クレヴィア巣鴨ってどうでしょう

[マンコミュファンさん]

巣鴨Sky - 山の手・巣鴨の空に住む
場所は先の“クレヴィア赤羽”と同じで日産販売店の余剰地となります。

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区巣鴨4-196-1（地番）
交通：都電荒川線新庚申塚駅から徒歩4分、都営三田線西巣鴨駅から徒歩7分・巣鴨駅から徒歩10分、山手線巣鴨駅から徒歩12分
総戸数：72戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：40.21～74.7m2
入居：2013年9月下旬予定

公式URL：http://www.sugamo72.jp/
売主：伊藤忠都市開発
設計・施工：三井住友建設

[126: 匿名さん]

それは好みだから、よろしいかと。

床面積に含まれるカウンターがあることやパイプスペースや壁のふかしが多い事を、
形によるごま何とかと見ないのであれば。

[127: 購入検討中さん]

近くを歩いて驚きました。以前の書き込みにもありましたが、今だに周辺住民による建設反対の旗がすごいんですね。。。しかも、結構しっかりとした旗だったので、周辺住民の気合いに驚き、萎えました。

[128: 購入検討中さん]

いろいろ要因あるようですが、
結構控えめな値段と思います。いかがでしょうか。

[129: 匿名さん]

将来は敷地がかなり削られるので、控えめで当然では？

[130: 匿名さん]

17号から距離があれ環境のよいパークホームズが坪215万円、
西巣鴨に近いグローリオタワーも坪215万円、
最近では、巣鴨駅に近いブランズが坪250～260万円くらいですので、
価格は普通かやや高めでは？控えめでは全く無いと思います。

[131: 匿名さん]

同感。別に安くはないでしょ。周辺対比普通の価格。
巣鴨駅近は高くて手を出せないが、この水準なら手が届かない訳ではない、
また巣鴨からも歩けないこともない(フラットアプローチだし)、という感じ。
巣鴨駅近の物件に比べれば絶対的な価格差はあるけど、
この付近で分譲された物件と比べると標準かやや高いくらい。

巣鴨駅周辺を狙っている層に、駅周辺の物件対比の相対的な価格の低さで
訴えかける戦略でしょ。
モデルルームも最寄の西巣鴨ではなくあえて巣鴨駅前に作ったことからもこの戦略が見て取れる。
西巣鴨の物件として位置づけると駅距離は中途半端だし、価格面も高い水準に入る。
なので巣鴨の割安物件として売り出そうとしている。

この物件を買うなら、パークホームズやグローリオタワーの中古を狙った方が、
立地や仕様も優れているし価格も安いのでおススメするけどね。
まだ築年数も浅いから内装や設備に手を入れても100万円で新築同様になるのでは。

[132: 匿名さん]

いろいろなタイプの間取りがありますが、変形が多いですね。

スペースを有効的に使うのが難しそうですが、使いようによっては面白みがあるかも。

[133: 匿名さん]

実際に住んで、
角が直角ではない変形の部屋って
視覚的にどうなんでしょうね？
神経質な人には無理そう。

[134: 匿名さん]

変形タイプの部屋でカウンターか…確かにクセあるね。

[135: 匿名さん]

132さん
デットスペースをどう使うかが楽しみでもありますね。今は結構色々な家具なども
でていますし、オーダーも以前よりはそんなに高くないので上手に部屋を活用できそうです。
池袋までも2.6キロ位なので自転車で行かれますね。たまには池袋に出て、デパ地下で
お買いものなんていいですね。

[136: 匿名さん]

このマンションって逆梁工法ですよね。
普通逆梁の場合バルコニーの手すり部分に梁をわたすけど、
ここは敷地の形状が室内にも影響して一辺すべてをバルコニーにできないため、
室内にも「カウンター」として梁が入ってきてしまっていますね。
ありきたりな田の字マンションではないこちらの変形の間取りは見ていてとても面白いけど、
このカウンターが非常に残念。


そもそも逆梁工法は田の字型マンションに採用されるべき工法で、
室内にカウンターを生んでしまう変形マンションには向いていないのでは。
販売側はそれがデメリットとわかっているのか、公式HPでは逆梁には触れていませんね。

このマンションで逆梁を採用しても購入者には何一つ利点は無いように思いますが、
販売側には何か旨味があるのでしょうか？

[137: 周辺住民さん]

部屋の中のカウンターは、専有面積としてカウントされるですよね？床面積の一部がカウンターじゃもったいないなぁ・・

[138: 匿名さん]

カウンター部分だけではなく、
パイプスペースなどの実際には使えない箇所もここは多いですね。専有面積に含まれながら。

[139: 匿名]

あんまりこだわり過ぎでは…。神経質過ぎるのも如何なものです。

[140: 匿名さん]

買う前にはこだわらなきゃ。高い買物ですから。
買った後にはこだわらない。

[141: 購入応援者]

こだわってこだわってこだわり抜いて最良の物件を探す事も必要ですね。購入のタイミングを逃す事のないように…。

[142: 物件比較中さん]

＞このマンションで逆梁を採用しても購入者には何一つ利点は無いように思いますが、

利点が無いどころか欠点でしかない。

逆梁工法の長所はハイサッシにして自然光をよりたくさん採り入れること。
ここは室内にカウンターとして梁があるためハイサッシの意味が無く、通常工法よりも恐らく暗い。
その梁が室内の有効床面積を無駄にしている。
はっきり言わせてもらえば逆梁工法の駄目な例。逆梁にした意図が分からない。

[143: 匿名]

その点や、部屋の変形や、道路で削られる問題を
>118
の評論家さんがどう考えてるか、聞いてみたいもんだ。

[144: 不動産購入勉強中さん]

見に行きました。近所に「将来　既存不適格１９階建マンション」と書いてある旗がいっぱい立っていますが、将来既存不適格ってどういうことですか？

[145: 匿名さん]

このスレ最初から読んでみましたか。
新手のいやがらせですか。

[146: 匿名]

何が嫌がらせなの？

[147: 匿名さん]

２ＬＤＫで７０㎡以上あると３ＬＤＫの狭めのほうと迷いませんか？
家族構成で事情が違うと思いますけど私のところ３人なんでどちらでもいい感じです。

あとは部屋数がどっちがいいか、なんですよね。一部屋の広さがあるほうが家にいる時間の長い私は気分がいいと思ってます。掃除もしやすいし、部屋の使い方も決めやすいですよね。

ＷＩＣがある間取りはここにたくさん収納しちゃえばお部屋すっきりですから、２ＬＤＫがいいのかなぁ。

[148: 匿名]

この物件には２ＬＤＫで７０平米の間取りは無いと思いますが、バルコニー含んでの事でしょうか？いろいろな環境を考えての物件選びは、楽しいですよね。

[149: 匿名さん]

１４７さん
私も同じ意見です。私はリビングが広い間取りがいいかなと思っています。リビングの居心地が
よければ子供も自然とリビングへ集まってくるでしょうし、リビングに勉強机を置けたらな
と思っています。多少の音がした方がしーんとした部屋で勉強をするより集中力が高まるそうです。
今はリビングに置ける様、細長い勉強机も多くでていますからね。時代の流れしょうかね。

[150: 物件比較中さん]

基本リビングからの眺めが一番いいマンションですし、眺めの良い場所なら子どもも勉強が捗るかもしれませんね。後で狭さに困ることのないようにリビングの広さにはこだわったほうがいいのだろうと思います。

ところでMENU PLANとは何を意味しているのでしょう。
ここだけは2LDKであながら70の面積が確保されています。
一部屋の広さを求める方にはかなり人気だと思うのですが、MENU PLANというのは他との違いがあるんでしょうか。

[151: 不動産業者さん]

ＮＯ，１４４番さん：「将来　既存不適格」ということは、売却する時に、都市計画道路が施行された時には１９階建は建てられなくて、半分の高さしか建てられない」と云うことです。財産が半分以下になります。確かに安い物件ですが、ここになぜ安いの？？？落とし穴があります。気を付けて下さいね・・・・・。

[152: 匿名さん]

それは数十年後に建て替えをしなければならなくなった時の話ですね。

まあ、いいことではありませんがマンションを買う人はどこでも、
そんな将来の建て替え問題なんかを考えないで買うのが一般的です。
マンションの建て替えは大体、大金を払わないと出来ませんので。

[153: 匿名さん]

でも普通新築マンションのまわりに「将来既存不適格マンション」なんて旗ありませんよ？

[154: 匿名さん]

旗、を立ててる人自身には
将来既存不適格だからって関係ないのにね。

[155: 匿名さん]

旗の文面なんて立てる人にとってはどうでもいい事でしょ。
重要なのは旗の内容じゃなくて、近隣住民がこのマンションの建設に反対しているという事

[156: 匿名さん]

近隣住民がマンションの建設に反対している物件は
買ってはいけないということですか？

反対のない物件などほとんどないと思いますが？

[157: 150]

すみません150ですが、MENU PLAN = メニュープラン、質問ばかりするのも良くないと思って自身で調べてみました。せっかく調べたのでもしかしたら他にも知りたい方がいるかもしれないということで掲載します。

これは指定の住戸の間取りを数種類の中から選択できるということなんですね、動かせるのはすごいと思いました、ということは完成前に指定しないといけないんですよね。

家族構成によって希望の形は違ってくるようですが、うちは特にキッチンのリビングとの直結性とリビングの広さにこだわりたいと思っています。

この要望に応えてもらえる選択肢があると、購入決断も早くなりそうです。

[158: 匿名さん]

っていうか、色んな物件を回ってる人なら
メニュープランって言葉は普通、知ってることなんですけど。
150さんがお聞きになったのが、他の物件のメニュープラン、との違いかと思ってお答えしませんでしたが。

[159: 匿名さん]

＞反対のない物件などほとんどないと思いますが？

それ本気で言ってんの？
反対運動まで起こって中傷する旗が立ってる物件ってよくあるの？

[160: 匿名さん]

普通は、デべが反対運動を押さえ込んじゃうんですけどね。
ここは出来なかったってことでしょう。

[161: 匿名さん]

確かに反対運動は珍しいことではないと思います。

反対運動しているのは３軒ほどでうち２件は地味に旗が１本立っているだけでした。
派手で本気なのが１軒。そこの雰囲気って何か、、、竣工までに押さえ込めるのかな。

[162: 匿名さん]

ブリリアも反対運動してたよね。

[163: 匿名さん]

ＮＯ.１５１番さんの「将来　既存不適格ということは、売却する時に、都市計画道路が施行された時には１９階建は建てられなくて、半分の高さしか建てられない」というのは何を根拠に言っているのでしょう？

実際に都市計画道路が施行されたら容積率の問題で確かに同種同規模の建物は建てられないとは思いますが。

[164: 匿名さん]

ここって、意外と低層階の売れ行きがいいみたい

[165: 匿名さん]

ＮＯ.１６３です。補足です。
「半分の高さ」の根拠が知りたいです。営業の人がそこまで言い切るとも思えませんが。

[166: 匿名さん]

不確かな話で惑わされるのはやだなあ。情報の選別って難しい。。。

[167: 匿名さん]

ここの敷地内の都市計画道路って終戦直後の昭和２１年に計画された６５年も前のものです。
時代は進み町並みも形成されてしまい、未だに動きらしい動きはない。今更実行される可能性は限りなく低いと思います。

仮に実行されるとしても、計画線上の数キロ（？）に及ぶ民家建物を買収・撤去しなければならず、その費用と時間がどれだけかかるか想像もつきません。
他に整備しなければならない道路はいくらでもあるかと。

また、計画線上の土地には用途規制が掛けられており、低層建物しか建てられません。

つまり、この物件は東側の南北に走る白山通りと、南面に計画された東西に走る計画道路がクロスした角地とも言える立地となっており、今後、東西南北で高層建物建造が眺望を阻害する可能性を抑えていると言えます。

計画が実行される可能性はゼロではないので、これをどう判断するかだと思います。
既存不適格となるのは、現実的にこの道路建造が進んだ場合の話です。

間違いではありませんが既存不適格という言葉だけで惑わされないよう。
この情報を含め、判断は自己責任で。

[168: 物件比較中さん]

　ここのモデルルームを見て、真剣に購入検討しましたが、変形間取りはあまり気になりませんでした。各階に備蓄倉庫がある点はハナマル。
昨今竜巻被害がありましたが、そんな際に地下に駐輪場があるというのは、命の危険がなくて良いかななんて思ったりして。

周辺は高い建物が道沿いに立っていて、ビル風が強いのが、ちょっと気になりましたね。
一番のネックになったのが、一階に入る予定の日産の洗車スペースです。

他の住戸への防振対策等がどうなっているんだろうというのがとても気になってしまい、二の足を踏んでしまいました。
その分、管理費等はお安く感じました。

[169: 匿名さん]

いつ実行されるか分からない道路のタメに
マンションの南側に空いてるスペースがありますよね？
あれは日産が自由に使うことになるんですか？道路が出来るまで。

[170: 匿名さん]

日産が使うスペースは管理会社（管理組合？）との賃貸借契約により使用料を払ってもらい継続営業をするようです。
用途等は約定により細則が決められて営業する模様。

日産が使うことは予め決まっていた事なので、使用用途に応じた建築上の対策がされているものと思われます。
また、南面に隣接した建物等が造れないのは当面の採光・眺望面でメリットがあるかと。

[171: 匿名さん]

ここって巣鴨駅まで１２分だけど、Yahooロコで調べたら大塚駅までは１４分でした。
新宿方面に行く時はこっちが使えそう。

駅近第一の方にとってはどうでもいい情報だと思いますが、現在バス便の私にとっては魅力です。
といっても都心であればどこも１５分も歩けばどこかの駅にぶつかるんでしょうけど。

[172: 物件比較中さん]

第２期の登録受付が始まったようですね。
２ＬＤＫはもう売れてしまったのでしょうか。

[173: 匿名]

２ＬＤＫは、売れてしまったみたいですね。地味な所にお金を使ったいいマンションですからね。

[174: 匿名さん]

販売対象にしていないだけで、まだ売れ残っているものと思われます

[175: 匿名]

本日、クレヴィアから少し西巣鴨寄りにあるパークハウスサンジュールの中古のチラシが入ったけど、新築のクレヴィアより1000万円高い。。

外見は普通のマンションにしか見えないけど何か特別な要因はあるの？

クレヴィアが割安とは決して思わないが。