拙宅の建て替えを検討しています。準住居地域、７０／２００です。
西側と北側が公道の角地ですが、ある設計士さんが言うには「北側の道路を道路ではなく隣地として建確申請すれば、北側の敷地ギリギリまで建てられ、道路後退や２階をセットバック、屋根を折る必要がなくなり敷地を最大限生かした大きな家が建てられます。」とのことです。
そして、そうやって申請して受理されたという他宅（やはり角地）の申請書のコピーを見せてくれました。それには、玄関の前の道路を「隣地」ろ書き込まれて、庭先の道路を「道路」としていました。
僕としては、嬉しい反面ちょっと脱法のような気もするのですが、角地の物件って、このように申請するのはよくあることなのでしょうか？
[スレ作成日時]2008-05-15 08:44:00
注文住宅のオンライン相談
道路を隣地として申請するといいの？
| No.2 |
by 匿名はん 2008-05-15 08:56:00
投稿する
削除依頼
ありません。検査済証を発行してもらえません。
|
|
|---|---|---|
| No.3 |
県に確認してみたらはっきりするよ。
|
|
| No.4 |
脱法でしょう。念願のお家も違法建築物となりますよ。まじめな銀行屋さんならローンは貸してもらえないでしょうね。
まあ、設計士の言いたいことは、つまり、どうせ役人なんて実態も把握せずに判子ついているだけなのよ、ということじゃないですかね？そちらの自治体の役人はそうなのかもしれません。おそらくその設計士はそこをよくわかっていらっしゃる。そんな役人でも、聞けば、そりゃだめ、と言うに決まっています。 でも… 例え実態がそうであっても、そんなこと、普通の人なら勧めないでしょうね。その設計士は業界にどっぷり漬かっている人間かもしれませんが、それだけに異常です。 設計士にそう言われたからと言っても、違法建築に関しては施主であるあなたに一番の責任がありますから、十分考慮したほうがいいですよ。 それにしても、「敷地を最大限に生かす」って、そういうことなのかいな？ まじめに工夫を凝らして設計している建築士が聞いたら、きっと、思わずのけぞるでしょうね。 うちの設計をしてくれた建築士さんのそんな姿を思わず想像してしまいました。 |
|
| No.5 |
そんなことしなくても70/200なら十分じゃないの？
裏技とかを使うのは1種低層とかで建坪率、容積率が小さいところでしょう。 |
|
| No.6 |
道路の方が北側斜線規制が緩やかになりそうだけど・・
|
|
| No.7 |
確かに道路だと「道路後退義務」ってのが生じますよね。私のところは１．５ｍ後退しないと駄目ですよ。花も育たない北側に無駄な土地をあけるより、それそこ境界から１０センチ位で建てたいし、２階の天井が途中で折れ曲がったりしてしまうのは、精神衛生上も良くないでしょうね。ずーっとわだかまりが残って、家への愛着も薄らいでしまったら元も子もありません。
あと、スレ主さんの設計士さんは、道路として認可されてない道路のコト言ってるんじゃないですか？ たとえば、「私道」は公道ではないので役所も関知できず、隣地扱いしても大丈夫とか。証拠に、私の地区では下水道工事の際、市が敷設してくれるのは公道だけ。私道は下水管どころか舗装もしてくれない＝道路ではない！ということになります。 確か、同僚の家の図面の周辺道路のうち、「否道路」と表記されていた道がありました。これはたとえ「道路の形状」をしていても、道路としては認められていないということになります。この場合はなんら違法にはならないと思います。 |
|
| No.8 |
1によれば、公道だそうですよ。
|
|
| No.9 |
>>01
スレ主さん、書かれていることの矛盾に気が付きませんか？ ＞準住居地域、７０／２００です。 ＞西側と北側が公道の角地です 準住居地域の建蔽率は５０％ ６０％ ８０％の３通りです。 西北角が特定行政庁の指定角地になっているため、６０％が７０％に緩和されているのだと考えられます。 通常、建築基準法４２条２項の４ｍ未満道路を、指定角地の対象道路とするでしょうか？ 道路幅員が４ｍ以上ある場合、道路境界線いっぱいまで建物を建築することができます。 どんな障害があるのかを、もう少し具体的に書いてくれませんか。 理解に苦しみます。 |
|
| No.10 |
一瞬（建て終わるまで）は行政はごまかせるかも知れませんが
中古で売る時は重要事項説明に該当するし 増築の許可は下りないし 行政サービス（上下水、接面道路、介護リホーム）を受ける段階で 徹底的にイジワルされるよ。 もし事前にバレたら確認下りないよ。 絶対にやめた方がいい。 遺産相続の時にももめるよ。 |
|
| No.11 |
スレヌシです。皆様迅速なご回答ありがとうございます。
今日上司とも相談しましたら、02、04さんの仰るように、違法だったらローンも下りないしそれ以前に近隣関係も心配です。怖くなってきました。別の件（準防火地域なのでガラスなど）でも「住んでしまえばたとえ違法でも取り壊しとかされないから大丈夫」って言葉も気にかかります。 お尋ねしたかったのは、このような公道を隣地と申請することが、日常的に行われて行政もスルーしているかが知りたかったのです。例えるなら、自転車に子供シート２個装着しても、実際には取り締まれることが滅多にないということのように。 07さん、僕がいただいた他宅のコピーにも、道路があるのに「隣地境界線」とされていました。 道路より１．５ｍも後退する義務があるとは、初めて知りました。でしたら道路より隣地のほうがいいということですね。 09さん、確かに６０／２００地域です。でも設計士さんが７０になると言うのです。裏技でしょうね。拙宅は西側１２ｍ（片側２車線）、北側６ｍの道路です。どちらも４ｍ以上ですので道路境界まで寄せられますね。07さんと矛盾しますが、地区により違うのでしょうか？ 障害というよりも、僕の常識をぶち壊すような「道路を隣地」とは、初めて聞いた話なのでビックリして皆様にお伺いした次第です。今まで僕は、２方道路面の土地のほうが建築上有利かと思っていたからです。 ＞通常、建築基準法４２条２項の４ｍ未満道路を、指定角地の対象道路とするでしょうか？ 手元に他宅のコピーがありますが、幅３ｍの２項道路（そのお宅はセットバックされます）を道路とし、その面は道路境界線と記してあり、ほう一方の幅４ｍの道路を隣地とし、隣地境界線と記してあります。設計士の摩訶不思議な説明と、わざわざ広いほうの道路を潰してあるそのコピーで、頭が混乱しています。 |
|
| No.12 |
>>11
＞確かに６０／２００地域です。でも設計士さんが７０になると言うのです。裏技でしょうね。 別に裏技ではなくて、 ＞西側１２ｍ（片側２車線）、北側６ｍの道路です。 その西北角が特定行政庁の指定角地になっていれば、建蔽率が１０％緩和されるので、７０／２００になります。 市町村が特定行政庁になっていなければ、都道府県が特定行政庁になりますので、お問い合わせください。 隣地とは防火地域で建蔽率８０％地域では境界ギリギリまで建てられますが、通常は民法の規定により５０ｃｍ外壁後退が必要です。第一種と第二種低層住居専用地域だと１ｍまたは１．５ｍの外壁後退が求められます。 しかし、道路に対してはこのような制限がありません。 ４ｍ未満の４２条２項道路の場合は必要です（所謂セットバック）けど、スレ主さんの場合はこれには該当しませんね。 道路だと、北側の道路端で高さは７．５ｍまたは９ｍ、西側の道路端で高さは１５ｍまたは１８ｍまで建てられるんだけどな。（道路斜線制限の勾配が１．２５か１．５で異なります。） よっぽど高い建物でも建てるんだったら別ですけど、正直にやってもなんら問題ないと思うんですけど。 どのみち容積率は２００％でしょう。外廊下とかはカウントされないけど、そんなに高い建物を建てても無駄だと思います。 |
|
| No.13 |
>>11
まあ、容積率２００％ですから、あまり関係ありませんけど、念押しします。 北側の幅員６ｍ道路から１ｍ後退して建物を建てるとします。 そうすると、道路斜線制限は反対側の道路端ではなくて、それよりもさらに１ｍ離れた地点からとなります。 結果として、道路端から１ｍ後退した位置では１０ｍまたは１２ｍの高さの建物を建てることが出来ます。 （道路端に建てた場合、１ｍ後退した位置での許容高さは８．７５ｍまたは１０．５ｍです。） 高い建物を道路斜線にかけないで建てる場合、このように道路からわざと離して建てることによって実現出来ることがあるんです。 |
|
| No.14 |
道路斜線を無視するのはどうか？という話なんであって、道路斜線を守ってもこれだけ建てられるよという話ではないと思いますが… たとえ結果として守れたとしても。
|
|
| No.15 |
家が完成（完成間近）の際に、完了検査で立ち入り調査が入ったとき、「隣地」と「道路」の違いに気づかれるような気がするんですけど・・・
|
|
| No.16 |
>>14
＞道路斜線を無視するのはどうか？ 君は１３投稿の前提を読めよ。 これは１２投稿の駄目押しだよ。 道路から１ｍ後退させて建物を建てる場合、斜線制限はもっと緩和されることを書いている。 元々が容積率２００％の所だから、高い建物を建てること自体があまり意味が無いの。 |
|
| No.17 |
なんか議論しても無駄そうだからいいです。
|
|
| No.18 |
|
|
| No.19 |
施主に違法行為を堂々とそそのかすような設計士の
人格判るでしょ。 そういう人格の人はあなたの知らない所で 手抜きを堂々とやるよ。 そして手抜きのリベートを工務店に要求するよ。 まず、その設計士と縁を切るのが先決。 |
|
| No.20 |
都内なんかじゃ容積率・建蔽率が限られてるし、多少なりとも脱法してる建築物なんてゴマンとありますよ。
役所が文句つけてきたら、代議士ルートで解決させるんです。暗黙の了解みたいな。 個人の住宅なら、建ってしまえば役所だって取り壊せなんて言いませんからね。そもそも罰則自体が無いし。 建てちまったモン勝ちみたいな部分ってありますよ。 |
|
| No.21 |
悲惨な住環境だよね。。。ほんと
|
|
| No.22 |
>>16
>元々が容積率２００％の所だから、高い建物を建てること自体があまり意味が無いの。 しろうと考えだと、容積率が大きな土地は 敷地が小さくても、建物を高くすることで大きな家を建てることが出来るのかなっと 思っていましたが、逆ですか？ すみませんが、詳しく説明願います。 |
|
| No.23 |
>>22
＞容積率が大きな土地は ＞敷地が小さくても、建物を高くすることで大きな家を建てることが出来る その通りです。 ２００％は大きいと思いますか？ 建蔽率が６０％だと、せいぜいが３階か４階建です。 高さは４階でも１２ｍ程度まで。 建蔽率が１０％緩和されても、容積率までは緩和されるわけではありません。 隣地を誤魔化して敷地にしようとする理由で考えられることは、容積率を大幅にオーバーしてかなり大きな建物を建てようとしている場合と、道路から敷地が極端に高い位置にあるような場合だけです。 |
|
| No.24 |
|
|
| No.25 |
斜線規制は隣とのトラブルを避けるためにできた規則です。それをごまかして家を建てることは逆にやられると腹立ちませんか？基準は満たしています。建築許可は下りています。と言われても近隣の方からみたらずうずうしい人と思われてもしかたがないと思います。あと、話が違いますが２ｍの接道義務は火事になったときの消防車が入れるかどうかに関係します。同じように無理に許可をとったとしても結局は被害は自分に来ます。
|
|
| No.26 |
>>25
＞斜線規制は隣とのトラブルを避けるためにできた規則です。 隣地との関係での斜線制限は、立ち上がりの高さが準住居地域の場合は２０ｍまたは３１ｍ、そこから勾配を１．２５または１．５です。 立ち上がりが２０ｍだと、６階までは問題無いということです。 （３１ｍの場合は、１０階まで問題無いということです。） 道路の反対側からの斜線制限は、既に説明済です。 |
|
| No.27 |
建替えだから、出来る裏技で、土地から購入した場合だと絶対出来ない事であり、
かつ、そういった虚偽の申告をして建てる人は少ないという事は念頭に入れた方がいいでしょうね。 道路は緊急用に最低4m幅を維持するように、建替えの際には皆がセットバックして、 道路幅を広げています。 一方の道路を隣地として道路後退をしなければ、 近隣の人からはクレームがくると思いますし、陰口も叩かれるでしょう。 住んでいて、ずっと虚偽の申告をしたことで後ろめたい気もちになるかもしれませんし、 隣の人から、念のため設計図を見せてくれと言われる事も多いです。 道路のセットバックをしていなければ、 工事の差し止めをされ、設計のやり直しを余儀なくされます。 ちなみに、私の近隣の家で8年前に建替えをし、 セットバックせずに「リフォーム」という名の新築建替えをしようとして、 隣の方に設計図を確認され、工事を差し止めセットバックさせられました。 最近移転をしてきた私にも、「あそこの家は違法で建てようとして・・・」と 噂を流してくれる親切？な方がいるぐらいで、そこの家の方は、ずっとレッテル貼られちゃう模様です。 容積率ですが、建蔽率60％ 容積率200％となっていても、 接している道路が4mだと容積率は160％までしか建てられないです。道路幅3mだと120％です。 「道路幅×0.4」と「土地の容積率」の小さい方が有効になります。 接道の道路幅によっては、容積率が200％だから200％全部建てられるかというと違うようです。 狭小な土地だと、角地であっても 容積率がひっかかったり、 道路のセットバックすれば、セットバックした土地分は、容積率や建蔽率の元となる有効な土地としてカウントできないですし、家のサイズに制限が出て結構大変な状態ですし、 いびつな形になるほどコストもかかりますが、 違法建築の中でも、道路のセットバックせずに建てる事は絶対にしちゃいけないことだと思いますよ。 近隣住民みんなに迷惑がかかることですから。 |
|
| No.28 |
>>27
＞道路幅3mだと120％です。 都市計画区域内だと、道路とは見做されず建築出来ません。 道路位置の指定を受けるためには建築基準法４２条２項道路としなければなりません。 その場合は、現況が３ｍしかなくとも、４ｍ道路として扱います。（最低でも０．５ｍ、反対側が河川や崖だと最大１ｍセットバックが必要です。） ４ｍ道路の場合、最大でも容積率が１６０％は正しいです。 ＞建替えだから、出来る裏技で、土地から購入した場合だと絶対出来ない事であり、 ＞かつ、そういった虚偽の申告をして建てる人は少ないという事は念頭に入れた方がいいでしょうね。 ＞★道路は緊急用に最低4m幅を維持するように、建替えの際には皆がセットバックして、 ＞★道路幅を広げています。 ＞一方の道路を隣地として道路後退をしなければ、 ＞近隣の人からはクレームがくると思いますし、陰口も叩かれるでしょう。 引用の★を付けた３番目と４番目を除いて、このようなことは、起こりません。 ４ｍより狭い場合は、道路とならないか、道路位置指定の４２条２項道路かのいずれかです。 道路位置指定がされていれば、セットバックをしないですむことはあり得ません。 逆に道路位置指定がされていない場合は、他の道路に通じる経路の確保が必要です。（その場合も床面積などの制限があります。） |
|
| No.29 |
>>27
セットバックをしないで建替えするためには、内装を変更するふりをして、外部もいじってしまうような施工方法でやるんだよ。 滅失させて新たな建築をする際は、一部変更の場合でも、新たに建築する建物や構築物のセットバックが必要です。 |
|
| No.30 |
>27
>４ｍより狭い場合は、道路とならないか、道路位置指定の４２条２項道路かのいずれかです。 4mより狭いからって道路とならないってことはありません。 またスレ主さんの場合、道路として建築確認申請を出す場合は、セットバックしなければならないと書いていますので、セットバックが必要な道路なのでしょう。 >現況が３ｍしかなくとも、４ｍ道路として扱います。 違います。 42条2項道路であれば、セットバックして建築後は4m幅があるから、4mとして扱われるのは当然です。 建築後に道路幅が3mの場合には120％ですよ。 私道など道路幅を制限されていない道路もあります。 27さんが、26さんの書き込みを訂正しているようですが、間違っているのは27さんです。 |
|
| No.31 | ||
| No.32 |
うちの近所はお互いの私有地を道路として扱っています。いわゆる４２条２項道路ですが、４２条２項道路だろうが、普通の道路と同じ扱いです。道路中心から２ｍは建築ができません。実際、１ｍは自分の土地でしたが、建築できませんでした。なおかつ斜線規制も適用されました。スレ主さんも虚偽の報告で建築許可申請をすればだますのは簡単かもしれませんが、絶対という保障はありません。仮に間取りも決まって、実際に建築許可を申請した時、許可がおりず損害を被った場合（間取りの変更による費用負担や工期の延長）設計士が責任を負うのか、自分が納得するのかよく確認しておいた方が良いです。こういうことをしたがる人に限って、人のせいにするんですけどね。昨今、建築許可が厳しいと言われていますが、本当に厳しかったです。うちも周りの土地の扱いが複雑だったせいか、工事途中でもう一度書類を提出することになりました。
|
|
| No.33 |
>>30
まず、スレ主さんの場合は、８ｍと１２ｍの公道で、特定行政庁指定角地にもなっています。 次に、都市計画区域内の「道路」には３種類あって、４ｍ未満では既存道路（都市部で非常に限られた場所にあります。）と４２条２項道路、それと４ｍ以上ある道路です。 ４ｍ未満のは、どちらも特定行政庁が指定していて、建物をこの「道路」に接して建てる場合は、セットバックが必要です。 既存建物が、現在の道路が３ｍだからといって、容積率を１２０％にしなければいけないというものではありません。元々建っているので、これを超えていても超過部分を取り壊しする必要はありません。 このような４ｍ未満の道路に接して建物を建て直す場合は、セットバックして建てることになります。 ですので、「３ｍだから１２０％」などという主張は意味をなしません。 ＞私道など道路幅を制限されていない道路もあります。 それは道路ではありません。 敷地延長のことを言っているんだと思いますけど、敷地延長部分は「道路」（４ｍ以上あるか、上記の２つの道路位置が指定されたみなしの道路）に２ｍ以上接する必要があります。 この場合も道路幅員での容積率制限があります。 どちらにしても道路幅員４ｍ以上が基準です。 |
|
| No.34 |
>>32
＞虚偽の報告で建築許可申請をすればだますのは簡単かもしれません だませませんよ。建築確認申請を出す先は、特定行政庁ですよ。 道路位置指定をまずは確認されます。 道路に接続していない建物は、都市計画区域では建築できません。 |
|
| No.35 |
>>30
敷地延長でも、条例でその幅員に制限があるところもあります。 建物の床面積と構造により、私道（敷地延長）の長さが一定以上になると、東京都の場合は２ｍ幅の敷地延長ではダメで、長さと面積によっては５ｍの幅が必要な場合もあります。 |
|
| No.36 |
みなさんは、私が書いた3m幅道路などに、くいついていますが、
単に、容積率200％の土地なら、200％の容積率で建てられるよという書き込みがあったため、 そうではないケースもあるよと書いているだけなんですが・・・ 実際、私道2m幅道路を1mセットバックして建て、向かいの家がセットバックしていない状態ならば、3m幅道路なわけですし・・・ >28、33 >既存建物が、現在の道路が３ｍだからといって、容積率を１２０％にしなければいけないというものではありません。 既存建物の話なんてしてません。話を広げないでくださいね。 あなたの書き込みは私の書き込みをキチンと読まずに書いています。 あくまでも建て直した状態で道路幅が3mの場合を書いてますよ。 スレに戻りませんか？ |
|
| No.37 |
>>36
＞あくまでも建て直した状態で道路幅が3mの場合を書いてますよ。 ４ｍ道路での制限になりますよ。 だって、片方の家が建て直した後に、反対側の家が建て直したらどうなります？ 後から経てた方の家だけ、容積率がゆるくなります？ おかしいでしょう？ 元々、道路位置の指定を４ｍになる前提でやっているんです。 それに、反対側が崖や河川だと、セットバックは４ｍになるようにしなければいけません。 既存市街地「道路」も４２条２項道路も、取扱は同じです。 |
|
| No.38 |
>>36
それに、４ｍ未満の道路位置指定された「道路」が、必ずしもピッタリと左右が揃っている訳ではありませんね。 １ｍだけずれていて、そこは３ｍ、合致している部分は４ｍ、そんなこともある訳です。 それから、あなたは私道はどうのこうのと書いていますけど、そちらはどうなんですか？ 私道も道路位置指定が無いと、道路とは見做されませんよ。 どういうお考えなんですか？ |
|
| No.39 |
>>36
建築基準法第４２条第２項適用の「道路」は、間違いなく４ｍ道路としての扱いです。 以下は２項の全文です。 この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員４メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離２メートル（前項の規定により指定された区域内においては、３メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、２メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離２メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離４メートルの線をその道路の境界線とみなす。 ただし、第３項があって、これは極限られた既存「道路」についての扱いで、これは元々広げられない限られた地域について、今後も含めて「道路」が広げられない場合に限定して例外があります。 以下は建築基準法第４２条第３項の全文です。 特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については２メートル未満1.35メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については４メートル未満2.7メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。 これはセットバックも出来ない例外ケースです。 普通にセットバック出来る場所での適用はありません。 |
|
| No.40 |
37よ、しつこすぎやしね〜か？いい加減にしてくれ。
私道を道路と書いているのが間違っているのを指摘したいのは分かるが、 それ以外は37の読み間違いで無駄な書き込み山のようにしてるじゃね〜か。 粘着質すぎる。 趣旨に戻った書き込みしろよ。 |
|
| No.41 |
こうなるのは目に見えていた。道路斜線の薀蓄が始まったときからそもそもスレ違いなんです。
|
|
| No.42 |
09＝28＝37
このスレの半分は一人で書いてますね（笑） 内容は読んでませんので、あしからず |
|
| No.43 |
>>40
＞私道を道路と書いているのが間違っているのを指摘したいのは分かるが、 私道とは限りませんよ。 ４２条２項の引用でわかるように、４ｍ未満のは道路と書かずに「道」と書かれています。 法律で道路とするための見做し「道路」となりますが、これに関して27 30 31投稿が、おかしな書き込みをしていたのを指摘しただけです。 |
|
| No.44 |
28の勝ち
30の負け 読んでない（日本語を理解できない）のは30の方だね |
|
| No.45 |
結論としては、スレ主さんの設計士は合法的な提案をしているという事でOK？
|
|
| No.46 |
↑ 違うだろ。
|
|
| No.47 |
道路でなくても、4m未満の道路は、みなし道路として、3m幅だったら120％になるというのは間違いではないんだし。
4m未満の道路は、道路って呼んじゃいけないんでしょうかね。 道路じゃなきゃなんて呼べば？ 3m幅の道路を道路と書いたぐらいで、そんなに目くじらたてなくても。。。 あっ、いちいち37、43が反応して書き込みしなくて結構ですので。 |
|
| No.48 |
「道」と書けばいいのだそうですよ。まったくなんのこっちゃ…
|
|
| No.49 | ||
| No.50 |
何が？
|
|
| No.51 |
ある工業地帯で設計したときは
誰がどう見てもアスファルトの普通の道路ですが実際は県の所有する土地で 許可申請をしなければ接道とれないというのがありました。 「４３条ただし書き道路」ということになります。 建蔽率の関係で角地を採用したかったので２面とも申請出して道路扱いにしましたが １面だけを申請して他方は隣地として扱うこともできました。 ある港湾の倉庫が密集する地域でも４方が道路に囲まれた形だったけれど 公道は一面側だけで他方は基準法上の道路ではなくて港湾道路という扱いになっており 港湾道路側は隣地として扱えました。 一般の住宅地でそんなケースがあるのは見たことないですがないとも限りません。 とりあえずその「道路らしき部分」が建築基準法４２条に該当するものかどうかの確認が必要になります。 これは役所に聞けば簡単に分かります。（ゆえに誤魔化すなんて無理です） 該当しないモノであればその建築士のいうようなこともできる可能性はありそうですが 両方とも普通に道路法や都市計画法による、基準法上の「道路」であれば 片方を隣地扱いしてなんてのはまず無理だと思います。 |
|
| No.52 |
>４ｍ未満の道は、当然には見做し道路にならない。
>建築基準法第４２条２項の指定を受けて、４ｍの見做し道路になる。 >だから最大で容積率は１６０％なんだよ。 我が家は昨年土地を買って家を建てましたが、家の前の道路は、2m幅の私道で、1mセットバックして建てて、道路幅は3m。 42条2項道路ではないので、容積率120％で、いわゆる「みなし道路」です。 42条2項指定されている私道は多くはないと思います。 |
|
| No.53 |
「お互い」セットバックして「４ｍ」と見做すわけです。
向こう側の見做し道路境界線は４ｍ先になります。 >家の前の道路は、2m幅の私道で、1mセットバックして建てて、道路幅は3m。 正確には 「2m幅の私道で、道路中心線から両側２ｍのラインまでセットバックして建てて、 申請上の見做し道路は４ｍ、工事後の実際の道路幅は３ｍになった」 という状態です。 実際の道路幅ではなくてあくまでも見做し線での道路幅が適用されます。 こちら側だけでなく向こう側も。 自分が１ｍバックして３ｍ扱いで120％ 自分が建てた直後にお向かいの家が１ｍバックして建てたら160%でした なんておかしいと思いませんか？ |
|
| No.54 |
何で？
|
|
| No.55 |
> 自分が１ｍバックして３ｍ扱いで120％
> 自分が建てた直後にお向かいの家が１ｍバックして建てたら160%でした > なんておかしいと思いませんか？ よくあることだと思います。運が悪かったのだねとしか言いようがありません。 もし本気で160％にしたければ、事前にお向かいとよく相談をするしかないでしょう。 これが大規模になると、みんなで区画整理組合を作りましょうね、ということになるわけです。 |
|
| No.56 |
>>52
嘘を書くなよ。 ＞42条2項道路ではないので、容積率120％で、いわゆる「みなし道路」です。 都市計画区域外かい？ （都市計画区域外は建築基準法の道路関係の章に関しては、適用対象外地域です。） 都市計画区域だと、見做し道路は道路位置が指定されている４ｍ以上の道路と、４ｍ未満の道路位置が指定されている「見做し道路」（建築基準法第４２条第２項ｏｒ第３項）です。 第３項適用の道路はセットバック適用外なので、あなたの投稿での適用は無しです。 都市計画区域内だと、あなたの敷地は道路位置が指定された見做し道路に接していることになります。 ４２条２項を引用された投稿がありますが、これを読めば明らかなように４ｍ道路としての扱いです。 道路幅での容積率制限の１６０％以前に、そもそもが元々の容積率は何％ですか？ ５３投稿の通りで、４ｍ道路と見做すので、最初に建てようと後から建てようと、４ｍ道路の制限が正当です。 |
|
| No.57 |
>>55
元の容積率は何％ですか？ わからないで、いい加減なことを書かないでね。 都市計画区域内では、建築基準法第４２条第３項の特例適用地域以外は、４ｍ道路（建築基準法第４２条第２項の見做し道路も含む）に接していないと、家は建ちません。 セットバックは４ｍ道路になる前提なので、セットバック後の現況が４ｍ未満でも４ｍ道路に接している扱いです。 市町村または都道府県の建築指導しているところ（「特定行政庁」って言います。）に行って、聞いてみたらどうですか？ |
|
| No.58 |
これ以外にも、建築基準法第４３条但し書きで、通路や道（４ｍ以上の幅員がある場合もあります。）に接する場合、道路に接続していなくとも建物が建築出来る例外規定がありますが、現況で４ｍ未満でも４ｍになるのが確実なケースも含めて、４ｍ道路と見做して建築出来ることがあります。
|
|
| No.59 |
4m道路と見做すのは42条2項道路であって、43条但し書き道路は4m道路と看做さない。
4m未満(セットバック後3m)なら、必ず4mと見做すと勘違いしているのが約一名いるようだな。 |
|
| No.60 |
>自分が１ｍバックして３ｍ扱いで120％
>自分が建てた直後にお向かいの家が１ｍバックして建てたら160%でした >なんておかしいと思いませんか？ 42条2項道路に接しておらず、かつ4m未満の道に接している土地は、土地の坪単価が相場より少し安くなるんですよ。 いつ4mになるか分からないから。 |
|
| No.61 |
>>59
建築基準法第４３条但し書きは、具体的には建築基準法施行規則第１０条の２が実際の取り決めとなります。 各市町村の運用状況を見ると、通路なり道が４ｍ以上であるか、４ｍになる確実な前提で、４ｍ幅員の前提で運用されていますね。 同法第４２条第３項適用区域以外は、同法第３章の適用区域（都市計画区域のこと）で４ｍ未満の通路または道に２ｍ接道で建物を建設することが出来るケースは、同法第４２条第２項と同様の扱いをするように、法体系が出来ているんですよ。 そんなことよりも、具体的に用途地域で定められた容積率と、接道による容積率制限の大小関係は、あなたの知る範囲ではどうなっていますか？ 「現況が道路位置指定されたセットバック３ｍ接道だと、４ｍ道路接道と見做さない。」と主張されている方は、あなただけではないでしょうか。 |
|
| No.62 | ||
| No.63 |
43条ただし書きの道が接道の場合、道幅は4mと見做されない。
4mと見做すのは42条2項道路だけ。 42条2項道路以外の道に接してる土地に建設した場合、 （もちろん建築が認められている道で、42条2項道路以外の道の場合） 接道が3mの場合は、実寸の3mなので容積率が120％ なぜ、これが分からない？ |
|
| No.64 |
>>63
建築基準法第４２条第３項適用地域（セットバックしても２．７〜４ｍ未満までしか通路または道を拡張出来ない特別な地域）以外では、最低限の幅員４ｍを道路として扱うのです。 同法第４３条但し書きの場合、大半は４ｍ以上の道や通路です。 ４ｍ未満の場合も、確実に４ｍ以上になるであろうという前提で、許可がされます。 あなたが言っている前提条件は、どのような場合ですか。（同法第４２条第３項の地域は、当然除外している。） >>01 どっちにしても、スレ主さんの所有物件は８ｍと１２ｍ幅員の公道に２面接道していて、建蔽率の１０％緩和を享受している物件です。 公道を「所有地」にしての建築確認申請は出来ませんし、しても許可されません。 公道でない通路や道や空地などの隣接地を「建物建設の敷地」として申請するなら、延床面積を法令を超えて建てる申請は出来ます。 これは、マンション建設などで、駐車場部分だけは実は地主専用であっても、建物を建てる部分と駐車場用地をまとめて申請しておいて、実際の分譲は建物敷地とその建物だけを分譲するような「悪どい」やり方などにも応用されます。 当然、分譲購入者への重要事項説明で、駐車場の権利と使用に関して、実態に即した説明をしなければいけません。 |
|
| No.65 |
>同法第４３条但し書きの場合、大半は４ｍ以上の道や通路です。
4m以上ある道路(特定の農道など除く)は「道路」なので、43条は適用されません。 43条が適用されるのは、4m未満の道か特定の農道などだけですので、 一般的に家を建てるための4m未満の道が大半です。 56さんは、ここを勘違いされているのではないでしょうか？ 56さんの書いている内容からすれば、結局のところ、 3ｍ幅の道路で容積率120％ってのが、ありうるってことですよね？ それなら、3mで120％と書かれている人に対して、嘘だとか、しつこく書くのは失礼だと思います。 また56さんは他の番号でも何度も連投されているようですが、 他の方も書いていましたが、56さん（その他番号も使われているようですが)の意見は一部を除いて書いているようで、除くのはよくないし、一部はそうであれば、それは嘘だと決め付けるのはおかしいと思います。 東京都23区は43条1項道路等の42条2項道路に当てはまらない道が半分を占めていて、 道幅が広がらない事を問題視している一面を広報紙で見たことがあります。 |
|
| No.66 |
>同法第４３条但し書きの場合、大半は４ｍ以上の道や通路です。
>４ｍ未満の場合も、確実に４ｍ以上になるであろうという前提で、許可がされます。 許可されても、4mとは見做されないということを理解された方がいいと思いますよ。 |
|
| No.67 |
>>65
＞東京都23区は43条1項道路等の42条2項道路に当てはまらない道が半分を占めていて、 「建築基準法第４２条第２項（関係者の承諾が得られない。）にならないし、同法第４３条第１項にも該当しない（野中の一軒家を建てるわけではないので、元々が審査の対象外。）という、通路や道が多い」という問題です。 このような所では新たに建物を建て直しすることが出来ません。 ＞4m以上ある道路(特定の農道など除く)は「道路」なので、43条は適用されません。 単なる空き地や共有地・入会地まで、勝手に道路にするのでしょうか？ 河川の脇にある通路も、４ｍあれば道路ですか？ 公道や、私道でも道路位置指定を受けていないものは、道路になりません。 |
|
| No.68 |
６７投稿の訂正です。
× 同法第４３条第１項 ○ 同法第４３条第１項但し書き |
|
| No.69 |
建築基準法第３章でいう「道路」の定義は、同法第４２条第１項で規定されています。
以下、同項の全文です。 （道路の定義）第42条 この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員４メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、６メートル。次項及び第３項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。 1．道路法（昭和27年法律第180号）による道路 2．都市計画法、土地区画整理法（昭和29年法律第119号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和39年法律第160号）、都市再開発法（昭和44年法律第38号）、新都市基盤整備法（昭和47年法律第86号）、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和50年法律第67号）又は密集市街地整備法（第６章に限る。以下この項において同じ。）による道路 3．この章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道 4．道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画のある道路で、２年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの 5．土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの |
|
| No.70 |
建築基準法第４３条第１項ただし書の適用に関する、施行規則第１０条の２について、昨年国土交通省から出された運用基準の一部を紹介します。
★ 農道の場合、原則としてロ号の幅員は４ｍ以上である必要があります。ハの後に書かれている内容は、４ｍ未満であっても道路に代わる空地である通路確保を求めています。 このようなケースでの容積率の制限に関しては、イのケースのように道路そのものにも接しないような場合もあるため、特別の取り決めをしているケースがあります。 （以下は引用全文です。） 施行規則第１０条の２の許可基準は、許可の審査の前提要件として、法第４３条第１項本文に適合することにより確保されている市街地の環境と同等の水準が確保されていることを基本として定めたものである。 具体的には、法上の道路に代えて将来にわたって安定的に利用することができる空地に接すること、また、「２メートル以上接する」ことに代えて建築物の用途、規模、位置、構造等に応じ有効に接することとして、これを類型化して規定するものであり、各基準ごとの考え方は以下のとおりである。 イ「その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること」 建築物の敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地があるものについては、法上の道路に直接接しない場合であっても、当該空地が、避難及び通行の安全、延焼の防止等の防火、日照、採光、通風等の衛生等の確保の観点から、法上の道路と同等の機能を有することに鑑み基準とするものである。この場合、当該空地は安定的・日常的に利用可能な状況にある空地をいい、建築物の敷地が少なくとも２メートル以上の長さをもって当該空地に接するものとする。 ロ 「その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員４メートル以上のものに限る。）に２メートル以上接すること」 農道、港湾道路等は、一般住民の通行等の用に供することを目的とされているものではないが、その状況から法上の道路と同等の機能を有するものについては、接道義務の特例許可の対象として扱うことができることに鑑み基準とするものである。 ハ 「その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接すること」 当該基準は、イ及びロの定型的類型に該当しないものについて、一般的にその性能を規定し基準とするものであり、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないことを個別に総合的な観点から審査・判断するものとする。 なお、具体的には、ロに該当しない農道等の通路がある場合のほか、法上の道路と敷地との間にある河川等に橋などが設けられている場合などを含み得るものとする。 この場合、建築物と法上の道路の間には、道路に代わる空地である通路が確保されることが必要となるが、審査に当たっては以下の点に留意されたい。 ⅰ 当該通路が、現状のみならず、将来にわたって安定的に利用できるものかどうかについて、土地の所有状況、占用許可等を勘案して、総合的に判断すること。 ⅱ 通路の幅員は４メートル以上、また、敷地は２メートル以上の長さで通路に接することを原則とするが、建築物の用途、規模、位置、構造等建築計画の内容や周囲の状況を審査した上で、同項本文の規定に適合することにより確保されている市街地の環境と同等の水準が確保されると認められる場合には、これによらないことができること。 ⅲ なお、当該基準の適用については、法第８６条第１項若しくは第２項又は法第８６条の２第１項の規定に基づく認定における建築物と道路に関する審査の際の考え方との整合性をもって適切に運用すること。 |
|
| No.71 |
建築基準法第４３条第１項但し書きは、あくまでも例外規定です。
２００３年の改正では、こちらでの運用よりも同法第４２条第３項適用を慫慂するような運用改正が行なわれました。 同法第４２条第３項は、実際に適用されているのが大半が長崎県で、最近では東京の月島地区の２期目の再開発で適用がありますが、あまり適用はされていません。 しかし、この３項道路適用で有名なのが、火事で２度ほど焼失した大阪の法善寺横町です。 ここは、幅員２．７ｍで３項道路指定となり、高さ制限１０ｍ、３階部分は道路中心線からセットバック３ｍ、耐火建築物でなければ駄目、などと制限も厳しいですが、容積率２４０％になっています。 道路幅による制限は、住居系で幅員×０．４、非住居系で幅員×０．６ですが、建築審査会を経て特定行政庁が認定する場合は最大で通常は住居系で幅員×０．６（一種低層と二種低層では適用無し）まで、非住居系で幅員×０．８までです。 法善寺横町は非住居系ですが、これを超える容積率が設定されています。 |
|
| No.72 |
素人にわかる様に説明してください。
|
|
| No.73 |
>>72
何がわからないのでしょうか？ |
|
| No.74 |
建築基準法第４２条第２項適用道路に関する道路幅員による容積率制限に関しては、不動産鑑定士さんのリンクを貼ります。
（今年の２月更新のものです。） http://blog.livedoor.jp/shigyo_tanda/archives/51228095.html これに関わる条文は、同法第５２条（道路幅員による制限は第２項、住居系の制限緩和規定は第１２項、例外を設ける規定は第１４号）になります。 |
|
| No.75 |
７４投稿の誤りを訂正します。
× 第１４号 ○ 第１４項 法律の条文は第○条第×項第△号のようになります。 「第ｎ条」と「第（ｎ＋１）条」の間に新たな条文を追加する場合は、「第ｎ条の２」という新たな条文を追加することになります。 主な法律（国会で定めたもの）や政令（内閣が定めたもの）は、「法庫」というネットリンクで調べることが出来ます。 http://www.houko.com/ ご参考まで。 |
|
| No.76 |
難しい話は抜きにして、スレ主さんの質問ですが、結果的に違法であっても建築確認がおりて建ててしまえば終わりです。建ててしまったものを壊わさなければならないことはありません。
申請するかどうかはどういう建物を建てたいかを考え、自分で判断すればいいと思います。 それと建築確認がおりなくても、後で違法な増築するのは結構多いですよ。 |
|
| No.77 |
>>76
道路になっている部分を敷地として確認申請するのは、何もメリットがありません。 それ以外の道や通路を、自分の敷地として申告するなら、確かにメリットはあります。 更に準住居地域で防火地域に指定されているのなら、耐火建築にすると建蔽率が更に１０％緩和されて敷地の８割まで建てられます。 （この場合の容積率は同じ２００％です。） |
|
| No.78 |
<<76
＞それと建築確認がおりなくても、後で違法な増築するのは結構多いですよ。 確認申請がおりないと、建築は出来ませんね。 後で何をやるのかは勝手ですけど、何が言いたいんでしょうか？ |
|
| No.79 |
|
|
| No.80 |
>>79
どんな違法行為をしたいのか、建築確認申請はどのようにして、それをどのように誤魔化して、その後にどのような違法行為をしたいのでしょうか？ この点をわかるように書いていただかないと、さっぱり理解出来ませんね。 あなたが言われるように確かに私自身は頭が悪いんで、例示も含めて書いていただけると幸いです。 よろしくね。 |
|
| No.81 |
>76
>結果的に違法であっても建築確認がおりて建ててしまえば終わりです。 それはそうだけどさすがに道路を道路じゃないと見逃すことはアリエナイ気はしますが。 見逃されなかったときの申請出し直しや申請期間延長のデメリットの方が大きいんじゃ。 >77 >道路になっている部分を敷地として確認申請するのは、何もメリットがありません 他の制限よりも道路斜線などがキツクなる場合はメリットあると思います。 上記と許可申請の時間短縮というメリットで隣地とした実例は知ってます。（住宅じゃありません） なんで４ｍ４ｍうるさいかというと 消防車が通れる最小限の幅だからです。（たしか。違ったら訂正願います＞プロのひと） 施主の生命を守るばかりでなく 近隣住民の生命を守るためにも最低限必要なものなので ４ｍ以下で許可されるなんてのはもう本当に例外中の例外しかないかと。 43条但し書きのための申請は何度かしましたが（４ｍ以上です） 避難関連は特に細かく聞かれます。（審査会によるとは思いますが） >65さんの「東京都23区は・・・」のは実際23区内で経験したことないので分かりませんが 他関東地域で経験したのでは残念ながら>67さんの言うように建替自体がもう無理で（接道とれないため） 申請にならない改修でしのぐしかないというものでしたね。 |
|
| No.82 |
みなさん、セットバック、接道義務、斜線規制のルールは守りましょう。酒飲んでアルコール探知機で検出されないから車を運転していいです。といってるようなもんです。飲んだら乗らない。
|
|
| No.83 |
|
|
| No.84 |
一生懸命調べて、コピペしているようですが、
42条2項道路は現状の道路幅に関わらず4mと見做される事の記載はありますが、 42条2項道路以外の道を4mと見做すとは書いているところなんて、ないでしょ？ 43条のところに4mと見做すと記載ないでしょ？ いずれ4mになるであろう道は、現状の道幅で容積率が決まるっていう事実を認めませんか？ |
|
| No.85 |
>>84
＞43条のところに4mと見做すと記載ないでしょ？ 建築基準法第４３条第１項では、道路に２ｍ接続する義務が書かれています。 これのただし書きに関しては、これと同等になるような場合に、建築審査会で調査して特定行政庁が例外的に許可をする制度です。 このただし書きに関する施行規則（国土交通省で定めたもの）第１０条の２についての運用基準を掲載させてもらいました。 周りが公園などの空き地に接続するイのようなケースでは、道の幅などといわれても「おら、そんなの関係無い。」ですよね。 ロのケースの農道などは、４ｍ以上が条件。 ハのケースは、これらによらない場合なので、通路や道幅は狭いケースも考えられるが、避難経路や空地なども勘案して許可するかどうかの判断をする。 河川越えや神社の参道などに接続するようなのも、このハに該当する。（ここへの通路が、恒久的であることなど、審査基準をよく読んでください。） イやハのケースでは、同法第５２条第１４項による容積率制限（緩和）を適用しないと、何も建てられなくなってしまうでしょう？ |
|
| No.86 |
>>84
建築基準法第４２条第３項指定道路については、元々が同法同条第２項指定道路を指定替して生まれたものです。 これは２．７ｍ以上４ｍ未満の道幅を最終幅員としています。 これの指定を行なう際、そのまま適用してしまうと、セットバックが少なくなって有効な敷地面積は多少増えますけど、道路幅員による容積率制限を、本則通りに「見做し道路の最終幅員×０．４」（住居系の場合）や「見做し道路の最終幅員×０．６」（非住居系の場合）を適用してしまうと、２項指定の場合より建てられる延床面積は小さくなってしまいます。 この場合も、用途地域の見直しをしたりして、緩和処置をとっていることが多いです。 先にあげた法善寺横町（実際の町の名前は「法善寺横丁」でした。歌の方は「月の法善寺横町」です。）も、本則では容積率が４００％ですが、最終幅員２．７ｍの３項道路で制限は２４０％です。 |
|
| No.87 |
はたから見てると
42条以外で申請できること自体が割と特殊なほうだし ましてやそれが４ｍ未満なんて特殊すぎてよく分からん。 ここの流れ見ててせっかくだから後学の為に一度役所に聞いてみよーと思ったけど 具体的にその条件にあてはまる地域を知らないと てきとーな役所に聞いてもちゃんと考えてくれないねぇ・・。 中心から２ｍのセットバックしてる時点でみなし道路線が出てきてるわけで 類推解釈すれば４２条２項に倣うべきな気もするけど・・・ もし当事者になったら4mみなし道路→160%にしろと徹底的に戦いたいところではあるかな。 最終的には役所や審査会のサジ加減な気がしないでもないが。 84さんなんかはここまで断言してるんだから実際の土地で43条許可申請もして 役所の指導で120%でやったってことなんでしょう。 その地域言って、対する56さんがそこの役所に直で確かめれば決着つくんじゃないかな？ |
|
| No.88 |
４ｍ未満の幅員道路で、将来的にも４ｍにしなくてよいのは２つだけ。
建築基準法第４２条第３項の、いわゆる３項道路。 特定行政庁が２項道路指定を職権で行なったものに対して、指定替をしたもの。容積率が減少しないような配慮をしている。 もう一つは同法第４２条第４項第３号の、いわゆる５項道路。 （第２項を適用しないと規定しているのが第５項なので、そのように言っている。） こちらは大都会には現在殆ど存在しない。 「５項道路」と言っても、別の法付則５項道路の方は、２項道路と性格的には同じでセットバック義務がある。（２項道路が民・民間であるのに対して、こちらは道路位置が指定されている。） |
|
| No.89 |
76さんへ
56は都合の良いことしか書かず、自分の書いている内容が間違っていることは別のことを書いたり例外だとか書いて誤魔化してますし、必死で調べて一部読んで分かったつもりで偉そうに書いているだけのようです。 現在よくある建築後の違法改築やリフォームなど理解していないようですので、相手しない方がいいかもよ。 |
|
| No.90 |
>>89
ケチ付けだけして、内容の無い投稿はやめましょう。 |
|
| No.91 |
42条には4mと見做すと記載が書いているが、
43条では、そのいう一文がないわな。 43条1項道路は4mと見做さないんじゃない？ 都心だと3mって普通にありますよ。というか割安だと思ったら私道でセットバック後3m。 珍しいんだと逆にビックリ。 古い住宅街だと小型車しか通れない住宅街、一方通行で細くて入り組んでいて挙句の果てには行き止まり、バックで戻って擦ってしまうなんて、よくあるんだけど。 山手線内のお話でした。 |
|
| No.92 |
>珍しいんだと逆にビックリ。
それ自体は別に珍しくないよ。普通だろ。 接道認められないで建たないってのも珍しくないけどね。 というか君話全然分かってないだろ？>91 まあ法規に慣れ親しんだ人じゃないと難しい話だろうとは思う。 |
|
| No.93 |
43条は、本来４ｍ以上の建築基準法上の道路に２ｍ以上接道しないと建築できないというものを
特定の条件においてその規定を「適用しない」というものであって つまり許可されても「接道してない」という状態には変わりありません。 申請書では「４３条但し書きの空地」などと書きます。 「４３条ただし書き道路」と書いてもそのまま通っちゃうこともありますが正確ではありません。 あくまでも「道路」でなく「空地」です。 そもそも道路に接道してないのに道路斜線やら 道路幅員からの容積率制限やらが発生すること自体やや疑問な部分もあるけど そこはケースバイケースで主事なり審査会なりが判断するしかないところなのかな？ 明文化されたものはとりあえず見当たりませんねえ。 ４ｍ未満の通路状の空地に接している場合の規定は 明らかに２項道路から準用してきていそうなので これに付随する規定も準用するのが筋な気はする。 とりあえず56氏の説明には穴は感じないけど。 対して「書いてないから」なんてのはこの世界では通らないので説得力に欠けますねえ。 とりあえず実例を示してみて欲しいものです。 |
|
| No.94 |
いいのを見つけましたよ。
容積率については残念ながら書いてなかったけどまあ参考にはなるでしょう。 道路斜線もかからないってことはその地の行政庁で特段の定めを設けてない限り 52条第2項も適用されない流れかな？ 結局のところ各行政庁での運用次第のようですな。 http://www.k-b-i.co.jp/Q&A/Q&A_shuudan/HP_shudan.htm Q-06：法43条但し書き道路は道路斜線の制限を受けますか？ A-06：原則として道路斜線の制限はかからないと考えていますが当該特定行政庁の 指導を受けて下さい。 法43条但し書き道路は接道上道路として取り扱うだけで実際は道路ではありません。 境界は原則として隣地斜線として高さ制限をうけることになります。 ただし、横浜市では43条但し書き道路は ・道路相当として法56条1項の道路斜線を適用する。 ・延焼線は但し書き道路の中心から3m、5mを適用する。 等の扱いがありますので注意して下さい。 Q-07：法43条但し書き道路も建蔽率の角地緩和の対象となりますか？ A-07：神奈川県条例では原則として道路のみが角地緩和の対象です。 ・神奈川県条例では ①幅員がそれぞれ4m以上の2以上の道路に接する ②敷地境界線の3/10以上が道路に接する。（かつ片側の道路が2m以上接道） を満足する必要があります。道路43条但し書き道路は接道上道路として取り扱うだけ で実際は道路ではないため適用をうけません。 しかし、一部の特定行政庁では別の取扱があります。 横浜市では敷地が公園、広場、水面、法43条但し書き空地その他これに類するものに 接している場合は角地緩和の適用があります。 ただし、幅員や隅切りについて制限がありますので注意が必要です。 東京都では安全条例の施行細則21条で公園・広場・川その他これに類するものに 角地緩和を認めています。 Q-23：赤道・認定外公道と敷地との境界は「道路境界線」と「隣地境界線」の いずれになりますか？ A-23：「隣地境界線」とします。 ・建築基準法上「道路」とは法42条各項に定める道路を指し、法的に道路と認められていない 「赤道・認定外公道」との境界は「隣地境界線」と記入して下さい。 なお、他法文の運用については次の通りとなります。 ①北側斜線・高度斜線の緩和（令135条の4） --- 「赤道・認定外公道幅」の1/2緩和 ②採光補正係数の緩和（令20条） --- 「赤道・認定外公道幅」の1/2緩和 ③道路斜線の緩和（令134条） --- 原則として道路斜線は適用されません。 |
|
| No.95 |
とりあえず94でスレ主の疑問は完全に解決ですかな？
スレ主が見せられた「道路（のように見える空地）との境界線を隣地境界線としてあった」 という奴は、建築基準法４２条に規定される「道路」じゃなかったので 隣地扱いになったというものでしょうね。 スレ主の敷地に隣接する道（のように見える部分）が ４２条に規定される道路でなければ隣地境界となる可能性がある。 というか逆に「道路境界」にはできないということにもなる。 ただし各行政庁で規定している場合はその規定に従うことになる。確認が必要。 たとえ見せられた実例と同じ地区であってもその後規定が変わってる場合があるのでやはり確認は必要。 もし両方とも４２条に規定される道路である場合は勝手に隣地扱いにはできません。道路は道路です。 これは主事の裁量でどうにかできる部分ではありません。地域によって変わるものではありません。 できるというのはその建築士の勘違いということになるでしょう。 違法脱法という認識ではなく単なる勘違いかと。 |
|
| No.96 |
>>94
赤道（「あかみち」または「あかどう」と読みます。間違っても「せきどう」とは読みません。）は以前は国有地だったんで、これを含む道路があると、そこに下水道を引こうと思った住民がなかなか許可を受けられないで苦労した思いがあります。 ２００５年までにこのような里道（「りどう」と読みます。）は市町村に国から所有権が移転されました。 建築基準法第４２条第２項で指定された道路（２項道路）が、２ｍ以上接道しているならまだ恵まれていると思った方がいいですね。 建物の建築状況で、特定行政庁が職権で指定するので、中には可哀そうなくらい気の毒な方もいらっしゃいます。 自分の敷地がこの２項道路に１．８ｍしか接続していないで、建物が再建築出来ないなんていう方もいらっしゃいます。 公道からの２項道路指定が公道からある程度奥までされているけど、その先が指定されていないようなところは都会でもザラにあります。 だからといって、このような気の毒な敷地を、同法第４３条ただし書きで救済することはまず出来ません。 このただし書きは既存市街地の救済が目的ではなくて、空地が多い道路に接道していない所を救済するのが、本来の目的だからです。 河川や鉄道（軌道は道路なので違います。）越えなど、特別な例外はありますけどね。 |
|
| No.97 |
「３ｍでも道路だ。」とか、「建築基準法第４３条ただし書きで道路に接続していなくとも特例で建物の建築は出来る。」とか言っていた人はどうなったんでしょうね。
４３条ただし書きでの特認など、接道が無い既存都市部では、通常は認められません。 |
|
| No.98 |
今更どの面下げて出てこれましょうやｗ
しかしあんなんでも 他の一般の人が見れば専門家の意見っぽく見えちゃうんでしょうねえ。 そして間違った書き込みを信じて接道のない建替できない家を買ったり 勝手に容積率低く見積もって必要ないのに小さい家にしちゃうんでしょうね。 匿名板の怖さを見た気がします。 |
|
| No.99 |
>>98
＞容積率低く見積もって必要ないのに小さい家にしちゃうんでしょうね。 この言葉には、引っかかりがあります。（別に投稿を責めているわけではありません。） 現状で幅員３ｍの、建築基準法第４２条第２項道路（道路による容積率制限は１６０％）や同法同条第５項に該当する同条第４項第３号道路（これの場合は道路による容積率制限は１２０％）での制限よりも、たいがいは用途地域による容積率制限の方がキツイのです。 （２項道路に該当する場合は、敷地面積に算入出来ない敷地も存在します。） 駅近の商業地域とかで、この道路による容積率制限の方が大きくなるのが稀にあるのが実状です。 商業地域や近隣商業地域なので、それなりの床面積にするか、他の敷地と一体での再築などの方策を採ります。 |
|
| No.100 |
９９投稿の説明不足について、補足説明します。
住居系の用途地域では、道路による容積率制限は「道路幅員×０．４」ですが、住居系以外の用途地域では「道路幅員×０．６」なので、住居系以外の用途地域ではそれなりに建つのです。 それでも、商業地域では容積率４００％が通常ですから、２４０％（敷地セットバックありの２項道路）や１８０％（５項道路、または３項道路で３ｍと指定された場合）でもそれよりは少ないことになります。 |
|
| No.101 |
400％じゃ、まともな高層ビルは建たんよ。
どの田舎の地域を限定に400％が通常と書いているんだか・・・ |
|
| No.102 |
>>101
確かに法律では商業地域は 「200、300、400、500、600、700、 800、900、1000、1100、1200、1300％のうち都市計画で定める割合 」 近隣商業地域は 「100、150、200、300、400、500％のうち都市計画で定める割合」 となっています。 しかし実態は、狭い道路のあるような所は、都心部など限られた地域を除けば、商業地では４００％、近隣商業地では３００％が多いんですよ。 |
|
| No.103 |
|
|
| No.104 |
|
|
| No.105 |
|
|
| No.106 | ||
| No.107 |
>>104
ガセネタを書かないでください。 というか、あなたはだれがどのようなことを書いているかの判断が出来ないようです。 そのような状態での投稿はお控え願います。 そして早期に精神神経科への受診を慫慂致します。 |
|
| No.108 |
56さん、あなたは同じ内容を何度も投稿していますので、少し目障りだと感じますので、あなたを非難する書き込みが多いんだと思います。
「利用規約に同意し投稿する」というアイコンの左横に「sage」というチェックボックスがあるので、そこにチェックして投稿してください。 私には、56さんが自分の書き込みが間違っていた事を指摘され反論していますが、結局指摘された内容を自分の意見のように書き込んでいる神経が信じられません。 120％は絶対にないと書き込みして他人を非難しておきながら、今では120％もありうると書いている。 |
|
| No.109 |
>>108
３項道路や５項道路は、例外中の例外。 ただ３項道路に関しては、２００４年に国土交通省が慫慂したんで月島地区の例外などが、都市部で見られるようになったんですけど、それ以降は殆ど普及していません。 勿論、４３条ただし書きも同じです。 商業地域が４００％や近隣商業地域が３００％。 ごく普通です。 本当に問題になっている事象と、理論上で可能なこととは、かなりの乖離があります。 あなたは何を求めているのですか？ |
|
| No.110 |
>>108
５６投稿自体は、５２投稿の「１ｍセットバックで３ｍ」に対しての投稿です。 また勝手に５２投稿者が「みなし道路」と言っていますが、書かれている内容を読むとこれは明らかに２項道路です。 ３項道路では無いのが明らかですし、３項道路ならセットバックの必要はありませんから適用対象外になるんです。 |
|
| No.111 |
いったい何の話をしてるんだっけ？
道路の種類がこのスレにどう関係するんだっけ？ |
|
| No.112 |
|
|
| No.113 |
＞56
道路でも道でも、それぐらいイチイチ書き込むなっつうの。 あなたの書き込みはマジでムカムカするんですよ。 主旨が違うのに、しつこく書き込むなよ。 例外であっても絶対にないわけではないし、他人を非難しておいて、あなた自身が120％もありうるという書き込みをしているし、あなたの神経がおかしいと言っているのですよ。 他人を非難する書き込みするぐらいなら、自分の書き込みが間違っていた部分は間違っていたと書き込みな。 |
|
| No.114 |
>>113
何がどう間違っているんだか、説明してください。 |
|
| No.115 |
|
|
| No.116 |
|
|
| No.117 |
115は、56の書き込みだろうね。
56は、ずっとスレ違いの書き込みを続けて、迷惑行為をしている事を気づかない。 それどころか、スレ違いの書き込みをし続けている。 115のような書き込みをするのは、56以外はないだろうね。 で、間違っている点を書き込みされているのに、 道間違っているのか説明してくださいって書いているぐらいだから、 視力が弱っているのかも。 |
|
| No.118 |
56じゃないよ
94だよ。主に。 ここは君らだけの掲示板じゃないんだよ 別に56の味方する気もさらさらないんだけど 君があまりにトンチンカンなんでそう見えるかもしれんね |
|
| No.119 |
>ここは君らだけの掲示板じゃないんだよ
いや、ここは、スレ主の立てたスレッドだ スレ違いの内容は控えるべきだ 94の書き込みももちろんスレ違いだ |
|
| No.120 |
>>119
スレ主さんは、「道路を隣地として建築確認申請をする」ことに関して、自らも疑問を感じてこのスレを立てました。 建築基準法の都市計画地域での適用がある章にのみ適用される制限事項として、「道路」への接道義務があるわけです。 一見すると「道路」に見える「道」「通路」「空き地」で「道路」となっていないものは、道路ではありません。 また逆に、建物などが現状で建っている「都市計画道路」は、「道路」として扱われます。 「道路」とは何かを理解すれば、勝手に道路を隣地として申請したりは出来ないことは理解出来ることです。 何がどう、スレ違いだと言われるのですか？ |
|
| No.121 |
> 勝手に道路を隣地として申請したりは出来ないこと
それはこのスレをスレ主さんが立てたときの大前提だと思いますが。 |
|
| No.122 |
つまり56と94両人ともずれたことをぐだぐだやっていたわけです。
|
|
| No.123 | ||
| No.124 |
スレ主の０１投稿を再掲します。
この文章を読んで、１２１投稿のような考えを持つのは、どういう頭の思考回路となっているのか、不思議です。 ＞拙宅の建て替えを検討しています。準住居地域、７０／２００です。 ＞西側と北側が公道の角地ですが、ある設計士さんが言うには「北側の道路を道路ではなく隣地として建確申請すれば、北側の敷地ギリギリまで建てられ、道路後退や２階をセットバック、屋根を折る必要がなくなり敷地を最大限生かした大きな家が建てられます。」とのことです。 ＞そして、そうやって申請して受理されたという他宅（やはり角地）の申請書のコピーを見せてくれました。 ＞それには、玄関の前の道路を「隣地」ろ書き込まれて、庭先の道路を「道路」としていました。 ＞僕としては、嬉しい反面ちょっと脱法のような気もするのですが、角地の物件って、このように申請するのはよくあることなのでしょうか？ |
|
| No.125 |
56さんのおっしゃることがまったく理解できません。申し訳ない。
|
|
| No.126 |
まあ、補足すると、まずこのスレが建てられたとき（56さんの示された124の引用文ですね）、
スレ主さんは「公道を敷地と偽って申請することは角地の場合にはありうることなのか」を問うているのだと判断しました。 ですから「そんな違法なことをする設計士とはつきあうな」というレスが何個かあって、 スレ主さんも事態を飲み込まれ、11の書き込みをされたのだと思います。 建築業界では、ロフトを申請しておいて、あとで天井をあげて実質3階にする、なんてことがたまに聞かれますからね。 そういう違法な設計の延長として道路を隣地として申請してしまうことが行われているのかもしれない。 それがどの程度あることなのか知りたくなるのもしょうがないことでしょう。 違法であることを認識しつつそれを破る建築業界の慣習の度合いというのでしょうかね。 それがスレ主さんの知りたかったことだと思うのです。 だから違法かどうかということはこのスレでは問題じゃないんじゃなかったんじゃないかなあと思ったのですが、変ですか？ |
|
| No.127 |
>>126
スレ主さんは、最初から角地自体が「特定行政庁指定角地」いうことを、０１投稿で書かれていらっしゃります。 ＞準住居地域、７０／２００です。 この部分です。 準住居地域には、６０や８０の建蔽率はありますが、７０というのはありません。 防火地域で耐火建築を建てることでは無いようなので、角地指定の１０％緩和が適用されているということになります。 （防火地域で耐火建築を建てる場合だと、更に１０％上乗せで８０％になります。） このような場所に建物を再建築するための建築確認申請をするのです。 確認申請を出すのは特定行政庁です。 誤魔化しようがあると思いますか？ |
|
| No.128 |
>>126
＞建築業界では、ロフトを申請しておいて、あとで天井をあげて実質3階にする、なんてことがたまに聞かれますからね。 それって、ロフト部分の床が無い所に、床を付けて３階にしてしまうんでしょう。 全然、違法のレベルが違うじゃないですか。 これは施工検査後にやる違反行為。 ただし、床を作るための準備控除を検査の段階で見抜かれたら、ばれちゃうよ。 （設計段階でも、わかる人が見ればおかしいことに気付きます。） 道路を隣地扱いにするのは、施工前の犯罪です。 |
|
| No.129 |
56さん、すみません。私もよく分かりません。
スレ主さんの書かれている申請をしても、許可は下りないということで よろしいのでしょうか？ それとも、ほかに何かあるのでしょうか？ |
|
| No.130 |
>>126
>スレ主さんは「公道を敷地と偽って申請することは角地の場合にはありうることなのか」を問うているのだと判断しました。 「公道を敷地と偽って」ということはスレ主は言ってません。 「脱法のような気もするのですが」とは言ってますがあくまでも「気がする」程度であって 本当に脱法かどうかは判断できない状態だったわけです。 故にそれが本当に違法なことなのかどうかという点を含めてスレ主に対し説明すべきなわけで。 結論を言えばそれが違法かどうかは「分からない」です。 スレ主は「公道」とは仰ってますが、建築基準法上「公道」という言葉はありません。 「公道＝建築基準法上の道路」とは限りません。 一般の人が見た目だけで判断することは不可能です。 この道状の部分の法的扱い（道路、道、空地等）によって対応が全く異なるわけで 詳しい話は今までの話を読んでいれば簡単に分かることです。よく読んでください。 スレ主の言う「公道」が「建築基準法上の道路」の場合は「隣地として申請することはできない（違法）」 スレ主の言う「公道」が「建築基準法上の道路でない（43条の空地など）」場合は「隣地として申請することができる（適法）」 （※ただし申請地の行政庁で独自の指導を行っている場合はこれに従う） となります。 後者の場合は「隣地として扱える」というよりは「隣地としなければならない」が正確。 道路境界線にはできません。 ということでスレ主の疑問に正確に答えるためには 道路の種類の話は不可欠です。 貴方の場合そもそもハナから「違法」と決め付けてる時点で大きな間違いなんですよね。 勝手に違法と思い込んでそれ以外の可能性を探ることを放棄してる。 違法以外の話がすべて「スレ違い」に脳内変換されてる。 >>129 >スレ主さんの書かれている申請をしても、許可は下りないということでよろしいのでしょうか？ >それとも、ほかに何かあるのでしょうか？ 上に書いた通りです。 そもそも今更こんなこと聞いてる時点で今までの話を全く見てないということなんだが… 読んでないのか読んでも分からないのか、どっち？ |
|
| No.131 |
そうなんですか。
|
|
| No.132 |
>>129
あ…今までの理解力欠如してる人かと思っちゃったので投げやりな書き方しちゃったけど 違う方でしたね 申し訳ない 脱法目的で意図的に道路（建築基準法上の道路）を隣地として申請して通すことは 現実的にはまず不可能です。 事前チェックあるとこなら受付すらされないんじゃ。 |
|
| No.133 |
>>130
横入りで申し訳ありませんがご教示ください。 私の家は、袋小路の道路（幅員４ｍ）の突き当たりにあち、その道路に２ｍちょっと接しています。その道路は私道ではなく、所有者は市で道路台帳にも記載されています。 ところが、先日Ｔ字型の入り口に建つお宅が建て替えられ、屋根が高いなど建築方法に疑問が生じたため、市の建築課でそのお宅の建築確認申請書を閲覧したところ、私の家に通じる道路が「隣地」となっており、その道路に接する部分を「隣地境界線」としていました。市のお墨付きで隣地として認定されたということになります。 ということは、我が家の前のこの「道路」は、建築基準法の道路ではないということになり、我が家は接道していないので違法建築、再建築不可となってしまうのでしょうか。この道路にしか接していない家は、我が家を含めて３軒あります。 |
|
| No.134 |
>>133
道路台帳に載っているということですが、道路の種類も書いてあるはずです。それの確認を。 で、道路管理課などではなくて建築指導課（又は審査課）というところがあるはずなので それが建築基準法の42条に規定される道路かどうかの確認を。 42条道路ならば道路斜線制限等々発生するので勝手に隣地扱いにはできません。 基本的に、具体的案件はここで聞くよりも役所でストレートに聞いた方がいいです。 ここでは標準的な一般論原則論しか言えないので。 対して実際はその地域で独自の取り決めや指導をしている場合が多いのです。 その地域の役所で確認しないと意味がないんです。 役所で言われたことに対して「これはどういう解釈？」「これ本当に正しい？」などの確認に ここを使うのがよろしいかと。 |
|
| No.135 |
|
|
| No.136 |
>>130
極論かもしんないけど，建替えた入り口の施主が少しでも屋根を高くしたい，目一杯どの道路側に寄せて建てたいとか魂胆があって，勝手に役所に廃道届けを出して受理され建築確認スルーしたと思われ． 周辺住民の廃道の同意書なんか三文判作ればできちゃうわけだし，あなた含め住民たちは施主がこそーりとそんな裏技使ったなんて知るすべもないでしょ． 今となっては廃道されたことを知らなかったあなたの負けなワケでして，道路が廃止されちゃったんだからあなたの家は気の毒だけど違法建築で再建築不可だろうね． 仮に，その道を再度位置指定を受けて道路として復活したとしても，あなたの家は適法になっても裏技使ったお宅は竣工済みなので堅い屋根是正はできないよ．違法建築や容積オーバー増築しても竣工して人が住んでしまえば役所は何もできないのと同じ．結局はやっちゃった者勝ちなんですよ．境界杭を勝手に移動して自分ちの敷地増やしても，２０年バレなければ合法的に自分の土地になっちゃうのと同じだよ． |
|
| No.137 | ||
| No.138 |
>>135
土木事務所で確認審査してるところも多いです。 市役所の代表番号に電話して 「建築の確認申請についてと、法的な解釈について問い合わせたいのですが」 など言えば担当部署を教えてくれます。 確認しないで直接行っちゃうと「これは土木事務所（その他出先機関）で」と言われて 無駄足になることがあります。 午後になると検査などで出払っちゃうことが多いので 午前中に問い合わせましょう。 あと気をつけないといけないこととして 役所の人間も万能ではないということを前提にしておかないといけないです。 問い合わせるとその場で基準法とか開いて「えーっと…」と悩みながら自信なさげに答えてくれたり。 窓口担当にこうだと言われたけど、主事まで行ったらあっさり覆ったとかも普通にあります。 あまり信用しすぎず疑問に感じたら徹底的につっこんでみてください。 |
|
| No.139 |
コダテル最新情報
ハウスメーカーレビュー最新情報
