道路を隣地として申請するといいの？

[かずくん]

拙宅の建て替えを検討しています。準住居地域、７０／２００です。
西側と北側が公道の角地ですが、ある設計士さんが言うには「北側の道路を道路ではなく隣地として建確申請すれば、北側の敷地ギリギリまで建てられ、道路後退や２階をセットバック、屋根を折る必要がなくなり敷地を最大限生かした大きな家が建てられます。」とのことです。
そして、そうやって申請して受理されたという他宅（やはり角地）の申請書のコピーを見せてくれました。それには、玄関の前の道路を「隣地」ろ書き込まれて、庭先の道路を「道路」としていました。
僕としては、嬉しい反面ちょっと脱法のような気もするのですが、角地の物件って、このように申請するのはよくあることなのでしょうか？

[22: 匿名さん]

>>16
>元々が容積率２００％の所だから、高い建物を建てること自体があまり意味が無いの。
しろうと考えだと、容積率が大きな土地は
敷地が小さくても、建物を高くすることで大きな家を建てることが出来るのかなっと
思っていましたが、逆ですか？
すみませんが、詳しく説明願います。

[23: ０９]

>>22
＞容積率が大きな土地は
＞敷地が小さくても、建物を高くすることで大きな家を建てることが出来る
その通りです。
２００％は大きいと思いますか？
建蔽率が６０％だと、せいぜいが３階か４階建です。
高さは４階でも１２ｍ程度まで。

建蔽率が１０％緩和されても、容積率までは緩和されるわけではありません。

隣地を誤魔化して敷地にしようとする理由で考えられることは、容積率を大幅にオーバーしてかなり大きな建物を建てようとしている場合と、道路から敷地が極端に高い位置にあるような場合だけです。

[24: 22]

>>23
200%の絶対値はおいておいて(^^;;
大筋あっていたのですね。ありがとうございます。

[25: 匿名さん]

斜線規制は隣とのトラブルを避けるためにできた規則です。それをごまかして家を建てることは逆にやられると腹立ちませんか？基準は満たしています。建築許可は下りています。と言われても近隣の方からみたらずうずうしい人と思われてもしかたがないと思います。あと、話が違いますが２ｍの接道義務は火事になったときの消防車が入れるかどうかに関係します。同じように無理に許可をとったとしても結局は被害は自分に来ます。

[26: ０９]

>>25
＞斜線規制は隣とのトラブルを避けるためにできた規則です。
隣地との関係での斜線制限は、立ち上がりの高さが準住居地域の場合は２０ｍまたは３１ｍ、そこから勾配を１．２５または１．５です。
立ち上がりが２０ｍだと、６階までは問題無いということです。
（３１ｍの場合は、１０階まで問題無いということです。）

道路の反対側からの斜線制限は、既に説明済です。

[27: 匿名さん]

建替えだから、出来る裏技で、土地から購入した場合だと絶対出来ない事であり、
かつ、そういった虚偽の申告をして建てる人は少ないという事は念頭に入れた方がいいでしょうね。
道路は緊急用に最低4m幅を維持するように、建替えの際には皆がセットバックして、
道路幅を広げています。
一方の道路を隣地として道路後退をしなければ、
近隣の人からはクレームがくると思いますし、陰口も叩かれるでしょう。
住んでいて、ずっと虚偽の申告をしたことで後ろめたい気もちになるかもしれませんし、
隣の人から、念のため設計図を見せてくれと言われる事も多いです。
道路のセットバックをしていなければ、
工事の差し止めをされ、設計のやり直しを余儀なくされます。
ちなみに、私の近隣の家で8年前に建替えをし、
セットバックせずに「リフォーム」という名の新築建替えをしようとして、
隣の方に設計図を確認され、工事を差し止めセットバックさせられました。
最近移転をしてきた私にも、「あそこの家は違法で建てようとして・・・」と
噂を流してくれる親切？な方がいるぐらいで、そこの家の方は、ずっとレッテル貼られちゃう模様です。

容積率ですが、建蔽率60％　容積率200％となっていても、
接している道路が4mだと容積率は160％までしか建てられないです。道路幅3mだと120％です。
「道路幅×0.4」と「土地の容積率」の小さい方が有効になります。
接道の道路幅によっては、容積率が200％だから200％全部建てられるかというと違うようです。

狭小な土地だと、角地であっても　容積率がひっかかったり、
道路のセットバックすれば、セットバックした土地分は、容積率や建蔽率の元となる有効な土地としてカウントできないですし、家のサイズに制限が出て結構大変な状態ですし、
いびつな形になるほどコストもかかりますが、
違法建築の中でも、道路のセットバックせずに建てる事は絶対にしちゃいけないことだと思いますよ。
近隣住民みんなに迷惑がかかることですから。

[28: 匿名はん]

>>27
＞道路幅3mだと120％です。
都市計画区域内だと、道路とは見做されず建築出来ません。
道路位置の指定を受けるためには建築基準法４２条２項道路としなければなりません。
その場合は、現況が３ｍしかなくとも、４ｍ道路として扱います。（最低でも０．５ｍ、反対側が河川や崖だと最大１ｍセットバックが必要です。）
４ｍ道路の場合、最大でも容積率が１６０％は正しいです。

＞建替えだから、出来る裏技で、土地から購入した場合だと絶対出来ない事であり、
＞かつ、そういった虚偽の申告をして建てる人は少ないという事は念頭に入れた方がいいでしょうね。
＞★道路は緊急用に最低4m幅を維持するように、建替えの際には皆がセットバックして、
＞★道路幅を広げています。
＞一方の道路を隣地として道路後退をしなければ、
＞近隣の人からはクレームがくると思いますし、陰口も叩かれるでしょう。
引用の★を付けた３番目と４番目を除いて、このようなことは、起こりません。

４ｍより狭い場合は、道路とならないか、道路位置指定の４２条２項道路かのいずれかです。

道路位置指定がされていれば、セットバックをしないですむことはあり得ません。

逆に道路位置指定がされていない場合は、他の道路に通じる経路の確保が必要です。（その場合も床面積などの制限があります。）

[29: ２８]

>>27
セットバックをしないで建替えするためには、内装を変更するふりをして、外部もいじってしまうような施工方法でやるんだよ。
滅失させて新たな建築をする際は、一部変更の場合でも、新たに建築する建物や構築物のセットバックが必要です。

[30: 匿名さん]

>27
>４ｍより狭い場合は、道路とならないか、道路位置指定の４２条２項道路かのいずれかです。
4mより狭いからって道路とならないってことはありません。
またスレ主さんの場合、道路として建築確認申請を出す場合は、セットバックしなければならないと書いていますので、セットバックが必要な道路なのでしょう。

>現況が３ｍしかなくとも、４ｍ道路として扱います。
違います。
42条2項道路であれば、セットバックして建築後は4m幅があるから、4mとして扱われるのは当然です。
建築後に道路幅が3mの場合には120％ですよ。
私道など道路幅を制限されていない道路もあります。

27さんが、26さんの書き込みを訂正しているようですが、間違っているのは27さんです。

[31: 匿名さん]

すみません。
29さんに釣られて、>27と書きましたが、>28さん宛です。
27さんが正しくて、28さんが間違いってことです。

29さんの　>27って書いてあるのも　>28宛かな。
29さんの書き込みと27さんの書き込み内容が同じだから。

[32: 匿名さん]

うちの近所はお互いの私有地を道路として扱っています。いわゆる４２条２項道路ですが、４２条２項道路だろうが、普通の道路と同じ扱いです。道路中心から２ｍは建築ができません。実際、１ｍは自分の土地でしたが、建築できませんでした。なおかつ斜線規制も適用されました。スレ主さんも虚偽の報告で建築許可申請をすればだますのは簡単かもしれませんが、絶対という保障はありません。仮に間取りも決まって、実際に建築許可を申請した時、許可がおりず損害を被った場合（間取りの変更による費用負担や工期の延長）設計士が責任を負うのか、自分が納得するのかよく確認しておいた方が良いです。こういうことをしたがる人に限って、人のせいにするんですけどね。昨今、建築許可が厳しいと言われていますが、本当に厳しかったです。うちも周りの土地の扱いが複雑だったせいか、工事途中でもう一度書類を提出することになりました。

[33: ２８]

>>30
まず、スレ主さんの場合は、８ｍと１２ｍの公道で、特定行政庁指定角地にもなっています。

次に、都市計画区域内の「道路」には３種類あって、４ｍ未満では既存道路（都市部で非常に限られた場所にあります。）と４２条２項道路、それと４ｍ以上ある道路です。

４ｍ未満のは、どちらも特定行政庁が指定していて、建物をこの「道路」に接して建てる場合は、セットバックが必要です。
既存建物が、現在の道路が３ｍだからといって、容積率を１２０％にしなければいけないというものではありません。元々建っているので、これを超えていても超過部分を取り壊しする必要はありません。

このような４ｍ未満の道路に接して建物を建て直す場合は、セットバックして建てることになります。
ですので、「３ｍだから１２０％」などという主張は意味をなしません。

＞私道など道路幅を制限されていない道路もあります。
それは道路ではありません。
敷地延長のことを言っているんだと思いますけど、敷地延長部分は「道路」（４ｍ以上あるか、上記の２つの道路位置が指定されたみなしの道路）に２ｍ以上接する必要があります。
この場合も道路幅員での容積率制限があります。
どちらにしても道路幅員４ｍ以上が基準です。

[34: ２８]

>>32
＞虚偽の報告で建築許可申請をすればだますのは簡単かもしれません
だませませんよ。建築確認申請を出す先は、特定行政庁ですよ。
道路位置指定をまずは確認されます。
道路に接続していない建物は、都市計画区域では建築できません。

[35: ２８]

>>30
敷地延長でも、条例でその幅員に制限があるところもあります。
建物の床面積と構造により、私道（敷地延長）の長さが一定以上になると、東京都の場合は２ｍ幅の敷地延長ではダメで、長さと面積によっては５ｍの幅が必要な場合もあります。

[36: 27 30 31]

みなさんは、私が書いた3m幅道路などに、くいついていますが、
単に、容積率200％の土地なら、200％の容積率で建てられるよという書き込みがあったため、
そうではないケースもあるよと書いているだけなんですが・・・
実際、私道2m幅道路を1mセットバックして建て、向かいの家がセットバックしていない状態ならば、3m幅道路なわけですし・・・

>28、33
>既存建物が、現在の道路が３ｍだからといって、容積率を１２０％にしなければいけないというものではありません。
既存建物の話なんてしてません。話を広げないでくださいね。
あなたの書き込みは私の書き込みをキチンと読まずに書いています。
あくまでも建て直した状態で道路幅が3mの場合を書いてますよ。

スレに戻りませんか？

[37: 匿名はん]

>>36
＞あくまでも建て直した状態で道路幅が3mの場合を書いてますよ。
４ｍ道路での制限になりますよ。
だって、片方の家が建て直した後に、反対側の家が建て直したらどうなります？
後から経てた方の家だけ、容積率がゆるくなります？
おかしいでしょう？

元々、道路位置の指定を４ｍになる前提でやっているんです。

それに、反対側が崖や河川だと、セットバックは４ｍになるようにしなければいけません。

既存市街地「道路」も４２条２項道路も、取扱は同じです。

[38: ３７]

>>36
それに、４ｍ未満の道路位置指定された「道路」が、必ずしもピッタリと左右が揃っている訳ではありませんね。
１ｍだけずれていて、そこは３ｍ、合致している部分は４ｍ、そんなこともある訳です。

それから、あなたは私道はどうのこうのと書いていますけど、そちらはどうなんですか？
私道も道路位置指定が無いと、道路とは見做されませんよ。
どういうお考えなんですか？

[39: ３７]

>>36
建築基準法第４２条第２項適用の「道路」は、間違いなく４ｍ道路としての扱いです。

以下は２項の全文です。

この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員４メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離２メートル（前項の規定により指定された区域内においては、３メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、２メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離２メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離４メートルの線をその道路の境界線とみなす。

ただし、第３項があって、これは極限られた既存「道路」についての扱いで、これは元々広げられない限られた地域について、今後も含めて「道路」が広げられない場合に限定して例外があります。

以下は建築基準法第４２条第３項の全文です。

特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については２メートル未満1.35メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については４メートル未満2.7メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。

これはセットバックも出来ない例外ケースです。
普通にセットバック出来る場所での適用はありません。

[40: 匿名さん]

37よ、しつこすぎやしね〜か？いい加減にしてくれ。
私道を道路と書いているのが間違っているのを指摘したいのは分かるが、
それ以外は37の読み間違いで無駄な書き込み山のようにしてるじゃね〜か。
粘着質すぎる。
趣旨に戻った書き込みしろよ。

[41: 14,17]

こうなるのは目に見えていた。道路斜線の薀蓄が始まったときからそもそもスレ違いなんです。

[42: マンコミュファンさん]

09＝28＝37

このスレの半分は一人で書いてますね（笑）
内容は読んでませんので、あしからず

[43: ３７]

>>40
＞私道を道路と書いているのが間違っているのを指摘したいのは分かるが、
私道とは限りませんよ。
４２条２項の引用でわかるように、４ｍ未満のは道路と書かずに「道」と書かれています。
法律で道路とするための見做し「道路」となりますが、これに関して27　30　31投稿が、おかしな書き込みをしていたのを指摘しただけです。

[44: ご近所さん]

28の勝ち
30の負け
読んでない（日本語を理解できない）のは30の方だね

[45: 匿名さん]

結論としては、スレ主さんの設計士は合法的な提案をしているという事でOK？

[46: 匿名さん]

↑　違うだろ。

[47: 匿名さん]

道路でなくても、4m未満の道路は、みなし道路として、3m幅だったら120％になるというのは間違いではないんだし。
4m未満の道路は、道路って呼んじゃいけないんでしょうかね。
道路じゃなきゃなんて呼べば？
3m幅の道路を道路と書いたぐらいで、そんなに目くじらたてなくても。。。
あっ、いちいち37、43が反応して書き込みしなくて結構ですので。

[48: 匿名さん]

「道」と書けばいいのだそうですよ。まったくなんのこっちゃ…

[49: 匿名はん]

>>47
＞4m未満の道路は、みなし道路として、3m幅だったら120％になるというのは間違いではないんだし。
勝手な解釈をするんじゃないよ。
４ｍ未満の道は、当然には見做し道路にならない。
建築基準法第４２条２項の指定を受けて、４ｍの見做し道路になる。
だから最大で容積率は１６０％なんだよ。

＞あっ、いちいち37、43が反応して書き込みしなくて結構ですので。
くだらないことを書くなよ。
規約違反だぞ。

[50: 匿名さん]

何が？

[51: 匿名さん]

ある工業地帯で設計したときは
誰がどう見てもアスファルトの普通の道路ですが実際は県の所有する土地で
許可申請をしなければ接道とれないというのがありました。
「４３条ただし書き道路」ということになります。
建蔽率の関係で角地を採用したかったので２面とも申請出して道路扱いにしましたが
１面だけを申請して他方は隣地として扱うこともできました。
ある港湾の倉庫が密集する地域でも４方が道路に囲まれた形だったけれど
公道は一面側だけで他方は基準法上の道路ではなくて港湾道路という扱いになっており
港湾道路側は隣地として扱えました。
一般の住宅地でそんなケースがあるのは見たことないですがないとも限りません。
とりあえずその「道路らしき部分」が建築基準法４２条に該当するものかどうかの確認が必要になります。
これは役所に聞けば簡単に分かります。（ゆえに誤魔化すなんて無理です）
該当しないモノであればその建築士のいうようなこともできる可能性はありそうですが
両方とも普通に道路法や都市計画法による、基準法上の「道路」であれば
片方を隣地扱いしてなんてのはまず無理だと思います。

[52: 匿名さん]

>４ｍ未満の道は、当然には見做し道路にならない。
>建築基準法第４２条２項の指定を受けて、４ｍの見做し道路になる。
>だから最大で容積率は１６０％なんだよ。
我が家は昨年土地を買って家を建てましたが、家の前の道路は、2m幅の私道で、1mセットバックして建てて、道路幅は3m。
42条2項道路ではないので、容積率120％で、いわゆる「みなし道路」です。
42条2項指定されている私道は多くはないと思います。

[53: 匿名さん]

「お互い」セットバックして「４ｍ」と見做すわけです。
向こう側の見做し道路境界線は４ｍ先になります。
>家の前の道路は、2m幅の私道で、1mセットバックして建てて、道路幅は3m。
正確には
「2m幅の私道で、道路中心線から両側２ｍのラインまでセットバックして建てて、
　申請上の見做し道路は４ｍ、工事後の実際の道路幅は３ｍになった」
という状態です。
実際の道路幅ではなくてあくまでも見做し線での道路幅が適用されます。
こちら側だけでなく向こう側も。

自分が１ｍバックして３ｍ扱いで120％
自分が建てた直後にお向かいの家が１ｍバックして建てたら160%でした
なんておかしいと思いませんか？

[54: 匿名さん]

何で？

[55: 匿名さん]

> 自分が１ｍバックして３ｍ扱いで120％
> 自分が建てた直後にお向かいの家が１ｍバックして建てたら160%でした
> なんておかしいと思いませんか？

よくあることだと思います。運が悪かったのだねとしか言いようがありません。
もし本気で160％にしたければ、事前にお向かいとよく相談をするしかないでしょう。
これが大規模になると、みんなで区画整理組合を作りましょうね、ということになるわけです。

[56: 宅地建物取引主任者]

>>52
嘘を書くなよ。
＞42条2項道路ではないので、容積率120％で、いわゆる「みなし道路」です。
都市計画区域外かい？
（都市計画区域外は建築基準法の道路関係の章に関しては、適用対象外地域です。）

都市計画区域だと、見做し道路は道路位置が指定されている４ｍ以上の道路と、４ｍ未満の道路位置が指定されている「見做し道路」（建築基準法第４２条第２項ｏｒ第３項）です。
第３項適用の道路はセットバック適用外なので、あなたの投稿での適用は無しです。

都市計画区域内だと、あなたの敷地は道路位置が指定された見做し道路に接していることになります。
４２条２項を引用された投稿がありますが、これを読めば明らかなように４ｍ道路としての扱いです。
道路幅での容積率制限の１６０％以前に、そもそもが元々の容積率は何％ですか？

５３投稿の通りで、４ｍ道路と見做すので、最初に建てようと後から建てようと、４ｍ道路の制限が正当です。

[57: ５６]

>>55
元の容積率は何％ですか？
わからないで、いい加減なことを書かないでね。

都市計画区域内では、建築基準法第４２条第３項の特例適用地域以外は、４ｍ道路（建築基準法第４２条第２項の見做し道路も含む）に接していないと、家は建ちません。
セットバックは４ｍ道路になる前提なので、セットバック後の現況が４ｍ未満でも４ｍ道路に接している扱いです。

市町村または都道府県の建築指導しているところ（「特定行政庁」って言います。）に行って、聞いてみたらどうですか？

[58: ５６]

これ以外にも、建築基準法第４３条但し書きで、通路や道（４ｍ以上の幅員がある場合もあります。）に接する場合、道路に接続していなくとも建物が建築出来る例外規定がありますが、現況で４ｍ未満でも４ｍになるのが確実なケースも含めて、４ｍ道路と見做して建築出来ることがあります。

[59: 匿名さん]

4m道路と見做すのは42条2項道路であって、43条但し書き道路は4m道路と看做さない。

4m未満(セットバック後3m)なら、必ず4mと見做すと勘違いしているのが約一名いるようだな。

[60: 匿名さん]

>自分が１ｍバックして３ｍ扱いで120％
>自分が建てた直後にお向かいの家が１ｍバックして建てたら160%でした
>なんておかしいと思いませんか？
42条2項道路に接しておらず、かつ4m未満の道に接している土地は、土地の坪単価が相場より少し安くなるんですよ。
いつ4mになるか分からないから。

[61: ５６]

>>59
建築基準法第４３条但し書きは、具体的には建築基準法施行規則第１０条の２が実際の取り決めとなります。
各市町村の運用状況を見ると、通路なり道が４ｍ以上であるか、４ｍになる確実な前提で、４ｍ幅員の前提で運用されていますね。
同法第４２条第３項適用区域以外は、同法第３章の適用区域（都市計画区域のこと）で４ｍ未満の通路または道に２ｍ接道で建物を建設することが出来るケースは、同法第４２条第２項と同様の扱いをするように、法体系が出来ているんですよ。

そんなことよりも、具体的に用途地域で定められた容積率と、接道による容積率制限の大小関係は、あなたの知る範囲ではどうなっていますか？
「現況が道路位置指定されたセットバック３ｍ接道だと、４ｍ道路接道と見做さない。」と主張されている方は、あなただけではないでしょうか。

[62: ５６]

>>60
＞42条2項道路に接しておらず、かつ4m未満の道に接している土地は、
＞土地の坪単価が相場より少し安くなるんですよ。
４２条２項道路に接続していないと、４３条但し書き以外では建物が建てられません。
勿論、その道なり通路に２ｍ接している必要もあります。
通常は、同様の接道地の半額以下です。

＞いつ4mになるか分からないから。
幅員が４ｍになったとしても、４３条但し書きの適用が認められるか、道路位置指定を取らないと、建物は建てられません。

[63: 匿名さん]

43条ただし書きの道が接道の場合、道幅は4mと見做されない。
4mと見做すのは42条2項道路だけ。
42条2項道路以外の道に接してる土地に建設した場合、
（もちろん建築が認められている道で、42条2項道路以外の道の場合）
接道が3mの場合は、実寸の3mなので容積率が120％
なぜ、これが分からない？

[64: ５６]

>>63
建築基準法第４２条第３項適用地域（セットバックしても２．７〜４ｍ未満までしか通路または道を拡張出来ない特別な地域）以外では、最低限の幅員４ｍを道路として扱うのです。

同法第４３条但し書きの場合、大半は４ｍ以上の道や通路です。
４ｍ未満の場合も、確実に４ｍ以上になるであろうという前提で、許可がされます。

あなたが言っている前提条件は、どのような場合ですか。（同法第４２条第３項の地域は、当然除外している。）

>>01
どっちにしても、スレ主さんの所有物件は８ｍと１２ｍ幅員の公道に２面接道していて、建蔽率の１０％緩和を享受している物件です。
公道を「所有地」にしての建築確認申請は出来ませんし、しても許可されません。

公道でない通路や道や空地などの隣接地を「建物建設の敷地」として申請するなら、延床面積を法令を超えて建てる申請は出来ます。
これは、マンション建設などで、駐車場部分だけは実は地主専用であっても、建物を建てる部分と駐車場用地をまとめて申請しておいて、実際の分譲は建物敷地とその建物だけを分譲するような「悪どい」やり方などにも応用されます。
当然、分譲購入者への重要事項説明で、駐車場の権利と使用に関して、実態に即した説明をしなければいけません。

[65: 匿名さん]

>同法第４３条但し書きの場合、大半は４ｍ以上の道や通路です。
4m以上ある道路(特定の農道など除く)は「道路」なので、43条は適用されません。
43条が適用されるのは、4m未満の道か特定の農道などだけですので、
一般的に家を建てるための4m未満の道が大半です。
56さんは、ここを勘違いされているのではないでしょうか？

56さんの書いている内容からすれば、結局のところ、
3ｍ幅の道路で容積率120％ってのが、ありうるってことですよね？
それなら、3mで120％と書かれている人に対して、嘘だとか、しつこく書くのは失礼だと思います。
また56さんは他の番号でも何度も連投されているようですが、
他の方も書いていましたが、56さん（その他番号も使われているようですが)の意見は一部を除いて書いているようで、除くのはよくないし、一部はそうであれば、それは嘘だと決め付けるのはおかしいと思います。
東京都23区は43条1項道路等の42条2項道路に当てはまらない道が半分を占めていて、
道幅が広がらない事を問題視している一面を広報紙で見たことがあります。

[66: 匿名さん]

>同法第４３条但し書きの場合、大半は４ｍ以上の道や通路です。
>４ｍ未満の場合も、確実に４ｍ以上になるであろうという前提で、許可がされます。
許可されても、4mとは見做されないということを理解された方がいいと思いますよ。

[67: ５６]

>>65
＞東京都23区は43条1項道路等の42条2項道路に当てはまらない道が半分を占めていて、
「建築基準法第４２条第２項（関係者の承諾が得られない。）にならないし、同法第４３条第１項にも該当しない（野中の一軒家を建てるわけではないので、元々が審査の対象外。）という、通路や道が多い」という問題です。
このような所では新たに建物を建て直しすることが出来ません。

＞4m以上ある道路(特定の農道など除く)は「道路」なので、43条は適用されません。
単なる空き地や共有地・入会地まで、勝手に道路にするのでしょうか？
河川の脇にある通路も、４ｍあれば道路ですか？
公道や、私道でも道路位置指定を受けていないものは、道路になりません。

[68: ５６]

６７投稿の訂正です。

×　同法第４３条第１項
○　同法第４３条第１項但し書き

[69: ５６]

建築基準法第３章でいう「道路」の定義は、同法第４２条第１項で規定されています。
以下、同項の全文です。

（道路の定義）第42条　この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員４メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、６メートル。次項及び第３項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
1．道路法（昭和27年法律第180号）による道路
2．都市計画法、土地区画整理法（昭和29年法律第119号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和39年法律第160号）、都市再開発法（昭和44年法律第38号）、新都市基盤整備法（昭和47年法律第86号）、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和50年法律第67号）又は密集市街地整備法（第６章に限る。以下この項において同じ。）による道路
3．この章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道
4．道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画のある道路で、２年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
5．土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

[70: ５６]

建築基準法第４３条第１項ただし書の適用に関する、施行規則第１０条の２について、昨年国土交通省から出された運用基準の一部を紹介します。

★　農道の場合、原則としてロ号の幅員は４ｍ以上である必要があります。ハの後に書かれている内容は、４ｍ未満であっても道路に代わる空地である通路確保を求めています。
このようなケースでの容積率の制限に関しては、イのケースのように道路そのものにも接しないような場合もあるため、特別の取り決めをしているケースがあります。
（以下は引用全文です。）

施行規則第１０条の２の許可基準は、許可の審査の前提要件として、法第４３条第１項本文に適合することにより確保されている市街地の環境と同等の水準が確保されていることを基本として定めたものである。
具体的には、法上の道路に代えて将来にわたって安定的に利用することができる空地に接すること、また、「２メートル以上接する」ことに代えて建築物の用途、規模、位置、構造等に応じ有効に接することとして、これを類型化して規定するものであり、各基準ごとの考え方は以下のとおりである。

イ「その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること」
建築物の敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地があるものについては、法上の道路に直接接しない場合であっても、当該空地が、避難及び通行の安全、延焼の防止等の防火、日照、採光、通風等の衛生等の確保の観点から、法上の道路と同等の機能を有することに鑑み基準とするものである。この場合、当該空地は安定的・日常的に利用可能な状況にある空地をいい、建築物の敷地が少なくとも２メートル以上の長さをもって当該空地に接するものとする。

ロ 「その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員４メートル以上のものに限る。）に２メートル以上接すること」
農道、港湾道路等は、一般住民の通行等の用に供することを目的とされているものではないが、その状況から法上の道路と同等の機能を有するものについては、接道義務の特例許可の対象として扱うことができることに鑑み基準とするものである。

ハ 「その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接すること」

当該基準は、イ及びロの定型的類型に該当しないものについて、一般的にその性能を規定し基準とするものであり、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないことを個別に総合的な観点から審査・判断するものとする。
なお、具体的には、ロに該当しない農道等の通路がある場合のほか、法上の道路と敷地との間にある河川等に橋などが設けられている場合などを含み得るものとする。

この場合、建築物と法上の道路の間には、道路に代わる空地である通路が確保されることが必要となるが、審査に当たっては以下の点に留意されたい。

ⅰ 当該通路が、現状のみならず、将来にわたって安定的に利用できるものかどうかについて、土地の所有状況、占用許可等を勘案して、総合的に判断すること。

ⅱ 通路の幅員は４メートル以上、また、敷地は２メートル以上の長さで通路に接することを原則とするが、建築物の用途、規模、位置、構造等建築計画の内容や周囲の状況を審査した上で、同項本文の規定に適合することにより確保されている市街地の環境と同等の水準が確保されると認められる場合には、これによらないことができること。

ⅲ なお、当該基準の適用については、法第８６条第１項若しくは第２項又は法第８６条の２第１項の規定に基づく認定における建築物と道路に関する審査の際の考え方との整合性をもって適切に運用すること。

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建築基準法第４３条第１項但し書きは、あくまでも例外規定です。

２００３年の改正では、こちらでの運用よりも同法第４２条第３項適用を慫慂するような運用改正が行なわれました。
同法第４２条第３項は、実際に適用されているのが大半が長崎県で、最近では東京の月島地区の２期目の再開発で適用がありますが、あまり適用はされていません。

しかし、この３項道路適用で有名なのが、火事で２度ほど焼失した大阪の法善寺横町です。
ここは、幅員２．７ｍで３項道路指定となり、高さ制限１０ｍ、３階部分は道路中心線からセットバック３ｍ、耐火建築物でなければ駄目、などと制限も厳しいですが、容積率２４０％になっています。
道路幅による制限は、住居系で幅員×０．４、非住居系で幅員×０．６ですが、建築審査会を経て特定行政庁が認定する場合は最大で通常は住居系で幅員×０．６（一種低層と二種低層では適用無し）まで、非住居系で幅員×０．８までです。
法善寺横町は非住居系ですが、これを超える容積率が設定されています。