グランシンフォニアってどうですか？PART5

[購入検討中さん]

グランシンフォニアについての情報を希望しています。
引き続き情報交換をお願い致します。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26818/
パート2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94875/
パート3＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144168/
パート4＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/167551/

[103: 物件比較中さん]

>No.100 東京２３区と埼玉のそれも戸田市と比較して・・・・
・・・・中古での販売を考慮して、一度、原価計算を見てみたい

おっしゃるとおりですね。
何故、あの価格なのか原価を知りたいです。
それにしても、ネットも含めて広告宣伝費は半端じゃないね。

[104: 匿名さん]

確かに戸田公園にしては価格設定が高いですよね。
逆にこの物件が戸田公園の価値を底上げして欲しいですね。

[105: 匿名さん]

ちょっと

ちょっと

確かに忘れた

確かに

[106: 匿名さん]

>97みたら、ここを検討から外して良かったって思った


>104
価値は上がらないよ
宣伝費やら大型にこだわりすぎてるみたいで
仕様が低いからね
直床だし、今時珍しくペアガラスじゃないし
ミストサウナとかいらない機能つけて来てるけど
そんなのより標準装備系をしっかりして欲しかったね
この値段と、この多さからみて、土地柄が追い打ちかけるかのように中古で出す時値がかなり下がる可能性が高い
資産価値を重視したら怖くて検討から外したんだよね

[107: 匿名さん]

参考になります

[108: 購入検討中さん]

このマンションに限らずどんなマンションだって
資産価値って言ったって価値が購入後上昇する
ようなことはほとんどないよ
極まれにあるけど、あとは似たり寄ったり
良い間取りの上層階なら思ったほど価値は下がらないよ
価値が下がる原因は中間層の特徴の無い部屋が売りに出ていて
そこで価格競争が始まる後、特徴のない部屋の価格が落ちる
上層階や特徴のある部屋は、5階や6階で価格競争をやっていても
値崩れに大きな影響はないよ。
資産価値を考えるならどのマンションでも上層階や魅力のある間取りじゃなきゃね
駅直結でも平凡な部屋は購入時の価格からは結構下がるよ
2部屋以上売りに出た場合だけどね
営業マンや自分の思い込みだけで資産価値を判断した書き込みが多いけど
書き込むならもっと勉強したほうが良い
本気で検討している人は掲示板の意見に左右されるかもしれない
自分の意見でマンション購入しないと後で後悔するよ
この掲示板に書いていることは嘘ばっかり（私の書き込みも含めて）

[109: 匿名]

私は賢い…って思ってる人ほど立ちすくみますからね。

[110: 匿名さん]

身の程をわきまえろってことかい

[111: 匿名]

嘘、通報しました。

[112: 匿名さん]

上層階の角部屋90平米ならまだ、同じマンションでの買い替え需要が見込めそう。
3→4LDKに。

[113: 物件比較中さん]

資産価値に関してですが
やはり埼玉）戸田公園と浮間舟渡（東京
とでは、やはり土地としての差は大きいでしょうね
それは事実だと思う
だから、初期の値段から違うもの
坪単価が違うからね
それはいくら上層階でも同じ
ただ、上層階は値崩れしないというのは
その通りだと思います
ようは買った時と売る時に大きなさがでなければ良いことです
あと、永住する場合は資産価値とかあまり考えなくてもですが
受け継ぐ子供達へのことを考えると
いくらかは高い方を選びたいですね
>112 のいうとおり
上階は需要が見込めそうですね
そういうこたもあって値段も高めなんですよ

>111
こちらは検討板です、どの方も違いはあれど
それぞれの考えだと思います

[114: 匿名]

子供達は余程良い条件じゃないとマンションは受け継がないと思うよ。

[115: 匿名さん]

売れ残りってでそうですか？
でも、ここの営業さんの腕はいいですからね
順調そうですが

コインランドリーはどうですか？
よく、いれっぱなしで放置する人が
他の物件や街中のコインランドリーでは多いのですが
そこら辺のマナーはどんな感じですか？

メイン棟だとカフェやらあるし、ネットスーパー（これはどのお宅もりようできますが）コインランドリーあるし、中庭あるしで、うまく活用したら外に出なくても生活出来そうですね。
ちなみに、もう一つの棟はなにかそういった施設が中にあるんですか？
質問ばかりですみません

[116: 匿名さん]

>>144
部屋をそのまま受けついだり
受け渡りさたりはしないでしょ
売ったら幾らぐらいの財産になるかじゃないの？
幾ら残せるかでもある
まあ、そのまま引き継ぐも良しだけど
人それぞれのやり方は色々あるよ

[118: 物件比較中さん]

>100の発言の補足です。

このデータは国税庁の財産評価基準書に基づくものです。

サイトはこれ。

　　↓

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h23/kanto/saitama/prices/city_frm.ht...



戸田公園駅前が、１㎡あたり２８万円
浮間舟渡駅前が、１㎡あたり３７万円
　↑
これは事実。ただし駅前のロータリー路線価ね。


物件前の市道が、１㎡あたり１７万円
　↑
これも事実。



国道１７号を渡るだけで、評価が下がり、１７万なのよね
　↑
これは明らかな虚偽。


http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h23/kanto/saitama/prices/html/29233f...

をみてもわかるとおり、国道１７号手前でも１㎡あたり１７～１８万円
国道１７号線手前のりそな銀行あたりだって、１㎡あたり１７万円。



まぁ、路線価なんて、そんなもの。
地価じゃないし。

事実は自分で調べましょう。

[119: 物件比較中さん]

>118 補足

ちなみに浦和区では、駅から徒歩１０分以上離れた土地でも３０万円の評価なのです。
でも浦和駅前のロータリーの路線価は、１㎡あたり８６万円です。


浦和は駅から１０分あるくと、路線価が３分の１近くに落ちます。

　駅前８６万円　→　徒歩１０分で３０万円に暴落


戸田は駅から１０分あるくと、路線価は２分の１近くに落ちます。

　駅前２８万円　→　徒歩１０分で１６万円程度



もうこうなると、どちらがいい悪いかではなく、何に価値をおくかですね。

[120: 匿名さん]

まあ、戸田公園では明らかに高い価格設定でも
売れている事はスゴイね。

[121: 匿名]

マンション自体の造りが安っぽい
カフェやキッズスペースは常連ママの溜まり場になりそう

[122: 匿名]

そこそこ売れてることは事実。それなりに売れる要因が何かしらあるんでしょうね…。近隣からの引っ越しも多いみたいですから、地縁ですかね。「住み慣れた地にマンションができた→購入（背景に低金利）」って感じですかね。ここに書き込みをされている方々のように細部にわたり比較検討をした上で購入された方ってどのくらいいるんでしょうかね。。。

[123: 匿名さん]

どなたかお詳しい人>>115の質問もお願いします。

過去レスを読みましたが
エントランスもコンセルジュもカフェも保育園も公共施設もコインランドリーもメイン棟に集まってると読みました。
じゃ、離れの棟は何か良いところはないんでしょうか？
こちらのマンションの売りである施設がメイン棟にのみって…この差はありすぎじゃないですかね？
保育園もすでに満員であるならば
あとから、販売されるしてる？棟は何かきついですよね。
早い者勝ちというのも分かりますが
それならそうと、離れの棟はそれなりに安めなのでしょうか?

[124: 匿名]

119見るといかに浦和の評価が高くて戸田が低いかがはっきりして少し残念。
浦和駅徒歩10分でもまだ戸田駅前より高い！
浦和は伊勢丹やPARCOもあるし、県庁、政令市役所があるから駅前が高いのは当たり前ですよね。さらに上がりそうだし、比べたら他とは差がありすぎます。

[125: 匿名さん]

保育園は来年販売のＡ棟

[126: 匿名]

↑↑↑↑↑
先が気になる。
…に近い。が、既に定員に達している。ですかね。

[127: 匿名さん]

最近の消費者は想像以上に賢いから、
割高な物件は誰も買わないよ。
ここが戸田公園の割に高いのに
そこそこ売れているのは
それなりに要因があるって事だよ。

[128: 匿名さん]

一生懸命に路線価を話題にしている方がいますが、良い条件の永住環境を求める方には、それほど気にする必要のない指標だと思いますが…

因みに路線価の高い地域は、主に商業地であり、戸田公園に永住を求める方とは別の価値観で人気があるということです。都内で居住環境として人気がある地域も相対的に周辺の商業地よりは路線価は低くなっています。

浮間舟渡との差は都内に拘るかどうかで、戸田公園居住者は寧ろほくそ笑んでいればよいのだと思います。実際には板橋区、練馬区から移転してくる方が新居住者の過半を占めています。

[129: 匿名さん]

１７号越えるならもう少し安くても良かったよね。
これから販売の棟は苦戦すると思う。だって見に行ったけど仕様そんなに良くないよ。
単にデベが儲けてるだけ。
売れ残りでて値下がりすると予想。
うちは比較した結果違う物件にしようと思います。

[130: 匿名]

で、たいして値下がりもせず完売すると『見る目がない人達ばかり』とこき下ろす…と。

良い人間性です！

[131: 匿名さん]

それなりに売れる理由
そらは、メイン棟は売りにしてる施設がほとんど集約されてるからね
こういった業界は売れるところから売っていくんだ
こうやって、まんまと
戸田だけど、売れてるから良い物件だ
と、思わせることにつながるからね
だけど、もう一つの棟は、売りの施設がない
それなのに同等の値段でだし始めると
矛盾を感じる方々は手を出さない
ある程度、苦戦するでしょうね

[132: 匿名さん]

確かに共用施設は売りだが、サブの売りだよ。
メインは大規模で駅八分で自走式100%で駐車場が安いって事だよ。

[133: 物件比較中さん]

戸田公園は、意外にもマンションＰＥＲはいいみたいですね。

埼玉県内で３位みたいです。

新宿まで２０分ですから、そこそこの家賃とれるのでしょうね。

● マンションPER とは
分譲マンションの価格が、同じ駅勢圏の分譲マンション賃料の何年分に相当するか求めた値。
マンションPER ＝ マンション価格 ÷ （月額賃料 × 12）
例えば、マンションPER が21.69 であれば、賃料換算で21.69 年で回収できる。
一般にマンションPER が低ければ収益性が高く、反対に高ければ収益性は低い。

ちなみに

　東京で一番いいのは田端。　16.20
　埼玉で一番悪いのは北与野。31.02

でした。

[134: 匿名さん]

>>132
でも、私だったら同じ大型でも駐車場が安くとも
建物によってここまで差をつけられたら
何もない棟を買おうとは気持ち的になれないな

[135: 物件比較中さん]

先日、現地見学会に行ってきました。
こでは、メイン棟、サブ棟、という話題が盛んですが
サブ棟に何も共有施設がないって（保育園がありますが）、
そんなに差があるものなのでしょうか？と感じました。

だって、サブ棟って言ったって、すぐ隣の建物ですよ、
かえって何もない、サブ棟のエントランスのほうが
静かで良いかなっても考えました。

[136: 匿名さん]

現地に行ってない人がメインだサブだと騒いでるだけ
行ってみればそんなに違いが無いのがわかる
行っても見ないで検討からはずすのはどうかな？
そのうち目先だけいいのにひっかかるのがオチ

[137: 匿名さん]

>>136
人それぞれの価値観なんだから
自分の価値観にそぐわないからと
批判する方がどうかと思う

[138: 匿名さん]

>135
すぐ隣りって言ってもね
一度建物出ないといけないのと
出なくていいのとでは違うよ。

俺が住んでるところも
2棟あって細い細道挟んで反対側にあるんだけど
その細道が境界線で、学校の学区が違うほどです

すぐ隣でも違いはあるもんですよ
おとは価値観ですね

[139: 匿名さん]

価値感の違いですよね。
共用施設がない棟が
共用施設を利用するのに
一度、外にでるマイナス要素と
共用施設がなくて静かで
落ち着けるプラス要素の
どちらが自分の価値観で勝るかだよ。

B棟は南向きで陽当たり良好なので
問題なく売れるだろうけど
A棟は西向きだから
一番苦戦しそうだね。

[140: 匿名]

マンションパビリオンの跡地はどうなるのでしょう。Ｂ棟の目の前ですから、気になります。角のお宅の土地を借りて、パビリオンにしているという話を聞いたことがありますが…。

[141: 匿名さん]

建物が建物が建つようなことを、MRに言った時営業に聞いたな。いつかも定かではないけど、B棟の事で、自分も気になって聞いたけど、こればかりは所有者が決める事だからと…マンションかアパートか何階建てかもわからないと。たしか、前スレでも少し話というか情報出てたよ。

[142: 匿名さん]

メインとサブなら、メインがいいなぁ。
たまにいくホテルでも本館とアネックスなら高くても本館。
毎日のことだからね。

[143: 匿名さん]

Ｂ棟前の土地に、スーパーでもできれば便利そう。
それは、土地の用途的に無理なんでしょうか？

[144: 匿名さん]

このマンション、住民に無法者がいるみたい。
ベランダに屋根付けて……

[145: 匿名]

バルコニーでやりたい放題かーー

[146: 匿名さん]

>>143
マンションかアパートって書いてあるだろ
土地の用途的って…持ち物が決めることでしょ

ベランダで屋根…やりたい方だいだね…
マナーなんてないのかな…
マナー守れない住人が多いと揉め事多くなってしまうんだよね
でも、ベランダに屋根付けルコとはいけないことってぐらい知らないのかな？

[147: 匿名]

ベランダは専用部分だけど、ベランダは持ち主の所有物じゃないので、規約を守るのが当たり前であって常識の範囲だよね。それなのに、カフェみたいにステキだとか、屋根ぐらいいいじゃないかとか言える人がいる、これだからあれやこれやと問題後起きるんだな…何だかわかった気がする。あと、余計なこというやつが多いよね。わざと？

[148: 匿名さん]

余計な事って何？

[149: 匿名さん]

皆さんの言っているカフェやコンシェルジュのある場所は独立していて、その上には部屋はないですよ。
ただ、メインと皆さんが言っている棟は、そこを一度通らないと自分の棟に行けないだけ。
A棟やB棟からでも距離は対して変わらないと思います。

[150: 匿名]

>>148
たとえば、問題になるようなことをわざと言い出したり
知らなくても、問題が勃発するようなコメントをするようなこと

ってことでしょ

[151: 匿名]

>>149
距離の問題じゃないんだよね
>>142が言ってる事みたいなんだよね
それに、そういうところを外にでなくとも利用できるか出来ないかってことでもある。
ホテルでいうと
別館に住むより、本館に住みたいということ

屋根って実際どんなものなんだろ？

[152: 匿名さん]

カフェ風のお部屋ですが、ご夫婦で設置されているのを偶然見てしまいました。
洗濯用の突っ張り棒みたいな物を持っていらしたので、洗濯スペースを
作るのかと思っていたら、真中あたりから屋根（どうみても布）が設置され
Ｄ棟から完全に中が見えないような感じに仕上がりました。
カーテン類似品として解釈していましたが、こういうのはダメなんですね。