越後湯沢のリゾートマンション

[匿名さん]

噂の東京マガジンで放映されてましたが
1989年から1992年まで建設が続き計50棟以上のリゾートマンションが町に建ち並ぶことになりました。
あれから、20年。今、湯沢町は大きな転機に差し掛かっています。
町の目玉にもなっていた、温泉やプールなど設備の充実しているリゾートマンションが、100万円以下という安値で売り出される状況に。

[2062: 匿名さん]

人間の心理は難しいですね。バブルの頃に都内の中古マンションを4000万30年ローンで買って家持ちになれたと喜んでいた会社の同僚を思い出します。インフレが続けば10年後20年後には返済が楽になっていて中古でも5000万ぐらいで売れるだろうとでも思っていたのでしょうか。そして余裕のある人は利殖目的でリゾートマンションにも手を出したのでしょう。でも今では10万でも恐くて買わないという人だらけ。まあ先を読める人はいないので当然と言えばそうですが、なんか不思議な気はします。

[2063: 匿名さん]

当時の経済評論家が政治家になっていましたが、今は言わずもがなで、安愚楽牧場で沢山の方が生贄になりましたな。

[2064: 購入経験者さん]

2051さん
湯沢のマンションオーナーです。
インラインでお答えします。

実際のオーナーさんはどんな風にお使いなのか聞いて見たいです。

⇒私の場合
利用状況
　家族とは趣味あわず、もっぱら一人または友人同伴で使用しており、私のお城です。
　マンションをベースに冬はスキー、夏は登山、林道ツーリングと月に1回、2回週末利用です。
　家族は決まって年2回桜と紅葉の時期に来ますね。後、フジロック・・・私は興味ありませんが。
　そんな感じで我が家は比較的稼働は良いほうだと思っています。
交通手段
　湯沢までの交通手段は90%車です。高速で2時間です。
　時々、奥さんや友人は追っかけ、早帰りで新幹線利用します。大宮から1時間で湯沢なのでとても便利です。
　後、高速バスもあります。池袋～新潟行のバスで途中下車です。バス停は高速のインターとなります。
　湯沢まで歩くと30分弱くらいかな。
我がマンション
　マンションはペットOKなので奥さんが来るときは犬も同伴です。
　大浴場以外リゾートらしさありませんが、シンプルで良いです。
　レストランも併設されていますが1回しか利用してないです。
　冷暖房
　時期は短いですが、クーラー必須です。昼間は結構暑いです。夕方以降は窓をあければある程度涼しい
　ですがここまで来て我慢したくないですよね。避暑を求めるなら苗場あたりがよさそうです。
　ベランダが無いマンションが多いので、窓に取り付けるタイプが一般的です。
　暖房は石油ファンヒーター使用がOKなので、ありがたいです。あったかいです。
買い物
　買い物は車でノグチというスーパーに行きます。独壇場なのであまり安くないし、このレスでも評判よく
　ありませんね。私はあまり気になりませんが。
　各マンションにバスで迎えに来てくれる買い物お出かけサービスもあるようです。
飲食
　湯沢に行けば一通り揃います。なかなかおいしいお店もあります。自分の好きなお店を開拓しましょう。
　ちなみに岩原とかはなんもありません。マンション併設のレストランくらいです。
　歩きでコンビニに行くのも厳しい（かなり歩きます）です。
光熱費
　我がマンションは水道は井戸なので無償です。電気代のみです。ガスありません。料理はIHコンロ使うの
　で不便はありません。電気代は3～40000円/年（月/週末2回程度利用として）くらいですかね。
　お風呂は大浴場メインなので、部屋のお風呂はほぼ使いません。というか、深夜電力利用なので、到着当日
　はお湯出ません。今は、台所下に小型電気湯沸かし設置しております。15分くらいで20L湧きます。



管理料の不払いとかもあるみたいなのですが、そういう裏事情はおしえてくれるものなの？
⇒私は湯沢大手の某不動産で買いましたが、内覧の時などに教えてくれました。購入後、管理組合の決算書見まし
　たが、概ね相違ありません。
　総会資料に決算書が添付されており、管理費の未払金額や人数、組合の預貯金残など全て記載されています。
　不動産会社も総会資料に記載されているくらいのことなら教えてくれると思います。不明な点はどんどん聞いて
　みましょう。


こんなところでよろしかったでしょうか。

[2065: 匿名さん]

>>2062
10万円のマンションは怖くて買いたく無いけど、
越後湯沢駅近くの500万円のマンションなら買いたくなってしまう。

不思議ですよね

[2066: 匿名さん]

10万円のマンションは次は売れないが、500万円のマンションなら、売れる可能性があるからじゃあないかな。

[2067: 匿名さん]

>>2066
修繕積み立て費に問題のある物件や　不人気物件は怖いけど
人気物件なら怖くないですよね

[2068: マンション検討中さん]

>>2064 購入経験者さん
とても良い意見、ありがとうございます。
みなさんのご意見聞いてると、10万物件はやめたほうが無難ですね。

[2069: 購入経験者さん]

気にいたマンションなら10万でもいいのでは？考え方次第です。
100万くらい払うと処分してくれる業者もあるみたいだし、そう考えると500万のマンション買って売るとき390万以下なら10万のマンションのほうがコスパは良いですよね。(10万のマンション進めているわけではないですよ）

[2070: マンション検討中さん]

>>2069 購入経験者さん
湯沢駅周辺は人気があるみたいですね。苗場周辺の物件は多いですね。
あとは使い方かな？

[2071: 匿名さん [ 50代]]

ジモティで、諸経費なしで「１万円で購入します」の投稿を見たことがあります。

[2072: マンション検討中さん]

>>2071 匿名さん [ 50代]さん

一万円？

[2073: 匿名さん]

湯沢はマンション修繕積立金の横領もあったから、怖い。

[2074: 匿名さん]

マンション買取業者に買い取ってもらうと、海外法人？の名義にして管理費積み立て費払わずに放置。という噂を聞いたことがあるのですが、本当でしょうか?

この噂が本当なら怖いですよね。
その業者に買い取ってもらう人が多い物件ほど、マンションの体力がなくなって管理されなくなってしまいますからね

そういう業者に買い取ってもらうのは、裏わざとしてはアリなんでしょうが、普通に使う住民からすると怖いですよね

[2075: 匿名さん]

まあ似たようなもんだけど石打は湯沢町じゃないですよ。

[2076: マンション検討中さん]

10万物件も、良いものは商談中ですよね。苗場周辺は物件も多いですね
今はどこのマンションオーナーになればいいのだろう？悩みますね。

[2077: 匿名さん]

岩原のあるお手ごろ価格のマンションを見学に行った時、ロビーに「管理費払ってない部屋番号一覧表」が張ってあった。
そんなに大きい物件というわけではないのに　けっこうな部屋数だった。
ひいた。


私の購入した物件は管理費払ってるオーナーさんが99パーセント以上。
管理組合の役員さんが払わない人の自宅訪問等してくれているらしい。
ありがたい。
私は何もしないけど、管理組合がしっかりしてくれているので安心していられる。

[2078: 匿名さん]

そういえば、マンション未納管理費の債権を購入するとの広告を見たこともある。
これも海外法人？ですかね。
海外法人は、いったい何を企んでいるのでしょう、普通に考えれば商売にならないと思うんですが・・・

[2079: 購入経験者さん]

2074さん2078さん

マンション買取業者に買い取ってもらうと、海外法人？の名義にして管理費積み立て費払わずに放置。という噂を聞いたことがあるのですが、本当でしょうか?

ちょっと違いますが概ねそんなところです。海外ではなく大阪の不動産屋です。

手法としては
オーナーにダイレクトメールで「あなたのマンション引き取ります」的な文章が送られてきます。
内容を見ると、マンションを処分するのに2年程度かかるという仮説を立て、その間の費用（例えば管理費、修繕積立2万として×12か月×２年＋税金2年分＋売り買い手数料等で合計100万）をオーナーに負担頂き、新たらしいオーナーを探すというのことらしいです。

実際は管理組合に対して受け入れられないような質問状を入れて、改善無き場合は管理費は払いませんと難癖をつけ払わないようです。
更にそのような形で入手したマンションを全国展開し、シェア型マンションとして会員を募り有料で期間貸しを行っているようです。いずれにしても既存マンションオーナーにとっては迷惑以外のなにものでもありません。そんなことをしているハイエナみたいな業者が数社あるようです。

後、怖いのは、外人が買い取るケースです。しばらく滞在して、そのまま帰国してしまいます。当然管理費などはらいません。

私のマンションは理事会ががんばっているので延滞金はあるものの毎年余剰金も捻出頂き、積み立て金が増えています。ありがたいことです。

[2080: 匿名さん]

>>2079
ここ、関係ありますか？
https://www.athome.co.jp/chintai/6965087652/
やたらと写真が充実しててありがたい不動産業者ですが、（１）です

[2081: 匿名さん]

昨年、管理組合からこのようなものが郵送されてきました。

[2082: 湯沢地区所有者]

そうです！この会社です。
私の保有する管理組合でも､注意要請の連絡が入っています。
要注意ですﾈ。

[2083: 匿名さん]

写真うｐありがとうございます！
噂じゃなくて本当だったんだ・・・。

うちの管理組合からは上記の連絡がありません
（うちのマンションはまだ被害が出ていないって事かも？）

管理費滞納。腹が立ちますね！

[2084: ご近所さん]

>>2079
>>2081

自宅にもこの業者からダイレクトメールと何回か電話がありました
投げ売りすれば売れる物件なのにお金払えは無いわと告げたらすぐ引きましたけどね

それより気になったのは
自宅の住所や電話番号と保有マンションの詳細な情報がどこから漏れているのか？


自宅だけマンションだけなら個別で調べようがありそうだが
マンションの詳細からその所有者と所有者の自宅情報ががっつり結びついて漏れているのが不思議

役所で調べたら分かったりする物なんですかね
疑いたくはないが地元不動産のどこか（あるいは誰か）が漏らしていたりしないのかな？

[2085: 匿名さん]

こういう個人情報を調べる専門の業者がいるんですよ。名簿屋っていいます。

[2086: 某リゾマン区分所有者]

毎月1日以上利用するリゾートマンションの固定資産税はセカンドハウスとして軽減されると聞きました。
課税される床面積50㎡以上であれば、どんな証明を持って軽減されるのでしょうか。

いくつか自治体を調べてみましたが、前年の毎月の利用実績を提出することによって翌年の固定資産税が軽減される市もありました。湯沢町でセカンドハウスとして、固定資産税の軽減を受けている方がおいででしたら、方法をご教示いただきたく。

[2087: 購入済さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2088: 購入経験者さん]

2年前に購入いたしましが、その時仲介不動産会社より、下記のサジェスチョンがありました。
　1.課税床面積が50.0ｍ2以上
　2.セカンドハウスとして、月1回以上利用していること
　　　　　その際のエビデンスとして、現地での領収書はすべてとっておくこと　　　　　と。
　これにより、不動産取得税は免除となります。

　但し、湯沢町から、取得後5～6か月後に聴取表が送られてきましたが、ほぼア　ンケート用紙的なものでした。領収書も添付することなくそのまま記入後返送したところ、そのまま、不動産取得税（約23万）は免除となりました。
　しかし、追加調査の可能性もあるので、領収書は保存しておいた方がいいでしょう。

[2089: 匿名さん [ 50代]]

確か固定資産税は、土地と家屋に分かれていますね。
土地は、当初からの住宅用地ならば、セカンドハウス等の区分けなく、住宅かその他かで税率が決まっていると思います。しかし、湯沢町のマンションの土地分評価額なんてすずめの涙程度ですよね。
家屋は、新築住宅に対して３年から５年が主なので湯沢のマンションは関係ないと思います。

[2090: 某リゾマン区分所有者]

いろいろと混同しているようです。
もう少し調べてみます。

回答くださった方々、ありがとうございました。

[2091: 某リゾマン区分所有者]

https://www.tokyu-resort.co.jp/detail/secondhouse.html

湯沢町の場合は都市計画税は関係ありませんが、
固定資産税と不動産取得税に関しては関係があると理解しました。

ただ、固定資産税の減額となる対象は「土地」の部分だけなので、税額の算出根拠となる大半が占める建物の金額は変わらないので2089さんのご指摘通り大勢に影響なしと言うことですね。

不動産取得税については2088さんの『聴取票』が来た記憶がないんですよね。
もう一年になるのですが・・・

[2092: ラヴィ所有者です]

たまたま耳にしたのですが総会が延期になったそうですが何故延期になったのでしょうか
何が起こってるのでしょうか
わかる方教えてください

[2093: 匿名さん]

ここのDM、うちにも来ました。管理組合からも、注意喚起の連絡が来ています。
最初から管理費を払う気は全くない、ハイエナ会社でしょう。
そもそもが「あんたの部屋を引き取ってやるから、○百万円出しな」なんて、マトモな商売じゃないですね。それで2年分の管理費を出させておいて、それも支払わないわけですし。
未払いが続くようなら、管理組合は弁護士に相談しての対処が必要になるでしょう。法的手段をとるための規約の改正も必要かもしれませんし、管理組合は大変ですね。湯沢町の管理組合は共同で対処しないといけないかもしれません。

[2094: 匿名さん]

この先、デフレからインフレに変わるかは全く予想は出来ませんが、「負動産」などと言われた物件の評価もどう変わるかは分かりません。なんだか悪徳とか詐欺まがいとか言われている業者が蠢いている印象ですね。各管理組合は先手を打って対処してないとマンション全体を乗っ取られそうな恐ろしい想像までしてしまいそうです。各々方くれぐれもお気をつけくださいませ。

[2095: 匿名さん]

将来、売却予定があるのなら、
同じ建物内に10万円の物件がずっと売れずに数件・・・
そんな物件は避けたほうがいいかもしれないですね。

業者に100万払って引き取ってもらう　という裏技はなるべく使って欲しくないし
その業者もこのままのスタイルで営業を続けると、管理組合からチクられて免許取り消しで廃業（引き取って欲しい時に業者が存在しない）の可能性も多いにありますからね

岩原のホテル併設物件は10万円なら数ヶ月で売れるし、
・売却等気にせず、苗場で冬は長いシーズンすべりたい！夏も山を楽しみたい！
・管理費等は経費で落とせるから、使わなくなっても痛くない。
・永住する！等
色々な状況や都合もあると思うので、一概に　10万円の物件は買うな　とは言いませんが

[2096: 匿名さん]

しかし、前オーナーから2年分の管理費名目で金を受け取っておきながら支払わないって、わりと明確な詐欺行為じゃないのかな。
少なくとも支払わないなら前オーナーに返還すべきであって。背信行為なのは確かだろう。
管理組合と前オーナーが組んで「どちらかには払え」と裁判に持ち込んだら勝てるんじゃないのかなぁ。前オーナーにしても、それで数十万戻ってくる可能性があれば協力してくれるかもしれないし。湯沢エリア全体で件数集めれば数百万円くらいすぐに行きそうだから、やってくれる弁護士はいそうな気がするが。

[2097: 匿名さん]

不動産会社なら早く売れたほうが儲かるのでネットでも紹介してくれるし客にも薦めてくれる。事前に100万なんてのは詐欺ですよ。まあ管理組合ではそういう物件処理で年中苦労してますね。うちのマンションでは滞納するとタグキーが使えなくなるので入館もできません。一時期入れ墨の団体が大浴場に居ましたが、最近は見ないですね。まだまだ景気は良くないので投機目的には不向きなようです。

[2098: 匿名さん]

リゾートマンションを購入した方で、リフォームされた方はいますか？

仕事が音楽関係、趣味が映画鑑賞なので、もしリゾートマンションを購入するのであれば、グランドピアノとホームシアターが置けるような防音工事をしたいと思っております。

普通のマンションであれば普通に対応していただける工事ですが、ふと「リゾートマンションになるとなにか縛りがあるのでは？」と思いまして、経験のある方、リフォームなどにお詳しい方がいればお話を聞きたいです。

防音工事だけではなく、「間取りを変更した」「ユニットバスをリフォームでトイレとお風呂に分けた」など、リフォームに関するお話があれば、ぜひお願い致します。

[2099: リフォーム経験者]

こんにちは。

我が家は購入後、キッチン・洗面台・トイレの交換と床のフローリング工事を実施しました。

基本的に室内工事で問題になるのはフローリング（ＬＬ４５相当の材料使用等）工事だけでしたが、もちろん構造物の強度に関係するようなコンクリート壁に穴を開けるような工事は不可能です。

なによりもマンションとは言え共同住宅ですから、騒音・振動に関しては各マンションで独自の規則があるかも知れませんので、購入前に確認された方がよろしいかと思います。

それと、余計なお世話かも知れませんが、グランドピアノとなると、おそらくエレベータや階段での搬入は難しいと思われます。

となりますと、クレーン車で吊って窓から搬入になるかと思われますが、あまり高層階ですと届きませんし、また窓自体が小さいマンションも見受けられますので、購入前に十分検討なさって下さい。

[2100: 匿名さん(2098)]

2099様、貴重なコメントありがとうございます。

水回りとフローリングはやはり気になる部分ですよね。
リフォームされた方がいらして、ちょっと安心しました。

グランドピアノは小さめのものをもっていく予定ですが、窓のサイズは全く考えていなかったのでハッとしました。ご指摘ありがとうございました。

恐らく足を外して、本体は縦にしてエレベーターで運ぶことになると思いますが、エレベーター、ドア、窓など、しっかり見て決めようと思います。

引き続き、リフォームに関するコメントお待ちしております。

[2101: 購入経験者さん]

うちにも、この業者から何通もダイレクトメール来ています。電話も何回もありました。常識では考えられない会社だと思います。
まだ、湯沢の不動産屋の、手数料以外に特別広告料１０万円頂きます、の方が良心的ですね。ただ、手数料以外の料金の徴収任意の物で、強制は違法の可能性があるかもしれません。

[2102: 匿名さん]

こんな記事が出ましたね。
これでまたハイエナクズが調子に乗らなきゃいいんですが。

1戸1万円!?　越後湯沢発、リゾートマンション価格暴落という大問題
http://bunshun.jp/articles/-/5325

[2103: 匿名さん]

>>2102

その記事の記者、ここのスレッド読んでそうですね。
なんかいろんな情報というか言葉がアレレです。
まあ全体では、湯沢のマンションは危険です、という印象かな。
区分所有者にとっては、迷惑な話し。

[2104: 匿名さん]

リゾートの売買には評判も無視できません。湯沢も軽井沢も東京からの交通の便は似たようなものでも、値打ちは全く違います。

軽井沢なら喜んで相続しても、湯沢なら有難迷惑どころか、放棄されるでしょう。

マスコミの様々な報道にも問題ありです。

[2105: 匿名さん]

いやいや、メディアの報道はなかなか役に立つ。
この記事にも出てるようだけど、以前TVで高齢者が移住して満足して生活してるという特集を見て「老後はこういうのもありかな」と思った。
固定資産税が実勢価値に対し高すぎるってのも大事なのでは？

[2106: 岩原住民]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2107: 匿名さん]

>>2102のリンク先にかかれてる
沖縄の宗教法人所有のマンションってどこ??

[2108: 匿名さん]

>>2107
メゾネットタイプの部屋があるってのは、だいぶ大きい高級マンションだね。
水上や石打舞子あたりまで含めても、５棟くらいしかないと思うが。

[2109: 匿名さん]

プリンスハイム
らび
苗場クリスタル
ツインタワー石内

メゾネット物件これしかわからん

[2110: マンション検討中さん]

2029で総会延期って話だし、ラヴィかも知れないですね。
そう言えば、メゾネット出てましたし。

[2111: 匿名さん]

[　あるマンションでは16年3月と4月に競売で売れた2部屋が、沖縄の宗教法人の名義で登記された。屋内プールやジャグジー付きの大浴場も備えた豪華マンションで、1室は、11、12階にまたがるメゾネットタイプの77平米だが、2800万円余りの滞納があり、裁判所の基準額は1万円。宗教法人はこれを33万円で落札したが、過去の滞納管理費を払わずに入居と同時に滞納を始めた。さらに、入れ墨をした人たちが部屋に出入りして共同の大浴場も使う。管理人が、入れ墨の人は風呂を使わないよう注意してもやめないという。マンションの管理組合は、仕方なく、2部屋の競売手続きを改めて進めている。]

・11回、12回にまたがるメゾネット
・77平米
・屋内プール。ジャグジーつきの大浴場がある「豪華マンション」
・16年3月4月に競売で売れた

ラヴィのメゾネットは12階。現在売りに出ているのは60.66平米。（別の間取りもあるかもね！）

屋内プールアリ。ジャグジーは不明

プリンスハイムのメゾネットも11階と12回にまたがってる。今賃貸に出てるのが98.40m²（別の間取りもあるかもね！）
屋内プールあり。ジャグジー他スパセンのようにたくさんのお風呂。
3年ほど前に内覧に行った時は滞納が多かった。長期の滞納者もいた

苗場クリスタルのメゾネットは１４－１５階だから違う。

ツインタワーのメゾネットはA棟の１２－１３階が売りに出てるけど・・・ツインタワーの建物の形がどーなってるのかよくわからんから他の階にもメゾネットあるのかもしれない

・・・ラヴィとプリンスハイムが近いような、、でも微妙に違うような・・・
別のマンションかもしれないし、該当物件のオーナーさんでもないとわからんかも