クレヴィア巣鴨ってどうでしょう

[マンコミュファンさん]

巣鴨Sky - 山の手・巣鴨の空に住む
場所は先の“クレヴィア赤羽”と同じで日産販売店の余剰地となります。

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区巣鴨4-196-1（地番）
交通：都電荒川線新庚申塚駅から徒歩4分、都営三田線西巣鴨駅から徒歩7分・巣鴨駅から徒歩10分、山手線巣鴨駅から徒歩12分
総戸数：72戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：40.21～74.7m2
入居：2013年9月下旬予定

公式URL：http://www.sugamo72.jp/
売主：伊藤忠都市開発
設計・施工：三井住友建設

[186: 物件比較中さん]

しかしカウンターの面積がもったいないですよね・・
床面積の１割ぐらい占めてそうですね。
本当にどうして逆梁工法とやらにしたんでしょう。。
でも多角形の部屋は捨てがたいし・・・本当に悩みます。
カウンターの使い方のいいアイデア、何かありますか？

[187: 匿名さん]

サンセジュールの中古は14階・73.85㎡・6980万円で坪310万円強。
分譲価格は6,390万円の筈だから1割乗せているね・・
プチバブルの最盛期に分譲された物件で、
当時は駒込4丁目のブリリアが平均坪300万円台中盤とかだったから、
三菱地所分譲というブランドも相俟って、相対的な割安感があった。
南側が開けていたのも貴重ではあったし。
仕様については一通り揃っているものの、特別優れている感じはしない。
戸境壁・スラブ厚も水準以上ではあるが「特別」という程ではない。
そこまで高級・特別な物件という位置づけとは考え難い。
西巣鴨最寄の中古が坪300万円オーバーというのはあまり現実的ではないね。
少なくともクレヴィアと同水準以下にしないと見向きもされないのでは？

何となくですが仲介業者も投げやり的にとりあえず掲載だけしているような気がする。

[188: 匿名さん]

同意。乗せすぎでしょ。
当時いくらで売主が購入していたのかは購入検討者にとって重要でなく、今の市場適正に照らしてどうなのかというところ。
麻布や広尾等、場所そのものに高いブランドがあるような特区は別にしてね。

一般的に新築は買った瞬間に新築プレミアムが剥がれ、２割価値が下落すると言われています。
当時あまり標準でなかった設備も今は普通に標準になってたりするしね。

[189: 匿名さん]

>167
都市計画道路についてですが、遠くない将来に、この物件の敷地にかかっている計画道路(補助81号線)に着手されてもおかしくないかと。

補助81号線について、南池袋から春日通りまでは既に事業認可されています。
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/machidukuri/006356.html
春日通りから北大塚の空蝉橋下迄の補助81号線は完成済ですので、この次に白山通りまで整備されるべく事業認可されてもおかしくないのではと思っています。
補助81号線は、新区役所前を通る豊島区の新しい要の道路の一つになる為、
区が力を入れているのは間違いないです。
また、現状、大塚・巣鴨・駒込間の車での移動は不便で、
住宅街の狭い道を車が通るのが問題視されているので、
そういった観点からも補助81号線を完成させる意義はあるように思えます。

また、この物件の建設地から白山通り挟んで向かいに広い道路があり、
これを補助81号線に沿って駒込方面に少しだけ延長できれば片側1車線の広めの道路につながり、西ヶ原まで簡単に出ることができます。
加えて、この物件から補助81号線に沿って大塚方面に進み折戸通りまで道路が繋がれば、
白山通りから大塚まで簡単に出ることができるようになります。
更に空蝉橋下から巣鴨新田駅付近まで道路を拡張できれば、
文京高校南側の道路に繋がり、折戸通りまで出ることができます。
今の未着手部分を少し進めるだけで、春日通りから大塚・巣鴨・西ヶ原まで比較的スムーズに流れる道路ができますね。

もちろん、5年・10年でここまでできるとは思いませんが、
この物件は白山通り沿いで、整備されるとすれば真っ先に着手されると思うので、大
規模修繕の1回目・2回目頃には収用されていたとしてもおかしくないように思えますね。
そうなると既存不適格物件として資産価値は大きく下落する虞があります。
特に建替えが近づけば近づく程(住み替えを考え始める時期になればなる程)、
この既存不適格によるダメージは大きいように思えますので・・

[190: 匿名さん]

一般論でどこの物件でも
建替え、まで考えないでマンションを買う人が大半です。
他のマンションで建替えの話を出しても、スルーされるか自分の代には関係ないとレスされるのがオチ。
それがカナシイ現実です。

[191: 匿名さん]

今のインターネット時代って、本当にすごいですね。
自分で聞いたり調べたのでは絶対たどり着けないような情報がわんさか取得できるんですから。

情報の精度は玉石混合とはいえ、色々考えさせられてしまいます。

[192: 匿名]

やはり、この物件は幹線道路沿いですから、騒音が気になりますね～。騒音防止のサッシを使ってると言う事ですが…。購入に悩んでいます。

[193: 匿名さん]

>189
計画道路の情報有難うございます。
数十年前から手付かずであったので進捗することは無いだろうと勝手に考えていましたが、
新区役所計画に合わせて着手がされ始めているんですね。
これを見るとリスクは否定できませんね。
すぐには計画道路は進捗しないにしても２０、３０年経過すれば進んでもおかしくないですし、
確かに既存不適格になったら資産価値に影響が出ると思います。
建てかえや住み替えを考え始める頃に顕在化しそうです。
営業マンの方はあまり気にする必要は無いというようなことをおっしゃっていたのですが、
きちんとリスクを説明して欲しかったです。

計画道路が実施された場合に、現在の１９階建てを建てかえる際、
どのくらいまで規模を縮小する必要があるのかわかる方いらっしゃいますか？

[194: 匿名さん]

新区役所の計画とは関係ないでしょ。都がやってるんだし、区役所より先に計画着工してるんだから。

[195: 匿名さん]

193は　自作自演
まえよりも直接攻撃から頭使うようになってきましたね。
道路予定地を無料で進呈するわけじゃなし。

[196: 匿名さん]

例の周辺住民さんでしたか。

[197: 匿名さん]

まあ既存不適格になるリスクは否定できないので、
余程気に入っている場合を除けば見送りが妥当ではないの？

[198: 匿名]

収用されても既存不適格にならないなら、収用による処分代金を大規模修繕に充てられるし寧ろメリットはあるよ。
既存不適格だと建替時に揉めるだろうね。大手デベは既存不適格にならないように作るのが普通と思うが。
まあ50年先だろうから新築の契約者の大部分は直面することはなかろう。

[199: 匿名]

でも中古転売するなら
重説に書いて説明しなければいけなくなる。

[200: 匿名さん]

この周辺は容積率500%、建ぺい率80%。
敷地面積1000.53m2は、このマンションの建築面積379.01m2に加え、
日産の駐車場と洗車場を含んだ面積。
建物の延床面積6527.83m2であるが、容積対象外が1545.83m2あるので、
容積対象は4982m2。4982/1000.53は498%なので現状で容積率を使い切っている。

従って収用されて敷地面積が減少したら、その減少した比率分だけ立てられる建物の高さも減っていくのでは。
補助81号線が敷地面積のうちどの程度かかっているのか次第だが、
これはホームページの情報だけではわからない。

[201: 匿名さん]

道路予定地の売却代で
立て替え時に住めなくなった人の
費用がまかなえるのではないだろうか。

[202: 匿名]

まだ建ってもないのに、建て替えの話は現実的でしょうか？

[203: 匿名さん]

その様に、一般的に
マンションを買う人たちは『必ず将来にある建て替え』を考えずに買う人が多いんですよね。

[204: 匿名]

計画道路が買収される際に、このマンションの失われる容積見合いの補償もしてくれますかね？

路線価にいくらか乗せるとしても数億円程度のような。

[205: 匿名]

なんでそこまで計画道路に拘るのか？さっぱり、わからん。昭和２０年代だよ。いやだったら、買わないだけの事だよ。他の理由で購入悩んでいます。