他人任せにしないマンション管理を考えよう

[理事長経験者]

どうも特定の管理会社が悪いだ、輪番制が悪いだ、何かしら他責にするスレが目立ちますね。
ここでは、管理会社とこんな付き合い方してるから良い管理ができてる。知識がなくても頑張ってますって感じのスレにならないかなぁと立ててみます。

私は、管理組合と管理会社は良きパートナーとして成り立つと考えています。
当然、管理会社は営利企業ですから、相反するところもあるとは思いますが、お互いが旨みのあるバランスが取れるんじゃないかなと思います。

管理組合側に知識がないなら、管理会社をうまく使って助けてもらう。
管理会社が困ってることがあるなら、住民側も協力する。
そういうギブアンドテイクが必要じゃないかなと。

批判も当然目に見えますが、批判ばかりじゃなく、どうしたら良い管理ができるかってことを議論したいですね。

色んなマンションがあって、住んでる人が色々あって、環境も色々あるわけですから、これが正しいってものはないと思ってます。

[1: 匿名さん]

１１月、理事役員当番で嬉しいのは、管理会社からのお歳暮
今年は何かしら、楽しみだは♪

[2: 匿名]

良い関係を築くには、協力会社のレベルの高さだと思います。

[3: 匿名]

協力会社のレベルを高くするには、充分な報酬を払う必要があります。委託料を上げましょう。

[4: 理事長経験者]

十分な報酬というよりも、適正な報酬だと思いますね。
なんせ、マンション管理ってのは、質が見えないですからね。

管理会社を数社呼んできてプレゼンさせても、営業とフロントマンじゃ言うこと違うし（笑）
会社のバックボーンも大きな要素ですが、結局は使えるフロントマンかどうかですし。。。

協力会社の質を求めるってありますが、どんな点ですか？

[5: 匿名]

フロントマンの経験年数やいくつの物件を抱えるかってのは、大事なんじゃない。

ただ、管理費には、当然影響すると思うが。


後、丸投げしないで出来るだけ管理員や清掃業者等とコミュニケーションを取りながら問題点を洗い出して解決しその人達を働きやすくすると言った事も大事だね。「何やってんだ!!」ばかりじゃ人は動かないから。

それと、使用人感覚で接しないことも大事だと思う。そう言う分かっていない人って意外と居る。

[6: 匿名さん]

ようするに、マンションオーナーとして生きるな
管理会社を大家と思い賃貸貸住民として生きろ
それが嫌なら、マンション売れ
と言うことですね

[7: 匿名さん]

管理会社を大家と思う筈がないじゃないか。
管理会社は雇われマダムだよ。
東女のモットーじゃないけど、「サービス＆サクリファイス」だね。
でも、共存・共栄の精神をもたなくちゃね。
管理会社は適正利潤じゃないと将来性はないよ。
継続性が大切だから。

[8: 匿名]

雇われマダム、の使い方が間違っているよ

[9: 匿名さん]

そうねえ、雇われホステスがいいのかな。

[10: 理事長経験者]

管理会社を理事会がコントロールできれば最高なんですけどね。

例えば、管理会社が何か工事をする際、その利益幅などを聞き出せるとか。
工事するにしても、ちゃんと競争させるとか。
管理会社が持ってくるものをチャントチェックできるかどうか。

なんでもかんでも、ぽんぽん判子押しちゃってちゃダメですね。

マンション管理はわからなくても、見積もりを比べることはできますよね。
社会一般的に考えれば、大抵のことはわかります。

管理会社に対して、協力するから協力してねって言えるようにしたいですね。

[11: 匿名さん]

管理会社に言われるままに修繕し
管理会社に言われる金額を支払えばいいのです。
輪番制理事会なら、管理会社のよき協力者になれますよ

[12: 別の理事長経験者]

10
＞管理会社を理事会がコントロールできれば最高なんですけどね。
＞例えば、管理会社が何か工事をする際、その利益幅などを聞き出せるとか。
＞工事するにしても、ちゃんと競争させるとか。
＞管理会社が持ってくるものをチャントチェックできるかどうか。

・利益幅を公言する企業はおりませんから、業界の人間（マンション住人にもいるでしょう）や管理士、建築士などと付き合う中でおおよその認識をつかんでいくしかないでしょう。業務、築年、地域性といったＴＰＯがありますので、ここであれこれいうことはできません。
・契約先を管理組合自体が設定し競争させるのは常識で、管理会社に合い見積もりを収集させてもナンセンスなのは誰にもわかります。どこに見積もったらいいかわからん、という意見も聞きますが、企業勤めされてる方ならそのくらいの情報収集はできるはずですし、委託料を得て良識のある専門家に任せてもいいのです。委託料を遥かに上回るコストダウンができます。
・管理会社の報告を含め、契約内容をきちんとチェックするのが理事の基本業務です。これもビジネスに携わっている人間なら当然できることです。

＞管理会社に対して、協力するから協力してねって言えるようにしたいですね。
管理業務委託は対等な甲乙が締結する契約ビジネスです。その中で管理会社に協力するような要素って何があるのでしょう。一歩間違えると不当支出、債務不履行に繋がります。
管理会社が管理組合に対してする契約外のサービスを「協力」と呼ぶならば、企業はその数倍の利益をそこから確保しようとしますよ。
あくまでも管理組合は発注者です。だいじな管理費を有効に使うためにはなれあいは厳禁です。

[13: 匿名さん]

いくらかの支出を覚悟の上で、外部の専門家（例えば内覧業の一級建築士とか？）を雇うというのはどうでしょうか？
渡り合うには専門知識も必要でしょうから。

[14: 匿名さん]

例えば、一戸建ての大豪邸に住んでいて、召使いが何人もいたとする。
召使いの仕事の成果を上げるには？
厳しい目で監視して、優しい言葉をかける。
最悪なのは、召使いが何をしてるか把握できず、とにかく威張る。

[15: 理事長経験者]

12
・利益幅を公言する企業はおりませんから、業界の人間（マンション住人にもいるでしょう）や管理士、建築士などと付き合う中でおおよその認識をつかんでいくしかないでしょう。業務、築年、地域性といったＴＰＯがありますので、ここであれこれいうことはできません。

私は元業界の人間だったので、ぶっちゃけ話ができましたね。その上で、適正な利益は取ってもらってしっかり仕事をしてくれと話をしていました。当然、高過ぎるものにたいしては減額してくれと言ったり。
利益幅をはっきりいう企業もありますよ。


・契約先を管理組合自体が設定し競争させるのは常識で、管理会社に合い見積もりを収集させてもナンセンスなのは誰にもわかります。どこに見積もったらいいかわからん、という意見も聞きますが、企業勤めされてる方ならそのくらいの情報収集はできるはずですし、委託料を得て良識のある専門家に任せてもいいのです。委託料を遥かに上回るコストダウンができます。

私が言いたいのは、その常識と言われることがほとんどのマンションでは機能していないことを前提です。貴方が言われることはもっともなことで私もそう思います。


管理業務委託は対等な甲乙が締結する契約ビジネスです。その中で管理会社に協力するような要素って何があるのでしょう。一歩間違えると不当支出、債務不履行に繋がります。
管理会社が管理組合に対してする契約外のサービスを「協力」と呼ぶならば、企業はその数倍の利益をそこから確保しようとしますよ。
あくまでも管理組合は発注者です。だいじな管理費を有効に使うためにはなれあいは厳禁です。

私は適正な馴れ合いは必要と思います。例えば、消防点検など点検がしやすいように住民側が協力するように理事会がうったえたり、大規模改修工事のときとかもそうですね。
管理会社が仕事をやりやすくしてあげることも協力です。ギブアンドテイクですね。
「うちはこの部分で協力するから、管理会社も協力してよ」ってありませんか？

私は契約だからドライにってのは、企業対企業じゃないのでそこまで厳しくしなくてもって思います。
適正な馴れ合いってなんだ？ってことになりますが、程よい馴れ合いがあっても良いと思います。

これらが成立するには、当然管理会社も管理組合もその役目を果たしている時でしかありえませんけど。

・管理会社の報告を含め、契約内容をきちんとチェックするのが理事の基本業務です。これもビジネスに携わっている人間なら当然できることです。

できるけど、やってないのが大多数だと私は思っています。

[16: 理事長経験者]

11
輪番制のスレでやってください。

[17: 匿名さん]

>知識がなくても頑張ってますって感じのスレにならないかなぁと立ててみます。

非常識の典型。

[18: 匿名さん]

大規模修繕だろうが小修繕だろうが、管理会社経由でやることはないだろう。
管理会社は理事会の窓口にすぎないよ。
工事を依頼するのは組合だから、当然組合が主導権をとる、当たり前のこと。
デベ系のマンションはデベ系の管理会社に遠慮しているんじゃないの。
大規模修繕工事は、どこの建設会社でもできるんだよ。単なる修繕なんだからね。
設計図や仕様書もあることだし。

[19: 理事長経験者]

18
そういう話いいですね。
管理会社を全て経由する必要もないですね。
ただ、理事会が主導権持ってないとできませんね。

全国的に理事会が主導権もってる組合ってどの程度ありますかね？
私は１割か２割程度しかいないと思ってます。

その組合のスタイルに合った管理ができれば良いと思います。

高い委託管理費払ってでも、お任せにしたい組合もあるでしょうし、その反対もあるでしょうし。
自分達のマンションは自分達で守るという考え方もあるでしょうし、その反対もあるでしょうし。

分譲マンションって難しいですね。
色々な環境の人がいますからね。

理想は理事会主体の運営ですけどね。

[20: 匿名さん]

総体的に１００戸以上のデベ系以外のマンションは、組合主導で
やっているのが多いですよ。
小さいマンションは管理会社主導は仕方ないかもですね。

[21: 現役理事長]

当然の事ながら、築年数が上がるごとに経年劣化で修繕が必要な箇所がでてきます。その発注先を選定する際に、「管理会社を通して発注しなければいけない」という誤った認識をしている住民も多いという事に気がつきました。

理事長になって、いくつかの工事がありまして、管理会社以外の業者さんに見積もりを依頼しようとした際に、他の理事から「（管理会社に相談せずに）勝手に見積もりとってもいいの？」と聞かれてビックリしました。
「共用部は皆の財産だから適切な工事を適切な価格で発注する為には、相見積もりは必須だし、勝手に見積もり取っても管理会社は怒らないはず。」と押し通しました。

結果は、大正解で、同等な工事仕様で約２０％のコストダウンに成功しました。
当然ですが、管理会社も怒らなかったです。

[22: 匿名さん]

管理会社が怒るとか怒らないは関係ないのではないですか。
相見積は当然ですし、そこに管理会社が加わるのは別に問題はないことですけどね。
同じ内容で相見積を取れば、安いとこに決まるでしょうから。
ただ、全て管理会社の紹介の業者じゃ意味がありませんが。

[23: 匿名さん]

理事長になって、いくつかの工事がありまして、管理会社以外の業者さんに見積もりを依頼しようとした際に、他の理事から「（管理会社に相談せずに）勝手に見積もりとってもいいの？」と聞かれてビックリしました。


工事以外のことも　似たような認識の人の多いこと..........毟られても仕方ないのか

[24: 理事長経験者]

管理会社は管理組合運営の補助業務だけに専念して欲しいですね。

建物管理は地元のビルメンテナンス会社
工事も地元の建設会社などで、大規模改修工事はまぁ大手でもいいですけど。

運営業務と建物管理を分けて管理するとしたら

管理会社に支払う委託管理費は高くなる（会計業務はそのままで、運営補助業務が割高かな）
建物管理は２～３割安くなるんじゃないかな。

管理会社をコンサルタント業務に専念させる感じでしょうか。

マンション管理士とかそういうのもありますが、現場での経験がないのでまだ早いかなと思います。

[25: 匿名さん]

工事のコンサルでしたら、設計事務所がいいですよ。

[26: 匿名さん]

小規模や大規模に関係なく、工事の際に管理会社任せで、合い見積り相見積りを取らない管理組合や住民は、無知で世間知らずの相当なバカの集団でしかないですからね。

管理費や修繕費はマンション住民の財産なんだと理解してないからでしょ。

[27: 理事長経験者]

26
こればっかりは、自分の財産は自分で守るって意識を持ってもらうしかないですね。
マンションを購入する時に、お金出しとけば管理会社が全部やってくれるから、一軒家ではなくマンションをって思う人もいるでしょうし。
難しいところです。

[28: 匿名さん]

マンション賃貸とマンション分譲の違いは、管理会社の言いなりになるか？ならないか？

[29: 匿名さん]

悪どい管理会社では大規模修繕が取れた際には、住民に内緒で役員に金をばらまいている話しも聞きました。金に汚い金に困った傲慢な人間を役員にしてはダメです。泥棒が泥棒を増やす羽目になります。自己中の長期役員に多いそうです。

[30: 匿名]

全部お任せでも住民がそれで幸せならいいんじゃないの。これを無知とか言うのは余計なお世話だと思うが。

「工事費２０％カットしたぜえコスト縮減できて幸せ」と「全部やってもらって何も手間が掛からない幸せ」は何ら変わらんと思うな。

[31: 匿名]

管理会社の経営は管理組合にいかに金を使わせるかにかかっている

管理費の管理を銀行に任せ、マンションのメンテナンスを管理会社が担当するとなれば任せることもできる

[32: 匿名さん]

怠慢で横着者の阿呆ばかり住むマンションは管理会社の言いなりです。
お金をドブに捨てるのが好きなんでしょう。

早く阿呆住民を排除しないと管理会社からケツの毛まで抜かれます。
大規模修繕時は毎回当たり前に持ち出し発生なんて愚の骨頂です。

このような阿呆マンションは早く卒業しましょう。

[33: 理事長経験者]

私が管理会社なら金を使わすことを前面に出さず、長期契約をしてもらえるようにしますね。
一番おいしいのは、毎年（毎月）決まった額を支払ってくれることです。
会社を経営する上で、毎月決まった額が入金されるってこんなに素晴らしいことはありません。

しかも何もなければ、ずーっと契約してもらえるんですよ。
管理組合側にたってコンサルタントに力いれても十分くえると思いますけどね。

企業は営利を求めるので、どうしても＋αは狙うのが当然ですけど。

[34: 匿名さん]

＞全部お任せでも住民がそれで幸せならいいんじゃないの。これを無知とか言うのは余計なお世話だと思うが。
＞「工事費２０％カットしたぜえコスト縮減できて幸せ」と「全部やってもらって何も手間が掛からない幸せ」は何ら変わらんと思うな。
こういうのに限って、お任せで過大支出をしていたことが露見すると過去の理事長を吊るし上げる。始末が悪い。

[35: 匿名さん]

後々になってから文句を言うのは辞めた方がいいですよね
前向きに考えていかないと何も始まりませんから

[36: 匿名さん]

No.30 by 匿名　2011-11-06 20:02:32
全部お任せでも住民がそれで幸せならいいんじゃないの。これを無知とか言うのは余計なお世話だと思うが。

「工事費２０％カットしたぜえコスト縮減できて幸せ」と「全部やってもらって何も手間が掛からない幸せ」は何ら変わらんと思うな。



＞マンションは長く住むものです、無駄使いをすれば　屋上防水　外壁維持　給排水管維持　などに支障を来たし　長く住めなくなります
悪徳管理会社はそんなときには　自己の責任には触れづ借入金を薦めます

[37: マンション管理研究会]

スレ主はマンション管理センター（マンション管理適正化推進センター）って知ってるのか？

[38: 理事長経験者]

37
知らないです。何か問題ありますか？

[39: マンション管理研究会]

スレ主はきっと「いいひと」なんだろう。

[40: 匿名さん]

東急コミニティからのプレスリリースです。
今時メールの使い方（ＣＣとＢＣＣの違い）も分からないんですかね、恐ろしいです。
東急コミニティと契約している組合さん、契約しようとしている組合さん、注意してくでさい。

平成２３年３月２４日
各 位
株式会社東急コミュニティー

個人情報の流出について
平成２３年３月１９日（土）に、弊社が神奈川県の指定管理者となっている、神奈川県立武道館において、弊社が自主事業として配信しているメールマガジンに登録されている方にメールを送信する際に、本来ＢＣＣで配信されるところ、ＣＣで送信してしまい、登録されている方の個人情報が流出するという事故が発生いたしました。当該お客様、関係者各位には多大なるご迷惑をおかけいたしましたことを、心よりお詫び申し上げます。
今回、流出しました個人情報は、武道館で開催している武道教室や各種イベント情報等の提供を希望された方の氏名及びメールアドレスであり、その他の情報は含まれておりません。
３月１９日（土）に、神奈川県立武道館の弊社職員が、配信情報を電子メールで送信した際、３４名の方のメールアドレスを本来ＢＣＣ（ご本人以外の誰にメールが送信されたか知りえない形）で発信するべきところ、ＣＣ（ご本人以外の誰にメール送信されたかすべて知ることができる形）で送信してしまい、これらの皆様のメールアドレスが流出してしまいました。
３月２１日（月）に、登録されている方から、指定管理者への情報提供により、誤った方法で発信してしまったことが分かったため、指定管理者からメールアドレスについての流出についてお詫びするメールを送信し、３月２２日（火）には、改めて被害にあわれた方にお詫びするとともに、メールの削除をお願いするメールを個別に送信いたしました。
弊社では、今回の事態を真摯に受け止め、今後、こうした事故が二度と起きないよう、個人情報の取扱いについて、職員の研修、指導を徹底し、再発防止に努めてまいります。
以 上
（お客様からの本件に関するお問合せ先）
ＣＳＲ推進部コンプライアンス担当 ０３－５７１７－１００６
（この資料に関するお問合せ先）
広報センター ０３－５７１７－１５５１

[41: 匿名]

管理会社任せだと横領も多発中だからダメ役員でもしっかりしないとな！責任を取られるから