱の発生が伴うそうなのでそれを使って、コミュニティ内に見晴らしの良い大浴場を設置。さらに、集まった元農家の高齢者たちと地熱を利用した常夏のビニールハウスで家庭菜園のようにコーヒーを作ったり、マンゴーを作ったり。

そこで近隣の高校が実習もし、さらに大学と連携して生涯教育やレクリエーション活動も生まれる…。もちろん実現には課題もあるでしょうが、おもしろいと思いませんか。高齢者のためのコミュニティづくり。異業種の人々が集えば各地で素晴らしいアイデアが次々と出てくることでしょう。
https://38news.jp/default/13694

[3576: 近所さん]

将来的には

湯沢は認知症と寝たきり老人の姥捨て山になる

リゾート施設は軽井沢、蓼科、志賀高原、菅平、妙高、ニセコ、富良野に集約される

[3577: 近所さん]

白樺の問題は掃除が大変とかではなく花粉症だよ：


北海道の白樺並木 - YouTube 動画
https://www.youtube.com/results?search_query=%E5%8C%97%E6%B5%B7%E9%81%...

北海道の白樺 - YouTube 動画
https://www.youtube.com/results?search_query=%E5%8C%97%E6%B5%B7%E9%81%...


【2019年】札幌・旭川で白樺花粉に苦しむ僕。北海道での日常対策を９つ紹介
https://www.kitalannotabihurotravel.com/entry/sirakaba

[3578: 近所さん]

>>3572
>白樺は落ち葉と、実は種の飛散がものすごいので掃除が大変なんだがね。並木なんかにしたら排水口がすぐ詰まるだろうな。
>カネを出すわけでもないヤツが適当なイメージだけで妄想してもなあw


湯沢には知恵遅れしかいないから発想が単純で幼稚なんだな

市街地に白樺並木を作らなくても、

17号線の三国峠や湯沢-苗場の間を白樺並木にしたり、
廃スキー場の跡地を白樺の森にするだけで 十分リゾート地の雰囲気になるよ

[3579: 近所さん]

湯沢に足りないのはこういう道なんだよ：

Most Beautiful Road 日本で一番美しい道?富良野・美瑛 - YouTube
https://www.youtube.com/results?search_query=Most+Beautiful+Road%E3%80...

[3580: 3570]

ごめん

私が単純でアホなせいで、他の人までけなされることになってしまった

しばらくはロムに徹して反省するわ

[3581: 評判気になるさん]

駅周辺は建物も古いし、古さに魅力もないんだよね、
三丁目の夕陽みたいなノスタルジーがあるわけでもなし、
見附市の街並みみたいな風情もない。
おまけに商売は全く観光とは無縁で頑なに拒否してる。
そのくせポツンポツンと廃業して行ってる。
町がテナントを呼びかけたってよそ者が通らない
商店街でやっていけるはずもない。
あそこはアーケードも家も取り壊して
道幅広げて、今ある商店はすぐ横に道を通して
そっちに移ってもらう。
商店街は観光客用の店だけにして車の進入も禁止、
街路樹と歩道だけの道にする。
やれないはずはないんだよ、
塩沢の牧之通りだってやれてるんだから。
マンション住民は一番町に金払ってるだよ、
それをお忘れなく。

[3582: 匿名さん]

県は何もやってくれないのですか？

[3583: 評判気になるさん]

詳しくはないけれど県の仕事は農林水産と、道路、橋梁、河川、砂防などの土木関係が主じゃないでしょうか。県から観光にもっと力を入れるよう要望があるとも聞いてますが、湯沢町はお隣の南魚沼市にも入っていない独立した行政区ですから、主に町の観光は湯沢町に主導権があるんだと思っています。県からはもっと何かやれよってことだと思います。いや、もっと詳しい人が、それは違うと言うかもしれませんがね。

[3584: 近所さん]

スラム化する前ならまだ間に合うよ：


廃虚同然リゾマン、執念の解体　全員同意へ所有者を追跡 2019年4月27日
負動産時代

　つくるのは簡単だが、こわすのは大変。それはマンションの宿命といえる。一度建ったマンションを建て替えたり、更地にしたりするには、所有者の大多数、場合によっては全員の同意が必要だからだ。

　築４４年で老朽化が進み、所有者も散り散りになっていた新潟県湯沢町のリゾートマンション（リゾマン）が 昨年取り壊され、更地として売却された。所有者全員が同意してのマンション解体は全国的にも珍しく、「奇跡的」ともいえる。売るに売れず、税金や管理の負担が重くのしかかる「負動産」の問題を長く取材してきた記者が、現地に向かった。


リゾマンの草分け

上越新幹線の越後湯沢駅から車で約３０分。「マンション苗場」があった場所はいま、きれいな更地になっている。

　全国屈指のスキーリゾートとして知られる苗場高原にこのマンションが建ったのは１９７５年。６階建て、４０～５０平方メートルの３０部屋にレストランなどもあり、リゾートマンションの草分け的存在だった。その後、バブル期にかけてリゾマンが次々と建ち、そのバブルも崩壊したため、利用者は激減した。

　管理費の滞納も相次ぎ、管理組合は機能不全に。２００３年を最後に大規模修繕も行われなくなり、廃虚に近づいていった。


立ち上がったオーナー

　朽ちゆくマンションの惨状を見かねて、立ち上がった所有者たちがいる。その一人が新潟県柏崎市の建設会社社長、石坂泰男さん（５４）だ。会社名義でマンション苗場の物件２戸を持ち、先代社長だった父は管理組合の理事長をしていた。石坂さんは「このまま廃虚になることだけは避けたい」と、１４年に地元の不動産仲介会社ひまわりに相談した。


　廃虚同然のリゾマンをどうするか。やらなければならないことは山ほどあった。

　まずは休眠状態にあった管理組合の立て直しだ。１５年６月に臨時総会を開き、あらためて理事を決めた。

　つぎに、散り散りになった所有者たちの意向を確認しなくてはいけない。

　石坂さんらは不動産登記簿に載っていた２８の個人・法人にアンケートを郵送した。回答は２１、無回答が３。４通は宛先不明で戻ってきた。

　回答があった２１人のうち１９人は、すでにマンションを利用していなかった。

２人が「年に５～１０泊利用している」 と答えた。

使い続けたいという声は皆無で、解体をめざすという方向性は決まった。保証期間が切れる寸前だったエレベーターを止め、建物は閉鎖した。１５年１０月に改めて管理組合の定期総会を開き、解体の方針を決議した。


全員同意の「壁」

　管理組合の「財布」を調べ直してみると、修繕積立金が約３５００万円残っていた。理事を務めていた３人ら、一部の所有者が管理費・積立金を払い続けてきたことが大きかった。解体費用のめどは立った。だがそこで最大の難関が立ちはだかった。「所有者全員の同意」だ。マンションを壊すのに、なぜ全員の同意が必要なのか。

マンションを壊すのは

①建て替える
②更地にして売却する

という二つのパターンがある。

原則として

①では所有者の５分の４以上、
②では所有者全員の合意

が必要となる。ただし②には特例もある。耐震性が足りないマンションや、大規模に被災したマンションについては５分の４以上の合意があれば、解体・売却できる。

マンション苗場も耐震性が足りない可能性があり、特例の「５分の４以上」の合意による解体も検討した。だが、行政の手続きでかえって時間がかかるかもしれないと判断。全員合意を目指す方針をとった。


　全員から合意を取り付ける仕事にあたったのは大野元さん（６１）だ。ひまわりグループのリゾマン専門の管理会社、エンゼルの管理部長としてこの問題を担当した。

　大野さんはさっそく壁に突き当たった。所有者不明問題だ。

　所有者へのアンケートで、宛先不明で戻ってきてしまったのは３人と１法人。送り先の住所を訪ねてみたが所有者は見つからない。

　大野さんは周辺の「聞き込み」から始めた。３人のうち１人は飲食店オーナーだったが、すでに自己破産して行方がわからなくなっていた。ただし、飲食店の元従業員がいることがわかった。訪ねて事情を聴くと、元従業員もかつてマンション苗場を利用したことがあるという。すぐに元オーナーに連絡を取ってくれ、協力を得られることになった。

　法人の１社は２部屋を持っていたが、何度か住所が変わった末に事業の実態はなくなっていた。最後の住所地を訪ねるとマンションが建っていて、手がかりはなくなった。

　それでも大野さんは聞き込みを続けた。訪ね歩くうちに、ふと目についた診療所の看板に、元経営者の特徴のある名字と同じ名前があった。その診療所に飛び込んで事情を話すと、医師の父が、探していた法人の元経営者だとわかった。

　残った２人には、管理組合が滞納分の管理費の支払いを求める裁判を起こした。裁判所からの手紙である「送達」は、郵便局の転送期限が切れても可能な限り転居先を追いかけて届けられる。これで２人とも連絡が取れた。

　このうち１人は、納める管理費を一部減額することを条件に解体に協力してくれた。

　最後の１人になった。でも、解体には合意できないという。もともと、管理組合との関係がこじれていた所有者だった。


最後の１人

　いざこざの原因は複雑だ。

　その人が買ったマンション苗場の部屋は競売物件だった。元の所有者が住宅ローンを滞納したため差し押さえられたのだ。

　ここで「債務の引き継ぎ」というやっかいな問題が持ち上がる。

　競売物件を買った人が、元所有者の住宅ローンを肩代わりする必要は、もちろんない。ところが、元所有者が滞納していた管理費などの債務は、物件の新たな所有者に引き継がれるのだ。

　管理組合は滞納分の支払いを求めたが、新たな所有者は応じなかった。そこで管理組合は、この所有者がマンションを利用することを拒否していた。

　説得に当たったのが大野さんだ。「あなた以外の所有者は解体に合意しています。このまま幽霊屋敷になって事故が起きたら、あなたが責任を問われますよ」などと説き、ようやく解体することにだけ合意が得られた。


個人の土地を、管理組合が競売に

　ついに全員の合意を取り付けた。１７年１０月の管理組合総会で解体を決議した。残っていた修繕積立金約３５００万円を使って解体を始め、昨年６月に更地になった。

　あとは更地を売るだけ、という段階で、最後まで解体に応じなかった１人が土地売却に反対した。そこで管理組合は、その人の所有分である土地を競売にかけることを申し立てた。管理費の滞納があるため、「債権者」である管理組合は土地を競売にかけることができる。今年２月、新たな所有者が落札し、一連の敷地売却が完了した。

　こうした苦労を重ねてようやく更地になった敷地を買ってくれたのは、近くのペンション経営者で、５００万円を出してくれた。大野さんの努力もあって、滞納管理費など１千万円以上を回収できた。

　解体工事費や諸経費などを差し引くと、５００万円近くが残った。これを、ずっと管理費などを払い続けてきた７戸の所有者の５人に分配した。

　理事長の石坂さんは振り返る。

　「管理がない状態が続いて積立金がたまっていたので、工事費に回せた。初期のリゾートマンションだったので、所有者はもともと比較的余裕のある人たちが多く、協力が得られたことも大きい」


思い出のマンション

　ほかにも、いろいろな課題に直面した。解体にあたって工事車両の出入りや足場の設置場所が必要だったため、隣の土地を借りたいと頼んだときのことだ。

　隣の土地の所有者から、借りるのではなく買うよう求められた。応じざるをえなかった。

　解体前、苗場マンションを「社員寮にしたいので丸ごと売ってほしい」という話が舞い込んだこともあった。石坂さんたちは真剣に検討した。しかし、本当に責任を持って使ってくれるかの確信が持てず、断った。

　その会社が近くでやると言っていた事業は、いまはない。もし売却していたら、マンション苗場の所有者たちは楽になったかもしれないが、物件そのものは今も放置され、廃虚になっていたかもしれない。

　「自分が中学生のときに親が会社の保養所として買い、友達と何度も利用した思い出のマンションだった。廃虚になることが避けられて、本当によかった」

　石坂さんはほっとしているという。（松浦新）
http://www.angel-r.com/pdf/asahi_1.pdf

[3585: 評判気になるさん]

マンション苗場はちょっと前にここでやっただろ。
あれはリゾマンというより道路沿いの雑居ビル。
むしろマスコミ関係の必死さが読めるね。
デフレ後期に何の意図があるんだろうね。

[3586: 匿名さん]

つまり湯沢のリゾマンで建て替え成功例はまだないと。
普通に考えれば建て替えは無理だよね。

[3587: 匿名さん]

あ、建て替えというか、建て替えor解体更地売却だね。

[3588: 評判気になるさん]

だから買わなくていいよ。
来ないでw

[3589: 匿名さん]

>>3588
君にそんなことを言う権利はない。

[3590: 近所さん]

バブリーな廃墟 2018-11-13
https://ameblo.jp/toshiahrut/entry-12418853294.html

三国トンネル　新潟側出口から、何もない静かな三国街道を、私は歩いていた。。。。

まぁ、至って普通の峠道。

峠周辺には、民家も無い、店も無い、そして、車、時たま、スーっと、通り抜けるだけ。。。。

その「三国街道」（国道１７号線）を、湯沢方面に下り始めた所で、、、
突如、突拍子も無いものに出くわした。

これを見た時に、私ですらも、自分の目を疑わざる得ないほどの衝撃でした。。。

西武ヴィラ苗場クリスタル１号館　リゾートマンション

これに出くわした時、リゾートなど時たま通り抜ける、私ですらも「衝撃」を食らいました！！！！

西武ヴィラの存在は、歩いている最中に「地図」を確認していたので、有る事までは、出会う前から気付いていたのです・・・

でも、出会う前までは、西武が開発したリゾートマンションであれば、スキー場の目の前だろうなぁ?って、思っていたんです・・・

でも、ここには、スキー場は、まったく目に入らなかったし、、、
スキー場への道順を示す案内も無かった・・・(^^;


そして、入口の前に立ってみたら、、、、、
入口は、鍵がかけられているし、、、一階の中は、落葉だらけ。。。


「 バブル廃墟 」

この廃墟は、衝撃でしたね?
まだ、江戸時代の廃屋ならば、なんとか、歴史的な風情上、私でも少し興味が湧くのですが、、、

この苗場のバブル時代の「リゾートマンション」廃墟には、衝撃と、恐怖を大いに感じてしまいました。。。
https://ameblo.jp/toshiahrut/entry-12418853294.html

[3591: 近所さん]

続き

コメント


1. 無題

こんな建物が？
まさに、バブルの象徴でしょうね。
fusan2018-11-14 05:20:18


2. Re:無題

＞fusanさん

ここから、日本屈指のスキーリゾート地「苗場」を歩いてきましたが、
まさに、「バブル崩壊」の象徴でしたね。。。。

要は、スキー場のホテルもマンションも、バブル期の金ぴかな雰囲気のまま残っているし、でも、周りのスーパーもバーもスナックも、「閉店」。
いやはや、こんな所で歴史を感じるとは思ってもみなかった。

変な言い方ですが、あの明治の「炭坑跡」夕張などの街と、よく似た風情でした。。。

とし2018-11-14 07:56:04


____

西武ヴィラ苗場クリスタル１号館の売り物件情報　HIMAWARI（ひまわり）
https://www.himawari.com/yuzawa/list/2542.html


要するに、もう館内には人間が一人も居ないという事？

[3592: 近所さん]

>そして、入口の前に立ってみたら、、、、、
>入口は、鍵がかけられているし、、、一階の中は、落葉だらけ。。。
>「 バブル廃墟 」
>この廃墟は、衝撃でしたね?


西武ヴィラ苗場クリスタル１号館は24時間管理人常駐だから、これはデマだよね

何故こんなデマ書いたのかな？

[3593: 匿名さん]

今日は東京暑いので、涼しいのであればアピールするチャンスですよー。

[3594: 匿名さん]

湯沢を避暑地だと思ってる人って一定数いるよね。今日は31度まで上がる予報。さっき通った石打の温度計は29度だった
苗場には行ってないから涼しいかどうかわからないけど苗場は涼しいらしいね

[3595: 近所さん]

苗場スキー場の14日間・1時間ごとのピンポイント天気 - Toshin.com 天気情報
https://www.toshin.com/weather/detail?id=46667

新潟県苗場スキー場
日付 25(土)
最高気温 26℃
最低気温 8℃

時刻 13時 14時 15時 16時 17時 18時 19時 20時 21時 22時 23時
気温(℃) 25 26 26 26 25 23 19 16 15 14 13


道路気象情報 立岩橋（三国トンネル新潟側） :国道17号
http://www.ktr.mlit.go.jp/takasaki/road/xml01_01.html
http://www.ktr.mlit.go.jp/takasaki/useful/livecam01.htm


2019年05月25日12時30分 25.8℃
2019年05月25日06時40分 10.2℃

[3596: 近所さん]

湯沢のリゾート地では二居の 苗場ふれあいの郷 が断然いいよ
田代スキー場の近くだし、平標山登山口だし、白樺の森に囲まれているからね


苗場ふれあいの郷交流会 - ホーム Facebook
https://www.facebook.com/naebafureai?ref=stream


取得費用概算見積

苗場ふれあいの郷１５４区画 の 取得費用概算見積




物件価格
500,000

固定資産税等精算金　 ※1
54,700円

管理費等精算金 　※2
429,600円

所有権移転登記費用　※3
131,100円

契約書貼付印紙代金
200円

仲介手数料(消費税込)
27,000円

不動産取得税
106,600円

合計金額
1,249,200円

※1　年間の固定資産税・町県民税等を日割で精算します。

※2　管理費等には、年間の一般管理費・入居者協議会費及び、先3年間分の借地料が含めれております。

※3　所有権移転登記費用には、司法書士の立会手数料（60,000円）と名義書換承認料（約150,000円）も含まれます。
http://www.yuzawacorp.jp/sp/detail/dtl.html?no=18093670#estimate

[3597: 近所さん]

続き

苗場ふれあいの郷１５４区画 別荘物件情報

土地面積
1136m2 　

建物面積
142.2m2 　

価格 / 坪単価
50 万円

修繕積立金
なし 　

沿線・最寄り駅
ＪＲ上越新幹線
越後湯沢駅 　

徒歩・バス
最寄駅よりﾊﾞｽ35分 [平標登山口]ﾊﾞｽ停より徒歩10分 ※80m = 1分
関越道湯沢インターより車で30分　

築年月
S63 (1988) / 7 (築31年) 　

取引態様
一般媒介

建物構造
木造　

階数
地上2階建て 　

駐車場
空有　

用途地域
　

地目/地勢
宅地 / 平坦　

現況


引渡時期
相談

管理
　

備考
建物左側の屋根が破損していますので、修繕工事が必要です。
当物件は、平成14年以降、利用されておりませんので、給湯器、配管等が破損している可能性がありますが、全て現状引き渡しとなります。
こちらの物件は借地です。貸主は国です。
借地料（７５，０００円/年）と一般管理共益費（１６２，０００円/年）の他、入居者協議会年会費（３，０００円）が必要です。
※分収育林という特殊な契約が付帯します。 　

設備等
ガスコンロ
二口コンロ
室内洗濯機置場
2人入居可
ペット対応
バストイレ別
プロパンガス

[3598: 近所さん]

リゾマン買うならもう少し待った方がいいよ：


世界経済はバブル崩壊直前


【Front Japan 桜】日本経済が落第生の理由 -
今の消費増税は「害」しかない[桜R1-5-24] - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=4POHZ97qB8Q

キャスター：三橋貴明・藤井聡

[3599: 評判気になるさん]

>>3590
詮索は良くないが、このブログを書いた人は苗場のマンション、
わけても西武ヴィラ苗場が10万円になってるのをネットか何かで知って
実際に確かめようと現地を訪れたんだろうね。そして勇んで報告w
だけど西武ヴィラ苗場クリスタル１号館と西武ヴィラ苗場１号館は別物。
西武ヴィラ苗場クリスタル１号館はバブル崩壊後の1992年竣工で
比較的新しいマンション。1970年代後半に建てられ、今10万円の
西武ヴィラ苗場とは場所も建物も全く別。
まあヴィラ苗場はもっとプリンス寄りの坂の上だよ。
でもマスコミの影響は大きいね、コロッと信じるバカな人が絶えない。

[3600: 匿名さん]

高齢の方は水分をたくさんとりましょう、熱中症になってしまいます。