クレヴィア巣鴨ってどうでしょう

[マンコミュファンさん]

巣鴨Sky - 山の手・巣鴨の空に住む
場所は先の“クレヴィア赤羽”と同じで日産販売店の余剰地となります。

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区巣鴨4-196-1（地番）
交通：都電荒川線新庚申塚駅から徒歩4分、都営三田線西巣鴨駅から徒歩7分・巣鴨駅から徒歩10分、山手線巣鴨駅から徒歩12分
総戸数：72戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：40.21～74.7m2
入居：2013年9月下旬予定

公式URL：http://www.sugamo72.jp/
売主：伊藤忠都市開発
設計・施工：三井住友建設

[246: 匿名さん]

自分はそうは思わないんですが徒歩１２分が遠いって思う人多いんですかね。
みんな便利なところに住んでるんですね。

[247: 物件比較中さん]

新宿方面が勤務地なので、池袋まで自転車かな。
２キロくらいみたいだし。この際バイク通勤も有りかも。

電車は大塚駅を使ってもいいかな。

[248: 匿名]

同感です。１０分そこそこだったらね～。人それぞれですね。

[249: 匿名さん]

自分にとっては不必要な共用設備が無いのがすっきりしてて良いです。
キッズルームや集会室・コンシェルジュやゲストルーム等、使われるのは最初だけですからね。。

私は車も使わないので駐車場もいらないのですが、販売上そうはいかないのでしょうね。
機械式でなければ管理費ももう少し抑えられたのでしょうか。

[250: 匿名]

集会室はキッズルーム兼用にしてれば最初だけではないですけどね。
72戸じゃもともと共用施設は無理でしょう。

[251: 匿名さん]

>機械式でなければ管理費ももう少し抑えられたのでしょうか。
駐車場代は、メンテナンス費用を賄え切れないほど安いの？

[252: 匿名さん]

駐車場月額使用料/23,000円～25,000円

特別安くはないね。

[253: 匿名さん]

２４９です。質問の仕方がよくなかったかもしれません。

機械式（自走式だとしても）駐車場のメンテ費用って、一般的に駐車場代のみで賄える
設計もしくは価格設定をしているものなのでしょうか？

自分は、駐車場使用の有無に拘わらず管理費等に多少は跳ね返っているのではないかと
思い、その趣旨で質問させて頂いたのですが。

駐車場代だけに依存してしまうと、契約率がガラガラ状態が続けば管理費用が不足する
おそれもあるのではないでしょうか？

[254: 匿名さん]

ここがどうかは知らないけど、タワー式駐車場でないなら維持費はそんなに高くないですよ。

[255: 匿名さん]

ここの機械式は、タワー式ではないの？

[256: 匿名さん]

●駐車場 : 22台（エレベーターパーキング、内身障者用2台　23,000円～25,000円（月額）

メーカーは違うかも知れませんが参考に
http://www.iuk.co.jp/parking/p_seihin/elevator.html

[257: 匿名さん]

22台でタワーパーキングだとかなりの負担になりそう？

[258: 匿名]

そのぶん駐車場代に乗っかってるんじゃない？

[259: マンション投資家さん]

タワー式でしょ。
北側９階までが駐車場。

[260: 匿名さん]

将来、土地を削られるから
タワー式にしか出来なかったんでしょうね。

[261: 匿名さん]

物件概要に、エレベーター式と記述があるのに
何故みなさんは、タワ一式に決めつけてしまうの？
>>256　さんは、
エレベーター式とタワ一式の違いまで教えてくれているのに。

[262: 匿名さん]

メーカーによって呼び方が違うだけでしょ。

[263: 匿名さん]

観覧車みたいにグルグル回るのが　タワー式でしょ？
エレベータ式とタワー式を一緒にしているメーカーってどこよ？

[264: 匿名さん]

タワー式だろうがエレベーター式だろうがどちらもタワーパーキングだよ。
メンテ代が高いのは間違いない。

[265: 匿名さん]

タワ一式は高い　は
抽象的すぎてわからない。


平置きよりは高いのはわかる。
機械式でも様式によって
メンテナンス代が異なるのだろうこともわかる。
ただ機械交換時に車1台あたり100万掛かるのか
タワ一式だと200万掛かるのか
高いの一声ではわからない。

[266: 匿名さん]

駐車場借りるつもり無いから、
もし赤字が出たら
借りる人達だけで補填して欲しいなあ。

[267: 匿名さん]

この周辺、車を持っていない人が多いから駐車場22台作っても埋まるとは思えないな。

[268: 匿名さん]

マンション内部に駐車場ってどうなの

[269: 匿名さん]

都心では普通のこと。
どこの田舎の人？

ひょっとして
ガソリンが爆発すると騒いでいる人

[270: 匿名さん]

月に１万円もあればメンテ代は賄えるでしょう。
高い高いと煽りすぎ。

心配ごとは７２世帯で駐車場２２台は多い気がする。

[271: 匿名さん]

タワーパーキングのこと、すごく良く分かりました！！

広義ではタワーパーキングでも仕様により色々種類があり、この物件はエレベーター式ということですね。
車を持ってないので正直そこまで考えが及びませんでした。

そしてエレベーター式（リフト式）は低騒音・低振動とのこと。
騒音が少しでも抑えられる設計はプラス要因かも。

[272: 匿名さん]

ここの機械式駐車場の長期修繕計画の算定に関しては、駐車場契約率を非常に保守的に見積もり計画を算出している。

もちろん引渡後は売主の手を離れ、管理組合が中心となって適宜見直し・修正をはかっていくのだが、契約率１００％またはそれに近い数値で管理費や駐車場代金を設定し、後々積立不足・大幅値上げとなっては入居者にとって不幸であり、謀られたと感じる事だろう。
（安すぎるランニングコスト等があれば、それは購入してもらうための巧妙な仕掛けかもしれない。結果的にそうでないかもしれないが、検討に値する）

そういう意味ではここは先を考えた非常に購入者目線に立った設定・計画であり、好感が持てる。
実際どの程度で見積もっているかはモデルルームに行って確かめていただければ。

[273: 匿名さん]

駐車場の空きに余裕がある場合は、テナント（日産）に賃借するという裏技（？）も持ってるみたい

[274: 匿名さん]

普通８割で見積もんないか？

[275: 匿名さん]

比較できないんですが、８割が普通なんですか？
まあ、１０割前提だと余剰金は１円もでないですからね。ここはもっと低いってこと？

[276: 匿名さん]

この立地、規模だと平置き５台もあれば事足りると思う。

[277: 匿名さん]

地震きたら、車落ちないのかな？
でも、ダメージはあるよね。
修復にいくらかかるのかな？
一時金徴収かな？

[278: 匿名さん]

コープが近いのはいいですけど、信号が邪魔ですね。

[279: 匿名さん]

将来、道路拡張すれば
あの場所のコープも無くなるかもしれないんですかね？

[280: 匿名さん]

コープの入っているマンションは計画道路にはかかっていないと思う。

[281: 匿名]

そのコープマンションのように計画道路にかからないよう建設するか、計画道路が実行されても既存不適格にならぬよう建設するのがあるべき対応と思うけどな。


過去何十年実行されていないからきっと大丈夫、のようなリスクの高低で判断して良い問題とは思えないが。

[282: 匿名さん]

５０年後。。。生きてないや。想像もつかないわ。
１０年先も見通せないっつうのに

[283: 匿名さん]

マンションの耐用年数は４０～５０年程度という話が有ります。
１９６０～７０年代に建てられた多くのマンションが近いうちに、またはもう既に建て替えの現実に直面しつつあります。

ただ、現実的には容易ではないようです。マンション所有者みんなの合意形成が必要ですし、様々は問題があるようです。
また、建て替え理由としては、箱（筺体）よりも動脈部分（配管等）による多額の修繕費用等が理由だったり、間取りが古い時代過ぎて上手く機能しない等、内部の理由が多いようです。

今のマンションの建築技術・設備は当時と比較して格段に進歩しています。
また、マンションは管理・メンテ次第によって、より長持ちするとも言われています。

本物件では仮に都市計画道路が施行されたとしても、管理組合（＝住民）と管理会社が資産価値を守るコミュニティ意識を持つことによって、６０年・７０年、あるいはそれ以上の居住というのも非現実的ではないことだと思います。

建て替え時のリスクは一不安要素として確かに存在しますが、それ以上に気にいった点等があり、妥協点として納得しているのであればよろしいかと思います。

私は５０年後以降先の建て替え問題より、左右上下の入居者が普通の方であるかどうかが気になってしまいます（新築のマイナスポイントですね。でも中古はイヤです）。

ここは外国の方や４人ファミリーはあまりいなさそうですね。DINKSか中高年夫婦、３人ファミリーが主と言ったところでしょうか。１ＬＤＫは単身女性が結構いるみたいですよ。

[284: 物件比較中さん]

ここは隣の建物と隣接しておらず、適度な距離感があっていいですね。
高層階は眺望も悪くなさそう。

[285: 匿名さん]

管理やメンテ次第って結局、お金、をたくさん使えばって前提付きでしょう？
日頃の掃除や補修に普通以上のお金を掛けなければ、普通の耐用年数で終わりになるのでは。

[286: 匿名さん]

>>284
室内の逆梁のため、通常の物件よりも室内は暗いらしいです。

[287: 匿名さん]

＞＞２８６
そうですか？
逆梁はすべての面で採用されていなかったし、しかもその面の窓って角部屋で外に面した部分ですよね？
いわゆる出窓みたいなイメージなんですけど。
であればそれが採光を暗くする要因ではないような。。。

そもそも角住戸でなければ部屋にそんな窓も付けられないですけどね。

バルコニーに面した窓はバルコニーに出るため、当然足もとまで窓面（扉面）があります。

[288: 匿名さん]

地蔵通り商店街が近いのでいいですね。巣鴨って感じがするので自分は好きです。
千石寄りや駒込寄りだと、雰囲気味わえないので。

[289: 匿名さん]

ここの住宅性能表示制度に基づく劣化対策等級と維持管理対策等級は、少なくとも標準以上の評価を受けているようです。

[290: 物件比較中さん]

劣化対策等級３だと、概ね７５～９０年まで耐えうる対策が講じられているとのこと。

[291: 匿名さん]

豊島区すむなら、新宿か文京辺りの方が良いかと。高いか？

[292: 匿名さん]

建替えは暫く先にはなるだろうけど、
計画道路が実行され既存不適格になったら資産価値(売却価値)は落ちるだろうね。
築年が経過すればする程、建替前提の評価額が重視されるようになる傾向があるから。
建替え迄の50～70年住み続ける可能性は低いとしても、
売却する可能性はそれなりにあるだろうから、
その場合に既存不適格を理由に売却価格が下がったら経済的には損した形になるのでは。

合意形成が容易ではないので建替え自体は当分先になるとしても、
経済的には既存不適格と売却により損してしまうことはあるよね。

[293: 匿名さん]

住み替えや将来売却前提のある人にはちょっと手が付きにくいかな

[294: 匿名さん]

久しぶりにモデルルームに立ち寄ったのでここ覗きましたが、
まだ既存不適格の話していらっしゃるんですね。

[295: 匿名]

モデルルームはどうでしたか？既存不適格より前向きな話題をしたいですね～。

[296: 匿名さん]

でも、これから買う人も一応知っておかないと。
既存不適格は。

[297: 匿名さん]

モデルルームよかったですよ。かなり前向きです。三期待ちです。
既存不適格は折り込み済みです。営業も全然隠してないし。

[298: 物件比較中さん]

西巣鴨駅最寄りで文京区で買えない人が検討するリーズナブルマンションでしょ実際。
我が家は喘息持ちがいるのでNG。

[299: 匿名さん]

>>287
遅レスになりますが。。

太陽は上から照りますよね。
通常工法で天井に梁がある場合は、庇（上階のバルコニー）があるため
室内に梁の陰ができません。
室内床面に梁としてカウンターがあると、庇の他にカウンターの部分も室内に
陰を落とすことになります。当然カウンターが長いほど陰の面積も大きくなります。
採光についても同じ理屈で、逆梁工法は通常工法に比べて室内は暗くなる傾向にあります。


＞逆梁はすべての面で採用されていなかったし

仰る通り、バルコニー出入面だけ通常工法（天井梁）ですね。
建物は単純な構造であるほど望ましいものですが、
部位によって逆梁工法と通常工法が混在してしまっているのも、
構造上の難点と言えるかもしれません。

[300: 物件比較中さん]

私もモデルルーム良かったです！！
３物件目くらいに行って正直そんなに期待していなかったのですが、全体的に気に入ってしまいました。

営業の方の対応もとてもよかったです。
営業で物件の良しあしで決まる訳ではないけれど、結局人対人ですからね。気持ちよく契約したいものです。

[301: 匿名]

同感です！伊藤忠さんですから、信頼度もある程度高いと思います。じっくり考えるのも大切ですが、決断も必要かと。最近思うようになりました。

[302: 匿名]

>297
流石に計画道路みたいな重要な点を隠して販売しようとしたら大問題ですよ。

[303: 匿名]

ここは、地盤がしっかりしてる所に建つから安心かな。海抜約２６ｍだから、見晴らしもいいかもね。

[304: 匿名]

構造的に不安があったら地盤が強くても意味なくね

[305: 匿名]

構造的に不安なんですか？

[306: 匿名さん]

どこがですか？

[307: 匿名さん]

＞302
当たり前です。そういうことを言っているんではなくて、２９７さんは、いいところだけでなくマイナスであろうポイントも臆することなく説明を受けたことについての営業の姿勢を言っているのだと思いますよ。

[308: 匿名さん]

巣鴨からこの物件に向けて白山通りを歩いていると、
白山通り拡幅の計画道路に接してきっちり建っている老朽化した建物が見受けられるね。
建築面積以外の敷地がほとんど無いようなものが多く、
建築時は計画道路部分も敷地面積に算入していたのだろうけど、
計画道路の実行により既存不適格になってしまっている。
建替えると大分低くなってしまうので、建替えるに建替えず老朽化が進んでいく感じかな。

[309: 匿名さん]

ここも同様に将来は、大金払って小さく建替えることが出来ずに、
補修に補修を続けて老朽化していく可能性があるってことですね。

[310: 匿名さん]

タワー型マンションの建て替えって事例も少なく、未知なる将来といったところでしょうか。
現在築２０年以上の先行タワーマンションの行く末がモデルとなるでしょう。

ここはいずれにしても７０年後とかでしょ。

[311: 匿名さん]

70年後だと購入者は誰も生きていないですね。

[312: 匿名さん]

快適で安全に気持ち良く過ごせるかどうか。

いいマンションの判断は人それぞれです。
書き込むみんなの立ち位置はそれぞれ違います。

参考にするのはいいですが、振り回されないよう。。。

[313: 匿名さん]

同感です！

我が家は住みかえや売却の前提がありません。
購入後に、資産価値が上がった下がったというのは机上の話でしかなく、売却しなければ何の影響もありません。

むしろ売るつもりも無いのに上がってしまっても固定資産税が高くなってしまいデメリットとすら思えます。

確かに各々の環境や立ち位置で考え方ってそれぞれ違いますね。

[314: 匿名さん]

７０年後だ、っていうのも机上の話です。
それまでにガタがきてしまえば、もっと短くなります。
長持ちするように、日々の管理に特にお金を掛けるわけではないでしょう？

[315: 匿名さん]

＞構造的に不安があったら地盤が強くても意味なくね

ここを買う人はマンションの構造的な事なんて気にしてないでしょ。

[316: 匿名さん]

永住を予定しているから資産価値は気にしないという話はよく聞くが、
意図せざる理由により売却をすることもあるだろう。
分譲マンションでも、10年間で当初から20%前後の住民の入れ替わりがあるのが通常と言われる。
本当に資産価値を気にしないなら、割高な新築マンションを購入するのではなく、
築10年くらいの中古マンションをリフォームして最新設備に変えるか、
分譲仕様の賃貸マンションに住む方が相当得だと思う。

営業マンが計画道路についてきちんと説明するのは当然のこと。
この手の事案で最も多いトラブルは「言った言わない」。
重説にきっちり記載して署名・押印をもらったとしても、問題が起こると「聞いてない」「計画道路が実行されることは無いと説明を受けた」とか言ってくる輩もいる。
そのため、本件については営業マンは胸を張って積極的に説明するのだろうし、そうするよう指導も受けていると思う。
それでも「言った言わない」の類の問題は避けられないものだが‥

敷地の半分が計画道路というのは、分譲マンションとしては相当異例だと思う。
しかも、その半分の計画道路分も含めて容積率をフルで使うというのは流石にアグレッシブ過ぎないか？
デベ側も行政に確認し、計画道路の実行可能性が低いことを確認しているのだろうし実際に可能性は低いと思うが、実行された場合の影響があまりにも大き過ぎるので、ここまでやらないのが良識あるデベの対応と思うが･･
しかも、デベが旧所有者から購入する際の価格は、容積をフルで使うことを前提とした価格にはせず、もっと余裕のあるプランを前提にして価格を算定している筈なので、デベ側は丸儲けだね。

[317: 匿名さん]

同感です。
中古で売るときも、次の買い手に積極的に計画道路を説明し、
詳しく記載した重説に署名捺印を貰わなければいけません。
それ以前に、中古広告に詳しく記載しなければいけないでしょうけど。

[318: 匿名さん]

なんかよほどここに恨みがあるようですね。
同じ議論をグルグルしているようです。
ご近所の方ですかねぇ。

[319: 匿名さん]

恨みじゃなくて、ここが特殊だからでしょう。
議論したくなる計画道路ネタがあり。

[320: 匿名さん]

私はこの物件に特に関係は無いですが、この物件の特殊性から注目して見ています。

計画道路が敷地の約半分である点や、この細長い構造がお客さんにどのように評価されていくのか気になっています。

[321: 匿名さん]

白山通りの騒音や排ガスは上層階でもそれなりに影響があるものなのでしょうか。

特に音は障害となるものがないと抜けて聞こえると聞いたことがあるのですが。
横だけに拡散せずに上にも抜けてしまいますかね。

[322: 匿名さん]

音は上に抜けますよ。排ガスはどうか不明ですが、でも、幹線道路沿いなので影響はあると思いますよ。

[323: 匿名さん]

音は高層階の方がかえって聞こえます。遮蔽物がありませんので。
しかもかなり遠くの場所からの音も聞こえます。
このマンションですと白山通りからの騒音のみならず、おそらく西巣鴨の高速の高架からの音も聞こえる可能性があるのでは。

あと、高層階であると風の音が激しいのでこれはキツイです。
このせいでテレビの音が聞こえなくなるというのはよくある話です。

[324: 匿名さん]

風の音は、建物のデキ次第ですよ。
中古のタワマンを内覧すると、風の音がスゴい物件もあれば音が殆どしない物件もあります。

[325: 検討中の奥さま]

ここのマンションの出来はどうなんでしょうね？
実際、建ってからではないと判断できないですね。

[326: 匿名]

建ってからの判断は難しいかもしれないですね。誰の情報を信頼なさいますか？お知り合いの方がご入居されば、別ですが…。信用ならない情報たくさんありますからね。お気をつけ下さい。

[327: 匿名さん]

白山通りに限らず、幹線道路沿いにはたくさんのマンションが立ち並んでいますが、やはり居住者の皆さんは大変な思いや不便さを感じながら生活しているのでしょうか。

[328: 匿名さん]

↑そうだっぺ

[329: 匿名さん]

蒸気機関車が横を通るほどは困っていません。

[330: 匿名さん]

いまどき蒸気機関車はないでしょ（笑）
たとえが下手ですね。
幹線道路沿いは買わないでしょ！子供がいたらなおさらですよ！
喘息になる可能性が高くなりますよ！

[331: 匿名さん]

地元だけど、明治通りに比べれば、実は白山通りの交通量は騒ぐほどではないよ。西巣鴨の信号の待ち時間をみれば明らか。

ま、もちろん幹線道路沿いが気になる人はウェリスかな。

[332: 匿名]

私も、営業マンからは、明治通りの方がうるさいと聞いてますよ。

[333: 匿名さん]

高層階の方がかえって音が聞こえやすいが低層階は空気が気になるといったところでしょうか。

滝野川の三井さんのマンションは首都高も絡んでくるのでやっかいですね。
（階数で行くと６階あたりかな）

[334: 匿名さん]

なるほど。

[335: 匿名さん]

すいません、３３１さんの返答でした。

[336: 匿名さん]

白山も明治も幹線道路ですよ。
要点があやふやになってますね。
営業は売る側ですので、明治の方が交通量多いといいますよね。
その根拠は示してもらいましたか？根拠の無い大丈夫は大丈夫では無いですよ。
主観じゃなく、客観的に判断するべきですよ。

[337: 匿名さん]

白山通りの方が交通量多いんじゃないの？
西巣鴨では明治通りと車線の数が違いすぎるでしょ。

[338: 匿名さん]

将来、敷地の一部が道路になれば、
影響は更に大きくなるでしょうね。

[339: 匿名さん]

>337
車線の数から常識的に考えると、当然そうだよね。

[340: 匿名]

もう、どっちでもいいよ。くだらないね～。

[341: 匿名さん]

検討するための検討スレなのに、
どっちでもいいと言うなんて…

[342: 匿名さん]

だって明治通りの物件と比べているわけではないので。

[343: 匿名さん]

３３１さんは地元民の感想として、明治通りの方が白山通りより交通量が多いと言っているだけでは？
ただ、３３６さんの言っていることもごもっともです。説明を受けたのであれば実際に現地へ行けばわかることです。
営業の話の中で出たこととはいえ、明らかに分かるような嘘は付かないとは思いますけどね。

車線の数は客観的事実ですが、交通量（＝車の通る数）は別でしょう。
狭い道路でひっきりなしに車が通る道路もあれば、こんなに広いのにガラガラなんてのも普通にあります。

交通量は実際に見にいって許容できる量なのか個人が判断すればいいんじゃないでしょうか。

[344: 匿名さん]

都電新庚申塚の巣鴨寄りから西巣鴨の交差点まで渋滞してる日が多いのに、ガラガラってことはないでしょう。
明治通りの方が交通量はかなり少ないと思いますね。

[345: 匿名さん]

大通り沿い立地でなければ
こんなに話し合わないですんだのにね。