越後湯沢のリゾートマンション

[匿名さん]

噂の東京マガジンで放映されてましたが
1989年から1992年まで建設が続き計50棟以上のリゾートマンションが町に建ち並ぶことになりました。
あれから、20年。今、湯沢町は大きな転機に差し掛かっています。
町の目玉にもなっていた、温泉やプールなど設備の充実しているリゾートマンションが、100万円以下という安値で売り出される状況に。

[3460: 匿名さん]

まぁそうだな。うちの物件はまだ動きがそれなりにあるから、価格を気にせず処分するつもりならいつでも売れる。大事なのは個々の物件のそういう見極めだな。苗場あたりは辛かろう。
湯沢のリゾマン全体のトレンドなんか、興味があってちょっと見てれば誰でもわかる。三流評論家ぶってそんな話をされても馬鹿丸出しなだけで価値はないからな。
さて、うちも何年後に売ることになるか、だな。

[3461: 某リゾマン区分所有者]

近所さん

価値が下がるから買わないとか、なんかいろいろお気の毒です。
知り合いにも貴重なお酒を手に入れたけれど飲まないで置いておくとか、クルマを買って乗らないで置いておく人いるけれど、損得の話ばかりなので自然と仲間は寄り付かなくなりましたね。

人間は誰でも多かれ少なかれ、消費をして生きてるんだから、消費行動に満足している人に他人がとやかく言うことではないです。一緒に食事に行って「ここは高い。」とか「もっと安い店がある。」とかいうような無粋な人との食事こそがつまらない。それこそ『高い』買い物です。

湯沢のマンションの費用をリーズナブル（本来の意味で）だと思って保有している人に、その金額で何ができるとか余計なお世話だし、ご本人には自覚がないんでしょうけれど、とても下品ですよ。現実の社会では爪弾きにならないように気を付けて。

[3462: 近所さん]

>>3461
僕が言ってるのはこういう話だよ：

持ち家の新常識 「マンションを10年毎に買い替える」が一番得する　気づいた人たちから始めている
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/64049

2019.05.08　沖 有人　スタイルアクト（株）代表取締役　現代ビジネス


私は自宅の買い替えで「1億円以上」の利益を得てきた

私は自宅を10年おきに買い替えて、これまでに1億円以上の利益を上げている。今回はなぜ自宅の買い替えで儲けが出るのかを紹介したい。

「自宅は10年おきに買い替えるべきだ」というのが私の主張だ。

こう言うと不可思議に思う人も多いかもしれない。ひとたび自宅を買えばその家を「終の棲家にしよう」と考える人がほとんどだからだ。

しかし、最初に購入した家に一生涯住み続ける人は実はそれほど多くはないということをご存知だろうか。首都圏のマンションでは、10年で２割以上が住み替えており、都心部では３割を超えている。自宅の購入は実に高い買い物で、ローンを組めば35年と長期にわたることから「一生に一度の高い買い物」と言われるが、一つのマンションに住み続けるというのは実は選択肢の一つにすぎない。



特に東京都心に住む人なら、こうした現実を頭に入れて自宅マンションを買い替えながら住み替えていくこと、しかも、その過程で儲けを得ていくということを本気で考えるべきだろう。私はこうした住処の選び方を、いま流行りの不動産投資になぞらえて「自宅マンション投資」と呼んでいる。私の周りでも、気づいた人たちから始めていて、ライフサイクルに合った住環境の充実と決して少なくない額の利益を手にしている。

そもそもライフイベントの変化で人は様々な住み替えニーズを抱えながら、長い人生を過ごしている。結婚、就職、出産、子どもの進学で家を買う人は多い。しかし、離婚、転勤、子どもの独立、親の介護などで家を住み替える人もまた多い。

最近では、職住近接の考え方が広がり、職場へのアクセスが重視される。さらに会社員には、転勤、転職、職場の移転、単身赴任、給与の増減、出産による休職、リストラ、早期退職などがある。生活利便性、鉄道の快適性、災害回避などを考えれば、住み替える動機はきりがないほどいくらでもある。

「自宅マンション投資」が儲かる理由

さらに、子どもがいれば住む場所を機動的に変える必要性は一層高まる。「６・３・３・４年制」の日本の教育制度で、子どもは小中なら９年は一定の地域で過ごすが、その後は希望の高校、大学といま住んでいる家がベストな立地とは限らない。

中学受験をして、中高大一貫ならその期間は10年。また子どもが社会に出てから結婚するまでの期間も約10年と仮定すれば、おおむね10年ごとに、世帯構成やライフスタイルが変わるのである。つまり一つの家に住む合理的な理由は、10年ごとに変化していくのである。

子どもが生まれれば、世帯人数が増え、子どもが独立すれば減る。それなのに、なぜ70㎡の３ＬＤＫに一生住み続ける理由があるのだろうか。世帯人数ごとに必要面積は違うはずだから、ヤドカリのように世帯のニーズに応じて住み替えるほうが合理的なのだ。

それでも多くの人は、「何度も何度も高い家を買うことはできない」と考えるだろう。しかし、幸いなことに「自宅マンション投資」は一般の不動産投資と比べて儲かるようにできていることをご存じだろうか。



まず一般の不動産投資と比較して、住宅ローンの金利が極端に低く設定されている。一般のマンション投資では銀行から融資を受ける際の金利は2％以上だが、住宅ローンは0.5％程度に過ぎない。

さらに住宅ローン減税をはじめ様々な優遇税制が用意されている。家賃などの利益に重税が貸せられる一般の不動産投資と違い、自宅は住宅ローンの所得控除で数百万円の還付金を受けられるほか、さらに売却時に利益が出ても、キャピタルゲインにほとんど課税されない。

一般の不動産投資は空室のリスクにさらされるが、その心配もない。自宅マンション投資は、通常のマンション投資とは段違いで有利なのである。

含み益が平均2200万円

自宅に対してこうした優遇制度があるのは、国策として持ち家取得を促進していることの表れでもある。住宅取得は、家電・インテリア・カーテン・車などの同時購入で波及する消費効果が大きいからだ。この国策に乗らない手はないだろう。

ただし自宅マンション投資には、問題が１つだけ存在している。それは、優遇金利や優遇税制が受けられる自宅は原則１つしか所有できないということだ。そのため儲からないマンションを購入してしまうと痛手が大きい。儲からないマンションとは利便性が低く立地に恵まれず、資産価値が大きく目減りする可能性の高いマンションのことである。

ただし、そこは安心してほしい。私が主催する「住まいサーフィン」（※）という無料会員制サイトは会員数が24万人をすでに超えているのだが、その中にある自宅査定という機能の過去12万件以上の結果を見ると、99％の人が含み益を出しており、その平均額は2200万円に及んでいることがわかる。

2200万円といえば、生涯獲得収入の１割程度を占める大金である。これは老後資金に匹敵する利益を多くの人たちが自宅マンション投資で上げている。これが現実なのである。


自宅を「10年で住み替える」べき6つの理由

では具体的にマンションを10年で買い替える根拠をまとめておこう。おおむね次の６つに大別できる。

①自宅マンションは含み益が出やすい
②住宅ローン控除の期間が10年で切れる
③変動金利や10年固定金利は長期固定金利よりも低い
④中古マンションを買いたい人は築10年以内を望んでいる
⑤大規模修繕を回避できる
⑥瑕疵担保責任は10年で切れる

一つずつ見て行こう。

① 自宅マンションは含み益が出やすい

自宅は儲けやすい。頭金を1割入れて物件を購入した人の住宅ローンの元本の減り方は、毎年物件価格の2.3％である（物件価格の9割を、金利0.65％、借入期間35年、元利均等返済で借り入れする場合）。対して物件の年間値下がり率がこれ以下であれば、売却時に手元に資金が残る計算になる。

例えば年間値下がり率が１％ならば、10年後に10％物件価格は下落することになる。対して元本は10年間に23％減るので、差し引き13％は売却時に現金として手元に残る計算になる。これは例えば5000万円のマンションならざっと650万円になる。さらに10年間の住宅ローン減税による還付金をもらえる。これを次の頭金としてマンションを購入すれば、さらに条件のいいマンションを買うことができる。わらしべ長者の理屈で、自宅マンションは住み替えれば住み替えるほど、利益が出ていくのである。

②住宅ローン控除の期間が10年で切れる

住宅ローン控除の制度は、住宅ローン年末残高の１％にあたる所得税が還付されるもので、現時点の取得物件については上限40万円となっている。この期間は10年で終了するので、最大400万円の還付になる。

10年後に住み替えたら、またその時点の制度に従い、控除が受けられる。住み続けるより、10年ごとに住みかえて控除を受け続けると、有利になる可能性が高い。

③変動金利や10年固定金利は長期固定金利よりも低い

10年で住み替えることを前提にすると、住宅ローン金利を安くすることができる。期限を10年と決めるので変動金利や10年固定金利のローンを選べばよいからだ。35年の長期固定金利よりも、変動金利や10年固定金利は通常低いから、よりお得に融資が受けられる。

④中古マンションを買いたい人は築10年以内を望んでいる

10年で住みかえれば、売却時も有利になる。不動産の売買で最も大事なことは、相手の都合に合わせられるようにすること。買い手の都合に合わせれば合わせるほど、高く売ることができるからだ。中古物件を買いたい人のニーズは第一にエリア、次に築年が重要な要素になる。住まいサーフィンのアンケートで中古物件を購入するとしたら、築何年まで許容できるかを聞いてみたところ、答えは10年以内が63％を占めダントツ1位。15年までを含めると、81％に及んだ。

⑤大規模修繕を回避できる

新築から10年で住み替えると、大規模修繕の時期を回避することができる。修繕積立金の支払いは段階的に増額されるので最初の10年は比較的安く、追加コストである一時金が発生するのは修繕の直前が多い。また、修繕中は長期間に渡って居住性が落ちるので、使用価値も落ちる。

⑥瑕疵担保責任は10年で切れる

現在、すべての新築住宅は引渡の日から10年間その瑕疵を修補するなどの義務を売主が負うことになっている。瑕疵とは、構造上や居住上の大きな問題（例：雨水の浸入等）を指す。「万が一」の無償保証期間が切れるので、不安を覚える方もいることだろう。

リスクとコストパフォーマンスを加味すると、自宅マンションは10年で売却し、住み替えることが有利なのだ。これを前提とするとしないとでは、あなたの人生は大きく違ってくるのである。

[3463: 近所さん]

俺はリゾマンを買うなと言ってるわけじゃない

リゾマンは築10年になったら売るもの
それ以上古くなると損する

という話だよ

[3464: 匿名さん]

3463は自宅マンションの話で、リゾマンは関係ないよ。
リゾマンは損とか得じゃないよ。楽しいか楽しくないかだよ。
リゾマンを金銭的な損得で見たら（経費購入以外は）確実に損なんだから。

燃費が悪いスポーツカーに乗る人とか金銭的に損じゃん？
でも、好きな車に乗ると幸せなあの人達は、金額以上の幸せ得てるｗ
リゾマンもそんな感じだよー。自分のお財布にムリの無い範囲で人生充実させてる

スポーツカーもリゾマンも興味の無い人からしたら無駄以外の何物でもないから、
そーいう人は買っちゃダメ！金の無駄！
お金に余裕が無い人も買っちゃダメ！ムリして遊ぶと生活がボロボロになる


あと、新築マンション10年住み替で売却益ホクホク！実質タダで住めた！みたいな人もいるけど、
値段おちた中古マンションや中古戸建てを買って得してる人もいるから、立地やケースによると思うｗ

[3465: 評判気になるさん]

損得で言えば、通常別荘とかリゾートとかって無駄な出費でしょ。
一般サラリーマンが別荘持ってるなんてあまり聞かない。
当然買う人は余裕があるか、金の使い道に困ってるほど収入が多い人。
損得なんて言ってたら何処にも行けないし、何も遊べない。
なに私？残念だが数千万出して別荘なんて買えない。
安いから買ったんだよw
出口？まだ先だけど10万だろうが売れないだろうが構わない。
最初に買った人は数千万で買って年間50万払っても遊びに使えた人。
私はそうはいかないだろうが、タダ同然で貰えたものに
維持費がかかっても問題ないから買ったわけだ。
買う人間が何の下調べもなく買うはずないだろ。

[3466: 匿名さん]

ごめん！↑は３４６３じゃなくて３４６２だった

[3467: 匿名さん]

リゾマンに限らないね。趣味なんて全部そうだ。現在では、リゾマン所有も趣味の範囲さ。
カネの損得を基準に趣味を論ずるなんてのは、それこそ「愚の骨頂」でしかない。
その典型だなw

[3468: 近所さん]

>>3465
>一般サラリーマンが別荘持ってるなんてあまり聞かない。
>当然買う人は余裕があるか、金の使い道に困ってるほど収入が多い人。


その割には管理費を払わないオーナーが多過ぎるし、相続しても登記しない家族が沢山いるよね。

買うべきではない貧乏人がリゾマンを所有しているケースが多過ぎるんだよ

[3469: 評判気になるさん]

時々居る程度、最近は管理組合が早めの対策をやっている。

[3470: 匿名さん]

うちのリゾマンは滞納者1パーセント未満だけど、
内覧した某物件は滞納者多くて怖かったｗｗｗ
滞納してる部屋番号が印刷された紙がロビーに張られてるのだけど
数十件滞納してた。どんびきした

物件によっては管理費払ってないオーナー多いよ

払わない人は買っちゃダメだよねー

[3471: 匿名さん]

>>3470 匿名さん
払えないでは？

[3472: 近所さん]

管理費未納者の部屋を取り上げるには

・弁護士費用
・給湯器交換
・畳替え、カーペット・網戸・襖交換等の費用
・部屋の掃除
・未納の固定資産税・管理費・修繕管理費の支払い

をしないと売りに出せないし、売れても 10万円

だから管理組合も放置しているんだ。

そのうち大規模修繕の費用が出せなくなったら、まず水道が出なくなって
リゾマンは廃墟になる

[3473: 近所さん]

別荘・リゾマンを買う様な金持ちは

ブラック企業経営者、人材派遣業者、不動産業者、風俗店主

みたいなのばかりだから、使わなくなったリゾマンの管理費は踏み倒すよ。

[3474: 匿名さん]

わかったつもりで極端な話しかしない奴はやっぱ馬鹿だなw
なんの役にも立たん。

[3475: 近所さん]

>なんの役にも立たん。

読まなければいいだけなのに、一々どうでもいい事を書いてくるというのが何かな-

軽井沢や蓼科の別荘オーナーは軽井沢や蓼科の悪口をいくら書かれても相手にしないのに

湯沢のリゾマンオーナーだけはどんな些細な湯沢批判にでもすぐに反応し、頭に血が昇って思考停止になるというのが何かな-

[3476: 近所さん]

やっぱり ひまわり関係者なのかな？

[3477: 評判気になるさん]

軽井沢や蓼科でもひまわりさんは営業してるだろ。
それ以外のリゾート地でも営業してるよ。
名誉毀損とか営業妨害とかは民事だけど、
間違ったことを書き続けてると
マンションどころじゃなくなると思うよ。

[3478: 近所さん]

今度は脅迫か

[3479: 近所さん]

何度も書いてるけど

僕はネットで見つけた湯沢関係の記事をコピペしてるだけだから
一々相手してくれなくてもいいよ

[3480: 匿名さん]

これから買う人は、積み立て残高はもちろんだけど、
欲しい物件の管理組合が機能してるかも調べたほうがよさそうだね

このスレみてるオーナー多いから、マンション名書けば具体的な情報GETできそう

うちの物件は凄く尽くしてくれる人が理事やってる。ありがたい。
尽くすけどウザイ事は言わない。いい管理組合。

[3481: 評判気になるさん]

大手とか地元系とかの管理会社は管理組合を下に見てる場合があるね。
管理会社って一般住宅ならお手伝いさんだからね。
管理組合法人の理事が弱いと管理会社の言いなりになり易いと思う。
理事さんは横のつながりを持って情報交換するといい。
もうしてるところもありそうだけど。

[3482: 評判気になるさん]

奥只見は３月後半以降オープンだから、パウダーのチャンスは少ない。本格的な寒波が来るのは１月から２月中旬にかけてだが、その時の雪質は標高の低い新潟と標高の高い長野のスキー場を比較してもほとんど同じ。１日の積雪量は新潟の方が倍積もるのでより楽しめるし、寒波で吹雪の時は標高が高いほど視界が悪くなるので、安全にパウダーを楽しむのだったら石打丸山、シーズンを通して雪質を求めるなら野沢温泉と言うことかな。

[3483: 通りがかりさん]

めんどくせー　自分は中古で購入して不動産屋に購入してもらいました　購入するときにリスクやメリットを考えながら中古を買いました。マンション購入する前からこのサイトをみてましたが否定的ばかりですよね　転売しましたが買いたい人がいれば買えばいいんじゃない　後は物件しだいでは？ただショックなのはセーブオンがなくなったのは…滑舌わるい夜の定員さん元気ですかね…それに湯沢をバカにしてる人は１度は住んで町民税を払ってから文句いってみたらどうですか？?いまだに湯沢にはよくなって欲しくまた遊びに行きたいです。叩く人はマンションをもって経験で言ってみたらどうですかね？自分ももってた時は縛りが強かったですが、そう言う人たちがマンションを愛してると思います

[3484: 通りがかりさん]

3483です　
購入売却はひまわりさんです。購入の時はもう違う不動産屋に行きましたが対応が…　やはり買うのはねおちをしても固定資産税がかかるのでこれから購入する人は信頼出きる不動産屋か担当の人に出会えたら良いですね。自分が買う時は安く思って担当の人に死んだ物件じゃないですかっ？安い理由は？って何回も聞きましたが　購入転売も同じ人だったのでかしおりを持っていきました

[3485: 匿名さん]

そもそも自分がどうでもいいことを書いているくせに、
他人がどうでもいいことを書くことにはガタガタ言うのか。
確かに都合よく思考停止しているなw

[3486: 匿名さん]

我が家は温泉街側にあった不動産屋で買ったけど、対応がクソだった。

担当の男性社員が酷い。
悪い人じゃないしマジメなんだろーけどあきらかに営業向きじゃなかったｗｗｗｗｗ
ご機嫌伺いながら買ったよ。

湯沢から撤退すると聞いた時は嬉しく感じた

売却はひまわりさんに頼むわ

[3487: 近所さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[3488: 匿名さん]

それでも湯沢のリゾマンは買える。素晴らしい。

[3489: 匿名さん]

>>3488 匿名さん
買う人が殆どいないから、安いんじゃないですか？

[3490: 近所さん]

リゾマンは

水道代と下水道代合わせて1000円ちょっと、町会費やNHK受信料は払わなくてもいい
駐車場は無料
町会に参加しなくていい、雪下ろし不要
暖房費と冷房費もあまりかからない

定住するなら生活費は日本で一番安いよね。

[3491: 近所さん]

しかし、管理費と修繕積立金が高過ぎるので、トータルではあまり安くならない

だから誰も定住しない

別荘として使うには、湯沢には魅力が全然無いしね。

まあ、安いものには安いだけの理由がちゃんと有るんだ

[3492: 近所さん]

湯沢より、小布施、中之条や湯田中あたりでアパート借りた方がいいよ

[3493: 近所さん]

アパート借りて、そこから色々なスキー場や日帰り温泉に行った方が愉しめるよ


【SUUMO】小布施駅の賃貸(賃貸マンション・アパート)住宅のお部屋探し物件情報（長野県）
https://suumo.jp/chintai/nagano/ek_63010/

【SUUMO】中之条駅の賃貸(賃貸マンション・アパート)住宅のお部屋探し物件情報（群馬県）
https://suumo.jp/chintai/gumma/ek_57030/

【SUUMO】湯田中駅の賃貸(賃貸マンション・アパート)住宅のお部屋探し物件情報（長野県）
https://suumo.jp/chintai/nagano/ek_63060/
https://www.homes.co.jp/chintai/nagano/yudanaka_08132-st/list/?&cm...

[3494: 某リゾマン区分所有者]

固定資産税の通知は届きましたか？
毎年のことですけれど、実態価格と算出根拠の価格の乖離が尋常じゃないですね。

湯沢の500万円のリゾートマンションの固定資産税は、都内の7,500万のマンションと同レベルの固定資産税です。ちょっと理解できない。この計算だとリゾマンの価格が10万円になってる物件では既に固定資産税額が物件価格よりも高いケースも出てきていますよね？そんなもの理解不能ですよね？算出根拠がどうあれ、固定資産税の金額は見積価値（時価の7割程度）の1.4％のはずですからね。

来年は縦覧期間に不服申し立てしてみようかな？もちろん自治体は簡単に認めないいでしょうけれど、これだけ実態価格と乖離がある以上、裁判になったら敗ける気がしません。

固定資産税が下がると年間のランニングコストが下がるので、湯沢のリゾマンにとっては良い効果（価値↑）だと思うんですけれど、町の税収は下がる訳です。

『湯沢町のリゾマンオーナーさん』はどう思いますか？ご意見をお聞かせください。

[3495: 近所さん]

住民税 年5000円だけだと湯沢町役場から郵便出すだけで使い切ってしまうから、無理だろ。

病気になって国民健康保険まで使われたら赤字になる

[3496: 匿名さん]

>3493
>アパート借りて、そこから色々なスキー場や日帰り温泉に行った方が愉しめるよ

アパートって。。。。愉しめるかぁ？
777はアパートでも愉しめるんだろうけど、
俺は無理だな～。

[3497: 某リゾマン区分所有者]

『湯沢のリゾマンのオーナー』に聞いてるので、部外者はいちいち反応しなくて良いよ。

[3498: 購入経験者さん]

＞３４９４
以前、同様な内容で下記の回答をもらいました。コピペします。
【回答の抜粋】
総務大臣は、固定資産の評価の全国的な統一と市町村間の均衡を確保するため、『固定資産評価基準』を定めることとなっています（地方税法第388条第１項）。また、市町村長は、固定資産の価格等の決定に当たっては、この『固定資産評価基準』によらなければならないとされています（同法第403条第１項）。すなわち、市町村長は、固定資産評価基準によって価格を決定しなければならず、固定資産評価基準によらないで価格を決定した場合は違法なものとなります。
　このことを受け、『固定資産評価基準』では、家屋については再建築価格を基準として評価する方法（再建築価格方式）による評価方法が定められております。
リゾートマンションについては、バブル経済崩壊後、売買価格より評価額が高いという苦情がございますが、売買価格は需要と供給の関係で決まるものであり、固定資産税の評価額（家屋）については、前述のとおり再建築価格方式で決定しますので、実際の取引価格と必ずしも近い価格になるものではありません。当初販売時は売買価格が固定資産税評価額を大きく上回り、逆に現在では売買価格は固定資産評価額を下回っているという状況と考えられますが、固定資産税評価額は、売買価格がはるかに高い場合であっても、低い場合であっても、あくまでも評価基準に基づき価格決定をしているところです。

[3499: 近所さん]

家屋(建物)の固定資産税評価額の計算方法！経年減点補正率についても説明します。2018年3月13日


建物（家屋）の固定資産税評価額はどのように計算されているのでしょうか？

今日は家屋・建物の固定資産税評価額の計算方法、そして、古い建物の評価額が高い原因ともなっている経年減点補正率について書いてみたいと思います。

簡単に下のような式で理解してもらえると一番簡単かと思います。


評価額＝再建築に必要な金額×建物の劣化等による減価


家屋の固定資産税評価額はその建物を再建築するとした場合に必要な費用に、建物の劣化（これは年を経ることによる経年劣化が主となります。）を考慮して決定するとされているのです。

一般的に再建築に必要な金額は、市場における建物価額よりも安い場合が多く、固定資産税評価で計算すると市場での建築価格の５～６割程度になるとも言われています。


経年減点補正率について

式の中では、「損耗の状況による減点補正率」となっていますが、その主たるものが経年減点補正率です。これは総務省の固定資産評価基準の別表に、建物の構造（木造か、鉄骨造、RC造かなど）、用途・種類（専用住宅か、事務所、店舗、旅館等かなど）の別によって定められています。

最初にこの経年減点補正率の一番のキモをお話ししてしまうと、率は最低でも0.2です。つまり価格は0.2よりは何年経っても下がりません。

ＲＣ造のホテル・旅館の経年減点補正率

建物の評価額が高い！と相談をよく受けるのがホテル・旅館だったりします。先に書いた家屋固定資産評価額の減額の判決の記事も旅館のものでしたね。

一般的である、鉄筋コンクリート造（鉄骨鉄筋コンクリート造）の経年減点補正率は下のとおり、耐用年数が45年と長いので上の数字だけ表示されるように表をしてあります。

最下限である2割水準まで下がるには45年かかります。また住宅アパートと異なるのは1年経過してもたいして減価しないといったことでしょうか。住宅では1年経過すると2割減となりましたが、旅館・ホテルでは2%弱の減価です。


経過年数?経年減点補正率?
1 0.9822
2 0.9644
3 0.9467
4 0.9289
5 0.9111
6 0.8933
7 0.8756
8 0.8578
9 0.8400
10 0.8222
11 0.8044
12 0.7867
13 0.7689
14 0.7511
15 0.7333
16 0.7156
17 0.6978
18 0.6800
19 0.6622
20 0.6444
21 0.6267
22 0.6089
23 0.5911
24 0.5733
25 0.5556
26 0.5378
27 0.5200
28 0.5022
29 0.4844
30 0.4667
31 0.4489
32 0.4311
33 0.4133
34 0.3956
35 0.3778
36 0.3600
37 0.3422
38 0.3244
39 0.3067
40 0.2889
41 0.2711
42 0.2533
43 0.2356
44 0.2178
45以上 0.2000
https://reatips.info/keinenngenten-hosei/

[3500: 某リゾマン区分所有者]

>3498

回答ありがとうございます。

3498さんも同様の問い合わせをされて、それに対する湯沢町からの回答なのですね。
自治体がこのような回答をしてくることは私も想定しております。

もう少し噛み砕いて言うと、固定資産評価の方法を湯沢町と争う価値があるのか、リゾマンオーナーの立場からのご意見を伺いたいです。
（例えば、固定資産税が下がるメリットよりも、○○のデメリットの方が大きいと思うなど）

[3501: 評判気になるさん]

固定資産税は法定通りなのでしょうから諦めるとして、
湯沢町の税収におけるリゾマンの比率はかなり大きいと思います。
所得税は国税で事業税などは郡なのでしょうか県なのでしょうか
詳しくは知りませんが、町は住民税と固定資産税がほとんどですよね。
住民が７千人程度で、マンションは1万5千戸ほどだと聞いています。
ですから町の税収は町民以外からが多いはずですよね。
そのうち毎年の除雪や道路の補修工事、これも県道などの国土交通省などとの住み分けは
知りませんが、まあ公園の整備や各種施設の維持費などに使われて
いることになりますが、岩原あたりから見るとあまり還元されてない
印象はありますよね。税は企業の儲けとは違いますから、
払った分はマンション住民のために使って欲しいものです。
公園やグラウンドやテニスコートなど、まあマンション利用者への
サービスでもありますが、毎年何の変化も感じない雰囲気って、
なんなんだろうと思ってしまいます。

[3502: 匿名さん]

>>3501
す、、スキーのズン券あるし（震）

リゾマンのおかげで税収あるのだから、
リゾート感のある景観を作るためにもうちょい税金使って欲しいよねー。

公園周辺は頑張ってる。綺麗！
次は駅の周りだな！バスロータリー側！
インパクトありすぎな廃れた見た目をどーにかしないとｗｗ

フジロック運営と話し合ってガッツリ便利で綺麗にして欲しい
フジロックが一番バス使うんだから、
町はフジロックにすりよって便宜はかって仲良くしてもらったらいい。
で、ちょっとおこぼれ貰おうぜｗｗｗ
あの人数が湯沢に来るんだ。湯沢もおいしい思いしなきゃ

[3503: 匿名さん]

湯沢町のウェブサイトを見ると、30年度一般会計予算が約70億円、うち町税は36億円強。
マンション15000戸で、平均的な固定資産税はいくらくらいか。
俺のところが4万円台なので仮に5万円とすれば、7億5千万円。現実にはその倍にはなるまい。
まぁ、ほとんどが黙って払うだけであまりサービスにも金がかからない層だからおいしい収入源ではあるだろうが、そう極端にリゾマンに頼った財政ではなさそうな感じだな。

[3504: ？]

固定資産税額=固定資産評価額×1.4%

これは税法上決まっていることだけど、固定資産評価額は多くの自治体で再建築価格をもとにして見積りすることが一般的ではあるけれど、それが絶対ってわけではなくて、ほとんどが実勢価格より安い見積りになってるから文句を言って来ないだけでしょ？実勢価格を上回る見積りなんて算定根拠を説明できないから、大事になる前に丸め込んでおこうって感じだね。

詳しい訳じゃないけど、固定資産の評価は自治体が都合の良い考え方で課税することができるって聞いたことがある。算定根拠は結構お手盛りで、論理的な説明ができない場合も多いとか。

3498で出てきた湯沢町の回答は突っ込みどころあるよね。条文まで持ち出して、まるで再建築価格での評価しか認められてないようなニュアンスで伝えている。こうすれば素人は黙るって考えてるんだろうね。

簡単に言えば、お上が決めた金額を黙って納税しろ。ってことでしょ？なめられてるんだよ。

[3505: 匿名さん]

この画像によると、40億円くらいはいってくるっぽい（真偽不明）

https://blog-001.west.edge.storage-yahoo.jp/res/blog-f9-cd/hiro0425kaw...

[3506: 匿名さん]

都内7500万のマンションだと経験的に固定資産税は25-30万といったところだと思うが、そんなに高いの？そりゃ買えないなあ。

[3507: 某リゾマン区分所有者]

>3504

同じ意見です。見積価格の算定方法がどうあれ実態と乖離している以上、見積価格の是正を求めるべきではないかと。物件にもよるでしょうけれど、リゾマンの固定資産税額は今の4割程度になるのではないかと考えています。

>3506

それは築浅のケースではないでしょうか？
築年数が同程度の場合においての比較とお考えいただきたく。

[3508: 匿名さん]

てか湯沢でバブル期に新築でも7500万なんて物件はどれくらいあったんだろう。いやゼロではないだろうが、比較の標準値としてはどうかなぁ。

[3509: 評判気になるさん]

バブル前ですが、80年ぐらいの苗場25㎡　1DKが700万円台、55㎡　2DKが1,600万円台です。
バブル末期にはもっと高いでしょうが、7,000万はしなかったでしょうね。

固定資産税は町の財源ですからね。スキー場に関しては、赤字だからと布場のスキー場を廢止しようなどという動きがあったくらいで、財源にはあまり貢献してないようです。旅館にせよマンションにせよ他地域からの来客がなければ成り立たない町なのに、見た目のインフラ部分が荒んでますね。
スキー場と温泉がなければ山古志村と変わらない場所ですよ。直接観光と関わりがない職業であっても間接的には観光からの利益が回ってるわけで、頑なに観光を拒否する人たちの心理は分かりません。商店が廃れてるのは観光客が少ないからではなく、観光客を拒否した商売を続けてるためです。
町の一番の課題だと思いますよ。

[3510: 近所さん]

>商店が廃れてるのは観光客が少ないからではなく、観光客を拒否した商売を続けてるためです。

湯沢に限らず、東京以外は日本中どこでもシャッター街だよ
観光客と言っても1月中旬から3月中旬までしか来ないから、観光客相手の商売は成立しないんだよ

[3511: 近所さん]

別荘地で成功しているのは軽井沢だけだよ

湯沢は夏が暑すぎるし、眺望や景観も良くない、白樺やカラマツの森もない、湖もない、高原もない

でスキー以外には観光客を呼べない、肝心のスキー場の雪質も日本で一番悪い

それで観光投資しても採算が取れないからスラム化したんだ

[3512: 近所さん]

田代は高原で景観もいいし、ダム湖や白樺の林もあるから
田代を別荘地帯にすれば人気が出たんだけど、西武には先見の明がなかったんだな

もう国立公園で開発できないから、これでお終い。
堤義明はアホだったという結論だな

[3513: 評判気になるさん]

>>3510

相変わらず、ネット情報と妄想だけなんだな。
駅中の土産屋は年中繁盛してるよ。

[3514: 近所さん]

>駅中の土産屋は年中繁盛してるよ。

スーパーも商店街も無いから駅の店で買うしかないんだろ

[3515: 近所さん]

湯沢は新幹線の駅だから乗り換え客が土産物を買ってるんだな
湯沢で降りる人は殆どいないだろうね

[3516: 評判気になるさん]

相手にするのも疲れるが土曜の夕方ということで書いてやろう。まあ７７７だけじゃなく、テレビだの雑誌だのも同レベルであほなので丁度いいかもな。まず商店街というのは東口に存在する商店街のことで、メインストリートのはずだが、あるのは銀行、不動産、電気店、金物店、家具店、洋品店、薬局、文房具店、地元スーパー、スポーツ用品店、地元民向け浴場、飲食店といったところで、これは昔から営業しているらしいが地元民以外用はない。だから冬だろうが夏だろうが観光客はほとんどいない。土産屋は当然だが西口温泉街にはある。そして駅中にも出来てやっと観光地らしき雰囲気を作っているのが現状。前にも書いたが観光客は当然夏場にも多い。まあ個人的には不満だが、自然の中で遊びたい層はいるわけだ。

[3517: 近所さん]

湯沢は旅館が激安だから、夏休みはクラブの合宿に使われてるだけだろ
観光客じゃないから金は落とさない

[3518: 近所さん]

かぐらスキー場は他のスキー場が終了している 5月末までやってるから
5月はアホ・スキーヤーが湯沢に集まるのは事実だな

7月末はフジロックとかいうレベル低いアホ・音楽祭があるから、日本中から音楽が判らないアホが集まって来る。

クラブの合宿とフジロックで湯沢も何とかやってるんだな

[3519: 匿名さん]

よくわかんないけど、夏の湯沢に来る観光客は、

湯沢って行った事ないからいってみよう！るるぶにも載ってるし。
新幹線で気軽に行ける！
スキーするところだからきっと涼しい高原なんだろうなー。

と、想像しながらくるのだけど、駅から出てがっかりするパターンだと思うｗ

我が家はマンションの購入で初めて夏の湯沢に来たのだけど、
高速インターでてすぐの荒廃っぷりに不安になったし、
駅まわり（不動産屋周辺）の人のいなさにテンション落ちたよ。

夏は雪で隠れていたアラが出てくるよね。

山だから夏は涼しいイメージだったけど暑いしｗｗｗ

暑さはどーにもならんけど、その他の部分は人の手により改善できるし
交通的にはかなり有利で、やり方によってはいい観光地になれそうなのにね。
宝の持ち腐れだよ

ひまわりのホテルは、夏、自力でレジャー作って客（ファミリー）呼んでるよね。
湯沢の立地（交通インフラ）には頼るけど、湯沢の観光には一切頼ってない雰囲気すら感じるｗ

[3520: 評判気になるさん]

バブル時代は賑やかだったが今は廃れたってのもちょっと違うと思う。
40年ほど前に仕事で湯沢町に来た時、駅から外を見た時のなんとも言えない
暗い不安感は今も同じ。鄙びた田舎の情緒も感じないし、ワクワクさせる
要素もなし、そそくさとバスに乗って苗場へ。そこで初めて気持ちが救われたね。
その苗場も今は劣化状態。まあ性格的に私と似てるのかな、ゴミを落としても
なかなか拾わないみたいなw 散らかってても平気みたいなw

[3521: 匿名だけど]

>>3520 評判気になるさん

表現がうまい。
結局のところ、民間企業しか打開はできない。

[3522: 匿名さん]

凄くおいしいお豆腐屋さんが廃業したらしい。
ソースは某湯沢ブログ

そんなにおいしいなら私も食べておけばよかった。
湯沢の地元スーパー使わないから知らなかったよ

[3523: 近所さん]

>>3521
>結局のところ、民間企業しか打開はできない。

民間企業は儲かる事にしか投資しない
湯沢に投資するのは底が抜けたバケツに水を入れるのと同じ

星野リゾートだって湯沢や苗場のホテルは只でも買わないだろ

まあ、苗場と四万温泉を結ぶ国道を開通させたりすれば事情は180度変わるんだけど
民間企業の力では無理だな

[3524: 近所さん]

これから起きる事は

1.田代スキー場廃業
2.苗場プリンスホテル売却
3.湯沢のスキー場の大半が廃業
4.湯沢の飲食店と土産物屋の大半が廃業
5.湯沢のリゾマンがスラム化して誰も居なくなる

[3525: 匿名さん]

2年程度リゾマンを使いたいんですが、賃貸か購入・売却かを悩んでいます。
マンションを売るときに掛かる費用をご存知の方いますか？
ひまわり等に支払う手数料、税金関係などを含めて。

ちなみに、検討しているのはライオンズ第二、ライオンズ石打、パノラミック
あたりのゲレンデ隣接のマンションです。

[3526: 匿名さん]

それこそひまわりに聞いた方が早いんじゃない？

[3527: 近所さん]

ここの住人は偉そうな事言ってるだけで、何も知らないから聞いても無駄だよ
湯沢の悪口を言われたくないだけで、知識は完全にゼロだ

[3528: 匿名さん]

粘着うんこ777は偉そうな事言ってるだけで、何も知らないから聞いても無駄だよ
湯沢の悪口を言いたいだけで、知識は完全にゼロだ

[3529: 匿名さん]

２年はキワドイよね

1年だったら確実に賃貸がいいけど、
2年3年は悩んじゃう

[3530: 購入経験者さん]

３年以内の利用なら、賃貸をお勧めするよ。
不動産仲介業者に支払う金額が絶対的に少ないからネ
不動産取得税、固定資産税もいらないし、管理費・修繕積立も払わなくていいしネ
賃料－（管理費・修繕積立金＋毎月分に按分した税金＋賃貸管理料）なんて考えれば
不動産賃貸業でリゾマン貸しても、毎月の収益なんて･･･雀の涙だよねぇ
検討しているマンションなら、５年以上でようやくペイするかしないレベル

[3531: 評判気になるさん]

私なら2年3年は賃貸だろうな。
まあ選択肢は少ないだろうが、事前の契約で
話しておけば確実に出られる。
購入となると取得税や手数料や固定資産税
司法書士への支払いなどで広告の額面より
お金がかかりますよ。そして売れるまでの期間も
管理費等が続きます。

[3532: 近所さん]

売る時は

畳の表替え、襖の張替え
カーペットの掃除
部屋の掃除、脱臭

をしないと誰も買ってくれない。

それだけで20万円かかる。

不動産屋のサイトに掲載して貰ったり、写真を撮って貰うだけで30万円くらいかかる。

売れる迄、2年かかるとしたら、使っていなくても
管理費・修繕積立金、固定資産税、住民税、電気・ガスの基本料金の二年分が掛る

[3533: 匿名さん]

>>3532 近所さん
リゾマンは実需じゃないから、それを許容出来る余裕がある人向けだよね。バブル期は後先考えず、勢いで買った人多いんだろう。

[3534: 近所さん]

>>3353
>リゾマンは実需じゃないから、それを許容出来る余裕がある人向けだよね

それを許容出来る余裕がある人は軽井沢、蓼科やニセコの別荘しか買わないよ
湯沢のリゾマンなんか間違っても買わないからなあ。

[3535: 匿名さん]

つ大前研一

[3536: 匿名さん]

>3497
3496だけど。オーナーだがなにか？

[3537: 匿名さん]

>>3536
3497さんはアンカーつけてないけど、>>3496さんへのレスではない雰囲気

私もアンカー省いてしまいがちだけど、これからは誤解を生まないようにつけようと思った。

[3538: 某リゾマン区分所有者]

>3536
3497は私です。申し訳ないです。
3494を書いたのも私ですが、直後に例の人が首を突っ込んできたので、例の人の言葉を借りて書いたつもりでしたが、順番からして誤解を与える書き方でした。今後は必ずアンカーを書くようにします。

[3539: 匿名さん]

>3532

馬鹿がまたでたらめを書いている。

ちゃんとアンカーを書いてみました。

[3540: 匿名さん]

>3532

777はオーナーでもなければ湯沢に来たこともなく、ネットで拾ったでたらめな情報と思い込みだけで知ったかぶりをして書き込んでいるので注意。

>畳の表替え、襖の張替え をしないと誰も買ってくれない

デタラメ。
不動産売買はどこでもおなじことだが、きれいであればだれも気にしない。
いままでいろいろ内見したが畳の表替えやふすまの張り替えは不動産業者以外ではやってから売っているのを見たことがない。それで問題なく売買が成立している。

>不動産屋のサイトに掲載して貰ったり、写真を撮って貰うだけで30万円くらいかかる。

デタラメ
不動産屋のサイトに掲載するのにかかる費用はひまわりだと10万円から20万円。仲介手数料も兼ねているので掲載＜だけ＞にかかる費用というのも嘘。

777のデタラメをめんどくさいから放置していたが、騙される人もいるみたいなので念のため書いておきます。
基本的に近所さんが書く内容はすべて嘘とおもって間違いない。

[3541: 近所さん]

＞きれいであればだれも気にしない。

売れるまでに1年かかるか3年かかるかという所に効いてくるんだよ

[3542: 匿名さん]

>>3541 近所さん
流動性低いねー。

[3543: 評判気になるさん]

外部の人が使われてないマンションの活用？などと言ってますが、個人の事情はマンションの事情とは別なので管理組合ではちゃんと管理費を払っていれば売れる売れないなんてことは問題にはなってません。イメージとして誰も保有してない空き部屋が多数あるような感じで見てるようですが、ほぼ全室誰かの所有です。だから、インバウンドに使ったら、だとか民泊に使ったらなんて言ってるトンチンカンな人が居ますが、それは管理組合にとってはトラブルとマンション劣化の発生要因というぐらいにしか見えません。外国籍の人は日本人ほど責任感はないでしょ。管理費払わず所在不明にでもなったらそれこそ大ごとですよ。売り物件が安かろうがどうだろうが今は安く買って飽きて売るというサイクルになってますから、マンション内部では問題にはなってません。苗場の７００万だった物件が40年かけて10万だとしても別にいいじゃないですか。今でも使えるんだから。

[3544: 匿名さん]

>>3543
うちは2年位前に民泊禁止になった。
ミンパクに関しては多くの人が興味はあると思う。
が、自分の物件ではやって欲しく無いよね。部外者が出入りするの嫌じゃん。
自分と関係の無い物件でやってもらって、利用したり見守りたいｗ

ひまわり管理のリゾマンでひまわりがミンパク始めた（始める？）から
どーなるのか経過観察したい

[3545: 匿名さん]

>>3544 匿名さん
湯沢も180日制限ですか？

[3546: 購入経験者さん]

民泊始めるにしても、オーナーは民泊仕様のリフォームが必要なんですよね。
「株式会社エンゼルが行うリゾートマンション民泊運営代行サービス」とは、
あくまでも運営代行サービスの提供であって、会社は損はしない仕組みに感じられる。
vacation-stay.jp　とか　airbnb.jp　に出ている部屋の内装、見た目は素敵だけど
改修費・補修費・税金・管理費・修繕積立金は、オーナー餅
コンビニも無く、駐車場がネックのエンゼリゾート湯沢だから、暫くどーなるのか経過観察したい。

[3547: 近所さん]

マンションで民泊を認めると

・玄関やサロンや駐車場に毎日24時間酔っぱらった中国人が屯して大声で会話

・隣室で夜遅くまでドンチャン騒ぎされて、文句を言っても言葉が通じないから相手にされない

・戸締りをしないで部屋を出られなくなる、廊下や玄関に荷物を短時間でも置いておくとすぐに無くなる

・若い女性はしつこくストーカーされる

・女性は危なくて夜外出できなくなる

・廊下や駐車場にタバコの吸い殻やごみをポイ捨てされる

・ゴミの分別を一切やらないからゴミ捨て場が滅茶苦茶になる

・部屋に麻薬を持ち込んでアヘン窟みたいになる

・マンションの部屋で殺人事件が起きると事故物件として

大島てる CAVEAT EMPTOR 事故物件公示サイト
http://www.oshimaland.co.jp/

に登録されて、マンションを売ろうと思っても絶対に売れなくなる。

_________


私たち日本人は清潔で安全な国に暮らしている。どこの都市も夜になっても歩けるし、強盗や殺人に怯えながら過ごす必要もない。

行政もしっかりしており、生ゴミが捨てられたままになっていることもない。交通機関も時間通り運行している。多くの日本人はこれが当たり前のように思っているのだが、世界は「当たり前」が通用しない国が多い。

国外の多くの都市は「あそこには行くな」と言われる危険地区があちこちに存在する。それは欧米先進国でも同じだ。ニューヨークでもパリでもロンドンでも「迂闊に入ってはいけない犯罪多発地帯」がある。

そこに入ると「脅され、盗まれ、レイプされ、殺されても仕方がない」と思われるような場所がある。

日本の安全な都市に住んでいる私たちは「運が良かった」と言える。もっとも、いつまでこの運の良さが続くのかは分からないが……。
https://www.bllackz.net/blackasia/content/20180413T0125510900.html#Qp1...

[3548: 匿名さん]

>3537
>3538

3496、3536です。
3497さん、よく見たら「某リゾマン区分所有者」って書いてましたね。
遅レスですが、失礼しました。

[3549: ３５４４]

>>3545
他の物件の事はよくわからないけれど、うちは日数関係なくミンパク禁止。

オーナーの友達が使ったり、社員に使わせるのはOK

[3550: 匿名さん]

>>3547 近所さん
これってホテルでも起こりえる。賃貸で需要もないし、となると尚更負動産になってしまう。

[3551: 匿名さん]

湯沢のリゾマン。売れやすさに関しては、全体としては売りにくい

とおもうけど、物件や　部屋の向きや　間取り　によってはすぐに売れる部屋もあると
購入前の数ヶ月間、不動産屋のHPを眺め続けた私は感じている。

最初に欲しかった物件。1週間ほど悩んだ末、見せてもらおうと電話したら売れてたしｗ


当時はラヴィも人気物件で　よく出回るワンルームの駅の方角向き　も100万で出るとすぐに売れてた。
逆向きの部屋は見たことが無い。
今は管理組合のゴタゴタで売れやすい物件ではなくなってしまったけれど、

今も駅に近くて綺麗な物件はそれなりに売れるんじゃないのー？
ナスパの隣のライオンズも人気だよね。低層以外の部屋ならすぐ売れそう


でも、売れない物件は数年売れてる様子ないよねー。
10万、20万の同じ物件がずーーーと不動産屋HPに載ってる。
売るの大変だと思う。

[3552: 評判気になるさん]

自分の事情だけで捨てるように売りたい物件って、
それなりに売れない理由はあるよな。
本当に売りたきゃリノベーションぐらいして
ピカピカにして、なおかつ好条件つけないとね。
タバコヤニとカビのままで1万円でいいって言ったって
なんか裏があるんじゃないかと勘ぐるよな。

[3553: 匿名さん]

>>3552 評判気になるさん
裏があるから、安いのでしょう。

[3554: 匿名さん]

>3541
>売れるまでに1年かかるか3年かかるかという所に効いてくるんだよ

７７７は脳みそうんこ詰まってんのか？
日本中どこの不動産でもリフォームすれば売れやすくなるのはあたりまえだろ？
なにを湯沢に限った話にしてんの？

そして
>畳の表替え、襖の張替え をしないと誰も買ってくれない
これは嘘だと認めたわけだな。

ちなみにおれが売ったとき掃除以外なんにもしていない状態で売り出して3か月で買い手がついたよ。
知識もない癖にしったかぶりして恥ずかしいやつ。
デタラメばっかり並べてんじゃないよ。

[3555: 匿名さん]

ちょっと古いですが、、、

>所さん！大変ですよ 売れすぎてビックリ！？謎の中古マンション
2015年4月9日放送

>日本有数の豪雪地帯に建つ中古マンションが今、売れに売れている。
(中略）
>新潟県湯沢町ではバブルの時期に多くのリゾートマンションが建設されたが、バブルが弾けると売り買いが行われなくなり地元の人達にはゴーストマンションと呼ばれていた。しかし、この5年でそうしたマンションが1000戸以上売れている

そこそこ売れているようですね。
まあ、中古不動産は一期一会。条件によって、またたまたまのご縁によって売れたり売れにくかったり千差万別、一概には言えないですが、湯沢のリゾートマンションは買ったら二度と売れないなどと３流不動産ブロガーが垂れ流しているのは明らかなうそということです。

[3556: 匿名さん]

老後の定住用にはいいよね。

[3557: 匿名さん]

要はランニングコストが重要なのかな。物件価格がタダみたいなものだとすれば。

[3558: 匿名さん]

>>3554
＆
>>3555
に激しく同意。

あの物件やあの物件やあの物件は10万円でも売れないけど、
人気物件はわりとすぐに売れてますよね。

湯沢のリゾマンというと、インパクトのある100万円以下（むしろ10万20万円）の物件に目がいってしまうけど、
不動産屋との雑談から想像するに売れ筋は数百万円あたりの物件のように思います

[3559: 近所さん]

＞売れ筋は数百万円あたりの物件のように思います

それだけ金出せるんなら、まともな人は湯沢じゃなくて湯田中や草津や山中湖や箱根のリゾマンを買うだろ