越後湯沢のリゾートマンション

[匿名さん]

噂の東京マガジンで放映されてましたが
1989年から1992年まで建設が続き計50棟以上のリゾートマンションが町に建ち並ぶことになりました。
あれから、20年。今、湯沢町は大きな転機に差し掛かっています。
町の目玉にもなっていた、温泉やプールなど設備の充実しているリゾートマンションが、100万円以下という安値で売り出される状況に。

[1080: ご近所さん]

>>1079
何をしたいか（ウインタースポーツ・トレッキング・避暑）と移動手段（車・バス・電車）
でかなり変わってくるのでそれだけでは何とも言えないですね

例えばホワイトプラザvプラージュは駅からバス送迎があって車無しには便利
夏は周りに遊ぶところが豊富で最高だと思いますが
冬はスキー場へのアクセスが他と比べて悪かったりします

[1081: 購入経験者さん]

1070さん
はじめまして。
岩原にマンションを持っているものです。

質問の趣旨として、
①将来管理費、修繕費のアップが心配
②万一に売りたくなったとき売れるのか？
　というところでしょうか。

回答
①内見時に不動産会社から情報を開示してもらいましょう。積み立て金が十分あるところを探しましょう。
　情報がわからないようなマンションは買うべきではありません。
　わたしが購入するときはそれぞれのマンションの修繕積み立て残高程度は開示してくれました。
　購入後、総会に参加時、組合側から報告があった金額とニアでした。信用できそうです。

②購入金額が安い＝人気が無い。
　購入金額が高い＝人気がある。
　つまり、
　人気が無い数十万のマンションは売値をゼロにしても売り難いでしょうね。
　人気がある数百万のマンションは売値を下げれば売れる確立は高くなります。

私個人の意見ですが、
一生持ち続けるつもりがあれば、お考えの4マンションで問題ありませんが、
売却を検討する可能性があるなら、売りやすいのは駅近のマンションではないでしょうか。
余計なことかもしれませんが、施設充実、経費節約であれば、
ステラタワーがｺｽﾊﾟは良さそうです。(私はそこの住民でありませんが）

1080さんも言ってますが、何をしたいかがもっとも重要です。
検討ください。

[1082: マンション検討中さん]

ご近所さん、購入経験者さんありがとうございます。
分かり難い質問で失礼しました。
交通手段は車利用です。
子供と遊ぶ事を第一に考えていて、館内に遊戯施設が多い程良いと考えています。
プールもお風呂も卓球も子供達は大好きです。
購入後はアルプの里やレジャープールオーロラのシーズン券の購入等も考えています。
中央公園のジャブジャブ池や足湯も良いですね。
鱒どまりにも魅力を感じます。
スキーは目的にはしていませんが、ちびっ子の雪遊びスペースは1シーズンに3、4回は毎年利用しています。
子供がもう少し育てばスキーも視野に入ってくるのかなとも思います。
以上の様なことで今の所、駅近は考えていません。
将来的に子供達の進学等の問題で行けなくなった時に売却もあるのかなと考え、自分の条件に合う物件から少しでも売却し易い所を選びたいとご質問させて頂きました。

心配事は色々とありますが
●同じ様な設備、立地、間取りに感じても、価格に大差があるのは人気の差であれば、どの様な条件（駅近除く）が好まれるのか？
●修繕積立金残高はいくらあれば安心なのか?
●将来建て替えになることはあるのか？
●その場合どういう要求をされることがあるのか？
が今気になっています。
よろしくお願いします。

[1083: 購入経験者さん]

1081です。
1082さん。
そういった条件だったんですね。

以下は私見です。数字は全て想定です。

●同じ様な設備、立地、間取りに感じても、価格に大差があるのは人気の差であれば、どの様な条件（駅近除く）が好まれるのか？
　管理費、修繕積み立てが安いところでしょうね。
　後は周辺環境　スキー場のゲレンデ内とか。
　送迎あり。
　など。
　
　
●修繕積立金残高はいくらあれば安心なのか?
→建物規模や今までの修繕状況によりことなります。現状１～２億預金があり、重要なことは、毎年１０％以上預金高が増えているようなら安心ですね。

●将来建て替えになることはあるのか？
→建て替えは無いでしょうね。
　なんせ、新築価格の1/10～1/100以下しか資産価値がない建物ですからね。解体更地にできれば大成功ですね。

●その場合どういう要求をされることがあるのか？
→解体となると1m3あたり2万くらい
組合にお金がなければ当然オーナー負担となり、部屋の大きさで割り勘でしょうね。

[1084: マンション検討中さん]

購入経験者さん
修繕積立金の増加率は盲点でした。
解体費も勝手に莫大な費用がかかると思い込んでいたのですが、大したことなく済みそうで少し安心しました。
建て替えでなく解体ならば、自分達で処分して子供に残さず済みそうで、これまた安心しました。
管理費、積立金を抑え、自分達の条件に加え売却し易いプラス条件も満たした物件を選ぼうと思います。
解体も視野に入れ、総戸数が多い点も検討に含めたいと思います。
大変参考になりました。
ありがとうございました。

[1085: 購入経験者さん]

1084様
購入経験者です。

解体するのは簡単ではありません。現状の法律では所有者全員の同意が必要です。
行方不明の所有者や非協力的な所有者もおり、全員の同意取り付けは容易なことではありません。
まず、総会で解体が決議されるかどうかです。
そこから更に大変で行方不明者の捜索、同意取り付け、反対者の説得などなど5～10年はかかるでしょう。
そのうち、法規も変わり、所有者の８０％同意とかで解体可能となることを期待したいところです。

また、解体費用は自室の面積ではありません。
共用部分も全て入れての按分した面積です。
自室の２倍～３倍の面積は見込む必要があります。

よく検討して自分にあったマンション見つけてください。

[1086: ステラさん]

マンション検討中さん
ステラタワー神立オーナーです。
是非ステラタワーも検討してください。
湯沢エリアで最も新しく管理も行き届いています。
温泉、露天風呂、温水プール、ジム、BBQ、テニスコート、屋内駐車場、展望ラウンジなど設備も充実しています。
館内レストランは主に土日祝日のみの営業ですが、安くておいしいです。
このエリアでは比較的高めの価格帯ですが、小さめの部屋なら200万円程度で購入できるでしょう。他のタワーマンションと比べて管理費も割安なほうだと思います。水道料金は不要です。

スキー場へのアクセスは、神立、ガーラ、ナスパなどの送迎バスが敷地内まで巡回してくれます。

[1087: ご近所さん]

>>1082
車、施設重視、スキー場へのアクセス二の次なら
貴殿が上げた候補プラス
ステラタワー神立、エンゼルグランディア越後中里
ぐらいになるでしょうか

物件の価格は
物件グレード×地区（徒歩での利便性）×スキー場へのアクセス
で決まる感じでしょうか

スキー場へのアクセスを気にする人が結構多いと思いますが
貴殿のようにそれをあまり気にしないのであれば
施設の充実した安い物件は選びやすいと思います

売れる売れないはその時の景気や湯沢の人気でどうにでもなりそうで何とも言えませんが
直近１００万円超が一つの目安でこれを５０万以下で叩き売ればほぼ売れそうです
逆に５０万以下の物件はいざ売ろうと思ってもなかなか売れないかもしれません

５年後１０年後の売却を視野に入れるなら
２００万超の物件を購入した方がいいように思います

[1088: マンション検討中さん]

購入経験者さん
ご丁寧にありがとうございます。
大規模修繕は潤沢な修繕積立金があれば心配はないだろうと思っていましたが、さすがに解体ともなると莫大な費用がかかり、修繕積立金だけでは賄えず追加徴収になるのではないか?
一体どのくらいかかるのか？
ということが、気掛かりでしたが思ったよりは少額で済みそうで何となく大丈夫そうかな？と思っています。
解体や建て替えを経験した人は、なかなか居ないと思うのでこれ以上は心配しても仕方ないかなというのもあります。
これまで計5ヶ所見学させて頂きましたが、冷暖房が選択の鍵となるかなと思っています。
エアコンが設置できる物件をご存知でしたら、教えて下さい。（プラージュ、ステラタワー以外）
よろしくお願い致します。

[1089: マンション検討中さん]

ステラさん
お薦め頂きありがとうございます。
ステラタワーは見学していないのですが、不動産屋の担当さんには『スキーをガッツリする大人向け』と説明を受けました。
まだ子供も小さいので、うちには向かないのかな…
見学どうしようかな…といった所です。
雰囲気など教えて頂けると有り難いです。

[1090: マンション検討中さん]

ご近所さん
ありがとうございます。
夏は扇風機、冬はコタツを駆使すれば、程々に快適を得られるかな?
暑ければプール、寒ければお風呂もあるし…
と考えていたのですが、不動産屋の担当さんに『冷暖房は無いと厳しい』と進言頂きました。
色々見学させて頂きましたが、今ある冷暖房設備が壊れるともう取扱がないので…暖房機能のみのものと交換になるとか数十万かかるとか、何か大変みたいです。
なので、『プラスエアコンを取り付け可能』を条件に加えようかと考えています。
となると、プラージュかステラタワーでしょうか？
担当さんに色々聞き忘れてしまいました。
エアコンは全然考えていなかったので、情報をお持ちでしたら教えて頂けると嬉しいです。

[1091: 匿名さん]

湯沢は解体、建て替え問題が一気に来るのがきつい。
数件くらいは建て替え成功してもおかしくない立地なのだけど解体されないスラムマンションとか多発すると厳しいだろうな。

[1092: 匿名さん]

建て替えは、管理がしっかりしていれば100年は持ちます。（構造がしっかりしていること）、大規模修繕を10年から12年に一回しているか、水道、配水管、などの交換準備をしているか、修繕積み立て金が何億あるから安心ではなく大規模修繕計画をして実行しているかです。クーラーは室外機なしのタイプは、交換、引き取りで、80万円以上します。夏利用しないのであればいいのですが、通年利用や移住を考えているなら10年から15年以上は持ちますから安いと思います。リゾートですからある程度余裕がないと無理だと思います。

[1093: ビギナーさん [男性 50代]]

1090さんへ　わたしは石打に昨年マンションを買いましたが、やはりエアコンは必要と考え、室外機がおけるベランダのあるマンションを探しました。窓への直付けエアコンはいやだったので・・・。越後湯沢を含め雪の多いところは設計上ベランダがないマンションが多いため、苦労しました。私はヘビースモーカーのため、ベランダが意外と助かってます。
　わたしは、当スレであまり評判がよくない「ツインタワー石打」を選びました。
＜評判の悪い点＞
　　1.前理事長の使い込み事件（今春、逮捕済み）
　　2.管理費・修繕積立金の高さ
　　3.越後湯沢からの距離が歩きでは無理

　　などがありましたが、下記の理由によって選びました。
　　
　　1.管理会社の説明で、「使い込み額のうち、約2億（全体の1/5は回収）、修繕など外注ではなく自社で行い
　　　苦しいけれど、節約し、運営を行っている」などのことでした。むしろこの件で、売買価格もとても安く購　　　入出来る
　　2.設備がとてもいい。（温水プール・体育館・コンベンションホールなど）・ゲレンデにすぐ出られるなどを
　　　考えれば、致し方ないかな
　　3.車で10分ほどで越後湯沢まででられるので、そんなに不便は感じない

　　等々、わたしにとっては短所もありますが、長所のほうが勝りました。

　それぞれのマンションに色々な特色があるので一番自分にあったものが見つかるといいですね。

[1094: ステラさん]

＞＞1089

ステラタワー住民です。

お子さんも多いですし、スキースノボをしないであろうお年寄りの利用者も多いですよ。
公共スペースでの挨拶も多く、雰囲気は良いと思います。
私は購入後15年くらいになりますが、修繕が計画的に行われているため、購入当初のクオリティを維持していると思います。駐車場が広がったり、温泉がかけ流しになったり、内容はむしろ良くなっています。（テニスコートは資材が調達できず残念ながら2面から1面になりましたが）

私は春から秋はテニス、冬はスキーと通年利用しており、一緒に行く友人からはとてもうらやましがられます。
年末年始やゴールデンウィーク、シルバーウィークには老親を呼び寄せて親孝行しています。

是非見学にお越しください。

[1095: マンション検討中さん]

匿名さん
ありがとうございます。
窓用エアコンは冷房適応畳数が6畳までという説明を受けました。
そのため、室外機が置けるベランダのある物件を探すことにしました。
私が見学したどの物件も前回の大規模修繕から程々に年数が経過しており、そろそろ次の大規模修繕が行われるのかな？と思いましたが、計画はどこも全くないということでした。
その点は少々気がかりですが、全て条件をクリアする物件はなかなか無いものですね。

[1096: 購入経験者さん]

マンション検討中さん
確かにｴｱｺﾝが全くないというのは、ちと厳しいです。
湯沢は東京などとは違い、夜は窓を開ければそれなりに涼しいし、本当に必要な時期は
真夏1か月あるかないかくらいです。

建物の方位(南向き）や最上階など条件が悪く、効きが部屋もありますが、窓付けのエアコンを1台設置すればおそらく問題ありません。(見た目イヤでなければですが）

窓付けｴｱｺﾝは6畳が目安ですが、あくまで目安であり、湯沢で使う場合は部屋が大きくても問題ないです。実際、私の部屋のリビングは12畳ありますが十分冷えます。
今夏はフジロック期間中、子供と友人数人に占領されましたが、快適だったと言っています。
奥さんや友人からも苦情を言われたことありません。

むしろ冬が問題で、元々ついている電気ヒーターだけでは暖まりません。私のマンションは灯油ファンヒーターがOKなので、助かります。
ちなみに窓用ｴｱｺﾝのほとんどは冷房専用で暖房が出来る機械は少ないです。

[1097: マンション検討中さん]

1093ビギナーさん
ありがとうございます。
買い替えとは大変でしたね。
前にお持ちでした物件はすんなり売却できましたでしょうか？
ツインタワー石打、設備がとても魅力的ですね。
ベランダもあるということで、羨ましい限りです。
後々の売却の可能性がなければ飛びついちゃうかも知れませんが、やはり色々とあって人気が無いと…。
一考の余地ありですね。

[1098: マンション検討中さん]

1094ステラさん
ありがとうございます。
子供も多く和やかな雰囲気の様で安心しました。
ぜひ一度、見学をさせて頂きたいと思います。

[1099: マンション検討中さん]

1096購入経験者さん
適応畳数を越えての使用でも十分可能という、有用な情報をありがとうございます。
後は窓面積が減った分の採光が少し気になりますが、どうでしょうか？
灯油ファンヒーターが使用可能とは珍しいですね。
壁面に室外機が付けられれば、もっと選択肢が広がるのですが…。
『外壁は共有部分です』
やはり、そうですよね…。