越後湯沢のリゾートマンション

[匿名さん]

噂の東京マガジンで放映されてましたが
1989年から1992年まで建設が続き計50棟以上のリゾートマンションが町に建ち並ぶことになりました。
あれから、20年。今、湯沢町は大きな転機に差し掛かっています。
町の目玉にもなっていた、温泉やプールなど設備の充実しているリゾートマンションが、100万円以下という安値で売り出される状況に。

[2981: 匿名さん]

>>2980
それは７７７さんのことですか？　>>2978さんは　ご近所さんらしいので　地元民かもしれない（よくわかりませんが）

明かりがついている部屋が殆ど無いのも、住んでいる人がほとんど居ないのも事実ですね
いちおう、リゾートマンションだからそれは当然です。
特定の時期だけ駐車場が足りなくなるマンションはあるけれど、それ以外は静かです。平日なんて寂しいくらい人が居ないですよ！

管理費の未払いについては、岩原のとある物件が危なそうでした。
設備は魅力的だったし、お値段もお手ごろだったけど、あの滞納っぷりをみてしまったので怖くて購入できませんでした。
その他にも管理費滞納者が多い物件はありそうな気がします。

うちの物件の滞納者は1パーセント程度なので大丈夫そうですが、ヤバイ物件はヤバそうです

危ない物件と、危なくない物件。両方あると思う

もし購入するなら、ちゃんと見極めないと痛い目見そう。

[2982: 匿名さん]

管理費滞納者が多い物件って管理組合が対処してるかどうかですね。積極的に催促したり話し合いで競売にしたりで売れない場合管理組合の所有にして賃貸物件にしたりと対策はあります。苗場の人気薄の物件もそれなりに対策してると思います。湯沢町の場合地元民は民宿などを経営したりしてますからマンションを快く思ってない人も多いようです。「あんなもん建てやがって」てな感じでしょうか。駅前を見ても分かりますが温泉観光地にしてはウエルカムがありませんね。だからというわけでもないのでしょうが、たまにマスコミが取材などに来た場合、廃墟だの電灯がついてないだのとマイナスイメージを語る場合があるみたいですね。私も夜は電灯はつけてません。薄明かりが好きですから。

[2983: 匿名さん]

売主が6ヶ月負担しますだって。こんなのはじめて見た

引渡し後６ヶ月間管理・積立金を売主が負担します／舞子スノーリゾートまで徒歩圏内／温泉大浴場・露天風呂・サウナ・２５ｍプール付／

https://resort-athome.jp/rs_31/dtl_6966772642/?DOWN=1&BKLISTID=006...

[2984: マンション比較中さん]

2978は777
コピッ屁したりしゃべりくちがまさにそのもの。

解体費用2億ですむなら修繕積立金でお釣りが出ることぐらい知らない無知っぷり。

[2985: 匿名さん]

横領があったリゾマンは大丈夫なのですか？

[2986: 匿名さん]

>>2983 匿名さん

実質ほぼタダってことだね。
榊さんの記事の通り、負動産だな。。。

[2987: ご近所さん]

5000万円がゼロ円に…「廃墟化」するリゾートマンションの悪夢　これは「現代の姥捨て山」か
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/60267
2019.03.21　榊 淳司　住宅ジャーナリスト　現代ビジネス



「終の棲家」であるはずのマンション。しかし、このままでは数十年後、多くのマンションが「廃墟化」するという。どうすればマンションが「粗大ゴミ」になるのを食い止められるのか？　『すべてのマンションは廃墟になる』の著者で、住宅ジャーナリストの榊淳司氏は、バブル期に建てられた新潟県・湯沢町のリゾートマンションが、まさに現在「廃墟化」していると指摘。その驚きの実状を、明らかにしてくれた。




「バブル」がもたらした悪夢

ホイチョイ・プロダクション製作の映画「私をスキーに連れてって」が公開されたのは、1987年の11月。世の中は、あの平成大バブルの絶頂に向かって盛り上がっていた。また、スキーブームにも沸いていた。東京に住む多くの若者は、冬になると二度か三度はスキーに行くことがあたりまえだった。



私はそのころ、広告制作会社の制作部門に在籍していた。もっぱら分譲マンションの募集広告を作らされていたのだ。

あるとき担当させられた広告のひとつに、新潟県の湯沢町にできるというリゾートマンションがあった。

「世の中には、マンションを買ってまでスキーをしたがる人がいるのか」

そんなことを考えたのを覚えている。

パンフレットや図面集、価格表を作った。価格を見て驚いたのだが、当時の東京の郊外型マンションとほとんど同じ水準だった。

その購入費用と維持費用の総額は、同じリゾート地のホテルを利用した2泊3日のスキー旅行を毎年5回、30年続けた場合の費用よりも高額だったのである。

「これを買う意味があるのか?」

なんとも不思議な商品だった。そもそも、リゾートマンションという形態そのものが、温泉やスキーなどが目的や用途であるにもかかわらず、コストパフォーマンスでは説明できない不動産商品だったのだ。

しかし、時はバブルだった。そういった商品に説明できない価格がついていても、それなりに売れていたと記憶している。そのうち、都心にあるようなタワー型のリゾートマンションまでが湯沢エリアに次々と登場した。湯沢エリアで、リゾートマンションブームが巻き起こったのだ。

最終的に、湯沢町には約1万5000戸分のリゾートマンションが建設されたという。

それで、現状はどうなっているのか。かなり悲惨である。

まず、そういったリゾートマンションの資産価値は、ほぼゼロと考えていい。10万円で売り出されている物件も多数あるが、成約事例が多いとは思えない。

このエリアのマンション売買は、H不動産というリゾート専門の大手仲介会社が、そのほとんどの取引にかかわっているはずだが、取引に関するデータを一切公表していない。またメディアの取材も受けつけない。

一方、競売案件を調べてみると、多くの物件が備忘価格になっている。備忘価格とは実質ゼロ円なのだが、帳簿上ゼロ円だと存在しないものとされるので、形だけ価格をつけておく、というもの。競売開始額が1万円とか5万円に設定されているのだ。

つまり、裁判所も、湯沢町の多くのリゾートマンションは実質ゼロ円だと見做しているのだ。

かつては3000万円から5000万円以上で販売されたリゾートマンションが、今やその価値がゼロ円だと見做されている。これは日本の分譲マンションの歴史における、かなり衝撃的な出来事ではなかろうか。

ここは「老人ホーム」か？

そういった湯沢町のリゾートマンションを訪ねてみると、少々驚かされることがある。



まず、多少老朽化したとはいえ、設備が立派である。特に、温泉大浴場は一流の温泉旅館並みと思える物件も多い。タワータイプのリゾートマンションのなかには、豪華絢爛な展望大浴場もある。

もっとも、つねに新鮮なお湯が供給される「源泉かけ流し」になっているところはほとんどない。見たかぎり、すべてがお湯を使いまわす「循環ろ過」式だった。

あるリゾートマンションでは、理事たちは絶対にお湯に浸からないと聞いたことがある。そこで湯船にたたえられているお湯がどういうものか知っていると、「とても浸かりたいとは思えない」のだそうだ。

湯沢町のリゾートマンションを見ていると、そこの住人と思われる人には高齢者が多いことも意外だった。私が見せてもらったのは、11月の平日の午後。いくつかのリゾートマンションでは、浴衣を着てタオルを首にかけ、洗面器を持って大浴場に向かう高齢者と何度もすれ違った。

数十万円の購入費と月々3万～4万円程度の維持費用で、温泉大浴場のついたマンションに住めるのである。ある意味で、高齢者向きと言えなくはない。ただし、湯沢は豪雪地帯だ。冬は雪に埋もれる。そういうときはどうするのだろう、と考えてしまった。

また、身体の弱った高齢者も多いようで、さまざまな問題が起こる。大浴場では、しばしばお湯の中に固形排せつ物が見つかるという。

かつて、リゾートマンションとして時代の先をゆく華やいだ存在だったのが、今や高齢者たちが寄り添って時間を過ごすデイサービス施設のようになってしまっているのだ。

一説によれば、湯沢町にあるリゾートマンションの6割が、1年に1日も利用されていないとか。こういう数字には、どこまで信ぴょう性があるのかわからない。

ただ、湯沢町の各エリアにあるリゾートマンションを見て回ると、オフシーズンに利用されている住戸は全体の一割にも満たないであろうと想像できる。私が宿泊に利用したマンションでは、全700戸のうち、夜の10時30分に部屋の明かりがついていたのは5戸だった。

こういったリゾートマンションの所有者の多くが、「できれば手放したい」と考えているはずだ。運よく買い手が見つかる場合もあるのだろうが、大半の人が絶望感を味わいながら、管理費や修繕積立金、そして固定資産税などを払っていると想像できる。

その費用は30㎡程度の狭い住戸でも、年間30万円前後はかかる。駅に近くて広い住戸だと、年間50万円以上になるはずだ。

年に1日も使わないのに、そういった費用は払い続けなければならない。これはもはや不動産ではなく、所有しているだけで自分の資産がマイナスになる「負」動産だろう。

お金を払ってでも手放したい

最近、「なんとか手放せないものか」と考えている所有者の弱みに付け込んだビジネスが登場した。



その会社のビジネスモデルは、「3年分の所有経費を払ってくれたら、区分所有権をもらってあげますよ」というもの。現所有者から3年分の管理費や修繕積立金、固定資産税などの総額相当を払わせることで、所有権を自社関連の法人に移転させるのだ。

所有者からすれば、3年分の経費を払うことで、実質的に4年目以降の支払いから完全に解放される。「だったら、3年分払うから引き取ってください」ということになるのだ。

とうとう、リゾートマンションは有料粗大ゴミ同然の存在になり下がったのだ。それも、かなり高額な引き取り料を要求される難儀なシロモノだ。

しかし、このビジネスには多分に無理があるように思える。その会社は、引き取って自社関連法人の所有にしたマンションをどうするのか。たぶん、転売はできない。元の所有者が何年もかけて売れなかった物件だ。

こういった取引でその所有者になってしまったら、管理費や修繕積立金、湯沢町への固定資産税を払わなければいけないではないか。

この引き取りビジネスは、どういうスキームのもとに成立しているのだろう。

私の勝手な推測を述べよう。

その会社は、関連法人で引き取ったリゾートマンションを放置してしまうのだろう。当然、管理費や修繕積立金、湯沢町への固定資産税は支払わない。支払うと、このビジネスモデルでは利益が出なくなるからだ。

つまり、この会社は報酬を得て区分所有権を自社関連の法人に移転するが、その後に生じる所有者としての義務は一切果たさないのだ。そして、3年分の所有経費相当の報酬は全額を利益にしてしまう。

最初からその意図でやったとしたら、なんらかの違法行為になる。しかし、「関連法人を作って運用に努めたのですが、どうにもうまく行かなくて」と言い訳をしておけば摘発はしにくい。おそらく、そういうスキームだろう。

それで、管理費や修繕積立金、固定資産税を払ってもらえない管理組合や湯沢町が困ることになる。

結局、管理組合が競売にかけるか、湯沢町が公売に付すしか手はなくなる。しかし、そこで落としてくれる善良な一般人がそう易々と現れるとも思えない。

[2988: 匿名さん]

御多分に洩れず私も実は昔、大手広告代理店の下請け会社で不動産広告の仕事をしてました。まあバブル前の話しで苗場に何棟もマンションを作っている状態で、直接そのデベの会社に聞いたものです「売れてるんですか」と。返事は「いや売れてない」という話し。でもその後にバブルが来て売れたわけですね。半分は純粋なスキーリゾートとして、そして半分は投資というか投機目的ですね。わかりますね、この構造。投機目的で買った人には地元で民宿などをやっていてスキーブームで潤っていた人もいます。建設業というかデベロッパーというかマンションを建てる側は売れればいいんです。ミサワホームだの積水ハイムだのと同じです。売るまでが商売です。その後火事で焼けようが廃墟になろうが買い手の問題です。
さて今というか騒いでる人というかジャーナリストというかマスコミというか、何を問題にしてるのでしょうか。湯沢のマンションが投機で売れたにせよなんにせよ売れたわけです。つまり社会問題化なんてさせる要素はありません。売った会社は売り上げてもう関わっていませんし、その後不動産不況で潰れた会社もありますがマンションそのものはすでに買った一般庶民の所有物になってるわけですね。そこを勘違いしてるのかなんか作った会社が売れなくなって危ないみたいな話しと混同させてますね。既にマンションは満杯で不要になった個人が売りに出してるということです。それはネットみれば戸建住宅でも一緒でしょ、３LDKを100万円でとか。こういう状況は所得が少ない若い世代には朗報でもあるわけですね。昔は30年のローンで月々10万円以上も払い続けてたような物件が現金で買える時代が来てるわけですね。それをなぜ100年後が廃墟だなんて脅かそうとするのでしょうね。
私には理解できません。

[2989: 通りがかりさん]

>>2987 ご近所さん

舞子にリゾートマンション持ってますが、温泉がいいですよ。特に露天風呂が。
温泉に入る度に「来てよかった。」って満足します。

だから、負の財産だと言われようが、どっちでもいいことです。
逆に、舞子のリゾートマンションは素晴らしいっていう噂を立てられたくないくらい。
人気が出れば、騒がしくなりますからね。

管理費と修繕積立金はきちんと払うけれど、利用しないという人が増えることは、
私にとって大歓迎です。

そういう理由で、うちのマンションの宣伝をしたくないけれど、
あまりにリゾートマンションが叩かれすぎているので、
少しだけ書いてみました。

[2990: ご近所さん]

>>2988
>昔は30年のローンで月々10万円以上も払い続けてたような物件が現金で買える時代が来てるわけですね。それをなぜ100年後が廃墟だなんて脅かそうとするのでしょうね。
>私には理解できません。

バブル崩壊前は借金してでも不動産を買っておけば将来もっと高く売れたから、無理して買っても良かったんだ

しかしこれからは地価は下がるに決まってるから、借金してまで買ったら破産する
リゾマンは安いから現金で買えるけど、買ったが最後売れなくなるから、永遠に維持費を払い続けないといけない

だから何も知らないで買おうとしているアホに、親切に買うなと忠告してくれる人が居るんだ

[2991: 匿名さん]

住み続ける目的、あるいは次世代にも継がせたい目的の者には売る売れないは関係ありません。それなりの財力があったり、終の住み処と思ってるような人には余計なお世話でしょ。一般人がそれほど愚かとお思いなのでしょうか。それに意見が矛盾してるでしょ、売れなくなることをご心配なら普通は売れる方向の意見を言うのでは。売れることになにか問題でもありますか。

[2992: 岩原滞在中]

>>2990 ご近所さん
何も知らないで不動産を買うって?
だから教えてあげる…その様な買い方をするとの断定。
だって777そのものだもん！
買う時は考えて買うんだよ。
リゾマンで平日は、窓に灯りが灯っていない？？？
当たり前だよ(笑い)…もう止めなよ。

[2993: 匿名さん]

100年後は常識的に廃墟でしょうに
誰にも負の遺産を残せない立場の人間や
湯沢を楽しみたい人だけが利用すればいいだけ。

こんなもんで小銭儲けようという人間ならそれを反省すればいいだけ。

とにかく、いいとこだよ、湯沢もね。

あーーここから100年とは言わんが50年近く生きてみたいなぁ～

[2994: 匿名さん]

>>2992
遮光カーテンだから外に光が漏れたらおかしいってばｗ

[2995: 匿名さん]

世捨て人の集合住宅はマスコミにとってはネタ切れの時のいい材料ですからねえ
皆それぞれ、頑張っていけばそれはそれで幸せだと思いました。

[2996: ご近所さん]

とりあえず循環大浴場にだけは入らない方がいいよ

忠告

[2997: ご近所さん]

それからタワーマンションは老朽化すると修繕管理費が10倍、20倍とどんどん上がっていくから気を付けてね


>何も知らないで不動産を買うって?
>だから教えてあげる…その様な買い方をするとの断定。


タワーマンション買ってる無知蒙昧なアホが沢山いるからなあ

[2998: 匿名さん]

>>2996
熱海のリゾートマンション＊＊＊＊のバカに言ってあげればいいぞまじにね

[2999: 匿名さん]

たしかに、1度買ったら売却難しそうな物件はあるよね。
そーなったら、使わなくても毎月維持費がかかって大変だから、
フジロックで毎年使うとか、スキー大好きとか、お金持ちだから維持費くらいなんともない層以外は手を出しちゃいけないよね。（逆にいうとそーいう人なら買っても平気）

物件によっては管理費積み立て筋の滞納がやばいところもあるから、かうならそこもしっかり確認しないといけないよね！

お手ごろ価格で売っているからといって、ノリで買うのはダメ！
一応は不動産だから、毎月の維持費や、継続して使うかどうか、
管理は行き届いているか、修繕積み立て費どれくらいあるのか　しっかり調べてから買ったほうがいいよね

購入後も継続して使い、買ってよかった人（私や私の知人）もいるけど
最初使っただけで全然使わずに維持費だけ払ってる人も結構いると思うｗ

[3000: 口コミ知りたいさん]

ただ同然のリゾマンを老人が終の棲家にするなんてぞっとする。
それこぞ事故物件続出ですわ。
年金で細々暮らして管理費滞納して死なれたら
遺族が相続放棄しておわりで滞納管理費は回収できません。
これからそういうケースがどんどん増えてくるね。