越後湯沢のリゾートマンション

[匿名さん]

噂の東京マガジンで放映されてましたが
1989年から1992年まで建設が続き計50棟以上のリゾートマンションが町に建ち並ぶことになりました。
あれから、20年。今、湯沢町は大きな転機に差し掛かっています。
町の目玉にもなっていた、温泉やプールなど設備の充実しているリゾートマンションが、100万円以下という安値で売り出される状況に。

[3199: 匿名さん]

しっかり管理された場合？

[3200: ご近所さん]

60年は大丈夫だけど、修繕管理費は今の10倍、20倍になるんだ
月10万円、20万円は覚悟しろ

[3201: 匿名さん]

本当ですか？

[3202: 匿名さん]

>3200
一番小さい部屋の修繕費を月１０万として建物平均が２０万と仮定した場合、６００世帯のマンションで月１億２千万、年１４億超えの修繕積み立てになります。現在各マンションの一番小さい部屋の修繕費が数千円～１万以下が多いなか、誇張しすぎですね。確かにデベロッパーの戦略で初めは修繕費を安く設定して値上げする予定を立てる事が多いですが、それは全国のマンションも同じことで湯沢に限っていません。１０万、２０万という数字はどこかのマンションの修繕計画を見られて書き込みしているのでしょうか？おそらく根拠がなく湯沢が嫌いで落とすために誇張した書き込みと推測します。殆どの事は基本全国同じですよ。

[3203: 匿名さん]

ステラタワーは5年位前に修繕積み立てが8倍??5倍？？
詳しい数値は記憶にないけど、一気に上がったよー。

それと同時に、管理費の大幅な値下げと、水道代が無料になったから、
トータルの引き落とし金額は１．３倍程度の増。
それまでが安かったから、値上げしても高くなった気はしない。

確かラヴィも積み立て安くて、管理費はそれなりの物件だったよね。
一番よく出てるワンルームが月千円くらい？？
安い。


修繕積み立て金。一番狭い部屋で千円の物件は、将来値上げ仕方ない。
というか、将来値上げするものとして設定されてる気がするｗ

積み立て安い物件に関しては、「将来十倍になる！」は嘘ではないと思うよｗ
むしろもう値上げしてる物件はあるｗ

1万円が10万円じゃなくて
千円が1万円になる感じだけど。

[3204: 匿名さん]

月10万円20万円ねぇw
まぁ、妄想に根拠は要らないよなぁ、確かに(笑)

[3205: ご近所さん]

2018年06月13日
タワーマンション疲れも　高額な維持費や将来の老朽化



高さが高いので構造や安全上の維持費も高い
画像引用：https://cdn-ak.f.st-hatena.com/images/fotolife/m/murakoshi5/20170829/2...


タワーマンションに住む理由はステータス

バブルの頃に1億円以上する高級マンション「億ション」が流行ったが、現在はそれ以上の高級マンションが売れている。

森ビルや三井不動産は一戸10億円以上の「10億ション」を販売し、売れ行き好調でさらに増やしている。

こうした超高級マンションは中国人や外国人が爆買いしているとも言われたが、実際に購入した大半は日本人だったそうです。



事業などで成功した日本人資産家が購入しているのだが、超高級タワーマンションは購入価格以外の維持費も高額です。

高級タワーマンションは節税や値上がり期待で購入する人もいるが、多くは自腹を切って高額負担をしています。

普通のマンションの5倍や10倍の金額を払ってでも購入する大きな理由はステータスで、自分を誇示したいという欲求が叶えられます。


「六本木ヒルズ」のヒルズ族が一時時代の寵児になったが、入居者のほとんどがＩＴ成金でした。

一時は社長が「六本木ヒルズに住んでいる」というだけで一流とみなされ、その会社の株価も上昇していました。

一流とみなされる高級マンションには同じく一流の人が集まり、一流の人脈コネクションができます。


数億円払うだけで「一流の人間」の仲間になれるのなら、それを安いと思う人も居るでしょう。

一流といってもその程度を誇りに感じる人達なので、同じような仲間が増えていきます。


高級マンションは維持費も高級だった

本来はこうしたステータスを求める富裕層が、自己負担で購入するものだったが、2013年以降の土地バブルで状況は変わりました。

タワーマンションを買えば値上がりするという間違った期待から、転売して儲けるために購入する人が増えたのです。

こうした「転売屋」はそこに住む気などないので、修繕積立金など将来の負担には関心を持たない。


転売屋の興味は高く転売するための豪華な外観や設備だが、それらは後年の修理費を増やす。

多くのタワーマンションは200戸から300戸前後ですが、50年間に100億円の修繕費用が必要とされています。

修繕費用は外壁、内装のほかに高層ビルなので消火設備などが非常に高価で、法令や安全に関わるので節約は難しい。


300戸のマンションで50年に100億円かかったら、1戸あたり50年で約3300万円、年間約67万円、毎月5.5万円かかります。

ところが大半のタワーマンションでは、積立金は月2万円以下が多く、これでは必要な半分しか積み立てられません。

いざ大規模修繕になったら一戸あたり数百万円の負担が発生するのですが、誰が払うでしょうか？


新築時の購入で支払った数億円にくらべれば、毎月5万円の積立や修繕時の数百万円は安いですが、住人は入れ替わります。

同じ人が住んでいても購入時ほど裕福でなくなれば、大規模修繕の数百万円は痛いはずです。

数億円のマンションを購入する人は、買うときには人生上り調子だが、その時が人生のピークかも知れない。


年収数千万円の時には安く感じられた積立金や管理費も、年をとって収入が低下すると、肩に食い込むように堪えるでしょう。
http://www.thutmosev.com/archives/76494391.html


タワーマンションの取り壊し費用も入れれば月10万円で済むかな？

[3206: ご近所さん]

2018年06月08日
それでもタワマンに住みたい？ 修繕費地獄に住民から悲鳴
https://nikkan-spa.jp/1476697


首都圏では近年、常にどこかのエリアでタワマンが建っており、湾岸エリアにいたっては、どこを見ても大規模な建設現場という状況だ。しかし、今、タワマンの供給過剰が叫ばれ、中国人投資家も投げ売りし始めたという噂も聞こえてくる。一方、住人たちも購入前は予測だにできなかった数々の問題に直面していた――悲劇の現場を徹底リポート！


タワマンの悲劇

プールなど豪華な設備を備えるタワマンも多いが、特に温水設備などは維持費が高額になるという（写真はイメージです）c ShutterStock

プールの温水をやめ、ラウンジも有料制に

「タワマンは、そのスケールメリットによって1戸当たりのコストが抑えられます」

　マンションデベロッパー営業担当者がよく口にするセールストークを全否定するのは、不動産ソリューションビジネスを展開するオラガ総研代表の牧野知弘氏だ。

「タワマンには、規模が大きいからこそかさむコストがいくつもある。例えばエレベーター。数十階分の距離を高速移動するタワマン用のそれは高性能なものが採用されており、1基あたり10階程度のマンションのエレベーターの倍以上の価格で、耐用年数も30年です。また、震災対策で非常用発電機を設置するタワマンが多いが、この1台の価格も数千万～1億円はする。しかも一度も出番がなくても15年で交換する必要があります」

　住宅ジャーナリストの榊淳司氏もこう付け加える。

「十数年ごとの大規模修繕も、タワマンは一戸当たり250万円と、通常マンションの2倍以上の費用がかかるとみられている。足場の組めない物件の外壁改修は、屋上からゴンドラを吊って作業することになる。雨や風の強い日は作業ができず、工期や工費もやってみなければわからない。そもそも工事の担い手がいないかもしれない。3年ほど前、東京の湾岸エリアのタワマンの管理組合が大規模修繕の見積もりを大手ゼネコン5社に依頼したところ、全社辞退となったこともある。ゼネコンにとって20億円程度の案件など取るに足らず、不確実性が多い大規模修繕はリスクが多いのでしょう」

　ちなみに大規模修繕の費用を負担するのは住人自身だ。管理組合は住人から毎月、修繕積立金を徴収しているが、積立額が十分でないタワマンも多いようだ。国交省は、20階建て以上のタワマンに必要な修繕積立金の目安として、「月206円／㎡」という指針を策定している。しかし『日経新聞』（3月26日付）によれば、全国900棟のタワマンのうち8割弱が未達で、目安の半分に達していない物件も1割あったという。


そんななか、各タワマンの管理組合では、修繕積立金の値上げも提案されているというが、実現は厳しい。住宅ローン支払いと現状の修繕積立金、それに管理費ですでにカツカツという住人が少なくないからだ。

　有明のラウンジや温水プール完備のタワマンに住む持田浩平さん（仮名・42歳／会社員）は言う。

「月々のローン支払いは13万円で、加えて修繕積立金が1万1000円、管理費と駐車場代が3万3000円毎月かかる。管理組合では、修繕積立金の値上げが議題に上っているらしいのですが、反対が多数。それどころか、年間2000万円の管理費がつぎ込まれながら、利用者が限られているプールの温水設備をやめたり、ラウンジ利用を有料にして管理費を値下げする案も出ているほど。みんな、ギリギリの経済状況なんです」

　修繕費用が賄えず“バベルの塔”と化してしまう物件も、今後続出する可能性があるというわけだ。

　それでもあなたはタワマンに住みたい!?

[3207: ご近所さん]

リゾマンの場合は相続の時に名義変更しなかったり、法人所有でその法人が倒産していたり、中国人がオーナーの場合は連絡が付かなかったりするから

管理費・修繕積立金を支払うオーナーが全戸数の 1/2, 1/3 になると思っていた方がいいよ。

全戸数がちゃんと払っていれば月10万円で良くても、全戸数の 1/2 しか払わなければ月20万円出さないといけない。

[3208: ご近所さん]

買い手が見つからないスラム化したリゾートマンションを処分する方法


60 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:40:34.93
リゾートマンションなんて買うと後悔するぞ。

何が困るって、管理費／共益費／修繕積立費、それに将来の建て替え費用が出てくる場合も。

年に半分ぐらい、そっちに住むならまだしも冬に時々行くぐらいなら
普通にホテルに泊まったほうがよっぽど良い。


64 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:47:57.72
>>60
賃貸にすればそれらのリスクは全て回避可能。

家賃なんて家族が余裕を持って過ごせる広さでも5～7万円だから、月に1～2泊するならホテルより全然お得。
ホテルより部屋は広いし温泉は空いてるし、何より荷物を置きっぱなしにできる。



66 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:49:28.0

湯沢は新幹線があるから、ここにすんで時々東京に新幹線でいけばいいや、くらいの人もいるからね

でも、調べると、せめて３００万で眺望のいい角部屋とか買っておかないと
あとでババ抜きのババ状態で永久に手放せない

やるとしたら、ダミー会社たちあげてその名義だね
最後捨てるときは、管理費も固定資産税も、会社倒産手続きしてすべて終了。


246 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/23(日) 15:16:08.82

リゾマンはただの消費財じゃなくて、維持費が掛かるのに捨てられない（売れない）消費財だから性質が悪い。
満足できる物件が賃貸で出ているなら、賃貸のほうがいいと思うけどな。

自分から進んでババ抜きに参加したくない。


249 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/24(月) 03:36:48.83
>>246
知識なさすぎ。

高齢で財産ない人に譲渡する、ダミー法人作って偽装売却する、
無限に方法あります。
捨てるのは簡単だよ

今現在管理費滞納して放置されているのは、その人（法人）自体が実質的に破産、夜逃げ状態で、もう終わっているケース。

まだ本人元気なら、「切り捨て」は極めて簡単。


75 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:17:42.00

利便性考えると、湯沢でしょうが、永住老人が居ないという意味では苗場もいいかもね。

ただし、夏いったことある人はわかっているだろうけど、フジロック以外は、完全なゴーストタウン

寂しいを通り越して、恐怖を感じる
千と千尋の神隠しみたいな感じ


82 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:27:56.31

ぶっちゃけ、苗場はスラム化へのカウントダウンが始まっているけど、
あと何年もつか、それだけが問題。

仮に３年もつとして、ガンガン使いまくって捨てるなら、損はない
「財産」なんて考えると大間違い。使って捨てるティッシュペーパーみたいなもの

あと、スラム化して、どうなるかだね。

仕事場がないから、アジア系外国人の犯罪の温床にはならないでしょう

どちらかというと、地元民の普通のマンション化か、それとも老人ホームか。

ご近所つきあいとかしてしまうと、怪我、病気で車運転できない老人の介護、買い出しやらされるから、 絶対に近所つきあいはやってはいけないね。可愛そうだけど、高齢者がいたら完全無視。これを貫く。


86 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:39:13.89
>>82
いくらなんでも3年はもつでしょ。
維持のモチベーション以外はｗ

使い捨てられるといいんだけど、投げ捨て禁止だからなあ。


91 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:50:15.92
>>86
個人名義で買うのは危険すぎ。

３年であぼんと予測したなら、やっぱり法人ダミーで最悪倒産手続き
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/ski/1434758230/

[3209: 匿名さん]

六本木ヒルズの入居者の殆どがIT成金　って書いてあるけど、
あそこらへんに会社がある外資勤務の会社員が結構な割合占めてない？？

某金融屋のリストラ祭りや移転があった時、MORIは家賃を大幅に下げて入居者維持をはかろうとしてたらしいよ

・・・って、スレチなツッコミしてごめんね

[3210: 匿名さん]

老朽化で維持費がかかるのはどんな建物でも同じ。
タワマン問題は根本が別の話。そんな話は出しても意味も価値もない。

［一部テキストを削除しました。管理担当］

[3211: 匿名さん]

凄く面白いスレだね

[3212: 匿名さん]

AIJの社長もそのあたりではなかったでしたっけ。

[3213: ご近所さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[3214: ご近所さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[3215: 匿名さん]

シンプルをお勧めします。長いと読まない人が増えます。

[3216: 匿名さん]

馬鹿にはそれが理解出来ない。
自己満足でやってるだけだし。
言っても無駄。

[3217: 匿名さん]

スクロールだるいだす

[3218: 匿名さん]

５年ぐらいずっとはりついて長文コピペ繰り返し、投稿禁止にされてもみんなから叩かれてもめげずに朝から晩までコピペ、コピペ。
他にすることないの？ｗ