道路を隣地として申請するといいの？

[かずくん]

拙宅の建て替えを検討しています。準住居地域、７０／２００です。
西側と北側が公道の角地ですが、ある設計士さんが言うには「北側の道路を道路ではなく隣地として建確申請すれば、北側の敷地ギリギリまで建てられ、道路後退や２階をセットバック、屋根を折る必要がなくなり敷地を最大限生かした大きな家が建てられます。」とのことです。
そして、そうやって申請して受理されたという他宅（やはり角地）の申請書のコピーを見せてくれました。それには、玄関の前の道路を「隣地」ろ書き込まれて、庭先の道路を「道路」としていました。
僕としては、嬉しい反面ちょっと脱法のような気もするのですが、角地の物件って、このように申請するのはよくあることなのでしょうか？

[62: ５６]

>>60
＞42条2項道路に接しておらず、かつ4m未満の道に接している土地は、
＞土地の坪単価が相場より少し安くなるんですよ。
４２条２項道路に接続していないと、４３条但し書き以外では建物が建てられません。
勿論、その道なり通路に２ｍ接している必要もあります。
通常は、同様の接道地の半額以下です。

＞いつ4mになるか分からないから。
幅員が４ｍになったとしても、４３条但し書きの適用が認められるか、道路位置指定を取らないと、建物は建てられません。

[63: 匿名さん]

43条ただし書きの道が接道の場合、道幅は4mと見做されない。
4mと見做すのは42条2項道路だけ。
42条2項道路以外の道に接してる土地に建設した場合、
（もちろん建築が認められている道で、42条2項道路以外の道の場合）
接道が3mの場合は、実寸の3mなので容積率が120％
なぜ、これが分からない？

[64: ５６]

>>63
建築基準法第４２条第３項適用地域（セットバックしても２．７〜４ｍ未満までしか通路または道を拡張出来ない特別な地域）以外では、最低限の幅員４ｍを道路として扱うのです。

同法第４３条但し書きの場合、大半は４ｍ以上の道や通路です。
４ｍ未満の場合も、確実に４ｍ以上になるであろうという前提で、許可がされます。

あなたが言っている前提条件は、どのような場合ですか。（同法第４２条第３項の地域は、当然除外している。）

>>01
どっちにしても、スレ主さんの所有物件は８ｍと１２ｍ幅員の公道に２面接道していて、建蔽率の１０％緩和を享受している物件です。
公道を「所有地」にしての建築確認申請は出来ませんし、しても許可されません。

公道でない通路や道や空地などの隣接地を「建物建設の敷地」として申請するなら、延床面積を法令を超えて建てる申請は出来ます。
これは、マンション建設などで、駐車場部分だけは実は地主専用であっても、建物を建てる部分と駐車場用地をまとめて申請しておいて、実際の分譲は建物敷地とその建物だけを分譲するような「悪どい」やり方などにも応用されます。
当然、分譲購入者への重要事項説明で、駐車場の権利と使用に関して、実態に即した説明をしなければいけません。

[65: 匿名さん]

>同法第４３条但し書きの場合、大半は４ｍ以上の道や通路です。
4m以上ある道路(特定の農道など除く)は「道路」なので、43条は適用されません。
43条が適用されるのは、4m未満の道か特定の農道などだけですので、
一般的に家を建てるための4m未満の道が大半です。
56さんは、ここを勘違いされているのではないでしょうか？

56さんの書いている内容からすれば、結局のところ、
3ｍ幅の道路で容積率120％ってのが、ありうるってことですよね？
それなら、3mで120％と書かれている人に対して、嘘だとか、しつこく書くのは失礼だと思います。
また56さんは他の番号でも何度も連投されているようですが、
他の方も書いていましたが、56さん（その他番号も使われているようですが)の意見は一部を除いて書いているようで、除くのはよくないし、一部はそうであれば、それは嘘だと決め付けるのはおかしいと思います。
東京都23区は43条1項道路等の42条2項道路に当てはまらない道が半分を占めていて、
道幅が広がらない事を問題視している一面を広報紙で見たことがあります。

[66: 匿名さん]

>同法第４３条但し書きの場合、大半は４ｍ以上の道や通路です。
>４ｍ未満の場合も、確実に４ｍ以上になるであろうという前提で、許可がされます。
許可されても、4mとは見做されないということを理解された方がいいと思いますよ。

[67: ５６]

>>65
＞東京都23区は43条1項道路等の42条2項道路に当てはまらない道が半分を占めていて、
「建築基準法第４２条第２項（関係者の承諾が得られない。）にならないし、同法第４３条第１項にも該当しない（野中の一軒家を建てるわけではないので、元々が審査の対象外。）という、通路や道が多い」という問題です。
このような所では新たに建物を建て直しすることが出来ません。

＞4m以上ある道路(特定の農道など除く)は「道路」なので、43条は適用されません。
単なる空き地や共有地・入会地まで、勝手に道路にするのでしょうか？
河川の脇にある通路も、４ｍあれば道路ですか？
公道や、私道でも道路位置指定を受けていないものは、道路になりません。

[68: ５６]

６７投稿の訂正です。

×　同法第４３条第１項
○　同法第４３条第１項但し書き

[69: ５６]

建築基準法第３章でいう「道路」の定義は、同法第４２条第１項で規定されています。
以下、同項の全文です。

（道路の定義）第42条　この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員４メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、６メートル。次項及び第３項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
1．道路法（昭和27年法律第180号）による道路
2．都市計画法、土地区画整理法（昭和29年法律第119号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和39年法律第160号）、都市再開発法（昭和44年法律第38号）、新都市基盤整備法（昭和47年法律第86号）、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和50年法律第67号）又は密集市街地整備法（第６章に限る。以下この項において同じ。）による道路
3．この章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道
4．道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画のある道路で、２年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
5．土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

[70: ５６]

建築基準法第４３条第１項ただし書の適用に関する、施行規則第１０条の２について、昨年国土交通省から出された運用基準の一部を紹介します。

★　農道の場合、原則としてロ号の幅員は４ｍ以上である必要があります。ハの後に書かれている内容は、４ｍ未満であっても道路に代わる空地である通路確保を求めています。
このようなケースでの容積率の制限に関しては、イのケースのように道路そのものにも接しないような場合もあるため、特別の取り決めをしているケースがあります。
（以下は引用全文です。）

施行規則第１０条の２の許可基準は、許可の審査の前提要件として、法第４３条第１項本文に適合することにより確保されている市街地の環境と同等の水準が確保されていることを基本として定めたものである。
具体的には、法上の道路に代えて将来にわたって安定的に利用することができる空地に接すること、また、「２メートル以上接する」ことに代えて建築物の用途、規模、位置、構造等に応じ有効に接することとして、これを類型化して規定するものであり、各基準ごとの考え方は以下のとおりである。

イ「その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること」
建築物の敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地があるものについては、法上の道路に直接接しない場合であっても、当該空地が、避難及び通行の安全、延焼の防止等の防火、日照、採光、通風等の衛生等の確保の観点から、法上の道路と同等の機能を有することに鑑み基準とするものである。この場合、当該空地は安定的・日常的に利用可能な状況にある空地をいい、建築物の敷地が少なくとも２メートル以上の長さをもって当該空地に接するものとする。

ロ 「その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員４メートル以上のものに限る。）に２メートル以上接すること」
農道、港湾道路等は、一般住民の通行等の用に供することを目的とされているものではないが、その状況から法上の道路と同等の機能を有するものについては、接道義務の特例許可の対象として扱うことができることに鑑み基準とするものである。

ハ 「その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接すること」

当該基準は、イ及びロの定型的類型に該当しないものについて、一般的にその性能を規定し基準とするものであり、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないことを個別に総合的な観点から審査・判断するものとする。
なお、具体的には、ロに該当しない農道等の通路がある場合のほか、法上の道路と敷地との間にある河川等に橋などが設けられている場合などを含み得るものとする。

この場合、建築物と法上の道路の間には、道路に代わる空地である通路が確保されることが必要となるが、審査に当たっては以下の点に留意されたい。

ⅰ 当該通路が、現状のみならず、将来にわたって安定的に利用できるものかどうかについて、土地の所有状況、占用許可等を勘案して、総合的に判断すること。

ⅱ 通路の幅員は４メートル以上、また、敷地は２メートル以上の長さで通路に接することを原則とするが、建築物の用途、規模、位置、構造等建築計画の内容や周囲の状況を審査した上で、同項本文の規定に適合することにより確保されている市街地の環境と同等の水準が確保されると認められる場合には、これによらないことができること。

ⅲ なお、当該基準の適用については、法第８６条第１項若しくは第２項又は法第８６条の２第１項の規定に基づく認定における建築物と道路に関する審査の際の考え方との整合性をもって適切に運用すること。

[71: ５６]

建築基準法第４３条第１項但し書きは、あくまでも例外規定です。

２００３年の改正では、こちらでの運用よりも同法第４２条第３項適用を慫慂するような運用改正が行なわれました。
同法第４２条第３項は、実際に適用されているのが大半が長崎県で、最近では東京の月島地区の２期目の再開発で適用がありますが、あまり適用はされていません。

しかし、この３項道路適用で有名なのが、火事で２度ほど焼失した大阪の法善寺横町です。
ここは、幅員２．７ｍで３項道路指定となり、高さ制限１０ｍ、３階部分は道路中心線からセットバック３ｍ、耐火建築物でなければ駄目、などと制限も厳しいですが、容積率２４０％になっています。
道路幅による制限は、住居系で幅員×０．４、非住居系で幅員×０．６ですが、建築審査会を経て特定行政庁が認定する場合は最大で通常は住居系で幅員×０．６（一種低層と二種低層では適用無し）まで、非住居系で幅員×０．８までです。
法善寺横町は非住居系ですが、これを超える容積率が設定されています。

[72: 匿名さん]

素人にわかる様に説明してください。

[73: 56]

>>72
何がわからないのでしょうか？

[74: ５６]

建築基準法第４２条第２項適用道路に関する道路幅員による容積率制限に関しては、不動産鑑定士さんのリンクを貼ります。
（今年の２月更新のものです。）

http://blog.livedoor.jp/shigyo_tanda/archives/51228095.html

これに関わる条文は、同法第５２条（道路幅員による制限は第２項、住居系の制限緩和規定は第１２項、例外を設ける規定は第１４号）になります。

[75: ５６]

７４投稿の誤りを訂正します。

×　第１４号
○　第１４項

法律の条文は第○条第×項第△号のようになります。
「第ｎ条」と「第（ｎ＋１）条」の間に新たな条文を追加する場合は、「第ｎ条の２」という新たな条文を追加することになります。

主な法律（国会で定めたもの）や政令（内閣が定めたもの）は、「法庫」というネットリンクで調べることが出来ます。

http://www.houko.com/

ご参考まで。

[76: 周辺住民さん]

難しい話は抜きにして、スレ主さんの質問ですが、結果的に違法であっても建築確認がおりて建ててしまえば終わりです。建ててしまったものを壊わさなければならないことはありません。
申請するかどうかはどういう建物を建てたいかを考え、自分で判断すればいいと思います。
それと建築確認がおりなくても、後で違法な増築するのは結構多いですよ。

[77: ５６]

>>76
道路になっている部分を敷地として確認申請するのは、何もメリットがありません。
それ以外の道や通路を、自分の敷地として申告するなら、確かにメリットはあります。

更に準住居地域で防火地域に指定されているのなら、耐火建築にすると建蔽率が更に１０％緩和されて敷地の８割まで建てられます。
（この場合の容積率は同じ２００％です。）

[78: ５６]

<<76
＞それと建築確認がおりなくても、後で違法な増築するのは結構多いですよ。
確認申請がおりないと、建築は出来ませんね。
後で何をやるのかは勝手ですけど、何が言いたいんでしょうか？

[79: 76]

＞78
建築確認がおりる程度でまず建築し、その後違法な増築をするという意味ですよ。
話の流れからわかるでしょう、頭悪いんですか。

そういうケースは結構多い、もちろん程度問題ですけどね。

[80: ５６]

>>79
どんな違法行為をしたいのか、建築確認申請はどのようにして、それをどのように誤魔化して、その後にどのような違法行為をしたいのでしょうか？
この点をわかるように書いていただかないと、さっぱり理解出来ませんね。

あなたが言われるように確かに私自身は頭が悪いんで、例示も含めて書いていただけると幸いです。
よろしくね。

[81: 匿名さん]

>76
>結果的に違法であっても建築確認がおりて建ててしまえば終わりです。
それはそうだけどさすがに道路を道路じゃないと見逃すことはアリエナイ気はしますが。
見逃されなかったときの申請出し直しや申請期間延長のデメリットの方が大きいんじゃ。

>77
>道路になっている部分を敷地として確認申請するのは、何もメリットがありません
他の制限よりも道路斜線などがキツクなる場合はメリットあると思います。
上記と許可申請の時間短縮というメリットで隣地とした実例は知ってます。（住宅じゃありません）


なんで４ｍ４ｍうるさいかというと
消防車が通れる最小限の幅だからです。（たしか。違ったら訂正願います＞プロのひと）
施主の生命を守るばかりでなく
近隣住民の生命を守るためにも最低限必要なものなので
４ｍ以下で許可されるなんてのはもう本当に例外中の例外しかないかと。
43条但し書きのための申請は何度かしましたが（４ｍ以上です）
避難関連は特に細かく聞かれます。（審査会によるとは思いますが）

>65さんの「東京都23区は・・・」のは実際23区内で経験したことないので分かりませんが
他関東地域で経験したのでは残念ながら>67さんの言うように建替自体がもう無理で（接道とれないため）
申請にならない改修でしのぐしかないというものでしたね。

[82: 匿名さん]

みなさん、セットバック、接道義務、斜線規制のルールは守りましょう。酒飲んでアルコール探知機で検出されないから車を運転していいです。といってるようなもんです。飲んだら乗らない。

[83: 匿名さん]

>>82
その守るべきルールはこの場合なんなのかという問題。結構複雑なのよん
役所に直接聞くのが早くてより確実だけど
たまに・・というか結構しょっちゅう役所も間違えるから始末が悪い

[84: 匿名さん]

一生懸命調べて、コピペしているようですが、
42条2項道路は現状の道路幅に関わらず4mと見做される事の記載はありますが、
42条2項道路以外の道を4mと見做すとは書いているところなんて、ないでしょ？
43条のところに4mと見做すと記載ないでしょ？
いずれ4mになるであろう道は、現状の道幅で容積率が決まるっていう事実を認めませんか？

[85: ５６]

>>84
＞43条のところに4mと見做すと記載ないでしょ？
建築基準法第４３条第１項では、道路に２ｍ接続する義務が書かれています。
これのただし書きに関しては、これと同等になるような場合に、建築審査会で調査して特定行政庁が例外的に許可をする制度です。

このただし書きに関する施行規則（国土交通省で定めたもの）第１０条の２についての運用基準を掲載させてもらいました。

周りが公園などの空き地に接続するイのようなケースでは、道の幅などといわれても「おら、そんなの関係無い。」ですよね。
ロのケースの農道などは、４ｍ以上が条件。
ハのケースは、これらによらない場合なので、通路や道幅は狭いケースも考えられるが、避難経路や空地なども勘案して許可するかどうかの判断をする。
河川越えや神社の参道などに接続するようなのも、このハに該当する。（ここへの通路が、恒久的であることなど、審査基準をよく読んでください。）

イやハのケースでは、同法第５２条第１４項による容積率制限（緩和）を適用しないと、何も建てられなくなってしまうでしょう？

[86: ５６]

>>84
建築基準法第４２条第３項指定道路については、元々が同法同条第２項指定道路を指定替して生まれたものです。
これは２．７ｍ以上４ｍ未満の道幅を最終幅員としています。
これの指定を行なう際、そのまま適用してしまうと、セットバックが少なくなって有効な敷地面積は多少増えますけど、道路幅員による容積率制限を、本則通りに「見做し道路の最終幅員×０．４」（住居系の場合）や「見做し道路の最終幅員×０．６」（非住居系の場合）を適用してしまうと、２項指定の場合より建てられる延床面積は小さくなってしまいます。
この場合も、用途地域の見直しをしたりして、緩和処置をとっていることが多いです。
先にあげた法善寺横町（実際の町の名前は「法善寺横丁」でした。歌の方は「月の法善寺横町」です。）も、本則では容積率が４００％ですが、最終幅員２．７ｍの３項道路で制限は２４０％です。

[87: 匿名さん]

はたから見てると
42条以外で申請できること自体が割と特殊なほうだし
ましてやそれが４ｍ未満なんて特殊すぎてよく分からん。
ここの流れ見ててせっかくだから後学の為に一度役所に聞いてみよーと思ったけど
具体的にその条件にあてはまる地域を知らないと
てきとーな役所に聞いてもちゃんと考えてくれないねぇ・・。
中心から２ｍのセットバックしてる時点でみなし道路線が出てきてるわけで
類推解釈すれば４２条２項に倣うべきな気もするけど・・・
もし当事者になったら4mみなし道路→160%にしろと徹底的に戦いたいところではあるかな。
最終的には役所や審査会のサジ加減な気がしないでもないが。
84さんなんかはここまで断言してるんだから実際の土地で43条許可申請もして
役所の指導で120%でやったってことなんでしょう。
その地域言って、対する56さんがそこの役所に直で確かめれば決着つくんじゃないかな？

[88: 匿名はん]

４ｍ未満の幅員道路で、将来的にも４ｍにしなくてよいのは２つだけ。

建築基準法第４２条第３項の、いわゆる３項道路。
特定行政庁が２項道路指定を職権で行なったものに対して、指定替をしたもの。容積率が減少しないような配慮をしている。

もう一つは同法第４２条第４項第３号の、いわゆる５項道路。
（第２項を適用しないと規定しているのが第５項なので、そのように言っている。）
こちらは大都会には現在殆ど存在しない。

「５項道路」と言っても、別の法付則５項道路の方は、２項道路と性格的には同じでセットバック義務がある。（２項道路が民・民間であるのに対して、こちらは道路位置が指定されている。）

[89: 匿名さん]

76さんへ
56は都合の良いことしか書かず、自分の書いている内容が間違っていることは別のことを書いたり例外だとか書いて誤魔化してますし、必死で調べて一部読んで分かったつもりで偉そうに書いているだけのようです。
現在よくある建築後の違法改築やリフォームなど理解していないようですので、相手しない方がいいかもよ。

[90: ５６]

>>89
ケチ付けだけして、内容の無い投稿はやめましょう。

[91: 匿名さん]

42条には4mと見做すと記載が書いているが、
43条では、そのいう一文がないわな。
43条1項道路は4mと見做さないんじゃない？

都心だと3mって普通にありますよ。というか割安だと思ったら私道でセットバック後3m。
珍しいんだと逆にビックリ。
古い住宅街だと小型車しか通れない住宅街、一方通行で細くて入り組んでいて挙句の果てには行き止まり、バックで戻って擦ってしまうなんて、よくあるんだけど。
山手線内のお話でした。

[92: 匿名さん]

>珍しいんだと逆にビックリ。
それ自体は別に珍しくないよ。普通だろ。
接道認められないで建たないってのも珍しくないけどね。
というか君話全然分かってないだろ？>91
まあ法規に慣れ親しんだ人じゃないと難しい話だろうとは思う。

[93: 匿名さん]

43条は、本来４ｍ以上の建築基準法上の道路に２ｍ以上接道しないと建築できないというものを
特定の条件においてその規定を「適用しない」というものであって
つまり許可されても「接道してない」という状態には変わりありません。
申請書では「４３条但し書きの空地」などと書きます。
「４３条ただし書き道路」と書いてもそのまま通っちゃうこともありますが正確ではありません。
あくまでも「道路」でなく「空地」です。

そもそも道路に接道してないのに道路斜線やら
道路幅員からの容積率制限やらが発生すること自体やや疑問な部分もあるけど
そこはケースバイケースで主事なり審査会なりが判断するしかないところなのかな？
明文化されたものはとりあえず見当たりませんねえ。
４ｍ未満の通路状の空地に接している場合の規定は
明らかに２項道路から準用してきていそうなので
これに付随する規定も準用するのが筋な気はする。

とりあえず56氏の説明には穴は感じないけど。
対して「書いてないから」なんてのはこの世界では通らないので説得力に欠けますねえ。
とりあえず実例を示してみて欲しいものです。

[94: 匿名さん]

いいのを見つけましたよ。
容積率については残念ながら書いてなかったけどまあ参考にはなるでしょう。
道路斜線もかからないってことはその地の行政庁で特段の定めを設けてない限り
52条第2項も適用されない流れかな？
結局のところ各行政庁での運用次第のようですな。
http://www.k-b-i.co.jp/Q&A/Q&A_shuudan/HP_shudan.htm


Q-06：法43条但し書き道路は道路斜線の制限を受けますか？

A-06：原則として道路斜線の制限はかからないと考えていますが当該特定行政庁の
　 　 　　指導を受けて下さい。

　 　 　　法43条但し書き道路は接道上道路として取り扱うだけで実際は道路ではありません。
　 　 　　境界は原則として隣地斜線として高さ制限をうけることになります。
　 　 　　ただし、横浜市では43条但し書き道路は
　 　 　　・道路相当として法56条1項の道路斜線を適用する。
　 　 　　・延焼線は但し書き道路の中心から3m、5mを適用する。
　 　 　　等の扱いがありますので注意して下さい。


Q-07：法43条但し書き道路も建蔽率の角地緩和の対象となりますか？

A-07：神奈川県条例では原則として道路のみが角地緩和の対象です。

　 　 　・神奈川県条例では
　 　 　　①幅員がそれぞれ4m以上の2以上の道路に接する
　 　 　　②敷地境界線の3/10以上が道路に接する。（かつ片側の道路が2m以上接道）
　 　 　　を満足する必要があります。道路43条但し書き道路は接道上道路として取り扱うだけ
　 　 　　で実際は道路ではないため適用をうけません。

　 　 　　しかし、一部の特定行政庁では別の取扱があります。
　 　 　　横浜市では敷地が公園、広場、水面、法43条但し書き空地その他これに類するものに
　 　 　　接している場合は角地緩和の適用があります。

　 　 　　ただし、幅員や隅切りについて制限がありますので注意が必要です。
　 　 　　東京都では安全条例の施行細則21条で公園・広場・川その他これに類するものに
　 　 　　角地緩和を認めています。


Q-23：赤道・認定外公道と敷地との境界は「道路境界線」と「隣地境界線」の
　 　 　いずれになりますか？

A-23：「隣地境界線」とします。　

　 　 ・建築基準法上「道路」とは法42条各項に定める道路を指し、法的に道路と認められていない
　 　 　「赤道・認定外公道」との境界は「隣地境界線」と記入して下さい。
　 　 　　
　 　 　　なお、他法文の運用については次の通りとなります。
　 　 　①北側斜線・高度斜線の緩和（令135条の4）　---　「赤道・認定外公道幅」の1/2緩和
　 　 　②採光補正係数の緩和（令20条）　　　　　　　---　「赤道・認定外公道幅」の1/2緩和
　 　 　③道路斜線の緩和（令134条） 　　　　　　　　　---　原則として道路斜線は適用されません。

[95: 匿名さん]

とりあえず94でスレ主の疑問は完全に解決ですかな？
スレ主が見せられた「道路（のように見える空地）との境界線を隣地境界線としてあった」
という奴は、建築基準法４２条に規定される「道路」じゃなかったので
隣地扱いになったというものでしょうね。
スレ主の敷地に隣接する道（のように見える部分）が
４２条に規定される道路でなければ隣地境界となる可能性がある。
というか逆に「道路境界」にはできないということにもなる。
ただし各行政庁で規定している場合はその規定に従うことになる。確認が必要。
たとえ見せられた実例と同じ地区であってもその後規定が変わってる場合があるのでやはり確認は必要。
もし両方とも４２条に規定される道路である場合は勝手に隣地扱いにはできません。道路は道路です。
これは主事の裁量でどうにかできる部分ではありません。地域によって変わるものではありません。
できるというのはその建築士の勘違いということになるでしょう。
違法脱法という認識ではなく単なる勘違いかと。

[96: ５６]

>>94
赤道（「あかみち」または「あかどう」と読みます。間違っても「せきどう」とは読みません。）は以前は国有地だったんで、これを含む道路があると、そこに下水道を引こうと思った住民がなかなか許可を受けられないで苦労した思いがあります。
２００５年までにこのような里道（「りどう」と読みます。）は市町村に国から所有権が移転されました。

建築基準法第４２条第２項で指定された道路（２項道路）が、２ｍ以上接道しているならまだ恵まれていると思った方がいいですね。
建物の建築状況で、特定行政庁が職権で指定するので、中には可哀そうなくらい気の毒な方もいらっしゃいます。
自分の敷地がこの２項道路に１．８ｍしか接続していないで、建物が再建築出来ないなんていう方もいらっしゃいます。
公道からの２項道路指定が公道からある程度奥までされているけど、その先が指定されていないようなところは都会でもザラにあります。

だからといって、このような気の毒な敷地を、同法第４３条ただし書きで救済することはまず出来ません。
このただし書きは既存市街地の救済が目的ではなくて、空地が多い道路に接道していない所を救済するのが、本来の目的だからです。
河川や鉄道（軌道は道路なので違います。）越えなど、特別な例外はありますけどね。

[97: ５６]

「３ｍでも道路だ。」とか、「建築基準法第４３条ただし書きで道路に接続していなくとも特例で建物の建築は出来る。」とか言っていた人はどうなったんでしょうね。
４３条ただし書きでの特認など、接道が無い既存都市部では、通常は認められません。

[98: 匿名さん]

今更どの面下げて出てこれましょうやｗ

しかしあんなんでも
他の一般の人が見れば専門家の意見っぽく見えちゃうんでしょうねえ。
そして間違った書き込みを信じて接道のない建替できない家を買ったり
勝手に容積率低く見積もって必要ないのに小さい家にしちゃうんでしょうね。
匿名板の怖さを見た気がします。

[99: ５６]

>>98
＞容積率低く見積もって必要ないのに小さい家にしちゃうんでしょうね。
この言葉には、引っかかりがあります。（別に投稿を責めているわけではありません。）

現状で幅員３ｍの、建築基準法第４２条第２項道路（道路による容積率制限は１６０％）や同法同条第５項に該当する同条第４項第３号道路（これの場合は道路による容積率制限は１２０％）での制限よりも、たいがいは用途地域による容積率制限の方がキツイのです。
（２項道路に該当する場合は、敷地面積に算入出来ない敷地も存在します。）

駅近の商業地域とかで、この道路による容積率制限の方が大きくなるのが稀にあるのが実状です。
商業地域や近隣商業地域なので、それなりの床面積にするか、他の敷地と一体での再築などの方策を採ります。

[100: ５６]

９９投稿の説明不足について、補足説明します。

住居系の用途地域では、道路による容積率制限は「道路幅員×０．４」ですが、住居系以外の用途地域では「道路幅員×０．６」なので、住居系以外の用途地域ではそれなりに建つのです。

それでも、商業地域では容積率４００％が通常ですから、２４０％（敷地セットバックありの２項道路）や１８０％（５項道路、または３項道路で３ｍと指定された場合）でもそれよりは少ないことになります。

[101: 匿名さん]

400％じゃ、まともな高層ビルは建たんよ。
どの田舎の地域を限定に400％が通常と書いているんだか・・・

[102: ５６]

>>101
確かに法律では商業地域は
「200、300、400、500、600、700、 800、900、1000、1100、1200、1300％のうち都市計画で定める割合 」
近隣商業地域は
「100、150、200、300、400、500％のうち都市計画で定める割合」
となっています。

しかし実態は、狭い道路のあるような所は、都心部など限られた地域を除けば、商業地では４００％、近隣商業地では３００％が多いんですよ。

[103: ５６]

>>101
どっちにしても、元々の容積率が高い方を議論しても意味ありませんね。
何が言いたいんでしょうか？

[104: 匿名さん]

>何が言いたいんでしょうか？
知ったかぶった書き込みをしている56がウザイんじゃん（笑
ガセネタ書くのもいい加減にしろ！って事だよ。＞56
98もそう書いてるだろうが！

[105: ５６]

>>104
何がガセネタで、何が知ったかぶった書き込みをしているですか？
具体的にお書きください。

[106: 98]

>>104
>98もそう書いてるだろうが！
書いてないよ。
すげー読解力だなオイｗ
この程度の知能じゃ今までの話も全く理解できないんだろうな

[107: ５６]

>>104
ガセネタを書かないでください。
というか、あなたはだれがどのようなことを書いているかの判断が出来ないようです。

そのような状態での投稿はお控え願います。
そして早期に精神神経科への受診を慫慂致します。

[108: 匿名さん]

56さん、あなたは同じ内容を何度も投稿していますので、少し目障りだと感じますので、あなたを非難する書き込みが多いんだと思います。
「利用規約に同意し投稿する」というアイコンの左横に「sage」というチェックボックスがあるので、そこにチェックして投稿してください。

私には、56さんが自分の書き込みが間違っていた事を指摘され反論していますが、結局指摘された内容を自分の意見のように書き込んでいる神経が信じられません。
120％は絶対にないと書き込みして他人を非難しておきながら、今では120％もありうると書いている。

[109: ５６]

>>108
３項道路や５項道路は、例外中の例外。
ただ３項道路に関しては、２００４年に国土交通省が慫慂したんで月島地区の例外などが、都市部で見られるようになったんですけど、それ以降は殆ど普及していません。
勿論、４３条ただし書きも同じです。

商業地域が４００％や近隣商業地域が３００％。
ごく普通です。

本当に問題になっている事象と、理論上で可能なこととは、かなりの乖離があります。

あなたは何を求めているのですか？

[110: ５６]

>>108
５６投稿自体は、５２投稿の「１ｍセットバックで３ｍ」に対しての投稿です。
また勝手に５２投稿者が「みなし道路」と言っていますが、書かれている内容を読むとこれは明らかに２項道路です。
３項道路では無いのが明らかですし、３項道路ならセットバックの必要はありませんから適用対象外になるんです。

[111: 匿名さん]

いったい何の話をしてるんだっけ？
道路の種類がこのスレにどう関係するんだっけ？

[112: ５６]

>>111
最初から全て読んでから、投稿ください。

建築基準法の、都市計画区域に関してのみ適用される章でのみ扱われる、「道路」とそうならない「道」や「通路」に関して、これを理解してからね。

[113: 匿名さん]

＞56
道路でも道でも、それぐらいイチイチ書き込むなっつうの。
あなたの書き込みはマジでムカムカするんですよ。
主旨が違うのに、しつこく書き込むなよ。

例外であっても絶対にないわけではないし、他人を非難しておいて、あなた自身が120％もありうるという書き込みをしているし、あなたの神経がおかしいと言っているのですよ。
他人を非難する書き込みするぐらいなら、自分の書き込みが間違っていた部分は間違っていたと書き込みな。

[114: ５６]

>>113
何がどう間違っているんだか、説明してください。

[115: 匿名さん]

>>111
>道路の種類がこのスレにどう関係するんだっけ？
関係は大有り。というかまさにそこが肝だろ…
恥ずかしい奴だな…もう喋らない方が君の為だと思うんだ
君には法規の話は無理だよ…

[116: 匿名さん]

>>115
君、５６？
なんかときどき現れるよね。

[117: 匿名さん]

115は、56の書き込みだろうね。
56は、ずっとスレ違いの書き込みを続けて、迷惑行為をしている事を気づかない。
それどころか、スレ違いの書き込みをし続けている。
115のような書き込みをするのは、56以外はないだろうね。

で、間違っている点を書き込みされているのに、
道間違っているのか説明してくださいって書いているぐらいだから、
視力が弱っているのかも。

[118: 匿名さん]

56じゃないよ
94だよ。主に。
ここは君らだけの掲示板じゃないんだよ
別に56の味方する気もさらさらないんだけど
君があまりにトンチンカンなんでそう見えるかもしれんね

[119: 匿名さん]

>ここは君らだけの掲示板じゃないんだよ
いや、ここは、スレ主の立てたスレッドだ
スレ違いの内容は控えるべきだ
94の書き込みももちろんスレ違いだ

[120: ５６]

>>119
スレ主さんは、「道路を隣地として建築確認申請をする」ことに関して、自らも疑問を感じてこのスレを立てました。

建築基準法の都市計画地域での適用がある章にのみ適用される制限事項として、「道路」への接道義務があるわけです。
一見すると「道路」に見える「道」「通路」「空き地」で「道路」となっていないものは、道路ではありません。
また逆に、建物などが現状で建っている「都市計画道路」は、「道路」として扱われます。

「道路」とは何かを理解すれば、勝手に道路を隣地として申請したりは出来ないことは理解出来ることです。

何がどう、スレ違いだと言われるのですか？

[121: 匿名さん]

> 勝手に道路を隣地として申請したりは出来ないこと

それはこのスレをスレ主さんが立てたときの大前提だと思いますが。

[122: 匿名さん]

つまり56と94両人ともずれたことをぐだぐだやっていたわけです。

[123: ５６]

>>121
なにがこのスレの前提か、あなたの認識がずれているよ。
スレを全部最初から読みな。

>>122
１２１と同じです。
全部最初から読みなさい。

[124: ５６]

スレ主の０１投稿を再掲します。
この文章を読んで、１２１投稿のような考えを持つのは、どういう頭の思考回路となっているのか、不思議です。

＞拙宅の建て替えを検討しています。準住居地域、７０／２００です。
＞西側と北側が公道の角地ですが、ある設計士さんが言うには「北側の道路を道路ではなく隣地として建確申請すれば、北側の敷地ギリギリまで建てられ、道路後退や２階をセットバック、屋根を折る必要がなくなり敷地を最大限生かした大きな家が建てられます。」とのことです。
＞そして、そうやって申請して受理されたという他宅（やはり角地）の申請書のコピーを見せてくれました。
＞それには、玄関の前の道路を「隣地」ろ書き込まれて、庭先の道路を「道路」としていました。
＞僕としては、嬉しい反面ちょっと脱法のような気もするのですが、角地の物件って、このように申請するのはよくあることなのでしょうか？

[125: 匿名さん]

56さんのおっしゃることがまったく理解できません。申し訳ない。

[126: 125]

まあ、補足すると、まずこのスレが建てられたとき（56さんの示された124の引用文ですね）、
スレ主さんは「公道を敷地と偽って申請することは角地の場合にはありうることなのか」を問うているのだと判断しました。
ですから「そんな違法なことをする設計士とはつきあうな」というレスが何個かあって、
スレ主さんも事態を飲み込まれ、11の書き込みをされたのだと思います。

建築業界では、ロフトを申請しておいて、あとで天井をあげて実質3階にする、なんてことがたまに聞かれますからね。
そういう違法な設計の延長として道路を隣地として申請してしまうことが行われているのかもしれない。
それがどの程度あることなのか知りたくなるのもしょうがないことでしょう。
違法であることを認識しつつそれを破る建築業界の慣習の度合いというのでしょうかね。
それがスレ主さんの知りたかったことだと思うのです。

だから違法かどうかということはこのスレでは問題じゃないんじゃなかったんじゃないかなあと思ったのですが、変ですか？

[127: ５６]

>>126
スレ主さんは、最初から角地自体が「特定行政庁指定角地」いうことを、０１投稿で書かれていらっしゃります。
＞準住居地域、７０／２００です。
この部分です。

準住居地域には、６０や８０の建蔽率はありますが、７０というのはありません。
防火地域で耐火建築を建てることでは無いようなので、角地指定の１０％緩和が適用されているということになります。
（防火地域で耐火建築を建てる場合だと、更に１０％上乗せで８０％になります。）

このような場所に建物を再建築するための建築確認申請をするのです。
確認申請を出すのは特定行政庁です。

誤魔化しようがあると思いますか？

[128: ５６]

>>126
＞建築業界では、ロフトを申請しておいて、あとで天井をあげて実質3階にする、なんてことがたまに聞かれますからね。

それって、ロフト部分の床が無い所に、床を付けて３階にしてしまうんでしょう。
全然、違法のレベルが違うじゃないですか。
これは施工検査後にやる違反行為。
ただし、床を作るための準備控除を検査の段階で見抜かれたら、ばれちゃうよ。
（設計段階でも、わかる人が見ればおかしいことに気付きます。）

道路を隣地扱いにするのは、施工前の犯罪です。

[129: 匿名さん]

56さん、すみません。私もよく分かりません。
スレ主さんの書かれている申請をしても、許可は下りないということで
よろしいのでしょうか？
それとも、ほかに何かあるのでしょうか？

[130: 匿名さん]

>>126
>スレ主さんは「公道を敷地と偽って申請することは角地の場合にはありうることなのか」を問うているのだと判断しました。
「公道を敷地と偽って」ということはスレ主は言ってません。
「脱法のような気もするのですが」とは言ってますがあくまでも「気がする」程度であって
本当に脱法かどうかは判断できない状態だったわけです。
故にそれが本当に違法なことなのかどうかという点を含めてスレ主に対し説明すべきなわけで。
結論を言えばそれが違法かどうかは「分からない」です。
スレ主は「公道」とは仰ってますが、建築基準法上「公道」という言葉はありません。
「公道＝建築基準法上の道路」とは限りません。
一般の人が見た目だけで判断することは不可能です。
この道状の部分の法的扱い（道路、道、空地等）によって対応が全く異なるわけで
詳しい話は今までの話を読んでいれば簡単に分かることです。よく読んでください。
スレ主の言う「公道」が「建築基準法上の道路」の場合は「隣地として申請することはできない（違法）」
スレ主の言う「公道」が「建築基準法上の道路でない（43条の空地など）」場合は「隣地として申請することができる（適法）」
（※ただし申請地の行政庁で独自の指導を行っている場合はこれに従う）
となります。
後者の場合は「隣地として扱える」というよりは「隣地としなければならない」が正確。
道路境界線にはできません。
ということでスレ主の疑問に正確に答えるためには
道路の種類の話は不可欠です。

貴方の場合そもそもハナから「違法」と決め付けてる時点で大きな間違いなんですよね。
勝手に違法と思い込んでそれ以外の可能性を探ることを放棄してる。
違法以外の話がすべて「スレ違い」に脳内変換されてる。


>>129
>スレ主さんの書かれている申請をしても、許可は下りないということでよろしいのでしょうか？
>それとも、ほかに何かあるのでしょうか？
上に書いた通りです。
そもそも今更こんなこと聞いてる時点で今までの話を全く見てないということなんだが…
読んでないのか読んでも分からないのか、どっち？

[131: 匿名さん]

そうなんですか。

[132: 130]

>>129
あ…今までの理解力欠如してる人かと思っちゃったので投げやりな書き方しちゃったけど
違う方でしたね
申し訳ない
脱法目的で意図的に道路（建築基準法上の道路）を隣地として申請して通すことは
現実的にはまず不可能です。
事前チェックあるとこなら受付すらされないんじゃ。

[133: ビギナーさん]

>>130
横入りで申し訳ありませんがご教示ください。
私の家は、袋小路の道路（幅員４ｍ）の突き当たりにあち、その道路に２ｍちょっと接しています。その道路は私道ではなく、所有者は市で道路台帳にも記載されています。
ところが、先日Ｔ字型の入り口に建つお宅が建て替えられ、屋根が高いなど建築方法に疑問が生じたため、市の建築課でそのお宅の建築確認申請書を閲覧したところ、私の家に通じる道路が「隣地」となっており、その道路に接する部分を「隣地境界線」としていました。市のお墨付きで隣地として認定されたということになります。
ということは、我が家の前のこの「道路」は、建築基準法の道路ではないということになり、我が家は接道していないので違法建築、再建築不可となってしまうのでしょうか。この道路にしか接していない家は、我が家を含めて３軒あります。

[134: 匿名さん]

>>133
道路台帳に載っているということですが、道路の種類も書いてあるはずです。それの確認を。
で、道路管理課などではなくて建築指導課（又は審査課）というところがあるはずなので
それが建築基準法の42条に規定される道路かどうかの確認を。
42条道路ならば道路斜線制限等々発生するので勝手に隣地扱いにはできません。

基本的に、具体的案件はここで聞くよりも役所でストレートに聞いた方がいいです。
ここでは標準的な一般論原則論しか言えないので。
対して実際はその地域で独自の取り決めや指導をしている場合が多いのです。
その地域の役所で確認しないと意味がないんです。
役所で言われたことに対して「これはどういう解釈？」「これ本当に正しい？」などの確認に
ここを使うのがよろしいかと。

[135: ビギナーさん]

>>134
133の者です。ご教示ありがとうございます。
道路台帳は土木事務所で閲覧しました。来週以降、市の建築指導課に出向いて聞いてみます。
またわからないことがありましたら、よろしくお願いします。

[136: 匿名はん]

>>130
極論かもしんないけど，建替えた入り口の施主が少しでも屋根を高くしたい，目一杯どの道路側に寄せて建てたいとか魂胆があって，勝手に役所に廃道届けを出して受理され建築確認スルーしたと思われ．
周辺住民の廃道の同意書なんか三文判作ればできちゃうわけだし，あなた含め住民たちは施主がこそーりとそんな裏技使ったなんて知るすべもないでしょ．
今となっては廃道されたことを知らなかったあなたの負けなワケでして，道路が廃止されちゃったんだからあなたの家は気の毒だけど違法建築で再建築不可だろうね．
仮に，その道を再度位置指定を受けて道路として復活したとしても，あなたの家は適法になっても裏技使ったお宅は竣工済みなので堅い屋根是正はできないよ．違法建築や容積オーバー増築しても竣工して人が住んでしまえば役所は何もできないのと同じ．結局はやっちゃった者勝ちなんですよ．境界杭を勝手に移動して自分ちの敷地増やしても，２０年バレなければ合法的に自分の土地になっちゃうのと同じだよ．

[137: 匿名さん]

>>136
極論すぎる
推論にしては一方的すぎる

>>130
この掲示板は相談者を不安にさせることに快楽を感じるような輩が多数いるのであまり真に受けないようにね

[138: 匿名さん]

>>135
土木事務所で確認審査してるところも多いです。
市役所の代表番号に電話して
「建築の確認申請についてと、法的な解釈について問い合わせたいのですが」
など言えば担当部署を教えてくれます。
確認しないで直接行っちゃうと「これは土木事務所（その他出先機関）で」と言われて
無駄足になることがあります。
午後になると検査などで出払っちゃうことが多いので
午前中に問い合わせましょう。

あと気をつけないといけないこととして
役所の人間も万能ではないということを前提にしておかないといけないです。
問い合わせるとその場で基準法とか開いて「えーっと…」と悩みながら自信なさげに答えてくれたり。
窓口担当にこうだと言われたけど、主事まで行ったらあっさり覆ったとかも普通にあります。
あまり信用しすぎず疑問に感じたら徹底的につっこんでみてください。

[139: 匿名さん]

>>138
＞土木事務所で確認審査してるところも多いです。
土木事務所は、都道府県の支庁です。
特定行政庁は、市町村にある所もありますが、無いところは都道府県が特定行政庁です。
そのような市町村では、実際の実務は県庁の支庁で行なっています。
また、市町村が特定行政庁で建築主事がいる場合でも、規模がデカイ開発工事などは、都道府県の方で建築確認を行ないます。

>>136
建築基準法第４２条の第２・３・５項の道路は、私道の持ち主が申請して道路になったわけではなく、特定行政庁の職権で位置指定がされています。
廃止のお願いは私道持ち主から出来ますが、持ち主全員が出したからといっても、勝手に廃止はされません。