クレヴィア巣鴨ってどうでしょう

[マンコミュファンさん]

巣鴨Sky - 山の手・巣鴨の空に住む
場所は先の“クレヴィア赤羽”と同じで日産販売店の余剰地となります。

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区巣鴨4-196-1（地番）
交通：都電荒川線新庚申塚駅から徒歩4分、都営三田線西巣鴨駅から徒歩7分・巣鴨駅から徒歩10分、山手線巣鴨駅から徒歩12分
総戸数：72戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：40.21～74.7m2
入居：2013年9月下旬予定

公式URL：http://www.sugamo72.jp/
売主：伊藤忠都市開発
設計・施工：三井住友建設

[126: 匿名さん]

それは好みだから、よろしいかと。

床面積に含まれるカウンターがあることやパイプスペースや壁のふかしが多い事を、
形によるごま何とかと見ないのであれば。

[127: 購入検討中さん]

近くを歩いて驚きました。以前の書き込みにもありましたが、今だに周辺住民による建設反対の旗がすごいんですね。。。しかも、結構しっかりとした旗だったので、周辺住民の気合いに驚き、萎えました。

[128: 購入検討中さん]

いろいろ要因あるようですが、
結構控えめな値段と思います。いかがでしょうか。

[129: 匿名さん]

将来は敷地がかなり削られるので、控えめで当然では？

[130: 匿名さん]

17号から距離があれ環境のよいパークホームズが坪215万円、
西巣鴨に近いグローリオタワーも坪215万円、
最近では、巣鴨駅に近いブランズが坪250～260万円くらいですので、
価格は普通かやや高めでは？控えめでは全く無いと思います。

[131: 匿名さん]

同感。別に安くはないでしょ。周辺対比普通の価格。
巣鴨駅近は高くて手を出せないが、この水準なら手が届かない訳ではない、
また巣鴨からも歩けないこともない(フラットアプローチだし)、という感じ。
巣鴨駅近の物件に比べれば絶対的な価格差はあるけど、
この付近で分譲された物件と比べると標準かやや高いくらい。

巣鴨駅周辺を狙っている層に、駅周辺の物件対比の相対的な価格の低さで
訴えかける戦略でしょ。
モデルルームも最寄の西巣鴨ではなくあえて巣鴨駅前に作ったことからもこの戦略が見て取れる。
西巣鴨の物件として位置づけると駅距離は中途半端だし、価格面も高い水準に入る。
なので巣鴨の割安物件として売り出そうとしている。

この物件を買うなら、パークホームズやグローリオタワーの中古を狙った方が、
立地や仕様も優れているし価格も安いのでおススメするけどね。
まだ築年数も浅いから内装や設備に手を入れても100万円で新築同様になるのでは。

[132: 匿名さん]

いろいろなタイプの間取りがありますが、変形が多いですね。

スペースを有効的に使うのが難しそうですが、使いようによっては面白みがあるかも。

[133: 匿名さん]

実際に住んで、
角が直角ではない変形の部屋って
視覚的にどうなんでしょうね？
神経質な人には無理そう。

[134: 匿名さん]

変形タイプの部屋でカウンターか…確かにクセあるね。

[135: 匿名さん]

132さん
デットスペースをどう使うかが楽しみでもありますね。今は結構色々な家具なども
でていますし、オーダーも以前よりはそんなに高くないので上手に部屋を活用できそうです。
池袋までも2.6キロ位なので自転車で行かれますね。たまには池袋に出て、デパ地下で
お買いものなんていいですね。

[136: 匿名さん]

このマンションって逆梁工法ですよね。
普通逆梁の場合バルコニーの手すり部分に梁をわたすけど、
ここは敷地の形状が室内にも影響して一辺すべてをバルコニーにできないため、
室内にも「カウンター」として梁が入ってきてしまっていますね。
ありきたりな田の字マンションではないこちらの変形の間取りは見ていてとても面白いけど、
このカウンターが非常に残念。


そもそも逆梁工法は田の字型マンションに採用されるべき工法で、
室内にカウンターを生んでしまう変形マンションには向いていないのでは。
販売側はそれがデメリットとわかっているのか、公式HPでは逆梁には触れていませんね。

このマンションで逆梁を採用しても購入者には何一つ利点は無いように思いますが、
販売側には何か旨味があるのでしょうか？

[137: 周辺住民さん]

部屋の中のカウンターは、専有面積としてカウントされるですよね？床面積の一部がカウンターじゃもったいないなぁ・・

[138: 匿名さん]

カウンター部分だけではなく、
パイプスペースなどの実際には使えない箇所もここは多いですね。専有面積に含まれながら。

[139: 匿名]

あんまりこだわり過ぎでは…。神経質過ぎるのも如何なものです。

[140: 匿名さん]

買う前にはこだわらなきゃ。高い買物ですから。
買った後にはこだわらない。

[141: 購入応援者]

こだわってこだわってこだわり抜いて最良の物件を探す事も必要ですね。購入のタイミングを逃す事のないように…。

[142: 物件比較中さん]

＞このマンションで逆梁を採用しても購入者には何一つ利点は無いように思いますが、

利点が無いどころか欠点でしかない。

逆梁工法の長所はハイサッシにして自然光をよりたくさん採り入れること。
ここは室内にカウンターとして梁があるためハイサッシの意味が無く、通常工法よりも恐らく暗い。
その梁が室内の有効床面積を無駄にしている。
はっきり言わせてもらえば逆梁工法の駄目な例。逆梁にした意図が分からない。

[143: 匿名]

その点や、部屋の変形や、道路で削られる問題を
>118
の評論家さんがどう考えてるか、聞いてみたいもんだ。

[144: 不動産購入勉強中さん]

見に行きました。近所に「将来　既存不適格１９階建マンション」と書いてある旗がいっぱい立っていますが、将来既存不適格ってどういうことですか？

[145: 匿名さん]

このスレ最初から読んでみましたか。
新手のいやがらせですか。

[146: 匿名]

何が嫌がらせなの？

[147: 匿名さん]

２ＬＤＫで７０㎡以上あると３ＬＤＫの狭めのほうと迷いませんか？
家族構成で事情が違うと思いますけど私のところ３人なんでどちらでもいい感じです。

あとは部屋数がどっちがいいか、なんですよね。一部屋の広さがあるほうが家にいる時間の長い私は気分がいいと思ってます。掃除もしやすいし、部屋の使い方も決めやすいですよね。

ＷＩＣがある間取りはここにたくさん収納しちゃえばお部屋すっきりですから、２ＬＤＫがいいのかなぁ。

[148: 匿名]

この物件には２ＬＤＫで７０平米の間取りは無いと思いますが、バルコニー含んでの事でしょうか？いろいろな環境を考えての物件選びは、楽しいですよね。

[149: 匿名さん]

１４７さん
私も同じ意見です。私はリビングが広い間取りがいいかなと思っています。リビングの居心地が
よければ子供も自然とリビングへ集まってくるでしょうし、リビングに勉強机を置けたらな
と思っています。多少の音がした方がしーんとした部屋で勉強をするより集中力が高まるそうです。
今はリビングに置ける様、細長い勉強机も多くでていますからね。時代の流れしょうかね。

[150: 物件比較中さん]

基本リビングからの眺めが一番いいマンションですし、眺めの良い場所なら子どもも勉強が捗るかもしれませんね。後で狭さに困ることのないようにリビングの広さにはこだわったほうがいいのだろうと思います。

ところでMENU PLANとは何を意味しているのでしょう。
ここだけは2LDKであながら70の面積が確保されています。
一部屋の広さを求める方にはかなり人気だと思うのですが、MENU PLANというのは他との違いがあるんでしょうか。

[151: 不動産業者さん]

ＮＯ，１４４番さん：「将来　既存不適格」ということは、売却する時に、都市計画道路が施行された時には１９階建は建てられなくて、半分の高さしか建てられない」と云うことです。財産が半分以下になります。確かに安い物件ですが、ここになぜ安いの？？？落とし穴があります。気を付けて下さいね・・・・・。

[152: 匿名さん]

それは数十年後に建て替えをしなければならなくなった時の話ですね。

まあ、いいことではありませんがマンションを買う人はどこでも、
そんな将来の建て替え問題なんかを考えないで買うのが一般的です。
マンションの建て替えは大体、大金を払わないと出来ませんので。

[153: 匿名さん]

でも普通新築マンションのまわりに「将来既存不適格マンション」なんて旗ありませんよ？

[154: 匿名さん]

旗、を立ててる人自身には
将来既存不適格だからって関係ないのにね。

[155: 匿名さん]

旗の文面なんて立てる人にとってはどうでもいい事でしょ。
重要なのは旗の内容じゃなくて、近隣住民がこのマンションの建設に反対しているという事

[156: 匿名さん]

近隣住民がマンションの建設に反対している物件は
買ってはいけないということですか？

反対のない物件などほとんどないと思いますが？

[157: 150]

すみません150ですが、MENU PLAN = メニュープラン、質問ばかりするのも良くないと思って自身で調べてみました。せっかく調べたのでもしかしたら他にも知りたい方がいるかもしれないということで掲載します。

これは指定の住戸の間取りを数種類の中から選択できるということなんですね、動かせるのはすごいと思いました、ということは完成前に指定しないといけないんですよね。

家族構成によって希望の形は違ってくるようですが、うちは特にキッチンのリビングとの直結性とリビングの広さにこだわりたいと思っています。

この要望に応えてもらえる選択肢があると、購入決断も早くなりそうです。

[158: 匿名さん]

っていうか、色んな物件を回ってる人なら
メニュープランって言葉は普通、知ってることなんですけど。
150さんがお聞きになったのが、他の物件のメニュープラン、との違いかと思ってお答えしませんでしたが。

[159: 匿名さん]

＞反対のない物件などほとんどないと思いますが？

それ本気で言ってんの？
反対運動まで起こって中傷する旗が立ってる物件ってよくあるの？

[160: 匿名さん]

普通は、デべが反対運動を押さえ込んじゃうんですけどね。
ここは出来なかったってことでしょう。

[161: 匿名さん]

確かに反対運動は珍しいことではないと思います。

反対運動しているのは３軒ほどでうち２件は地味に旗が１本立っているだけでした。
派手で本気なのが１軒。そこの雰囲気って何か、、、竣工までに押さえ込めるのかな。

[162: 匿名さん]

ブリリアも反対運動してたよね。

[163: 匿名さん]

ＮＯ.１５１番さんの「将来　既存不適格ということは、売却する時に、都市計画道路が施行された時には１９階建は建てられなくて、半分の高さしか建てられない」というのは何を根拠に言っているのでしょう？

実際に都市計画道路が施行されたら容積率の問題で確かに同種同規模の建物は建てられないとは思いますが。

[164: 匿名さん]

ここって、意外と低層階の売れ行きがいいみたい

[165: 匿名さん]

ＮＯ.１６３です。補足です。
「半分の高さ」の根拠が知りたいです。営業の人がそこまで言い切るとも思えませんが。

[166: 匿名さん]

不確かな話で惑わされるのはやだなあ。情報の選別って難しい。。。

[167: 匿名さん]

ここの敷地内の都市計画道路って終戦直後の昭和２１年に計画された６５年も前のものです。
時代は進み町並みも形成されてしまい、未だに動きらしい動きはない。今更実行される可能性は限りなく低いと思います。

仮に実行されるとしても、計画線上の数キロ（？）に及ぶ民家建物を買収・撤去しなければならず、その費用と時間がどれだけかかるか想像もつきません。
他に整備しなければならない道路はいくらでもあるかと。

また、計画線上の土地には用途規制が掛けられており、低層建物しか建てられません。

つまり、この物件は東側の南北に走る白山通りと、南面に計画された東西に走る計画道路がクロスした角地とも言える立地となっており、今後、東西南北で高層建物建造が眺望を阻害する可能性を抑えていると言えます。

計画が実行される可能性はゼロではないので、これをどう判断するかだと思います。
既存不適格となるのは、現実的にこの道路建造が進んだ場合の話です。

間違いではありませんが既存不適格という言葉だけで惑わされないよう。
この情報を含め、判断は自己責任で。

[168: 物件比較中さん]

　ここのモデルルームを見て、真剣に購入検討しましたが、変形間取りはあまり気になりませんでした。各階に備蓄倉庫がある点はハナマル。
昨今竜巻被害がありましたが、そんな際に地下に駐輪場があるというのは、命の危険がなくて良いかななんて思ったりして。

周辺は高い建物が道沿いに立っていて、ビル風が強いのが、ちょっと気になりましたね。
一番のネックになったのが、一階に入る予定の日産の洗車スペースです。

他の住戸への防振対策等がどうなっているんだろうというのがとても気になってしまい、二の足を踏んでしまいました。
その分、管理費等はお安く感じました。

[169: 匿名さん]

いつ実行されるか分からない道路のタメに
マンションの南側に空いてるスペースがありますよね？
あれは日産が自由に使うことになるんですか？道路が出来るまで。

[170: 匿名さん]

日産が使うスペースは管理会社（管理組合？）との賃貸借契約により使用料を払ってもらい継続営業をするようです。
用途等は約定により細則が決められて営業する模様。

日産が使うことは予め決まっていた事なので、使用用途に応じた建築上の対策がされているものと思われます。
また、南面に隣接した建物等が造れないのは当面の採光・眺望面でメリットがあるかと。

[171: 匿名さん]

ここって巣鴨駅まで１２分だけど、Yahooロコで調べたら大塚駅までは１４分でした。
新宿方面に行く時はこっちが使えそう。

駅近第一の方にとってはどうでもいい情報だと思いますが、現在バス便の私にとっては魅力です。
といっても都心であればどこも１５分も歩けばどこかの駅にぶつかるんでしょうけど。

[172: 物件比較中さん]

第２期の登録受付が始まったようですね。
２ＬＤＫはもう売れてしまったのでしょうか。

[173: 匿名]

２ＬＤＫは、売れてしまったみたいですね。地味な所にお金を使ったいいマンションですからね。

[174: 匿名さん]

販売対象にしていないだけで、まだ売れ残っているものと思われます

[175: 匿名]

本日、クレヴィアから少し西巣鴨寄りにあるパークハウスサンジュールの中古のチラシが入ったけど、新築のクレヴィアより1000万円高い。。

外見は普通のマンションにしか見えないけど何か特別な要因はあるの？

クレヴィアが割安とは決して思わないが。

[176: 匿名さん]

多分、2006-2008辺りの完成物件は、細部、内部の仕様が段違いで高いはず。

サンセジュールも恐らくその頃。

で、分譲価格も高かったから、中古であっても、今の低仕様低価格物件の坪単価の新築より安くなることはない。

[177: 匿名さん]

中古チラシの価格、は売主の希望価格でしかないから。
それが相場と思ってくれる客がいなければ、値下げするだけ。

[178: 匿名]

人それぞれの環境があると思うが、仕様をちゃんと見てる人間がみれば、当時から比べて安いと思うだろう。

つまり元々の価格帯が違うから、安い購買層の価格帯までは下げなくてもすぐ売れる、実際に当時の物件は今の新築より高くても、すぐ売れたのを何度も見てる

[179: 購入検討中さん]

２ＬＤＫは１０階より下の低層階にしかないのですが、ほとんど売れてしまってました。
あっても１～２戸だと思います。

３ＬＤＫのＤタイプは売れてしまったのでしょうか？
ＨＰのルームプランから消えてしまいました。変形間取りの中での唯一の四角いやつだったのですが。。

[180: 匿名さん]

特殊な間取りが多くて迷うところだけど面白さも求める自分としてはどれも楽しめる内容です。

これAタイプとかのキッチンはリビング側から出入りするんだろうけど隣の洋室とも空間的に繋がってるんですかね、カウンターがあって窓になってる、みたいな。

だとすればこの洋室を食事部屋にするのも悪くないなと。

リビングは来客仕様にしてあまり生活感を出さない環境にするのもいいかなと思います。キッチンはドアで閉じれるみたいだし尚更オシャレ空間を演出できそうですよ。

[181: 匿名さん]

斜めの壁なんかは絶対もて遊ぶと思うけど・・デッドスペースができてしまうし。
間取りはシンプルなものがよいですよ。

[182: 匿名さん]

斜めの壁、は生理的、視覚的、に受け入れられなくて
うちは止めました。

[183: 購入検討中さん]

私は斜めの壁は気になりませんでした。三角というほどそこまで鋭角ではないですし。
感じ方は人それぞれということでしょう。

他のタワーマンションだと、建築上、間取りを犠牲にしたホントに三角形タイプの部屋がありましたよ。
家具配置のセンスが問われますね。

[184: 匿名さん]

各部屋に窓があるのが私にとって高ポイントでした。
田の字マンションだと真っ暗部屋があることが多かったので、解放感に惹かれてしまいました。

家事動線もマル。
メニュープラン変更や設計変更とかは早くしないと締め切られると思うので、そこも含めて前向きに検討したいと思っています。

[185: 匿名さん]

Ｂタイプには窓無し部屋がありますね。
その分、お安いらしいけど。

[186: 物件比較中さん]

しかしカウンターの面積がもったいないですよね・・
床面積の１割ぐらい占めてそうですね。
本当にどうして逆梁工法とやらにしたんでしょう。。
でも多角形の部屋は捨てがたいし・・・本当に悩みます。
カウンターの使い方のいいアイデア、何かありますか？

[187: 匿名さん]

サンセジュールの中古は14階・73.85㎡・6980万円で坪310万円強。
分譲価格は6,390万円の筈だから1割乗せているね・・
プチバブルの最盛期に分譲された物件で、
当時は駒込4丁目のブリリアが平均坪300万円台中盤とかだったから、
三菱地所分譲というブランドも相俟って、相対的な割安感があった。
南側が開けていたのも貴重ではあったし。
仕様については一通り揃っているものの、特別優れている感じはしない。
戸境壁・スラブ厚も水準以上ではあるが「特別」という程ではない。
そこまで高級・特別な物件という位置づけとは考え難い。
西巣鴨最寄の中古が坪300万円オーバーというのはあまり現実的ではないね。
少なくともクレヴィアと同水準以下にしないと見向きもされないのでは？

何となくですが仲介業者も投げやり的にとりあえず掲載だけしているような気がする。

[188: 匿名さん]

同意。乗せすぎでしょ。
当時いくらで売主が購入していたのかは購入検討者にとって重要でなく、今の市場適正に照らしてどうなのかというところ。
麻布や広尾等、場所そのものに高いブランドがあるような特区は別にしてね。

一般的に新築は買った瞬間に新築プレミアムが剥がれ、２割価値が下落すると言われています。
当時あまり標準でなかった設備も今は普通に標準になってたりするしね。

[189: 匿名さん]

>167
都市計画道路についてですが、遠くない将来に、この物件の敷地にかかっている計画道路(補助81号線)に着手されてもおかしくないかと。

補助81号線について、南池袋から春日通りまでは既に事業認可されています。
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/machidukuri/006356.html
春日通りから北大塚の空蝉橋下迄の補助81号線は完成済ですので、この次に白山通りまで整備されるべく事業認可されてもおかしくないのではと思っています。
補助81号線は、新区役所前を通る豊島区の新しい要の道路の一つになる為、
区が力を入れているのは間違いないです。
また、現状、大塚・巣鴨・駒込間の車での移動は不便で、
住宅街の狭い道を車が通るのが問題視されているので、
そういった観点からも補助81号線を完成させる意義はあるように思えます。

また、この物件の建設地から白山通り挟んで向かいに広い道路があり、
これを補助81号線に沿って駒込方面に少しだけ延長できれば片側1車線の広めの道路につながり、西ヶ原まで簡単に出ることができます。
加えて、この物件から補助81号線に沿って大塚方面に進み折戸通りまで道路が繋がれば、
白山通りから大塚まで簡単に出ることができるようになります。
更に空蝉橋下から巣鴨新田駅付近まで道路を拡張できれば、
文京高校南側の道路に繋がり、折戸通りまで出ることができます。
今の未着手部分を少し進めるだけで、春日通りから大塚・巣鴨・西ヶ原まで比較的スムーズに流れる道路ができますね。

もちろん、5年・10年でここまでできるとは思いませんが、
この物件は白山通り沿いで、整備されるとすれば真っ先に着手されると思うので、大
規模修繕の1回目・2回目頃には収用されていたとしてもおかしくないように思えますね。
そうなると既存不適格物件として資産価値は大きく下落する虞があります。
特に建替えが近づけば近づく程(住み替えを考え始める時期になればなる程)、
この既存不適格によるダメージは大きいように思えますので・・

[190: 匿名さん]

一般論でどこの物件でも
建替え、まで考えないでマンションを買う人が大半です。
他のマンションで建替えの話を出しても、スルーされるか自分の代には関係ないとレスされるのがオチ。
それがカナシイ現実です。

[191: 匿名さん]

今のインターネット時代って、本当にすごいですね。
自分で聞いたり調べたのでは絶対たどり着けないような情報がわんさか取得できるんですから。

情報の精度は玉石混合とはいえ、色々考えさせられてしまいます。

[192: 匿名]

やはり、この物件は幹線道路沿いですから、騒音が気になりますね～。騒音防止のサッシを使ってると言う事ですが…。購入に悩んでいます。

[193: 匿名さん]

>189
計画道路の情報有難うございます。
数十年前から手付かずであったので進捗することは無いだろうと勝手に考えていましたが、
新区役所計画に合わせて着手がされ始めているんですね。
これを見るとリスクは否定できませんね。
すぐには計画道路は進捗しないにしても２０、３０年経過すれば進んでもおかしくないですし、
確かに既存不適格になったら資産価値に影響が出ると思います。
建てかえや住み替えを考え始める頃に顕在化しそうです。
営業マンの方はあまり気にする必要は無いというようなことをおっしゃっていたのですが、
きちんとリスクを説明して欲しかったです。

計画道路が実施された場合に、現在の１９階建てを建てかえる際、
どのくらいまで規模を縮小する必要があるのかわかる方いらっしゃいますか？

[194: 匿名さん]

新区役所の計画とは関係ないでしょ。都がやってるんだし、区役所より先に計画着工してるんだから。

[195: 匿名さん]

193は　自作自演
まえよりも直接攻撃から頭使うようになってきましたね。
道路予定地を無料で進呈するわけじゃなし。

[196: 匿名さん]

例の周辺住民さんでしたか。

[197: 匿名さん]

まあ既存不適格になるリスクは否定できないので、
余程気に入っている場合を除けば見送りが妥当ではないの？

[198: 匿名]

収用されても既存不適格にならないなら、収用による処分代金を大規模修繕に充てられるし寧ろメリットはあるよ。
既存不適格だと建替時に揉めるだろうね。大手デベは既存不適格にならないように作るのが普通と思うが。
まあ50年先だろうから新築の契約者の大部分は直面することはなかろう。

[199: 匿名]

でも中古転売するなら
重説に書いて説明しなければいけなくなる。

[200: 匿名さん]

この周辺は容積率500%、建ぺい率80%。
敷地面積1000.53m2は、このマンションの建築面積379.01m2に加え、
日産の駐車場と洗車場を含んだ面積。
建物の延床面積6527.83m2であるが、容積対象外が1545.83m2あるので、
容積対象は4982m2。4982/1000.53は498%なので現状で容積率を使い切っている。

従って収用されて敷地面積が減少したら、その減少した比率分だけ立てられる建物の高さも減っていくのでは。
補助81号線が敷地面積のうちどの程度かかっているのか次第だが、
これはホームページの情報だけではわからない。

[201: 匿名さん]

道路予定地の売却代で
立て替え時に住めなくなった人の
費用がまかなえるのではないだろうか。

[202: 匿名]

まだ建ってもないのに、建て替えの話は現実的でしょうか？

[203: 匿名さん]

その様に、一般的に
マンションを買う人たちは『必ず将来にある建て替え』を考えずに買う人が多いんですよね。

[204: 匿名]

計画道路が買収される際に、このマンションの失われる容積見合いの補償もしてくれますかね？

路線価にいくらか乗せるとしても数億円程度のような。

[205: 匿名]

なんでそこまで計画道路に拘るのか？さっぱり、わからん。昭和２０年代だよ。いやだったら、買わないだけの事だよ。他の理由で購入悩んでいます。

[206: 匿名さん]

>>205
資金面ですか？

[207: 匿名さん]

将来も金も考えられないヤツは
賃貸にしとけ。

[208: 匿名さん]

>204
普通に考えて、今回のように計画道路を容積率の敷地面積に算入している場合に、
失われる容積についての補償まではしないんじゃないかな。

[209: 匿名さん]

将来立て替えが発生したとき
建物は壊す訳だから価値としては土地代のみとなります。

マンションに残らない人の土地代分くらい予定地買取費用で相殺出来るのでは？

[210: 匿名さん]

それは正しいようで正しくはありません。
建て替えの時の土地は「廃墟付の土地」なので、
更地よりも安い評価額しかない土地です。

そのタメ、残らない人の受け取る金額は少なくなり
トラブルの元。そんな額で手放す位なら、補修を続けて住みたいと。

[211: 匿名さん]

現地に行ってみたけど、目算では計画道路は敷地の半分くらいにかかっているね。
今容積をギリギリに使っているなら、買い上げされてしまうと半分の高さしか建てられないということかな。
流石に土地の買取価格で半分の戸数の住み替え費を賄うのは難しいのでは。

[212: 匿名さん]

さらに住み続ける人も　取り壊し費用。立て替え費用は発生するでしょう？

[213: 匿名さん]

白山通りに面しているから、環境面ではマイナスですね。
小さい子供がいる方は選ばないほうが無難です。（喘息などのアレルギーが出やすくなります。）
さらに、洗濯物に排気ガスの臭いが付くでしょうね。階層によっては、黒くなってしまうことも・・・
どうしても買うならば、道路とは逆側ですね。
私は、Dタイプ購入寸前まで行ったんですが、妻が環境にうるさくて見送りました。
Dタイプは廊下が短くてよかったんですがね。
いろいろ探したら、新宿で環境もよく手ごろなマンション（巣鴨より高いけど）を見つけたのでそちらを契約しました。
やはりタイミングですね。
やっぱ、都心じゃないですかね。

[214: 匿名]

新宿は副都心。都心ではなく。

[215: 不動産購入勉強中さん]

巣鴨と新宿ではランクが違いすぎますね。
市ヶ谷砂土原町辺りは最高ですね。私も山の手の中に住みたいです。

[216: 匿名さん]

新宿なら山の手の中、とは限らないが

[217: 物件比較中さん]

この近辺（巣鴨・滝野川）の新築で探しています。
いくつか物件が売り出しに出てますが、どこもそれぞれ特徴がありますね。

GREENPARK・・・JR駅近、故に価格高め、デベ・管理会社無名、戸数極少、角率高い、大通り沿いでない、
　　　　　　　　ラブホそば。
クレヴィア・・・JR駅ちょい遠い、デベ大手級、間取り特徴あり、戸数ちょうどいい、白山通り、
　　　　　　　　都市計画道路、角率高い、他より洗練、価格手が届く。
パークタワー・・三田線3分、デベ大手、首都高・白山通り、西側11階建物隣接、管理費高い、
　　　　　　　　戸数多い、賃貸棟の存在、オール電化、高層階価格高い、減税恩恵無し。
ウェリス・・・・駅ちょい遠い、大通り沿いでない、田の字間取り、ファミリー多そう、周辺静かすぎ？、
　　　　　　　　南面校庭のマイナス面（高低差・砂・樹木）、価格手が届く。

※価格等一部の記述は年収・貯金・予算等に対しての自分の主観（条件）・感想が入ってますのであしからず。

立地・間取り・環境・将来等が全て合致するのを探していると結局買えなさそうなので優先順位を付けていこうかと。
予算という絶対的な制約があるので、その中で決めようかと思いますが、自分はクレヴィアが気に入ってます。

あとは家族の判断ですかね～。

[218: 匿名]

個人の判断ですが、私の立場から言いますと、クレヴィアですかね。

[219: 匿名さん]

少し先だけど、JR大塚と新大塚の間にもブランズができるみたいだから、
そちらを狙ってみるかな。丸の内線と山手線両方使えるのが便利。

[220: 物件比較中さん]

魅力は【価格のみ】という事ですね
参考になりました

[221: 匿名さん]

価格も重要な購入決定要素のひとつです。
庶民の私は「価格の割に」・「価格帯の中では」がスタートでした。

その中で気に入った点・妥協できる点、ポイントが高かった点等を踏まえて
マトリクス化して詰めていくことが必要かと。

[222: 匿名さん]

まあ、どれも資金に余裕がある人が住むような立地じゃないですからね。

[223: 匿名さん]

資金に余裕なんてないっす。
余裕がある人がうらやましい。。

[224: 匿名さん]

最近はいい物件がみつかりません
余裕はあっても

[225: 匿名さん]

マンションは細長いけど、地震来てポッキリ折れないんですかね？
白山通り側は９階まで駐車場になり、揺れたら車が落ちてしまわないですかね？無いか！