クレヴィア巣鴨ってどうでしょう

[マンコミュファンさん]

巣鴨Sky - 山の手・巣鴨の空に住む
場所は先の“クレヴィア赤羽”と同じで日産販売店の余剰地となります。

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区巣鴨4-196-1（地番）
交通：都電荒川線新庚申塚駅から徒歩4分、都営三田線西巣鴨駅から徒歩7分・巣鴨駅から徒歩10分、山手線巣鴨駅から徒歩12分
総戸数：72戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：40.21～74.7m2
入居：2013年9月下旬予定

公式URL：http://www.sugamo72.jp/
売主：伊藤忠都市開発
設計・施工：三井住友建設

[186: 物件比較中さん]

しかしカウンターの面積がもったいないですよね・・
床面積の１割ぐらい占めてそうですね。
本当にどうして逆梁工法とやらにしたんでしょう。。
でも多角形の部屋は捨てがたいし・・・本当に悩みます。
カウンターの使い方のいいアイデア、何かありますか？

[187: 匿名さん]

サンセジュールの中古は14階・73.85㎡・6980万円で坪310万円強。
分譲価格は6,390万円の筈だから1割乗せているね・・
プチバブルの最盛期に分譲された物件で、
当時は駒込4丁目のブリリアが平均坪300万円台中盤とかだったから、
三菱地所分譲というブランドも相俟って、相対的な割安感があった。
南側が開けていたのも貴重ではあったし。
仕様については一通り揃っているものの、特別優れている感じはしない。
戸境壁・スラブ厚も水準以上ではあるが「特別」という程ではない。
そこまで高級・特別な物件という位置づけとは考え難い。
西巣鴨最寄の中古が坪300万円オーバーというのはあまり現実的ではないね。
少なくともクレヴィアと同水準以下にしないと見向きもされないのでは？

何となくですが仲介業者も投げやり的にとりあえず掲載だけしているような気がする。

[188: 匿名さん]

同意。乗せすぎでしょ。
当時いくらで売主が購入していたのかは購入検討者にとって重要でなく、今の市場適正に照らしてどうなのかというところ。
麻布や広尾等、場所そのものに高いブランドがあるような特区は別にしてね。

一般的に新築は買った瞬間に新築プレミアムが剥がれ、２割価値が下落すると言われています。
当時あまり標準でなかった設備も今は普通に標準になってたりするしね。

[189: 匿名さん]

>167
都市計画道路についてですが、遠くない将来に、この物件の敷地にかかっている計画道路(補助81号線)に着手されてもおかしくないかと。

補助81号線について、南池袋から春日通りまでは既に事業認可されています。
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/machidukuri/006356.html
春日通りから北大塚の空蝉橋下迄の補助81号線は完成済ですので、この次に白山通りまで整備されるべく事業認可されてもおかしくないのではと思っています。
補助81号線は、新区役所前を通る豊島区の新しい要の道路の一つになる為、
区が力を入れているのは間違いないです。
また、現状、大塚・巣鴨・駒込間の車での移動は不便で、
住宅街の狭い道を車が通るのが問題視されているので、
そういった観点からも補助81号線を完成させる意義はあるように思えます。

また、この物件の建設地から白山通り挟んで向かいに広い道路があり、
これを補助81号線に沿って駒込方面に少しだけ延長できれば片側1車線の広めの道路につながり、西ヶ原まで簡単に出ることができます。
加えて、この物件から補助81号線に沿って大塚方面に進み折戸通りまで道路が繋がれば、
白山通りから大塚まで簡単に出ることができるようになります。
更に空蝉橋下から巣鴨新田駅付近まで道路を拡張できれば、
文京高校南側の道路に繋がり、折戸通りまで出ることができます。
今の未着手部分を少し進めるだけで、春日通りから大塚・巣鴨・西ヶ原まで比較的スムーズに流れる道路ができますね。

もちろん、5年・10年でここまでできるとは思いませんが、
この物件は白山通り沿いで、整備されるとすれば真っ先に着手されると思うので、大
規模修繕の1回目・2回目頃には収用されていたとしてもおかしくないように思えますね。
そうなると既存不適格物件として資産価値は大きく下落する虞があります。
特に建替えが近づけば近づく程(住み替えを考え始める時期になればなる程)、
この既存不適格によるダメージは大きいように思えますので・・

[190: 匿名さん]

一般論でどこの物件でも
建替え、まで考えないでマンションを買う人が大半です。
他のマンションで建替えの話を出しても、スルーされるか自分の代には関係ないとレスされるのがオチ。
それがカナシイ現実です。

[191: 匿名さん]

今のインターネット時代って、本当にすごいですね。
自分で聞いたり調べたのでは絶対たどり着けないような情報がわんさか取得できるんですから。

情報の精度は玉石混合とはいえ、色々考えさせられてしまいます。

[192: 匿名]

やはり、この物件は幹線道路沿いですから、騒音が気になりますね～。騒音防止のサッシを使ってると言う事ですが…。購入に悩んでいます。

[193: 匿名さん]

>189
計画道路の情報有難うございます。
数十年前から手付かずであったので進捗することは無いだろうと勝手に考えていましたが、
新区役所計画に合わせて着手がされ始めているんですね。
これを見るとリスクは否定できませんね。
すぐには計画道路は進捗しないにしても２０、３０年経過すれば進んでもおかしくないですし、
確かに既存不適格になったら資産価値に影響が出ると思います。
建てかえや住み替えを考え始める頃に顕在化しそうです。
営業マンの方はあまり気にする必要は無いというようなことをおっしゃっていたのですが、
きちんとリスクを説明して欲しかったです。

計画道路が実施された場合に、現在の１９階建てを建てかえる際、
どのくらいまで規模を縮小する必要があるのかわかる方いらっしゃいますか？

[194: 匿名さん]

新区役所の計画とは関係ないでしょ。都がやってるんだし、区役所より先に計画着工してるんだから。

[195: 匿名さん]

193は　自作自演
まえよりも直接攻撃から頭使うようになってきましたね。
道路予定地を無料で進呈するわけじゃなし。

[196: 匿名さん]

例の周辺住民さんでしたか。

[197: 匿名さん]

まあ既存不適格になるリスクは否定できないので、
余程気に入っている場合を除けば見送りが妥当ではないの？

[198: 匿名]

収用されても既存不適格にならないなら、収用による処分代金を大規模修繕に充てられるし寧ろメリットはあるよ。
既存不適格だと建替時に揉めるだろうね。大手デベは既存不適格にならないように作るのが普通と思うが。
まあ50年先だろうから新築の契約者の大部分は直面することはなかろう。

[199: 匿名]

でも中古転売するなら
重説に書いて説明しなければいけなくなる。

[200: 匿名さん]

この周辺は容積率500%、建ぺい率80%。
敷地面積1000.53m2は、このマンションの建築面積379.01m2に加え、
日産の駐車場と洗車場を含んだ面積。
建物の延床面積6527.83m2であるが、容積対象外が1545.83m2あるので、
容積対象は4982m2。4982/1000.53は498%なので現状で容積率を使い切っている。

従って収用されて敷地面積が減少したら、その減少した比率分だけ立てられる建物の高さも減っていくのでは。
補助81号線が敷地面積のうちどの程度かかっているのか次第だが、
これはホームページの情報だけではわからない。

[201: 匿名さん]

道路予定地の売却代で
立て替え時に住めなくなった人の
費用がまかなえるのではないだろうか。

[202: 匿名]

まだ建ってもないのに、建て替えの話は現実的でしょうか？

[203: 匿名さん]

その様に、一般的に
マンションを買う人たちは『必ず将来にある建て替え』を考えずに買う人が多いんですよね。

[204: 匿名]

計画道路が買収される際に、このマンションの失われる容積見合いの補償もしてくれますかね？

路線価にいくらか乗せるとしても数億円程度のような。

[205: 匿名]

なんでそこまで計画道路に拘るのか？さっぱり、わからん。昭和２０年代だよ。いやだったら、買わないだけの事だよ。他の理由で購入悩んでいます。

[206: 匿名さん]

>>205
資金面ですか？

[207: 匿名さん]

将来も金も考えられないヤツは
賃貸にしとけ。

[208: 匿名さん]

>204
普通に考えて、今回のように計画道路を容積率の敷地面積に算入している場合に、
失われる容積についての補償まではしないんじゃないかな。

[209: 匿名さん]

将来立て替えが発生したとき
建物は壊す訳だから価値としては土地代のみとなります。

マンションに残らない人の土地代分くらい予定地買取費用で相殺出来るのでは？

[210: 匿名さん]

それは正しいようで正しくはありません。
建て替えの時の土地は「廃墟付の土地」なので、
更地よりも安い評価額しかない土地です。

そのタメ、残らない人の受け取る金額は少なくなり
トラブルの元。そんな額で手放す位なら、補修を続けて住みたいと。

[211: 匿名さん]

現地に行ってみたけど、目算では計画道路は敷地の半分くらいにかかっているね。
今容積をギリギリに使っているなら、買い上げされてしまうと半分の高さしか建てられないということかな。
流石に土地の買取価格で半分の戸数の住み替え費を賄うのは難しいのでは。

[212: 匿名さん]

さらに住み続ける人も　取り壊し費用。立て替え費用は発生するでしょう？

[213: 匿名さん]

白山通りに面しているから、環境面ではマイナスですね。
小さい子供がいる方は選ばないほうが無難です。（喘息などのアレルギーが出やすくなります。）
さらに、洗濯物に排気ガスの臭いが付くでしょうね。階層によっては、黒くなってしまうことも・・・
どうしても買うならば、道路とは逆側ですね。
私は、Dタイプ購入寸前まで行ったんですが、妻が環境にうるさくて見送りました。
Dタイプは廊下が短くてよかったんですがね。
いろいろ探したら、新宿で環境もよく手ごろなマンション（巣鴨より高いけど）を見つけたのでそちらを契約しました。
やはりタイミングですね。
やっぱ、都心じゃないですかね。

[214: 匿名]

新宿は副都心。都心ではなく。

[215: 不動産購入勉強中さん]

巣鴨と新宿ではランクが違いすぎますね。
市ヶ谷砂土原町辺りは最高ですね。私も山の手の中に住みたいです。

[216: 匿名さん]

新宿なら山の手の中、とは限らないが

[217: 物件比較中さん]

この近辺（巣鴨・滝野川）の新築で探しています。
いくつか物件が売り出しに出てますが、どこもそれぞれ特徴がありますね。

GREENPARK・・・JR駅近、故に価格高め、デベ・管理会社無名、戸数極少、角率高い、大通り沿いでない、
　　　　　　　　ラブホそば。
クレヴィア・・・JR駅ちょい遠い、デベ大手級、間取り特徴あり、戸数ちょうどいい、白山通り、
　　　　　　　　都市計画道路、角率高い、他より洗練、価格手が届く。
パークタワー・・三田線3分、デベ大手、首都高・白山通り、西側11階建物隣接、管理費高い、
　　　　　　　　戸数多い、賃貸棟の存在、オール電化、高層階価格高い、減税恩恵無し。
ウェリス・・・・駅ちょい遠い、大通り沿いでない、田の字間取り、ファミリー多そう、周辺静かすぎ？、
　　　　　　　　南面校庭のマイナス面（高低差・砂・樹木）、価格手が届く。

※価格等一部の記述は年収・貯金・予算等に対しての自分の主観（条件）・感想が入ってますのであしからず。

立地・間取り・環境・将来等が全て合致するのを探していると結局買えなさそうなので優先順位を付けていこうかと。
予算という絶対的な制約があるので、その中で決めようかと思いますが、自分はクレヴィアが気に入ってます。

あとは家族の判断ですかね～。

[218: 匿名]

個人の判断ですが、私の立場から言いますと、クレヴィアですかね。

[219: 匿名さん]

少し先だけど、JR大塚と新大塚の間にもブランズができるみたいだから、
そちらを狙ってみるかな。丸の内線と山手線両方使えるのが便利。

[220: 物件比較中さん]

魅力は【価格のみ】という事ですね
参考になりました

[221: 匿名さん]

価格も重要な購入決定要素のひとつです。
庶民の私は「価格の割に」・「価格帯の中では」がスタートでした。

その中で気に入った点・妥協できる点、ポイントが高かった点等を踏まえて
マトリクス化して詰めていくことが必要かと。

[222: 匿名さん]

まあ、どれも資金に余裕がある人が住むような立地じゃないですからね。

[223: 匿名さん]

資金に余裕なんてないっす。
余裕がある人がうらやましい。。

[224: 匿名さん]

最近はいい物件がみつかりません
余裕はあっても

[225: 匿名さん]

マンションは細長いけど、地震来てポッキリ折れないんですかね？
白山通り側は９階まで駐車場になり、揺れたら車が落ちてしまわないですかね？無いか！

[226: 匿名]

凄くわかりやすい比較検討ですね!!
参考になります！！

[227: 匿名]

219さん

「JR大塚と新大塚の間にもブランズ」というのはどこから情報入手できるのでしょうか？

[228: 匿名さん]

タワーレジデンス大塚のスレに記載がありますよ。
タワーレジデンス大塚のモデルルームがあるビルから、1ブロックJR大塚寄り。
今はこれしか情報はありません。

階数 地上14階/地下1階
構造 鉄筋コンクリート
敷地面積866.05㎡
建築面積470.23㎡
延床面積5,215.95㎡
着工 平成24年10月1日
完成 平成26年3月31日
事業主 東急不動産株式会社
設計　株式会社東急設計コンサルタント
施工者 未定

[229: 匿名さん]

完成は平成２６年ですか。先ですね。
減税の恩恵は受けられないですね。。。残念

[230: 匿名]

住宅ローン減税は、政府では拡充の上延長の方向で議論されているようですね。
先のことはわかりませんが、与野党ともに賛成しやすい法案ですし。

[231: 匿名]

乾式壁、逆梁工法、二重床
マンション内騒音要因の三冠王だね、ここ

逆梁のデメリットにもピンときてる人いなそうだし、
知識に乏しく価格だけに惹かれて選ぶ人が多そう

[232: ビギナーさん]

高層建物（概ね２０階程度以上）では、耐震性が著しく低下するため乾式壁の採用がほとんどだそうです。
また、乾式壁といえども遮音性の高い高性能な乾式壁も多く存在するようです。
（この物件がどの程度かは存じ上げません）

低層の湿式の高仕様建物には負けるとは思いますが、それは一部の高級物件ではないでしょうか。

二重床については直床が不人気（このサイト上でコメントを拝見すると、そう受け取れました）の中、
特別デメリットとは思えません。太鼓現象が起こりやすい面はありますが、二重床の欠点というより
二重床を採用しない欠点の方が重大だと思っています。

逆梁工法が騒音要因に直接どう係わっているのかはよく分かりません。逆に教えて頂けませんか。

それに、どんなに優れた騒音対策がされたとしても、両隣・上・下階の住民マナーと意識次第で
いくらでもトラブルに発生する可能性はあるので（こればっかりは新築のデメリットではあります）、
仕様として許容できる点としている方もいるのではないでしょうか。

実際、私は築３５年以上のボロアパートに住んでますが、隣の方の生活音を気にすることは
ほとんどありません。住民環境には恵まれていたようです。

２３１さんは物件ＨＰを見れば分かることを、単語を並べて断定的な判断をされているように
受け止められ、それ自体は個人の感想なので否定はしませんが、もう少し当たりのいい
書き方をされた方が、前向きに検討されている方や契約済みの方の心証を害することが
少なくなるのではないでしょうか。

２３１さんのお眼鏡に叶う物件ではなかったのは残念でした。

[233: 匿名さん]

Ｄタイプの間取りは中々よさそうです。
向きが少しよくないですが、それも踏まえての価格設定なのでしょう。

私は日照はそこまでなくても採光があればいいとは思っているのですが、
家族はどうかな。

[234: 匿名]

知識がないので232さんの書き込みを見て安心しました。ありがとうございます！

Ｄタイプはベランダの日当たりが期待できないようです。ですが、階数・間取りはあの価格からすると素敵ですよね！
奥さまの洗濯事情がクリアできれば、かなりお得です。

[235: 物件比較中さん]

メニュープランで３ＬＤＫを大型の２ＬＤＫに変更出来るんですね！！
見てると結構悩んでしまいます。

有償の設計変更も見ちゃうと考えてしまいます。。