ザ・パークハウス上前津ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

ザ・パークハウス上前津についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：愛知県名古屋市中区千代田二丁目405番2（地番）
交通：
名古屋市営地下鉄名城線 「上前津」駅 徒歩6分 （1番出入口）
名古屋市営地下鉄鶴舞線 「上前津」駅 徒歩6分 （1番出入口）
名古屋市営地下鉄名城線 「矢場町」駅 徒歩9分 （3番出入口）
名古屋市営地下鉄鶴舞線 「鶴舞」駅 徒歩7分 （1番出入口）
中央本線 「鶴舞」駅 徒歩10分 （公園口）
間取：2LDK～3LDK
面積：64.87平米～76.89平米
売主：三菱地所レジデンス　名古屋支店
施工会社：徳倉建設株式会社
管理会社：未定

[1: 近所をよく知る人]

アドレスが千代田ですと学校区は白山になるんですね。

[2: 匿名さん]

小学校は老松小ですか？
同じ千代田でもバンベール鶴舞のほうだと
中学校の学区は違うみたいですね。
鶴舞にも矢場町にも近いですが、住む環境としては
実際どんな感じなのでしょうね。
パークハウスの物件なので建物自体は良さそうですが。
間取りはちょっと変わった感じがします。
お風呂がエレベータに沿っていると音とかはどうなんでしょう。
Bタイプの公開はまだのようですね、Bタイプも見たいです。

[3: 匿名さん]

白山は中学校区ですけど何か問題でも？。

[4: 購入経験者さん]

中学生以下の子どもがいなければ
問題無しです。
いても私学に通わせるならOK。

[5: 匿名さん]

ここをより丸美の伏見物件のが都会的じゃね

[6: 申込予定さん]

白山ってホントに噂の通り凄いところなの？

[7: 匿名]

ビミョーな立地だね。

[8: 中区さん]

立地は地下鉄まで徒歩で行ける範囲内で大須と鶴舞と矢場と栄などまでも徒歩範囲内、車が要らない立地で
気に要ってます。平成24年二月完成予定なので間取りの変更とかのプランが無い以外は違和感が無かったです。
価格設定は、同じ上前津鶴舞内のマンションと比べて思った程高く無かったです。後は販売時期に成った場合の
サービスと値引きが気に成りますね。特に最後の販売値引き合戦に期待します。

[11: 匿名さん]

No.8さん、「価格設定は、同じ上前津鶴舞内のマンションと比べて思った程高く無かったです。」
とありましたが、もう価格が分かったんですか？
そうすると、Ｃタイプの低層階はいくらなのでしょうか？公式ＨＰを見ても、まだ価格未定となって
いましたので、是非教えてください。

[12: 中区さん]

NO.11さん、最低価格はマンション全体で2400万円以上3800万円と検討中の人から聞いてます。間取りの詳しい価格は
次回のモデルルーム見学で知らせる予定に成っています。詳しい価格設定が分かりましたらば、書き込みします

[13: 匿名さん]

No.12さん、そうだったんですね。そうしますともうすぐ分かるのですね。
その節は、書き込みの方宜しくお願いします！

[14: 購入検討中さん]

中区さん、№11さん、間取りの予定価格は、Aタイプ2500万円からBタイプ2900万円からCタイプ3300万円からですね。
最上階との価格は約400万円平均差が出ると思います。予約発売日間近に成ると価格変更が有ると思います。一度見学に
如何ですか、私は購入予定です。

[15: 匿名さん]

ここの立地は、上前津駅からはなだらかな下りで新堀川を通りますね。
土地が低いのが少し気がかりです。東海豪雨の時は、この辺り一体は
どうだったんでしょうか？

[16: 中区]

15さん、新堀川は、あの時は結構水嵩が一杯でしたけど溢れるほどは、大丈夫です。上下水道処理局からの下水の流れが
有るから満杯までは調整すると思います。マンション予定地までは流れては行かないと思います。天白川の崩壊と新川の崩壊
のようなほどの被害まではないと思っています。

[17: 匿名さん]

そうですね。でもこのマンションのあたりは良かったのですが、中区の洪水・内水ハザードマップを
確認してみたら、千代田２丁目の場合は、中警察のすぐ東の千代田交差点からＪＲ鶴舞駅までは
ほとんどが浸水地域になってましたね。う～ん、ちょっと微妙な地域ですね…。

[18: 匿名さん]

＞１４
確かに高くないですね。中区だしパークハウスだしかなり高く設定してくると思ってました。
部屋もそう大きくないのですしDINKS向けマンションと考えると買いやすいかもしれませんね。

鶴舞駅周辺、浸水の被害などは考えたことがなかったですが言われてみると確かに水はけ悪そうな感じです。
浸かるのはせいぜい足首くらいだとは思いますが。

[19: 購入検討中さん]

先日モデルルームに行ってきました。
建物やお部屋の雰囲気はとても気に入ったのですが・・・
頂いて帰ってきたCheck Eye’ｓ　Bookを
酒をチミリチミリ飲みつつじっくり読んでみると

支持層の深さGL約28.0ｍ

基礎方式：杭基礎
杭種：支持杭
工法：アースドリル拡底工法
杭径：1.5～1.8ｍ
拡頭径：1.5～1.8ｍ
拡底径：2.7～3.4ｍ
杭長：25.1～25.6ｍ
杭総本数：8本

・・・・・・・・・8本？？？
見間違い？？印刷ミス？？8本！？


当方ド素人です。
今回初めてマンションに手を出しました。（まだ買ってないけど）
杭の数って普通20本以上あるもんじゃないんですか？
マンションの規模にもよるんでしょうけど
いくらなんでも8本って少なくないんですか？？
東海地震への不安でやはり耐震はすごく気になります...

このマンションは安全なのでしょうか？
性能評価がついてたので勝手に安心してました。
このままだと気になって夜も寝られません。
誰か詳しくて優しい方、教えて下さい。

長々と失礼致しました；

[20: 匿名さん]

例えば私が昨年モデルルームを見学した栄の某レジデンスは、地表面から47メートル下の
支持地盤まで17本の杭を打ち込んでいました。

打ち杭が設計通りの支持力を発揮するためには、杭の支持地盤や杭を造成するための孔壁
の堀削状況、及び深さが重要となります。そのため、通常試験杭の検査では、設計通りの
支持基盤である事を事業主の構造担当が立ち会い、確認をしているはずです。
勿論、建設前に専門の地盤調査会社による調査をした上で、建築場所の地盤性状に適した
基礎を選定しているのは言うまでもありません。

地盤の状態というのは、それこそマンションの立地毎に其々異なるでしょうから、杭の本数
や太さ、深さだけで一概には判断出来ないので、ご心配でしたら、基礎と構造についてデベ
に照会してみては如何ですか？良心的なデベなら、きちんとデータなども示しながら詳しく
説明してくれるはずです。

性能評価は、今時のマンションであれば標準装備みたいなものですからね。

[21: 匿名さん]

上前津と聞いて、大須のような地域かと思っていたのですが新堀川の近くなのですね。

あのあたりは私の記憶だと古い民家やマンションも建設されていて、夜は比較的静かなイメージでいいなと思いました。ただ、私も新堀川の洪水が気になっています。東別院から鶴舞に行くときに坂道だったような記憶も。

値段も安くて、いいですね。検討してみたい物件です。

[22: 匿名]

ここはワンフロア三戸ですよね??

それは、8本で妥当ですよ。
だって、８本しか柱がないじゃないですか…

[23: 匿名さん]

完成まであと一ヶ月のようですね～。
外観を見るとほとんどできているように見えましたが、
ここのマンションってまだ販売開始してないんですね・・・。
かなりゆっくりすすんでるんですね。
最近だとこういうケースって珍しいような。
モデルルームは賑わっているのでしょうか？

[24: 匿名さん]

公園にも近くて環境がよさそう。買い物はどこがいいのかしら
コンビニはあるといいですけど
今週末の相談会も賑わっていて16時以降ってことみたいです

[25: 購入検討中さん]

マンション建設地から徒歩五分でセブンイレブン。徒歩10分で100円コンビニ。徒歩五分スーパーヤマナカなどが有ります。
まあまあスレ書き込みも増えて来ましたね。モデルルーム見学者も増えて来ているので、良い傾向に向いているのかなあ

[26: 匿名さん]

マンション予定地周辺は住宅街なのでしょうか。
地図を見ると近隣にはかなりの数のマンションがあるみたいですね。
学校や公園が近く、スーパーへも行きやすそうです。
子育て世帯には向いているマンションになるのでしょうか。
学区の評判などはどうでしょうか？
ご存知の方がいましたら教えて下さい。

[27: 購入検討中さん]

マンション建設地の周りは昔から材木屋と仏壇屋と一建家と公団などが立ち並んでいます。今は中堅のマンション会社が
土地を買ってマンションを建設中が多いです。パークハウス以外に平成26年度までに六件のマンションが建設去れます。
名古屋市内の人気的ランキングでは中学校で良い地区は名東区千種区天白区昭和区などですね。他のスレに専用書き込みが
提示して有ります。何処の高校に入学させる目的が有れば、最初から希望の学区を狙う方が良いと思います。中区千代田辺りは、良い学校を目指す以外は、そんなに悪い環境では無いと思います。個人差が有りますので、最後は本人で決めて下さい。
パークハウス上前津は42戸中17戸が予約購入抽選待ち程度です。価格もそんなに安く無い設定です。年内中には完売したら
良い方かなあーちなみに2月10日が第一期販売開始です。2月12日が第一期予約販売抽選日です。早いですね。
マンション内の駐車場の価格設定が同じ中区の上前津、鶴舞、他のマンション内の駐車場よりも二割から三割高いです。
価格観てびっくりでした。

[28: 匿名さん]

鶴舞駅周辺、浸水の被害などは考えたことがなかったですが言われてみると確かに水はけ悪そうな感じです。

[29: 元大須学区の住民]

東海豪雨の時、鶴舞公園前交差点（三菱東京UFJ銀行前）は、くるぶしを少し越える程度でした。向かいのビルの半地下にあるミニミニ（当時はローソン）は水没していました。いくつかのマンションの入口をチラリと見ましたが、どこも管理会社が土のう袋を用意していたようです。戸建住宅も土地が低いことを理解しているようで、店舗併設住宅でない限りは1･2段ステップを上がったりスロープを上がったところに玄関があります。無論、水郷地帯ほどの対策ではありませんし、そこまでの備えは不要と思います。翌朝は千代田二丁目界隈は普通の靴で問題なく出勤できました。
皆さん言うとおり、特に鶴舞公園一帯は低いです。元々湿地だったところに土を入れてイベント会場（公園）化した所ですから。
新堀川は昔は精進川の流れをいじったものらしいですが、現在は水源は涸れて下水処理場の放水路に過ぎませんので、溢れる心配はまずないと思います。

三菱地所のウェブサイトを視ましたが、せっかく建設するなら橘学区かせめて大須学区にすればよいのに･･･と思いました。老松小は都心部にありがちなごく普通の小規模校です。しかし、私の世代では、中学校進学時には学年で10人程度は前津に越境していましたので、内情を察することができるのではないでしょうか。私立中に行けばよいとの声はありましょうが私の経験上、中学校の同窓会はあっても小学校単位での同窓会は一度もなく、私立中に進学した同級生との交流は絶えたままなので、地域との繋がりから疎外される懸念を覚えます。また、滑り止めにしか合格しなかった場合の対処をどうするかが気になります。

[30: ビギナーさん]

前津中に越境通学だなんてそんなもの認められるわけないじゃん。
そんな違法行為がなぜ堂々と公認されているのよ。

[31: 匿名さん]

隣は大池幼稚園で、反対は大池公園って名ですよね。
大池の中ってことですか？

地震の多い昨今で身に付けた知見として候補外です。

[32: 匿名]

地名は千代田ですが昔は大池だったんですかね？

しかしハザードマップを見る限り、地盤は悪くないみたいですが・・・。

[33: 匿名]

教諭の中には、本来の学校に戻れと言った人もいました。言われた人の中には、よそ様の家に、勝手に住民票だけ移した人もいました。結局前津に居座り続けていましたけれどね。　我が家もかつて他人に住民票だけ置かれたことがありました。
大須学区か栄学区にセカンドハウスや会社経営者なら従業員寮を兼ねてマンションの一室を借り（中には買う人も。もはやザ･パークハウス上前津を買う必要がないが）住民票を移しておけば、早々文句言われないでしょう。
前中はまだ少ない方で丸の内中はそんな人ばかりでしたよ。特に私の学齢期はバブル景気の最中だったので、親御さんが財テクを兼ねて丸の内にセカンドハウスを買う人もしばしばいました。

名古屋台地というのでしょうか。名古屋城～栄～金山あたりの少し高くなっている地形は、この物件の近隣では大須4丁目の前津通を東の境として下り坂となっています。
昭和41年の住居表示改正前は「大池町」と呼ばれていました。今でも岡崎信金は大池町支店を名乗っていますし、三菱UFJの鶴舞支店も十数年前まで大池町支店と名乗っていました。
中警察署のあたり（署の敷地そのものとは言いませんが）に明治時代の頃まで大池と呼ばれる池があったそうです。大昔は万松寺が市街地の南東の限界であり、明治の終わりに境内地を開放したことにより商業地が形成される契機となりました。それより東は元々は田圃です。
台地の上で土地を手当てできるとよいでしょうが、上前津1丁目、大須3丁目では調達コストがぐっと上がるし、玉数が少ないのでやむをえないでしょうね。

昭和40年頃までの地図が手に入れば旧町名を網羅できますが市バスの停留所・交差点の名称を丹念に当たれば、判りますね。

[34: 入居済み住民さん]

こんにちは。入居して、一月間が過ぎました。やっぱり新しいマンションは、良いですね。
以前は築30年以上のマンションに住んでいたので。周りの騒音も案外静かで車の音も想定していた以上
静かで満足です。上下の騒音と設備も満足感です。価格的には、他のマンションと比べたら少し高めですが
立地的にみたら良かったです。機械的駐車場は狭いですが、何処のマンションも機械的駐車場は、同じですね。
後はゴミ置き場は野外ですので、雨の日は濡れますのが、住んでいる住民は、今の所変な人達は、見当たらないです。
100％完璧なマンションは無いので、私的には選んで良かったです。
今からマンションを探している人達もゆっくりじっくり沢山回して見つけて下さい。
もし縁が有れば同じマンションに成れば凄いですね。

[35: 匿名さん]

DINKS、シングル向けのマンションなんですね。
ファミリーは一家庭もいらっしゃらないのかな？
目の前に公園、保育園があるのでファミリー向けにしても良かったのではと思います。
ザ・パークハウスのマンションとしては良心的価格帯で良いマンションですね。

[36: 匿名さん]

学区が悪いからファミリーに買い手が出ないと読んだのでは？

[37: 匿名さん]

上前津はファミリーに人気ではないのですか？

[38: 匿名さん]

市外なので学区のことはよくわかりませんが購入の決め手のコメントを見るとやっぱり立地がよく交通の便がいいことがベスト１のようですね、周りに日差しを遮るものが少ないという点もあります。小学校が近いなどもあったし３LDKもあるからファミリーでもメリットありそうだとおもいます

[39: 購入検討中さん]

学校区が良くないマンションって、本当に資産価値が低いのでしょうか。

[40: 匿名さん]

資産価値っていうのは、トータルの評価だから学区だけで決まるものではないでしょう。学区以外が魅力的なら資産価値が高いといえる。検討材料の一つというだけ。でも、新婚とか小さな子持ちにとってはその要素が比較的大きくなる。DINKSや老夫婦には無縁。
でもあり得ない比較をしてみると、同じ値段で同じ構造、デベ、間取りの二つの中古マンションがあって、片方は良学区でもう一方は荒れてる学区としたら子持ちはもちろん、子持ちじゃ無い人も大くの人は前者を選ぶでしょう。そういう意味では不利っちゃあ、不利。

[41: 匿名さん]

サイズ的にはお子さん不在の方向けでは？
小さなお子さんがいる人はもう少し郊外で
広めを狙いません？

[42: 匿名]

No.40さんが仰るとおり、学区は不動産の価格を形成する色々な要素のうちの一つに過ぎませんから、良いに越したことはない、という程度と思います。
小学校はともかくとして、中学校なら国私立を受験する方法もありますから。
ただ、ここのマンションに居住すると通うことになる公立中学校は、さすがにちょっとなぁ･･･と思います。親の立場としても、学校に通う子どもの立場としても。

[43: 匿名さん]

広さはともかく立地はホント便利そう、
今は子供小さいので５０㎡（借上社宅）に３人で暮らしてますが、
別に不便なく、全員の動きもわかり不便はないです。
そして着々と購入資金が溜まってきてます。

[44: 匿名さん]

いい場所ですよね。

[45: 匿名さん]

マンション予定地周辺は住宅街なのでしょうか。
地図を見ると近隣にはかなりの数のマンションがあるみたいですね。
学校や公園が近く、スーパーへも行きやすそうです。
子育て世帯には向いているマンションになるのでしょうか。
学区の評判などはどうでしょうか？
ご存知の方がいましたら教えて下さい。

[46: 匿名さん]

もう完売したよ。

[47: 匿名さん]

この場所でこの仕様でこの値段
高値の花、再起できなくなる。

[48: 匿名さん]

賃貸出したら15万以上は鉄板、だけど今時そんな
賃貸を探す人は独身中年くらいでしょうか。

話は変わるけど、三菱地所は名古屋にあまり興味がない様子。

[49: 匿名さん]

三菱地所は丸の内の再開発に忙しいから、名古屋には興味がないようで、
もちろん丸の内と言っても、東京ですからね。