越後湯沢のリゾートマンション

[匿名さん]

噂の東京マガジンで放映されてましたが
1989年から1992年まで建設が続き計50棟以上のリゾートマンションが町に建ち並ぶことになりました。
あれから、20年。今、湯沢町は大きな転機に差し掛かっています。
町の目玉にもなっていた、温泉やプールなど設備の充実しているリゾートマンションが、100万円以下という安値で売り出される状況に。

[3500: 某リゾマン区分所有者]

>3498

回答ありがとうございます。

3498さんも同様の問い合わせをされて、それに対する湯沢町からの回答なのですね。
自治体がこのような回答をしてくることは私も想定しております。

もう少し噛み砕いて言うと、固定資産評価の方法を湯沢町と争う価値があるのか、リゾマンオーナーの立場からのご意見を伺いたいです。
（例えば、固定資産税が下がるメリットよりも、○○のデメリットの方が大きいと思うなど）

[3501: 評判気になるさん]

固定資産税は法定通りなのでしょうから諦めるとして、
湯沢町の税収におけるリゾマンの比率はかなり大きいと思います。
所得税は国税で事業税などは郡なのでしょうか県なのでしょうか
詳しくは知りませんが、町は住民税と固定資産税がほとんどですよね。
住民が７千人程度で、マンションは1万5千戸ほどだと聞いています。
ですから町の税収は町民以外からが多いはずですよね。
そのうち毎年の除雪や道路の補修工事、これも県道などの国土交通省などとの住み分けは
知りませんが、まあ公園の整備や各種施設の維持費などに使われて
いることになりますが、岩原あたりから見るとあまり還元されてない
印象はありますよね。税は企業の儲けとは違いますから、
払った分はマンション住民のために使って欲しいものです。
公園やグラウンドやテニスコートなど、まあマンション利用者への
サービスでもありますが、毎年何の変化も感じない雰囲気って、
なんなんだろうと思ってしまいます。

[3502: 匿名さん]

>>3501
す、、スキーのズン券あるし（震）

リゾマンのおかげで税収あるのだから、
リゾート感のある景観を作るためにもうちょい税金使って欲しいよねー。

公園周辺は頑張ってる。綺麗！
次は駅の周りだな！バスロータリー側！
インパクトありすぎな廃れた見た目をどーにかしないとｗｗ

フジロック運営と話し合ってガッツリ便利で綺麗にして欲しい
フジロックが一番バス使うんだから、
町はフジロックにすりよって便宜はかって仲良くしてもらったらいい。
で、ちょっとおこぼれ貰おうぜｗｗｗ
あの人数が湯沢に来るんだ。湯沢もおいしい思いしなきゃ

[3503: 匿名さん]

湯沢町のウェブサイトを見ると、30年度一般会計予算が約70億円、うち町税は36億円強。
マンション15000戸で、平均的な固定資産税はいくらくらいか。
俺のところが4万円台なので仮に5万円とすれば、7億5千万円。現実にはその倍にはなるまい。
まぁ、ほとんどが黙って払うだけであまりサービスにも金がかからない層だからおいしい収入源ではあるだろうが、そう極端にリゾマンに頼った財政ではなさそうな感じだな。

[3504: ？]

固定資産税額=固定資産評価額×1.4%

これは税法上決まっていることだけど、固定資産評価額は多くの自治体で再建築価格をもとにして見積りすることが一般的ではあるけれど、それが絶対ってわけではなくて、ほとんどが実勢価格より安い見積りになってるから文句を言って来ないだけでしょ？実勢価格を上回る見積りなんて算定根拠を説明できないから、大事になる前に丸め込んでおこうって感じだね。

詳しい訳じゃないけど、固定資産の評価は自治体が都合の良い考え方で課税することができるって聞いたことがある。算定根拠は結構お手盛りで、論理的な説明ができない場合も多いとか。

3498で出てきた湯沢町の回答は突っ込みどころあるよね。条文まで持ち出して、まるで再建築価格での評価しか認められてないようなニュアンスで伝えている。こうすれば素人は黙るって考えてるんだろうね。

簡単に言えば、お上が決めた金額を黙って納税しろ。ってことでしょ？なめられてるんだよ。

[3505: 匿名さん]

この画像によると、40億円くらいはいってくるっぽい（真偽不明）

https://blog-001.west.edge.storage-yahoo.jp/res/blog-f9-cd/hiro0425kaw...

[3506: 匿名さん]

都内7500万のマンションだと経験的に固定資産税は25-30万といったところだと思うが、そんなに高いの？そりゃ買えないなあ。

[3507: 某リゾマン区分所有者]

>3504

同じ意見です。見積価格の算定方法がどうあれ実態と乖離している以上、見積価格の是正を求めるべきではないかと。物件にもよるでしょうけれど、リゾマンの固定資産税額は今の4割程度になるのではないかと考えています。

>3506

それは築浅のケースではないでしょうか？
築年数が同程度の場合においての比較とお考えいただきたく。

[3508: 匿名さん]

てか湯沢でバブル期に新築でも7500万なんて物件はどれくらいあったんだろう。いやゼロではないだろうが、比較の標準値としてはどうかなぁ。

[3509: 評判気になるさん]

バブル前ですが、80年ぐらいの苗場25㎡　1DKが700万円台、55㎡　2DKが1,600万円台です。
バブル末期にはもっと高いでしょうが、7,000万はしなかったでしょうね。

固定資産税は町の財源ですからね。スキー場に関しては、赤字だからと布場のスキー場を廢止しようなどという動きがあったくらいで、財源にはあまり貢献してないようです。旅館にせよマンションにせよ他地域からの来客がなければ成り立たない町なのに、見た目のインフラ部分が荒んでますね。
スキー場と温泉がなければ山古志村と変わらない場所ですよ。直接観光と関わりがない職業であっても間接的には観光からの利益が回ってるわけで、頑なに観光を拒否する人たちの心理は分かりません。商店が廃れてるのは観光客が少ないからではなく、観光客を拒否した商売を続けてるためです。
町の一番の課題だと思いますよ。

[3510: 近所さん]

>商店が廃れてるのは観光客が少ないからではなく、観光客を拒否した商売を続けてるためです。

湯沢に限らず、東京以外は日本中どこでもシャッター街だよ
観光客と言っても1月中旬から3月中旬までしか来ないから、観光客相手の商売は成立しないんだよ

[3511: 近所さん]

別荘地で成功しているのは軽井沢だけだよ

湯沢は夏が暑すぎるし、眺望や景観も良くない、白樺やカラマツの森もない、湖もない、高原もない

でスキー以外には観光客を呼べない、肝心のスキー場の雪質も日本で一番悪い

それで観光投資しても採算が取れないからスラム化したんだ

[3512: 近所さん]

田代は高原で景観もいいし、ダム湖や白樺の林もあるから
田代を別荘地帯にすれば人気が出たんだけど、西武には先見の明がなかったんだな

もう国立公園で開発できないから、これでお終い。
堤義明はアホだったという結論だな

[3513: 評判気になるさん]

>>3510

相変わらず、ネット情報と妄想だけなんだな。
駅中の土産屋は年中繁盛してるよ。

[3514: 近所さん]

>駅中の土産屋は年中繁盛してるよ。

スーパーも商店街も無いから駅の店で買うしかないんだろ

[3515: 近所さん]

湯沢は新幹線の駅だから乗り換え客が土産物を買ってるんだな
湯沢で降りる人は殆どいないだろうね

[3516: 評判気になるさん]

相手にするのも疲れるが土曜の夕方ということで書いてやろう。まあ７７７だけじゃなく、テレビだの雑誌だのも同レベルであほなので丁度いいかもな。まず商店街というのは東口に存在する商店街のことで、メインストリートのはずだが、あるのは銀行、不動産、電気店、金物店、家具店、洋品店、薬局、文房具店、地元スーパー、スポーツ用品店、地元民向け浴場、飲食店といったところで、これは昔から営業しているらしいが地元民以外用はない。だから冬だろうが夏だろうが観光客はほとんどいない。土産屋は当然だが西口温泉街にはある。そして駅中にも出来てやっと観光地らしき雰囲気を作っているのが現状。前にも書いたが観光客は当然夏場にも多い。まあ個人的には不満だが、自然の中で遊びたい層はいるわけだ。

[3517: 近所さん]

湯沢は旅館が激安だから、夏休みはクラブの合宿に使われてるだけだろ
観光客じゃないから金は落とさない

[3518: 近所さん]

かぐらスキー場は他のスキー場が終了している 5月末までやってるから
5月はアホ・スキーヤーが湯沢に集まるのは事実だな

7月末はフジロックとかいうレベル低いアホ・音楽祭があるから、日本中から音楽が判らないアホが集まって来る。

クラブの合宿とフジロックで湯沢も何とかやってるんだな

[3519: 匿名さん]

よくわかんないけど、夏の湯沢に来る観光客は、

湯沢って行った事ないからいってみよう！るるぶにも載ってるし。
新幹線で気軽に行ける！
スキーするところだからきっと涼しい高原なんだろうなー。

と、想像しながらくるのだけど、駅から出てがっかりするパターンだと思うｗ

我が家はマンションの購入で初めて夏の湯沢に来たのだけど、
高速インターでてすぐの荒廃っぷりに不安になったし、
駅まわり（不動産屋周辺）の人のいなさにテンション落ちたよ。

夏は雪で隠れていたアラが出てくるよね。

山だから夏は涼しいイメージだったけど暑いしｗｗｗ

暑さはどーにもならんけど、その他の部分は人の手により改善できるし
交通的にはかなり有利で、やり方によってはいい観光地になれそうなのにね。
宝の持ち腐れだよ

ひまわりのホテルは、夏、自力でレジャー作って客（ファミリー）呼んでるよね。
湯沢の立地（交通インフラ）には頼るけど、湯沢の観光には一切頼ってない雰囲気すら感じるｗ