保証料の金利上乗せをするメリットはあるのでしょうか？

[購入検討中さん]

例えば、保証料の金利上乗せ（０．２％）で、２５００万円を借りる場合に、保証料５０万円として、変動０．８７５％で計算すると、金利差分は１年間の支払い差額とほぼ同じなので、１年後の支払いは無駄になるように思えます。繰上げ返済でいくらか戻ってくることも考慮すると一括前払いしか選択肢がないように思えるのですが、どういう場合にメリットがあるのでしょうか。まさか保証料が払えないくらいギリギリな人？　親切な方教えてください。　

[35: PV]

シミュレートないしシミュレーション、ね。

銀行は保証料トリッパぐれないように先に払ってくれる方が良いお客さんですね。

[36: 匿名さん]

いやいや、銀行は、保証料も諸経費も借入金に上澄みするのがいいって言っているんだから、銀行にシミュレートしてもらえって回答はないだろう。

[37: 匿名さん]

>36

馬鹿とハサミは使いようと思うけど、
お宅がどう思おうが、
スレ主さんがどう判断するかのアドバイスかと。

[38: 匿名さん]

銀行に聞いたら、3000万円の借入として、繰上げ返済しない場合、利率の差がとんとんになるのは、17〜18年くらい。毎年100万円を繰上げ返済する場合、１年ほど短縮されると考えて、約９年程度でとんとんかという回答でした。ただし、システム上はシミュレーションできないので、あくまでも手計算での試算になりますとのこと。あと、金利を低く設定しておいた方が、将来の上昇リスクの観点からは良いので、銀行としては、金利上乗せよりは保証料一括をお薦めしたいとのことでした。振り出しに戻って、保証料一括で良いということで、合ってますか？

[39: 匿名さん]

銀行としては、そうでしょう。最初から結論が出ています。それに金利の上昇リスクは同じのはずですが。

[40: 匿名さん]

気が狂いそうな回答ばかりですね。もともと銀行以外の意見を聞きたくて書き込んでいるでしょうに。

[41: 匿名さん]

保証料の金利上乗せをするメリットはあるのでしょうか？
→ギリギリの人以外ありません。

終了〜！

[42: PV]

現在価値をあえて無視したとしても
18年以内に一括返済したなら金利上乗せ有利という結論がその銀行員の回答からも出ていると思うが。
銀行員も手計算だろうと嘘は付けないだろうから。
現在価値の話は面倒なのでもういい。

[43: PV]

猿でもわかるように話せば、買ってすぐ売れば保証料がほぼ丸々無駄になる。それも理解できない？

[44: 猿さん]

買ってすぐ売れば保証料のほとんどは戻ってくるよ。金利上乗せの場合でもすぐ売ったら無駄になる金額はいくらかあるよ。

[45: 猿さん]

一括返済という仮定が現実離れしていると思う。普通はすこしずつ繰上げ返済するもの。

[46: 匿名さん]

3000万 0.875% 35年で返済総額34,838,580円+保証料620,430円= 35,459,010円
82,949円/月

2938万 1.075% 35年で返済総額35,265,720円　83,966円/月

当初資金（住宅にまわせるお金）を同じにして考えると
35年フルで返済しても上乗せ方式のほうが返済総額は19万ばかり安くなる。
ただし月々の返済額は高くなる。よって同じ金額を返済にまわせると仮定すると
保証料一括のほうが繰り上げ資金が早いペースで貯まる。
（微々たるものですが）
金利上昇リスクは同じだが、返済していける月額リミットを考えると
当然上乗せ方式のほうが早くリミットに到達する。
メリットもデメリットもありますな。

[47: 匿名さん]

変動で借りて繰上げ返済しないというのが考えられない。少なくとも住宅控除期間の10年を過ぎたら繰上げ返済するだろう。なので、「繰上げ資金が早く貯まる＝月額支払いが少ない」一括の方がいいんじゃね？保証料を借入金に足して金利上乗せを避けるという手もある。

[48: 匿名さん]

>「繰上げ資金が早く貯まる＝月額支払いが少ない」一括の方がいいんじゃね？

No.46の例だと月1000円程度しか変わらないから、
7年でやっと１ヶ月分余分に繰り上げできるという差でしか無いですね。

ローンのセオリーは金利を低く借りるか借入額を少なくするかだと思うので、
保証料一括は前者、金利上乗せは後者でどちらもメリットでメリットがあるってこと。
保証料一括で繰り上げ返済して保証料が一部戻ってきて「ラッキー」と感じるか
割り戻し手数料をとられて「アンラッキー」と思うかはその人次第。
ちなみに、No.46だと金利上乗せのほうが借入額が少ないので、
同じ繰り上げ資金だったら、元本が少ない分、期間短縮度合いは金利上乗せのほうが大きい。
（これも微々たるものか？）
その人なりの事情でどちらが良いか判断するのが望ましいと思われ。

[49: 匿名さん]

「諸費用一括払い」は、「ローンのセオリーは金利を低く借りるか借入額を少なくするか」の両方に当てはまっているのでは。「保証料の金利上乗せ」が、なぜに借入額を少なくするになるのかよくわからない。セオリーに従うのなら、諸費用を借入せずに一括で払ってしまえばいいでしょう。

[50: 匿名さん]

>保証料の金利上乗せ」が、なぜに借入額を少なくするになるのかよくわからない。

保証料を一括で払う資金があるなら、それを本来の借り入れる目的の頭金にまわせば
借入額は少なくてすむでしょ。

[51: 匿名さん]

>50
意味不明。「保証料の金利上乗せ＝保証料一括支払い」になっていて痛々しい。

[52: 匿名]

不動産屋からは一部繰上返済を何回かすると仮定した場合、一括返済だと保証料の返戻金に手数料がかかるから金利上乗せのほうが得だ、と言っていた。
この不動産屋は横浜銀行を想定していたと思うけど、そのとき金利上乗せでも返戻金ってあるんだーと思った。

[53: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

そもそも金利上乗せは保証料先に払っていないので返金は無いですよ。

[54: 匿名はん]

保証料分を金利以上の複利で回せたら上乗せが勝ちますよね？