越後湯沢のリゾートマンション

[匿名さん]

噂の東京マガジンで放映されてましたが
1989年から1992年まで建設が続き計50棟以上のリゾートマンションが町に建ち並ぶことになりました。
あれから、20年。今、湯沢町は大きな転機に差し掛かっています。
町の目玉にもなっていた、温泉やプールなど設備の充実しているリゾートマンションが、100万円以下という安値で売り出される状況に。

[2969: 匿名さん]

保険屋さんのHPだから、老後の生き方という観点の記事ですよね。
個人年金等の老後系商品も扱ってますし。顧客の興味ありそうな記事を書きますよねー

うちのマンションも幼稚園生・小学生を連れたファミリーが一番多いです。それ以上大きい子供はあまり見かけません。部活で家族の時間が取れないのかも。
若い夫婦でも別荘に手が出せるのは、値崩れしまくった湯沢ならではですよね。
車を買うノリで購入できる。すばらしい。
沢山雪遊びして楽しそうに過ごしてます。

もちろん、人生の先輩方も見かけます。
うちは理事会のボスが割とご年配の方で、精力的にマンション運営してくれて助かってます！

うちは、別荘利用の方も、住んでる方も、若い層も高齢層も、丁度いいバランスなのかな?
住人間のトラブル等は聞いた事がありません。居心地いいですね

[2970: ご近所さん]

湯沢と、志賀高原、妙高や草津とリゾマンの値段は大して変わらないよ

どうせ買うなら志賀高原、妙高や草津にしといた方がいいよ

[2971: 匿名さん]

ホテルでよくないですか？地元には金が落ちるし、客も都会では得れないバカンスを楽しめる。お互いwin-winの関係で。

[2972: 匿名さん]

妙高ぐぐってみたら、湯沢と同じくらいの価格帯でした。
選択肢が広がりますね！

どこに買うか（または賃貸かホテルか）は好みでしょうね。

新幹線がいいなら湯沢。
運転に自信があるならそれ以外でもいいし。
温泉にこだわりがあるなら草津。
観光気分に浸りたいなら湯沢は選択肢から外れるし。
実家の家族にも使わせたいなら実家からのアクセスのよさも考慮したいし

小さい子供や犬が居るから荷物をおきたい、
プラモ等の趣味部屋にしたい
所有欲がある
会社を経営していて経費を使いたい
みんなで使いまわしたい
・・・そんな場合は別荘でokだし、

色んな場所で遊びたい
遊びに来たのだから自分達で掃除したくない
飽きっぽい
維持費払うのヤダ
将来の事はわからない
ハブラシやシャンプーや浴衣は施設側が用意しててほしい
旅行の楽しみはホテルの食事！
・・・そんな人はホテルですよね！

好きな場所に別荘数件買って、ホテルにもガンガン泊まれるようなお金持ちさんは
こんな事を気にしなくていいのかもしれなせんが、
私は庶民なので冷静さをなくさずに決めないと痛い思いします

湯沢に買った私は今のところ満足しておりますが、
好みや状況は人によって全く違うので、他人に湯沢やリゾマンを勧められるかといったら微妙ですねー。

[2973: 匿名さん]

ANNの報道によると滋賀県野洲市にある築47年マンションを空き家対策特別措置法で解体命令だそうです。

[2974: 匿名さん]

マンションはすべて廃墟になるっていう、ややショッキングなタイトルの動画があって見てみました。内容はマンションは５０年は保つが100年後には廃墟だという内容でした。
そりゃそうでしょ、ヨーロッパの古い建物は鉄筋コンクリートじゃないから数百年でも人が余裕で住んでますが、鉄筋だとサビのためやがて倒壊ということになる。ただ80年代以降のマンションの多くは鉄骨鉄筋コンクリート構造が多く、太い鉄骨によって強度は増しています。逆に建売り住宅もそう長持ちしません。昔の純和風住宅は地震には弱いが100年ぐらいは余裕で建ってましたが、今の2×4などの壁工法の住宅は新建材などの破損が早い。いずれにせよ日本の家はそう長持ちしない。30年前の一般住宅なんてもう残ってるほうが少ないでしょ、縁側廊下があって庭方向に大きな開口部のある家なんて農家ぐらいになってる。まああと30年ぐらい生きればいい身には、どうでもいい話しなんですが。

[2975: ご近所さん]

ここら辺はそろそろ危ないね、解体費用 2億円位かな、一人当たり300万円は取られると覚悟しないとね

西武ヴィラ苗場１号館
竣工 / 築年 1977年（昭和52年）11月　/　築42年
構造 鉄筋コンクリート造　6階建
総戸数 125戸

[2976: ご近所さん]

トーコー湯沢
竣工 / 築年 1979年（昭和54年）11月　/　築40年
構造 鉄筋コンクリート造　12階建
総戸数 193戸

[2977: 匿名さん]

そろそろってどれくらいの期間を言っているのかわからないけどあの滋賀県のマンションとは全然違うと思う。
滋賀県のあれはマンションと言ってもたった９戸で管理人も不在。もう約２０年誰も住んでいない。外観見たけど本当に４７年？というひどさ
ただ築４７年だからという理由で解体命令が出たわけじゃなくてあまりに状態がひどく周りに危害が加わるからでしょ
湯沢のマンションも誰一人使わなくなって今にも潰れそうなほどボロボロなったら解体命令が出るかもしれないけど私にはそろそろだとは思えませんね

[2978: ご近所さん]

湯沢のマンションで明かりがついてる部屋は殆ど無いよ
実際に住んでる人は殆どいないんだ
もうオーナーに見捨てられているんだから、管理費の未払いが増えたら水道が止まって
滋賀県野洲市にある築47年マンションと変わらなくなるよ

[2979: 匿名さん]

滋賀のマンションの写真見てきた。
マンコミュは自分で撮った写真以外は貼っちゃいけないから貼らないけど、スッゲー貼りたい。
とても衝撃的な見た目！
壁が崩れ落ちて、ベランダ落っこちそうで危ないよ

湯沢のマンションもあーなっちゃうのかな？
渋谷の日本最古のマンションは築63年だったけど、滋賀のこのマンションみたいに朽ち果ててなかった。

違いはなんなんだ?
管理?
壁の厚さ?
建築費ケチってるかどうか???

[2980: 匿名さん]

>>2978
えっ、でもあなた湯沢に来たことないんじゃなかった？？電気本当に見たの？ｗ

[2981: 匿名さん]

>>2980
それは７７７さんのことですか？　>>2978さんは　ご近所さんらしいので　地元民かもしれない（よくわかりませんが）

明かりがついている部屋が殆ど無いのも、住んでいる人がほとんど居ないのも事実ですね
いちおう、リゾートマンションだからそれは当然です。
特定の時期だけ駐車場が足りなくなるマンションはあるけれど、それ以外は静かです。平日なんて寂しいくらい人が居ないですよ！

管理費の未払いについては、岩原のとある物件が危なそうでした。
設備は魅力的だったし、お値段もお手ごろだったけど、あの滞納っぷりをみてしまったので怖くて購入できませんでした。
その他にも管理費滞納者が多い物件はありそうな気がします。

うちの物件の滞納者は1パーセント程度なので大丈夫そうですが、ヤバイ物件はヤバそうです

危ない物件と、危なくない物件。両方あると思う

もし購入するなら、ちゃんと見極めないと痛い目見そう。

[2982: 匿名さん]

管理費滞納者が多い物件って管理組合が対処してるかどうかですね。積極的に催促したり話し合いで競売にしたりで売れない場合管理組合の所有にして賃貸物件にしたりと対策はあります。苗場の人気薄の物件もそれなりに対策してると思います。湯沢町の場合地元民は民宿などを経営したりしてますからマンションを快く思ってない人も多いようです。「あんなもん建てやがって」てな感じでしょうか。駅前を見ても分かりますが温泉観光地にしてはウエルカムがありませんね。だからというわけでもないのでしょうが、たまにマスコミが取材などに来た場合、廃墟だの電灯がついてないだのとマイナスイメージを語る場合があるみたいですね。私も夜は電灯はつけてません。薄明かりが好きですから。

[2983: 匿名さん]

売主が6ヶ月負担しますだって。こんなのはじめて見た

引渡し後６ヶ月間管理・積立金を売主が負担します／舞子スノーリゾートまで徒歩圏内／温泉大浴場・露天風呂・サウナ・２５ｍプール付／

https://resort-athome.jp/rs_31/dtl_6966772642/?DOWN=1&BKLISTID=006...

[2984: マンション比較中さん]

2978は777
コピッ屁したりしゃべりくちがまさにそのもの。

解体費用2億ですむなら修繕積立金でお釣りが出ることぐらい知らない無知っぷり。

[2985: 匿名さん]

横領があったリゾマンは大丈夫なのですか？

[2986: 匿名さん]

>>2983 匿名さん

実質ほぼタダってことだね。
榊さんの記事の通り、負動産だな。。。

[2987: ご近所さん]

5000万円がゼロ円に…「廃墟化」するリゾートマンションの悪夢　これは「現代の姥捨て山」か
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/60267
2019.03.21　榊 淳司　住宅ジャーナリスト　現代ビジネス



「終の棲家」であるはずのマンション。しかし、このままでは数十年後、多くのマンションが「廃墟化」するという。どうすればマンションが「粗大ゴミ」になるのを食い止められるのか？　『すべてのマンションは廃墟になる』の著者で、住宅ジャーナリストの榊淳司氏は、バブル期に建てられた新潟県・湯沢町のリゾートマンションが、まさに現在「廃墟化」していると指摘。その驚きの実状を、明らかにしてくれた。




「バブル」がもたらした悪夢

ホイチョイ・プロダクション製作の映画「私をスキーに連れてって」が公開されたのは、1987年の11月。世の中は、あの平成大バブルの絶頂に向かって盛り上がっていた。また、スキーブームにも沸いていた。東京に住む多くの若者は、冬になると二度か三度はスキーに行くことがあたりまえだった。



私はそのころ、広告制作会社の制作部門に在籍していた。もっぱら分譲マンションの募集広告を作らされていたのだ。

あるとき担当させられた広告のひとつに、新潟県の湯沢町にできるというリゾートマンションがあった。

「世の中には、マンションを買ってまでスキーをしたがる人がいるのか」

そんなことを考えたのを覚えている。

パンフレットや図面集、価格表を作った。価格を見て驚いたのだが、当時の東京の郊外型マンションとほとんど同じ水準だった。

その購入費用と維持費用の総額は、同じリゾート地のホテルを利用した2泊3日のスキー旅行を毎年5回、30年続けた場合の費用よりも高額だったのである。

「これを買う意味があるのか?」

なんとも不思議な商品だった。そもそも、リゾートマンションという形態そのものが、温泉やスキーなどが目的や用途であるにもかかわらず、コストパフォーマンスでは説明できない不動産商品だったのだ。

しかし、時はバブルだった。そういった商品に説明できない価格がついていても、それなりに売れていたと記憶している。そのうち、都心にあるようなタワー型のリゾートマンションまでが湯沢エリアに次々と登場した。湯沢エリアで、リゾートマンションブームが巻き起こったのだ。

最終的に、湯沢町には約1万5000戸分のリゾートマンションが建設されたという。

それで、現状はどうなっているのか。かなり悲惨である。

まず、そういったリゾートマンションの資産価値は、ほぼゼロと考えていい。10万円で売り出されている物件も多数あるが、成約事例が多いとは思えない。

このエリアのマンション売買は、H不動産というリゾート専門の大手仲介会社が、そのほとんどの取引にかかわっているはずだが、取引に関するデータを一切公表していない。またメディアの取材も受けつけない。

一方、競売案件を調べてみると、多くの物件が備忘価格になっている。備忘価格とは実質ゼロ円なのだが、帳簿上ゼロ円だと存在しないものとされるので、形だけ価格をつけておく、というもの。競売開始額が1万円とか5万円に設定されているのだ。

つまり、裁判所も、湯沢町の多くのリゾートマンションは実質ゼロ円だと見做しているのだ。

かつては3000万円から5000万円以上で販売されたリゾートマンションが、今やその価値がゼロ円だと見做されている。これは日本の分譲マンションの歴史における、かなり衝撃的な出来事ではなかろうか。

ここは「老人ホーム」か？

そういった湯沢町のリゾートマンションを訪ねてみると、少々驚かされることがある。



まず、多少老朽化したとはいえ、設備が立派である。特に、温泉大浴場は一流の温泉旅館並みと思える物件も多い。タワータイプのリゾートマンションのなかには、豪華絢爛な展望大浴場もある。

もっとも、つねに新鮮なお湯が供給される「源泉かけ流し」になっているところはほとんどない。見たかぎり、すべてがお湯を使いまわす「循環ろ過」式だった。

あるリゾートマンションでは、理事たちは絶対にお湯に浸からないと聞いたことがある。そこで湯船にたたえられているお湯がどういうものか知っていると、「とても浸かりたいとは思えない」のだそうだ。

湯沢町のリゾートマンションを見ていると、そこの住人と思われる人には高齢者が多いことも意外だった。私が見せてもらったのは、11月の平日の午後。いくつかのリゾートマンションでは、浴衣を着てタオルを首にかけ、洗面器を持って大浴場に向かう高齢者と何度もすれ違った。

数十万円の購入費と月々3万～4万円程度の維持費用で、温泉大浴場のついたマンションに住めるのである。ある意味で、高齢者向きと言えなくはない。ただし、湯沢は豪雪地帯だ。冬は雪に埋もれる。そういうときはどうするのだろう、と考えてしまった。

また、身体の弱った高齢者も多いようで、さまざまな問題が起こる。大浴場では、しばしばお湯の中に固形排せつ物が見つかるという。

かつて、リゾートマンションとして時代の先をゆく華やいだ存在だったのが、今や高齢者たちが寄り添って時間を過ごすデイサービス施設のようになってしまっているのだ。

一説によれば、湯沢町にあるリゾートマンションの6割が、1年に1日も利用されていないとか。こういう数字には、どこまで信ぴょう性があるのかわからない。

ただ、湯沢町の各エリアにあるリゾートマンションを見て回ると、オフシーズンに利用されている住戸は全体の一割にも満たないであろうと想像できる。私が宿泊に利用したマンションでは、全700戸のうち、夜の10時30分に部屋の明かりがついていたのは5戸だった。

こういったリゾートマンションの所有者の多くが、「できれば手放したい」と考えているはずだ。運よく買い手が見つかる場合もあるのだろうが、大半の人が絶望感を味わいながら、管理費や修繕積立金、そして固定資産税などを払っていると想像できる。

その費用は30㎡程度の狭い住戸でも、年間30万円前後はかかる。駅に近くて広い住戸だと、年間50万円以上になるはずだ。

年に1日も使わないのに、そういった費用は払い続けなければならない。これはもはや不動産ではなく、所有しているだけで自分の資産がマイナスになる「負」動産だろう。

お金を払ってでも手放したい

最近、「なんとか手放せないものか」と考えている所有者の弱みに付け込んだビジネスが登場した。



その会社のビジネスモデルは、「3年分の所有経費を払ってくれたら、区分所有権をもらってあげますよ」というもの。現所有者から3年分の管理費や修繕積立金、固定資産税などの総額相当を払わせることで、所有権を自社関連の法人に移転させるのだ。

所有者からすれば、3年分の経費を払うことで、実質的に4年目以降の支払いから完全に解放される。「だったら、3年分払うから引き取ってください」ということになるのだ。

とうとう、リゾートマンションは有料粗大ゴミ同然の存在になり下がったのだ。それも、かなり高額な引き取り料を要求される難儀なシロモノだ。

しかし、このビジネスには多分に無理があるように思える。その会社は、引き取って自社関連法人の所有にしたマンションをどうするのか。たぶん、転売はできない。元の所有者が何年もかけて売れなかった物件だ。

こういった取引でその所有者になってしまったら、管理費や修繕積立金、湯沢町への固定資産税を払わなければいけないではないか。

この引き取りビジネスは、どういうスキームのもとに成立しているのだろう。

私の勝手な推測を述べよう。

その会社は、関連法人で引き取ったリゾートマンションを放置してしまうのだろう。当然、管理費や修繕積立金、湯沢町への固定資産税は支払わない。支払うと、このビジネスモデルでは利益が出なくなるからだ。

つまり、この会社は報酬を得て区分所有権を自社関連の法人に移転するが、その後に生じる所有者としての義務は一切果たさないのだ。そして、3年分の所有経費相当の報酬は全額を利益にしてしまう。

最初からその意図でやったとしたら、なんらかの違法行為になる。しかし、「関連法人を作って運用に努めたのですが、どうにもうまく行かなくて」と言い訳をしておけば摘発はしにくい。おそらく、そういうスキームだろう。

それで、管理費や修繕積立金、固定資産税を払ってもらえない管理組合や湯沢町が困ることになる。

結局、管理組合が競売にかけるか、湯沢町が公売に付すしか手はなくなる。しかし、そこで落としてくれる善良な一般人がそう易々と現れるとも思えない。

[2988: 匿名さん]

御多分に洩れず私も実は昔、大手広告代理店の下請け会社で不動産広告の仕事をしてました。まあバブル前の話しで苗場に何棟もマンションを作っている状態で、直接そのデベの会社に聞いたものです「売れてるんですか」と。返事は「いや売れてない」という話し。でもその後にバブルが来て売れたわけですね。半分は純粋なスキーリゾートとして、そして半分は投資というか投機目的ですね。わかりますね、この構造。投機目的で買った人には地元で民宿などをやっていてスキーブームで潤っていた人もいます。建設業というかデベロッパーというかマンションを建てる側は売れればいいんです。ミサワホームだの積水ハイムだのと同じです。売るまでが商売です。その後火事で焼けようが廃墟になろうが買い手の問題です。
さて今というか騒いでる人というかジャーナリストというかマスコミというか、何を問題にしてるのでしょうか。湯沢のマンションが投機で売れたにせよなんにせよ売れたわけです。つまり社会問題化なんてさせる要素はありません。売った会社は売り上げてもう関わっていませんし、その後不動産不況で潰れた会社もありますがマンションそのものはすでに買った一般庶民の所有物になってるわけですね。そこを勘違いしてるのかなんか作った会社が売れなくなって危ないみたいな話しと混同させてますね。既にマンションは満杯で不要になった個人が売りに出してるということです。それはネットみれば戸建住宅でも一緒でしょ、３LDKを100万円でとか。こういう状況は所得が少ない若い世代には朗報でもあるわけですね。昔は30年のローンで月々10万円以上も払い続けてたような物件が現金で買える時代が来てるわけですね。それをなぜ100年後が廃墟だなんて脅かそうとするのでしょうね。
私には理解できません。