リヴァリエ エアリータワーってどうですか？ Part4

[匿名さん]

新規スレ立てました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：
京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：コスモスイニシア
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[851: 物件比較中さん]

入居までに完売するかはわからんが、ここは住友さんとかのように竣工後の販売のほうがうまくいく気がしないでもないな。
周辺にほとんど何もなくて、競馬場とか風俗街が近くてお世辞にも周辺環境はいいとは言えないが、マンションの敷地周囲が道路整備されて、コンビニとか保育所ができて、街びらが始まれば、敷地の魅力のリバーサイドってのも十二分に生きてきて、いい雰囲気の街になってもっと人気出そう。
むしろBC棟のほうが売りやすいかも。

[852: 匿名さん]

>843さん
新築の時は若い新婚さんが多いから、
車はセダン中心で値段の安いタワーのロールーフに人気がある。
数年経つとみんな子供ができて1BOX車に買い換えるので、
今度は値段が高くても自走式かタワーのハイルーフのところに人気が集中する。
おそらく5年後にはタワーのロールーフ駐車場はガラ空きになりますね。
特にここは内部に駐車場があるから取り壊すわけにもいかず、
修繕費は足りなくなると予想します。
実際ウチのマンションは、目の前に平置きの大きな駐車ができて、
機械式駐車場はガラ空きになり、機械式駐車場の修繕費が大問題になっていますよ。

[853: 匿名さん]

維持費はタワーと自走式のトータルで考えるはずなので、自走式に移る人が増えても修繕費が足りなくなることはないでしょう。むしろ、自走式の利用者が増えた方が駐車場全体の収益も増えるので好都合です。もちろん、まんべんなく埋まるのが理想ですが。

[854: 匿名]

B棟の詳細でるまで売れない気がします。Bまでは消費税セーフですから！
ただBはAとCに挟まれてるのがネック

[856: 匿名さん]

＞最後の棟は商業施設にするかのどちらかですね。
踏切はさんでるからありえないね。

[857: 住民でない人さん]

>856
そのうち地下化になるので踏み切りどころか線路がなくなる。

[858: 住民でない人さん]

>855
バーゲンセールはないでしょうｗ
A棟完売目標は当初から１年ちょっととギャラリーさんがいってました。
まだ１年弱あって半分以上いま売れているのでいいペースなのでは？

[859: 住民でない人さん]

>854
B棟施工時期が遅れる可能性もあるので消費税が間に合うのはA棟だけの可能性もありますよ。

[860: 住民でない人さん]

>853
駐車場利用してない人にも修繕費はかかりますしねー、みんなで修繕は等分するので満遍なくがいいですよね♪

[861: 住民でない人さん]

>852
この物件は中心の心棒を入れるのを必須な物件で（DFS構造）その敷地をうまく利用して駐車場にしてる分、
トータルを見たら安く付いてるかもしれません

[862: 匿名さん]

竣工して数年後には、管理修繕積立金で家計圧迫して、
中古で多く出回りそうだな。

[863: 購入経験者さん]

B棟の間取りが気になるなー。
A棟はマンションと内廊下ということを考慮しても、個性がなく感じたんだよなあ。
そのへんどう考えてくるのかな？まさか変えない？
それによってはA棟を再検討するんだけど。

[865: 匿名さん]

たしかに、厳しそうですね。プレミアム住戸が多過ぎ。
あと半年もすれば、建物＆周辺が出来て、想像力なかった人が買い出してくれば加速度的に売れると思いますが、プレミアムが・・・

[866: 匿名さん]

入居して、思いっきり売れ残っていた場合、管理費集まらないけど管理できるのかな？

[867: 匿名さん]

１期で人気の部屋だけ売ってしまったから、今検討しだした人は残りから選ぶならB棟待ったほうがいいと思っちゃうよね。

[869: 匿名さん]

>866さん
売れ残りの部屋の管理費はデベが払うことになるからご心配なく。

[870: 匿名さん]

売れ残りの管理費はデベロッパーが、ずっと払ってくれる？本当ですか?じゃまったくモンダイナイデスネ。

[871: 匿名さん]

払うけど結局デベに戻るってことですね

[872: 匿名さん]

ここって、修繕費が高くて買えないですよ。
もう少しで１本届く３０代ですが、子供が２人いるので様子見てます。
値下げ交渉があれば、なんとか考えるんだけどね。

[873: 匿名さん]

>872
高くて買えないならやめた方がいいよ。
将来的に手放すようなことになったら、お子さんが不憫です。
修繕費が気になるなら、ここに限らずタワマン自体を候補から外した方がいいだろうね。

[874: 匿名さん]

修繕費は、むしろ50戸以下の小規模マンションの方が厳しいでしょ。
今1万以下でも、1戸当たりの負担が大きいから、
10～20年後に2万～3万まで値上げされるところも結構ありますよ。

[877: 匿名さん]

874さん、小規模マンションは免震ではなく耐震が多いので逆に全体の修繕費は低いですよ。小規模で免震、共用施設がいっぱいなら別ですが。
ここのように大規模免震プラス制震の方のマンションは修繕費は高くつきますよ。さらにエレベーター式駐車場。
大体10年くらいで住み替えでしょうか。

[878: 匿名さん]

ここは免震ではないが何が言いたいの？

[879: 匿名さん]

私は

管理費修繕費駐車場/物件費で、各物件の比較をしています。

割高かいなかが一目瞭然となるので、みなさんオススメします。

[880: 匿名さん]

やはり皆さん、修繕費は気になりますよね。
今の金額ではなく10年後、20年後の修繕積立の増額と一時金の価格を気にした方が良いですよ。増えることはあっても減額はないですから。けっこうローンはなんとか払えても修繕積立一時金が払えなくなることが多いみたいです。
払えないから出ていけとも言えないですし。
慨してここみたいなタワマンは増額幅が大きかったり、一時金の額が高かったりするので気を付けた方がいいです。

[891: 匿名]

BはAより小さく分けるって担当から聞いたことあるな

[892: 匿名]

ただでさえAも狭い間取りなのに、
それよりさらに狭い間取りなんかしたら
売れないだろ。

[893: 匿名]

ファミリー向けではないからいいのでは

[895: 匿名]

ここはファミリー向けじゃないですか？
子供がいっぱいなのを期待していましたが？

[896: 匿名さん]

Aはファミリー向けぽいですけど。
B,CはAの売れ行きを見て決めるんじゃないですか。
営業さんによってはBCが建つことを祈ってますって言ってた方もいましたから。

[897: 住民さんＣ]

周辺の教育関連の環境見ればファミリー向けでないことがわかるよね。子供が高校生とかなら別だけど。

[899: 匿名さん]

子供もずっと小さいければいいですが…大きくなるにしたがって東京に近い方が有利では。神奈川県の奥のほうで大学は下宿とかの方が余程お金かかるかな。

[901: 匿名]

BC完成時期確約してくれるんですよね？
どっかみたく、3000戸になります(ただしいつかは)
みたいなフザケタのは嫌だよ？

[902: 物件比較中さん]

へー、そんな物件があるんですね
随分マンション事例に詳しい方なんですね、すごい。
BC棟完成しないとA棟の住民にはなにか影響があるんですか？？

[905: 匿名]

BCがないと受給が変わってAの価値が上がってしまうじゃないか

[906: 匿名さん]

BC棟立たなければ、東向きの部屋も視界を遮るもの無くなっていいですね。
特にBC棟要らないかな。

[907: 物件比較中さん]

第３期１次が２５戸になってますね。
どうせなら駅の目の前のＡ棟がいいのですが、もう間取りなどのプランセレクトができなくなっているんですよね。
ＢＣ棟を待ったほうがいいのか・・・。でも単身向けで賃貸が多いのもイヤですし。
同じようにＢＣの発表を待っている人はいるんでしょうか。

[909: 匿名さん]

BC棟が立つことかな。A棟が建って見て、それから決断してもいいかな。B棟も消費税間に合うし。

[910: 匿名さん]

最近、本当地震が多いからチョット考えるな。

[911: 匿名]

やっぱり子供の通学を考えるのは同じだ
まだ、うちの子供は小さいですが、10年後は留学の方が良いのかな～って思えたりもしてます。
消費税も住宅購入については、優遇処置が取られそうなので、B棟も間に合いそう

[912: 買いたいけど買えない人]

大林組施工のDFSタワーだし、支線だけど一応駅徒歩1分だし、
コスモスイニシアからのアウトレットというのもありあますが、
この値段は魅力ですよね。

あとは環境面をどう考えるかで大きく結論は変わってくると思います。

子供がいない家庭である程度前向きに検討されているなら、アリではないでしょうか。
（もちろん、管理費や修繕費、競馬場、堀之内等を許容できるという前提ですが）

逆に、子供がいる、あるいはこれからという家庭にはあまりお勧めできません。

自分が育った環境が「普通」だと思っていると、教育環境が良いとか悪いって
イメージが湧かない人もいるかと思いますが、一言に「公立」といっても
地域によってかなり違いがあります。

まず、学力とか進学率・進学実績とかはwebで検索すればいろいろと出てきますが、
総じて低いです。
元々が工業の街なので、親自体が勉強などしなくても10代から手に職を付けるなどして
普通に一定レベルの生活ができているので、勉強や進学に対してあまり重要視していません。

かといって子供に対して愛情がないかというとそんなことはなく、オシャレさせたり
ダンスを習わせたり、スポーツをやらせたりはします。

あとはそういった数値で表現できない、子供たちの雰囲気であるとか
その親たちの様子であるとか、その辺は難しいですが、参考までに
このマンションの生活圏のスーパーである、鈴木町のイトーヨーカ堂に行って、
人間観察してみてください。
特に夕方以降の時間のフードコートは割とこの地域を端的に表していると思います。

以上、
もちろん勉強熱心な親もいるでしょうし、小学校から私立に通う子供もいますが、
大まかな傾向として参考にしていただければと思います。

[913: 907です]

私がここを検討している中でメリットと思う点は、
・川崎駅まで近い
・駅から40m
・周りが静か
・眺望がいい
・小学校が近い
・建物の基本スペックが高い
・DFS
・京急電鉄に資金不足のリスクがない
・手が届く価格帯

反対にデメリットと思う点は、
・間取りが微妙、もう選べないので好みにするにはリフォーム等が必要
・BC含めて出来上がりが当分先
・競馬場が近い
・スーパーが最低10分
・中学校が遠い
・居室に床暖房と食洗機がない

検討した結果納得した点
・管理費・修繕費はタワマンなら普通
・堀之内は通りの奥なので自分から近づかなければ影響なし
・地震については起きるのを待ってたら動けないのでリスクが少ない物件を

普通の会社員が高台の低層物件は手が出せないし、ラゾーナ近くは買い物は便利だけど低層はお見合いだし、同じ予算で広いのが手に入るので検討中です。

[914: 物件比較中さん]

A棟の間取りは確かに微妙・・・
何が足りないかはよく分からんけど、何かが足りない。。
何が足りないんだろ？

[917: 物件比較中さん]

たぶん上の人は以前にもネガレス書いてた人と同一だな
文体が同じ

[918: 物件比較中さん]

たしかにカウンターキッチンのプランがあまりないのは残念です。
リビングの家族と外の景色を眺めながら料理っていうのができないです。

でも７０～８０㎡台のプランしか見ていませんが、廊下が長すぎたりとかリビングに柱や梁っていうプランはほとんどないですよ。収納が少ないっていうのは３ＬＤＫを２ＬＤＫに変更するプランの時に一部屋分の収納がなくなってしまうからだと思います。

[919: 匿名]

dfsの性質上 柱は少ないはずです。

[921: 購入検討中さん]

春が待ち遠しいんでしょうきっと。

[922: 匿名さん]

制震よりも免震がいいよね。
特に低層の人は普通のマンションと一緒だし。
実際に制震の効果がハッキリ分かるのって何階から上なんだろ？

[923: 契約済みさん]

盛大な勘違い乙です

[924: 匿名]

免震は地震自体がストップしても、ゴム等の緩衝材が慣性の法則で揺れが継続するため長らく揺れは続く。DFSはそれがないので今現時点では最新の地震対策機能。阪神大震災後に開発したシステム。

[925: 匿名さん]

ここは海や川が近いから、風の影響をもろに受ける免震よりもDFSが正解だと思う。
ちなみにここは制震じゃなくて“制振”ね。

[926: 匿名]

公式ＨＰで構造模型の動画をアップすればいいのに。
来たお客さんに対してのいいアピールにはなると思うけど、そもそも来てもらわないと意味ないのにね。

[927: 匿名]

あと、せっかく京急がからんでるんだから電車の一番前にビデオ置いて映像とって、川崎から２分のメリットをもっとアピールするとか！

[928: 購入検討中さん]

面白くもなんともないな

[929: 住民でない人さん]

カウンターキッチンは最近流行ってないですからね、
所詮物置になりがちで、
料理、洗物してるときはまずTV見てる人にはかなりうるさい（笑）
私的にはカウンターキッチンは実用的ではないっと考えてる一人です。

他の物件も見てみるといいですが、
一昔よりカウンターキッチンは少なくなってます。

[930: 匿名]

慣性の法則は、地盤と建物とが祖結合な場合、そもそも該当しません。
勉強しましょう。

それよりdfsが1階でどういう原理で有効か、わかる方教えていただけませんか？

[931: 匿名さん]

＞他の物件も見てみるといいですが、
＞一昔よりカウンターキッチンは少なくなってます。
タワマン（プレミアム除く）だけだよ

[932: 物件比較中さん]

>930さんへ

「疎結合」ですか？
難しい言葉を使わないで、免震は建物と基礎が分離していると言えばいいのに。

930さんへの回答ではありませんが、
さすがに密結合（建物と基礎が固定されている）であるリヴァリエの１階を含む低層階は地震の影響をそのまま受けるでしょうが、下層階は地震が止まればすぐ揺れは収まります。でもＴＶでも流れたように上層階は揺れが止まってもしばらくは揺れ続けますよね。

ＤＦＳは地震時の揺れは免震と同程度、しかも揺れが収まると同時に建物全体の揺れもすぐ収まる点が違います。
それに免震装置は揺れが震度３とか４にならないと効果が発揮されないのに対して、ＤＦＳは風のような微動でも効果があります。なのでＤＦＳのようなものは地震以外のものにも対応できるという意味で「制振」と言うらしいです。

また、免震構造の場合は長周期地震動によって、場所や建物の構造しだいで「揺れ続ける幅が増大してしまう」という問題もあるそうです。まあこれは起こった地震の力や距離、建物の地盤や構造によって起きるかどうかわからない問題だと思います。

どのみち地震が起きたらマンションの低層階は免震以外の建物はみな同じように揺れるでしょうから、免震やＤＦＳは高層階の揺れや建物自体のダメージを少なくする装置程度に思っておけばいいのではないでしょうか。それより家具の固定や防災意識のほうが大事だと思います。

リヴァリエは７階から１階おきに制振装置が設定されてるから、このあたりから効果が効き始めるのではないでしょうか。

[934: 匿名さん]

933
問い合わせたらリヴァA棟も順調な数字じゃないですか販売数。

つまりカウンターじゃなくても需要はかなりある。

でも周りのカウンターも売れてる？

ってことは結論はどっちもそれなりに需要があるってことでOK!

929
確かに水の音とか料理中の音は耳に入りますよね。
うちなんて調味料とかの物置になってますたしかに（笑）

次買うことあるなら独立キッチンがいいなっと今は考えてます。

一番はお客さんにキッチン丸裸状態が結構恥かしい。

[935: 契約済みさん]

「川崎駅周辺再生計画研究フォーラム」さんのブログで、京急川崎駅周辺の開発計画があるという記事が載っていました。
西側の再開発計画は知っていましたが、

「京急ストアのところから大師線のホームの先の辺りまでに駅ビルを建設することを計画しているとのこと。また当該駅ビル建設に際し、現在地下化工事を進めている京急大師線の第2期工事と連動し、大師線と京急本線の接続線を敷設するとのことです。」

大師線地下化を含めすべてが計画段階ではありますが、京急川崎駅周辺の明るく活気ある街づくりに期待しています。

[936: 匿名]

慣性の法則で人間や家具が吹っ飛ぶのは、DFSの低層階でok？

[937: 匿名さん]

>>935
大師線地下化でここは駅から少し遠くなるかもしれないけど、JRや京急本線への乗り換えがラクになるなら個人的には大歓迎だな。まあ、地下化は実現しても数十年後だろうけど。

[938: 匿名さん]

本震のあと、余震が起こる度にビクビクするのは免震の高層階でok？

[939: 匿名さん]

免震なら余震すら気付かない位の揺れになるんじゃ？
制震(振？)って高層階が本来の揺れ以上に余計に振れるのを抑えるってだけで、実際の震度は感じるんじゃないの？

[940: 匿名]

そうでしょうね。

[941: 匿名]

地震後の収まりが早かろうが遅かろうが、地震最中に家の中がグシャグシャになるかどうかだな。

[942: 匿名]

まさか免震はまったく揺れないとか思っている人はいませんよね〜(笑

[943: 匿名さん]

うん。さすがにいない。

[944: 匿名]

作りたいけど造れなかったが正解。

立地、環境のことですか？

[946: 匿名さん]

千葉のユトリシアは震災のおかげで販売戸数が伸びたそうです。内陸地を希望する人が多くなったみたいです。

[947: 匿名さん]

免震はある程度の震度じゃないと作動しませんよ。じゃないと風が吹く度にゆらゆらしちゃって住めません。

[948: 匿名]

ある程度の強い地震でも、弱い地震でも、建物を揺らすわけではないですよね？
揺れるのはあくまで地面であって。

制揺(震)は地面の揺れに呼応して建物が揺れるのを建物内部構造で抑えようとして、
免震は地面の揺れに呼応して建物が揺れること自体を抑える仕組みですよね？

地震の最中、地面と一緒に揺れながら外から眺めていると、どっちも建物があたかも揺れてるように見えるやもしれませんがそれは相対的にそう見えるだけですよね？

また、地震が収まった後、タワー等では(戸建や低層物件ではあまり心配の必要のない)、ヒョロ長い故にどうしても反動で振れ続くというデメリットへの対処が必要になるのですよね？それを抑えるのが制振(震)なんですよね？

風の影響を受ける受けないは、立地と建物形状と高さによるので簡単には比較は難しいのですかね？

[950: 匿名さん]

>>949
ソースは？
事実無根なら悪質