越後湯沢のリゾートマンション

[匿名さん]

噂の東京マガジンで放映されてましたが
1989年から1992年まで建設が続き計50棟以上のリゾートマンションが町に建ち並ぶことになりました。
あれから、20年。今、湯沢町は大きな転機に差し掛かっています。
町の目玉にもなっていた、温泉やプールなど設備の充実しているリゾートマンションが、100万円以下という安値で売り出される状況に。

[2042: マンション検討中さん]

ここ数年間比較をして検討していた２つのマンションですが、ステラタワーの売買物件がほとんどない一方で、プラージュの売買物件が多いのですが、この２つの物件に何か変化する要因があったのでしょうか？

1年前までどちらも、10件ちょっとくらいの物件が出ていましたが、ステラタワーは出ても数件、プラージュは30件弱まで物件が増えました。

ご存知の方がおいででしたら是非ご教示ください。

[2043: 匿名さん]

ステラ所有です。

最寄スキー場の賃金未払い＆休業が解消されたのは大きいです。

あと最近のいい出来事は最近は駐車場の拡大ですね。

管理費等の毎月の引き落とし金額の増加により、当初は物件を売却ししにくくなると予想しておりましたが、
そうでもなかったみたいで安心しました

[2044: 匿名さん]

ザハウス湯沢を買いたいけど、いい出物が出てこない
700万で投げ売りされてる物件は、部屋が大きすぎて管理費・修繕費が高すぎる
60平米台の物件で誰か投げ売りしてくれないかな

[2045: マンション検討中さん]

ステラタワーのオーナーさん
お返事ありがとうございます。でも神立スキー場が理由で1DK消滅は合点がいかないんですよね。駐車場が増えたことは知りませんでした。

他に需要が増える要因はないでしょうか？

[2046: 匿名さん]

冬の間ウィスラーに行ってた知り合いと話したのだけど、
今年のウィスラーはあまり雪が降らなくて、山頂以外は水上、湯沢と変わらなかったらしい。
去年はしっかりと降ったからたまたまタイミングが悪かったみたい。

そして物価が高い。家賃は高いし、チップも必要だから1食2千円近くかかったそう。

一冬ウィスラーで過ごし、世界中のスキー場で遊んでいる外国の人たちの話を総合して
知人が導き出した最強のスキースポットは北海道。

物価が安くて雪質がよく、長期滞在するなら北海道が一番っぽい。
そんな感じで次のシーズンの北海道滞在を決めていたよ。



知人の話を聞いて、飛行機に乗らずに今年のウィスラーと同程度の雪を低価格で楽しめて
得した気分になれた。

[2047: 匿名さん]

ああ、ニセコはもう世界中から注目されているしね。
ただあそこはもうシーズン中の物価もウィスラー並みかな。
富裕層が長期滞在するのが当たり前になってるので。

北海道でも、他のところがいいだろうね。

[2048: ウィスラーと話した人]

じゃあ安く長期滞在して統べるなら、ニセコ以外の北海道がよさそうですね。

ウィスラーも家賃が高いから、ウィスラーと少しずらした場所で雪を楽しむ日本人も多いみたい。


広さはウィスラーにはかなわないけれど、
雪はハズレ年のウィスラー程度。
物価は安い。のぐちが残念だけど、それでも北米やヨーロッパの物価と比べれば全然安い。
東京から新幹線ですぐこれる。

湯沢は気軽に遊ぶにはなかなかいいね

湯沢に別荘買ってよかった。ウィスラーに行った知人と話して凄く得した気分になったよ。
毎日の食費が3倍は嫌だ。。

女の子連れてきて湯沢で二人で遊んでも、ウィスラー一人分の滞在費より安そう。

[2049: 周辺住民さん]

ウィスラーの話題が出ていますが、夏のウィスラーもイイですよ。
スキーコースから変わってマウンテンバイクです。ワンタッチで自転車をセットできるリフト。
湯沢、苗場周辺にもこうしたコースを作ったら集客が望めると思いますが。。
当然7月頃まででしたら夏スキーも出来ますが、お花鑑賞のハイキング、ウィスラー山頂までゴンドラとリフトで上るので下りだけのハイキングです。山頂からブラックタスクやチャカムス湖、グレーシャーリリを鑑賞しながら街まで螺旋状に降ります。
ワイヤーやボルトで岩壁ハイキングするヴィアフェラータコースもあります。
レンタカーを利用して日帰りでジョフリー湖ハイキングもお薦めです。3段湖の一番上の湖には氷河の末端が入り込んでいるので、日本では不可能な景色が堪能できます。
コメントに書きこまれている様に、長期滞在や在住邦人が多いので日本人向けの山岳ガイドがたくさんいます。
苗場たしろみつまた周辺はウィスラーに引けを取らない面積とロケーションだと思うのですが。期待は出来ませんね。

[2050: 匿名さん]

ウィスラーと湯沢って、東京の銀座と我が町の○○銀座くらい違うべか？

[2051: マンション検討中さん]

実際のオーナーさんはどんな風にお使いなのか聞いて見たいです。
管理料の不払いとかもあるみたいなのですが、そういう裏事情はおしえてくれるものなの？

[2052: 匿名さん]

管理費を払ってなくて長期になると区分所有者に連絡後全額払わせるか、払えない場合は弁護士を通して手続き後競売ということになりますね。問題なのは所在不明で連絡のとれない場合、処理がかなり長期になる場合も。利殖目的の怪しげな法人所有の物件もあります。誤解がありそうなのは大部分が所有者なく空室状態ではないかというもの。まあ最初から買ってる人は一定の所得のある人なので年に数度使用でも管理費等は払い続けています。80年代に必要もなく利殖目的で買った地元の人たちが必死で売り抜けようと値を下げたのだと思いますが、今はタダ同然で買って、使わなくなると売りに出すという状態だと思います。

[2053: マンション検討中さん]

>>2052 匿名さん
今は買わないほうが無難なのかな？
湯沢駅周辺よりも苗場周辺のリゾートマンションはかなり売りに出されてますね

[2054: 匿名さん]

苗場はスキーリゾートとしては最適ですね。湯沢、岩原、中里あたりはスキーシーズンが短く雪質もイマイチ。ただ生活利便性で無難なんでしょうね。苗場は店も少なく町に出るにも車で30分以上かかります。スキー以外の目的なら生活には不便です。冷凍庫を買って週に１回ぐらい買い出しに行けば暮らせないことはないでしょうが、近場にレストランなり喫茶店もない現状では夏場は寂し過ぎでしょうね。ただ世間に出回ってるような廃墟状態ってことはないと思いますよ、定住されてる方も多いようです。先の事は誰にも分かりませんがデフレではない海外の業者が探りを入れている気配はあります。

[2055: 匿名さん]

君子危うきに近寄らず、です。

[2056: 匿名さん]

>>2053
今は買わないほうが無難かどうか。

本当に無難なのは遊び用のマンションなんて買わない選択。
これなら損することはない。

でも、人生楽しみたいなら趣味や遊びにお金と時間をかけてもいいんじゃないかなー。
別荘を買うのは人生が豊かになるお金の使い方のひとつですよ。


買うタイミングは、自分が遊びたいタイミングや、家族（特に子供の年齢）。


子供と一緒に過ごせる時期なんて限られてるから、「欲しい!」と思った時に買う余裕と維持できる金銭的な余裕があるなら
それが買うタイミングだと思う。


苗場が安いのは売却しづらいから。
駅周辺の綺麗な物件は売れるから値段も苗場程崩れてはいないし、負債感もそんなにないです。

もし買うなら、悩むのはタイミングじゃなくて、どの物件にするかだと思うよ。
健全なマンションもあれば、危なそうなマンションもあるしね

「安いから買っちゃおー」はあまりすすめない。
金銭面よりもまず、自分や家族のやりたい事を優先してマンションを選んで
そのマンションに問題がないかを調べて平気そうだったら購入！
↑これが失敗少なさそうです

[2057: 匿名さん]

不動産は固定資産ですが、湯沢の物件を負動産という経済評論家をどう思いますか？

[2058: 匿名さん]

至極真っ当な評論家ではありますまいか。

[2059: 匿名さん]

>>2057
固定資産というのは、会計や税法上の用語です。
その評論家さんは、お金を生まないものは資産ではないと言いたいのでしょう。私もその考えには賛成です。

[2060: 匿名さん]

地元民で賃貸より安上がりということで定住している人はいます。民宿等を経営しているけれど、シーズン以外は客が居ないので自分達はマンション住まいという人もいます。または思い付きで買って利用するのも遠のいて固定資産税や管理費だけ払い続けるという状況の人もいて早く売却したくて格安で売りに出している人もいますね。はっきりと目的があればお得ですよ。なにしろローン無しでマンションですからね。

[2061: 匿名さん]

安物買いの銭失いにならぬよう注意しなければなりませぬ。

[2062: 匿名さん]

人間の心理は難しいですね。バブルの頃に都内の中古マンションを4000万30年ローンで買って家持ちになれたと喜んでいた会社の同僚を思い出します。インフレが続けば10年後20年後には返済が楽になっていて中古でも5000万ぐらいで売れるだろうとでも思っていたのでしょうか。そして余裕のある人は利殖目的でリゾートマンションにも手を出したのでしょう。でも今では10万でも恐くて買わないという人だらけ。まあ先を読める人はいないので当然と言えばそうですが、なんか不思議な気はします。

[2063: 匿名さん]

当時の経済評論家が政治家になっていましたが、今は言わずもがなで、安愚楽牧場で沢山の方が生贄になりましたな。

[2064: 購入経験者さん]

2051さん
湯沢のマンションオーナーです。
インラインでお答えします。

実際のオーナーさんはどんな風にお使いなのか聞いて見たいです。

⇒私の場合
利用状況
　家族とは趣味あわず、もっぱら一人または友人同伴で使用しており、私のお城です。
　マンションをベースに冬はスキー、夏は登山、林道ツーリングと月に1回、2回週末利用です。
　家族は決まって年2回桜と紅葉の時期に来ますね。後、フジロック・・・私は興味ありませんが。
　そんな感じで我が家は比較的稼働は良いほうだと思っています。
交通手段
　湯沢までの交通手段は90%車です。高速で2時間です。
　時々、奥さんや友人は追っかけ、早帰りで新幹線利用します。大宮から1時間で湯沢なのでとても便利です。
　後、高速バスもあります。池袋～新潟行のバスで途中下車です。バス停は高速のインターとなります。
　湯沢まで歩くと30分弱くらいかな。
我がマンション
　マンションはペットOKなので奥さんが来るときは犬も同伴です。
　大浴場以外リゾートらしさありませんが、シンプルで良いです。
　レストランも併設されていますが1回しか利用してないです。
　冷暖房
　時期は短いですが、クーラー必須です。昼間は結構暑いです。夕方以降は窓をあければある程度涼しい
　ですがここまで来て我慢したくないですよね。避暑を求めるなら苗場あたりがよさそうです。
　ベランダが無いマンションが多いので、窓に取り付けるタイプが一般的です。
　暖房は石油ファンヒーター使用がOKなので、ありがたいです。あったかいです。
買い物
　買い物は車でノグチというスーパーに行きます。独壇場なのであまり安くないし、このレスでも評判よく
　ありませんね。私はあまり気になりませんが。
　各マンションにバスで迎えに来てくれる買い物お出かけサービスもあるようです。
飲食
　湯沢に行けば一通り揃います。なかなかおいしいお店もあります。自分の好きなお店を開拓しましょう。
　ちなみに岩原とかはなんもありません。マンション併設のレストランくらいです。
　歩きでコンビニに行くのも厳しい（かなり歩きます）です。
光熱費
　我がマンションは水道は井戸なので無償です。電気代のみです。ガスありません。料理はIHコンロ使うの
　で不便はありません。電気代は3～40000円/年（月/週末2回程度利用として）くらいですかね。
　お風呂は大浴場メインなので、部屋のお風呂はほぼ使いません。というか、深夜電力利用なので、到着当日
　はお湯出ません。今は、台所下に小型電気湯沸かし設置しております。15分くらいで20L湧きます。



管理料の不払いとかもあるみたいなのですが、そういう裏事情はおしえてくれるものなの？
⇒私は湯沢大手の某不動産で買いましたが、内覧の時などに教えてくれました。購入後、管理組合の決算書見まし
　たが、概ね相違ありません。
　総会資料に決算書が添付されており、管理費の未払金額や人数、組合の預貯金残など全て記載されています。
　不動産会社も総会資料に記載されているくらいのことなら教えてくれると思います。不明な点はどんどん聞いて
　みましょう。


こんなところでよろしかったでしょうか。

[2065: 匿名さん]

>>2062
10万円のマンションは怖くて買いたく無いけど、
越後湯沢駅近くの500万円のマンションなら買いたくなってしまう。

不思議ですよね

[2066: 匿名さん]

10万円のマンションは次は売れないが、500万円のマンションなら、売れる可能性があるからじゃあないかな。

[2067: 匿名さん]

>>2066
修繕積み立て費に問題のある物件や　不人気物件は怖いけど
人気物件なら怖くないですよね

[2068: マンション検討中さん]

>>2064 購入経験者さん
とても良い意見、ありがとうございます。
みなさんのご意見聞いてると、10万物件はやめたほうが無難ですね。

[2069: 購入経験者さん]

気にいたマンションなら10万でもいいのでは？考え方次第です。
100万くらい払うと処分してくれる業者もあるみたいだし、そう考えると500万のマンション買って売るとき390万以下なら10万のマンションのほうがコスパは良いですよね。(10万のマンション進めているわけではないですよ）

[2070: マンション検討中さん]

>>2069 購入経験者さん
湯沢駅周辺は人気があるみたいですね。苗場周辺の物件は多いですね。
あとは使い方かな？

[2071: 匿名さん [ 50代]]

ジモティで、諸経費なしで「１万円で購入します」の投稿を見たことがあります。

[2072: マンション検討中さん]

>>2071 匿名さん [ 50代]さん

一万円？

[2073: 匿名さん]

湯沢はマンション修繕積立金の横領もあったから、怖い。

[2074: 匿名さん]

マンション買取業者に買い取ってもらうと、海外法人？の名義にして管理費積み立て費払わずに放置。という噂を聞いたことがあるのですが、本当でしょうか?

この噂が本当なら怖いですよね。
その業者に買い取ってもらう人が多い物件ほど、マンションの体力がなくなって管理されなくなってしまいますからね

そういう業者に買い取ってもらうのは、裏わざとしてはアリなんでしょうが、普通に使う住民からすると怖いですよね

[2075: 匿名さん]

まあ似たようなもんだけど石打は湯沢町じゃないですよ。

[2076: マンション検討中さん]

10万物件も、良いものは商談中ですよね。苗場周辺は物件も多いですね
今はどこのマンションオーナーになればいいのだろう？悩みますね。

[2077: 匿名さん]

岩原のあるお手ごろ価格のマンションを見学に行った時、ロビーに「管理費払ってない部屋番号一覧表」が張ってあった。
そんなに大きい物件というわけではないのに　けっこうな部屋数だった。
ひいた。


私の購入した物件は管理費払ってるオーナーさんが99パーセント以上。
管理組合の役員さんが払わない人の自宅訪問等してくれているらしい。
ありがたい。
私は何もしないけど、管理組合がしっかりしてくれているので安心していられる。

[2078: 匿名さん]

そういえば、マンション未納管理費の債権を購入するとの広告を見たこともある。
これも海外法人？ですかね。
海外法人は、いったい何を企んでいるのでしょう、普通に考えれば商売にならないと思うんですが・・・

[2079: 購入経験者さん]

2074さん2078さん

マンション買取業者に買い取ってもらうと、海外法人？の名義にして管理費積み立て費払わずに放置。という噂を聞いたことがあるのですが、本当でしょうか?

ちょっと違いますが概ねそんなところです。海外ではなく大阪の不動産屋です。

手法としては
オーナーにダイレクトメールで「あなたのマンション引き取ります」的な文章が送られてきます。
内容を見ると、マンションを処分するのに2年程度かかるという仮説を立て、その間の費用（例えば管理費、修繕積立2万として×12か月×２年＋税金2年分＋売り買い手数料等で合計100万）をオーナーに負担頂き、新たらしいオーナーを探すというのことらしいです。

実際は管理組合に対して受け入れられないような質問状を入れて、改善無き場合は管理費は払いませんと難癖をつけ払わないようです。
更にそのような形で入手したマンションを全国展開し、シェア型マンションとして会員を募り有料で期間貸しを行っているようです。いずれにしても既存マンションオーナーにとっては迷惑以外のなにものでもありません。そんなことをしているハイエナみたいな業者が数社あるようです。

後、怖いのは、外人が買い取るケースです。しばらく滞在して、そのまま帰国してしまいます。当然管理費などはらいません。

私のマンションは理事会ががんばっているので延滞金はあるものの毎年余剰金も捻出頂き、積み立て金が増えています。ありがたいことです。

[2080: 匿名さん]

>>2079
ここ、関係ありますか？
https://www.athome.co.jp/chintai/6965087652/
やたらと写真が充実しててありがたい不動産業者ですが、（１）です

[2081: 匿名さん]

昨年、管理組合からこのようなものが郵送されてきました。

[2082: 湯沢地区所有者]

そうです！この会社です。
私の保有する管理組合でも､注意要請の連絡が入っています。
要注意ですﾈ。

[2083: 匿名さん]

写真うｐありがとうございます！
噂じゃなくて本当だったんだ・・・。

うちの管理組合からは上記の連絡がありません
（うちのマンションはまだ被害が出ていないって事かも？）

管理費滞納。腹が立ちますね！

[2084: ご近所さん]

>>2079
>>2081

自宅にもこの業者からダイレクトメールと何回か電話がありました
投げ売りすれば売れる物件なのにお金払えは無いわと告げたらすぐ引きましたけどね

それより気になったのは
自宅の住所や電話番号と保有マンションの詳細な情報がどこから漏れているのか？


自宅だけマンションだけなら個別で調べようがありそうだが
マンションの詳細からその所有者と所有者の自宅情報ががっつり結びついて漏れているのが不思議

役所で調べたら分かったりする物なんですかね
疑いたくはないが地元不動産のどこか（あるいは誰か）が漏らしていたりしないのかな？

[2085: 匿名さん]

こういう個人情報を調べる専門の業者がいるんですよ。名簿屋っていいます。

[2086: 某リゾマン区分所有者]

毎月1日以上利用するリゾートマンションの固定資産税はセカンドハウスとして軽減されると聞きました。
課税される床面積50㎡以上であれば、どんな証明を持って軽減されるのでしょうか。

いくつか自治体を調べてみましたが、前年の毎月の利用実績を提出することによって翌年の固定資産税が軽減される市もありました。湯沢町でセカンドハウスとして、固定資産税の軽減を受けている方がおいででしたら、方法をご教示いただきたく。

[2087: 購入済さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2088: 購入経験者さん]

2年前に購入いたしましが、その時仲介不動産会社より、下記のサジェスチョンがありました。
　1.課税床面積が50.0ｍ2以上
　2.セカンドハウスとして、月1回以上利用していること
　　　　　その際のエビデンスとして、現地での領収書はすべてとっておくこと　　　　　と。
　これにより、不動産取得税は免除となります。

　但し、湯沢町から、取得後5～6か月後に聴取表が送られてきましたが、ほぼア　ンケート用紙的なものでした。領収書も添付することなくそのまま記入後返送したところ、そのまま、不動産取得税（約23万）は免除となりました。
　しかし、追加調査の可能性もあるので、領収書は保存しておいた方がいいでしょう。

[2089: 匿名さん [ 50代]]

確か固定資産税は、土地と家屋に分かれていますね。
土地は、当初からの住宅用地ならば、セカンドハウス等の区分けなく、住宅かその他かで税率が決まっていると思います。しかし、湯沢町のマンションの土地分評価額なんてすずめの涙程度ですよね。
家屋は、新築住宅に対して３年から５年が主なので湯沢のマンションは関係ないと思います。

[2090: 某リゾマン区分所有者]

いろいろと混同しているようです。
もう少し調べてみます。

回答くださった方々、ありがとうございました。

[2091: 某リゾマン区分所有者]

https://www.tokyu-resort.co.jp/detail/secondhouse.html

湯沢町の場合は都市計画税は関係ありませんが、
固定資産税と不動産取得税に関しては関係があると理解しました。

ただ、固定資産税の減額となる対象は「土地」の部分だけなので、税額の算出根拠となる大半が占める建物の金額は変わらないので2089さんのご指摘通り大勢に影響なしと言うことですね。

不動産取得税については2088さんの『聴取票』が来た記憶がないんですよね。
もう一年になるのですが・・・