プラウド九段南ってどうですか？

[物件比較中さん]

公式URL：http://www.proud-web.jp/kudanminami/
売主：野村不動産
施工会社：前田建設工業株式会社　
施工：平成25年3月下旬 (予定)

管理会社：野村リビングサポート株式会社
構造・規模： 鉄筋コンクリート 地上15階 地下1階建て
総戸数 95戸

敷地面積： 1,339.41m2
土地権利/借地権種類： 所有権

最寄駅：
有楽町線 「市ヶ谷」駅　徒歩2分
南北線 「市ヶ谷」駅　徒歩2分
都営新宿線 「市ヶ谷」駅　徒歩2分
総武中央線 「市ヶ谷」駅　徒歩5分
半蔵門線 「半蔵門」駅　徒歩7分

南側の道路斜め前に、東郷公園がある物件ですかねぇ？

[360: 入居予定さん]

昨日、内覧会に行ってきました。
プラウドってもっと高級かと思っていましたが、以外と普通でした。
近くにある三井の中古物件の方が高級感がありましたね。
まあ、住むのには困らないですが。

室内チェックをしましたが、正直、仕上げ最悪でした。
玄関タイルの目地幅が全然違ってたり、タイルに段差があったり、見えにくい下駄箱下などホント適当、各所のシーリングは汚くて、不均等だったり、糊を擦って広がっていたり、隙間が空いているカ所は多数。
傷は各所に数十カ所、フローリングには大きな傷と穴まで開いていました。
こんな状態で内覧会って？

自分が細かすぎるのかと思って、施工業者の前田建設の担当者さんと野村不動産の昨日居た責任者の方に来てもらって「この仕上げは許容範囲内なのですか？」と確認したところ「これはダメですね」とのこと。
うーん、もっとちゃんとチェックしてから見せてもらいたかったなぁ。

次回、3月8日に再度チェックに行くのですが、さてどうなることやら。

[361: ご近所さん]

斜め前の近くのマンションに住んでいます。
かなり完成に近づきましたね。玄関の雰囲気もいいですね。最近の３棟のマンション建設で
二七通りが、少しでも活気づけばと期待しています。

私も内覧会の時に、ちょっとした傷がフローリングや浴室の大理石にあり、修理していただきました。
その後、暮らし始めて気がついた不具合も、半年後か一年後の定期の確認修理のようなものがあり、
直して頂きました。

その後も、ちょっとした不具合に気づくこともありましたが、結局、機械が作る自動車などの
工業製品と違い、人が作るのですから、多少のことを気にしていても仕方がないと思うように
なりました。扉が開かないとかは困りますが。
いつも現場で作業している人達を見ると、自分のマンションも含めて、日本中の建物は設計士の方が
設計はしますが、現場で作るのは作業員の人達なんだと思います。
なかには自分の仕事に責任感とプライドを持っている方もいるでしょうし、最低限の作業をしている方
もいるでしょう。しかし、実際、そういう方達の力なしでは作れませんから（自分で満足いくまで、自分の
部屋だけ作ればいいのかもしれませんが、当然そんなことできません）。

おまけに、入居後は自分で物を落として床に大きな傷をつけたりもしています。
どんな建物でも、そこで生活が始まれば、傷は仕方がないですね。

御近所さんが増えるのを楽しみにしてます。

[362: 匿名さん]

こういうクレームが積み重なって作業者の責任感も醸成され、若い技術者もベテランになっていくのでしょう。

[363: 匿名さん]

キャンセル物件は、353さんが契約されたんですか？

やはり最上階はいいですね。

[364: 匿名さん]

完売おめでとうございます！

[365: 戸建]

一瞬で完売でしたね。
Branz、パークハウスに比べて、
凄いお得感でしたね。
branzの敷地延長で番町アドレスは意味がない。

[366: 匿名さん]

安かったからね～

[367: 匿名さん]

branzの敷地延長で番町アドレスは意味がない。

の意味がわからない。
敷地延長があってもなくても、ブランズは四番町ですよ。

プラウドとブランズ、立地はほぼ同じでも、住所が違えばリセールバリューは雲泥の差。

[368: 買いたいけど買えない人]

道一本隔てただけのことなので、一般人からしてみれば、九段でも番町でもどうでもいいことだと思う。

番町に住所があるのに、九段小と命名されている学校があるくらいのことだから。

それよりなにより、この界隈に住めること自体うらやましい。

[369: 匿名さん]

そうですね。一般人からすると九段でも番町でもどうでもいいことだと思うでしょう。

番町住人からすると、実際は大きな差です。

[370: 匿名さん]

この界隈の相場に比べ坪単価が安く、お得な物件だと思ったが、出来上がった外観をみて納得です。
まったく高級感がありませんね。

[371: 匿名さん]

安いからいいでしょう。いま売っても利益でると思うよ。

[372: 周辺住民さん]

今後の経済状況（期待を込めて！）を考えれば、利益は確実に出ますね。
某サイトの試算では、㎡で30万ほど安い実売価格でした。
ご購入された方、おめでとうございます。

Branzのスレッドには「財務省宿舎は取り壊し」とありましたが、
以前は、耐震修繕と聞いていました。
どなたか、ご存じないですか？
「更地にして国の施設」との書き込みもありました。

[373: 通行人]

野村は倒産する施工会社から買い叩く
クソデベだ。
http://www.tsr-net.co.jp/news/flash/1226707_1588.html

[374: 匿名]

すみません、ご存じの方がいらしたら教えてください。
この物件で、南向きである程度日当たりがある３LDKで、８０００万円強位のお値段のお部屋ってありましたでしょうか？
近隣で探していて参考にしたいので…

[375: マンション投資家さん]

3LDK、8000万は南向きでは厳しいのでは。
番町では、まず無理で、プラウド九段南と言っても
上の方が書いていましたが、ここ数年間では最後の安値組でしょ。
三番町グラン、千代田富士見辺りも本当に強気の値付けですし。
1億切る値段であれば、低層、日当たりの良くない、
東西のブランズがギリギリでは。
住まいサーフィン と言うサイトで過去の新築価格、
現在のリセール価格を確認出来ると思いますよ。
ご参考まで。

[376: 匿名]

375さま
ご丁寧なご教示、ありがとうございました！
大変参考になりました。
こちらはお安かったみたいですが、我が家にとっては高額で決めきれず、未だ物件探しをしております。限られた予算の中でどこを妥協するか迷う日々です。。

[377: 物件比較中さん]

ここの南向きは南西角と中住戸なら2-4Fで8,000万ギリギリ切ってましたよ。
5-8Fまでが8,000万前半台。
ただ375さんが仰るように、安さが売りのマンションだったので、あまり参考にはならないかも。
野村じゃなくて、中堅デベなら今後価格が近い物件が出る可能性はあるかもしれませんが…

[378: 匿名さん]

377さま
ご教示ありがとうございます！
＞南西角と中住戸なら2-4Fで8,000万ギリギリ切ってましたよ。
と聞いて、今更ですが、思い切って買ってればよかった・・と思いました。
購入された方が羨ましいです。

[379: 周辺住民さん]

現在引っ越しの真っ最中のようですが、このマンションは業者用の出入り口は無いのでしょうか？
みなさん、荷物をマンションの正面玄関から入れてますよね。ロビーを通って入れるのでしょうか？
ちょっと、びっくりです。安いマンションだからですか？

[380: マンション投資家さん]

379はここに恨みでもあるのかな？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/258625
ブランズにも書き込みしてる。
投資物件としては、いい物件だった。
欲しかったの？ もしくは、同じく買えなかった人？
もう、リセールバリューが上がってる見たいだね。
地番で躊躇してしまった。
建設中のブランズ、四番町に比べれば、少し上のフロアーは
4方向抜けてるじゃないのかな？

[381: 匿名さん]

当初価格をみて魅力的と思ったが、実際完成してみると安いのも納得。
この安っぽさはひどいね。賃貸運用する人には最高の物件だが、とても自分が住みたいとは思わないね。

[382: 物件比較中さん]

所詮　野村。地所や三井とは違うよ

[383: 匿名さん]

どの辺が安っぽいのですか。
ちゃんと具体的に教えて下さい。
まさか外観だけ見て言ってる訳じゃないですよね。

[384: マンション投資家さん]

379と381は同一人物？
単なる僻みだな。
近場の賃貸で買えない方かな（笑）

三菱、三井に比べれば、確かにだが。
プラウドは決して悪くない。向かいのブランズより良いだろ。
土地の形状がL字が残念だが、投資用、居住用としても悪くない。
この辺りは賃貸で廻して5％程度だが、リセールはきっといいよ。
ここは7％位行くかと思ってみてるけど。

383さん、建物が安っぽい高いなんて、関係ないですよ。
結局は土地の価格と部屋の広さだよ。
リセールするなら、ここは九段小学校の改築か新築が決まれば、
必ず欲しがる人がいるよ。
今からの経済考えれば、いい買い物だったでしょね。
千代田区の番町、麹町、九段小学校の学区近辺は、是が非でも入学させたい親と祖父母が沢山いるから。

[385: 匿名さん]

野村より東急の方がはるかに業績は上ですがね。

[386: 物件比較中さん]

やはり値段相応って感じですね。
リセールバリュー、どのくらいになるか楽しみですが。

話変わりますが、こちらのエントランスのソメイヨシノの枝、二七通りにはみ出し過ぎ！

[387: 匿名さん]

リセールバリューがあるのは、なにより良い物件です。
数年住んで、よりグレードの高い物件に住み替えできます。
羨ましい。

[388: 匿名さん]

ここは元が安かったから、たとえ一割増しで売れても、番町のハイグレードマンションへの買い換えは厳しいのでは。
方角や広さ考えなければ買えるが。

[389: 匿名さん]

＞384さんに同意。

番町ではルクセンブルクの様にリセールが非常に上がったりしていましたが、
結局リセール時には、内装とか関係ないんですよね。
安く買って、高く売れる時に売る。これは、基本。
このマンションにも色々と言われている方も見受けられますが、
結局は、住み続けるのか売るのかで、評価や考え方も変わると思います。
飯田橋方面は、景気が良くなっても5年後位はトントンと予想しますが、
09年―12年の番町、麹町、九段は少し上る気がします。
ここは豊洲じゃないので、供給過多にはならないでしょうし。

どこか、三番町辺りでどこか立替の情報でもないですかね。。。

Branzで妥協するか。。。悩みどころです。

[390: 匿名さん]

では二番町の住不に期待しましょう。

[392: 匿名さん]

7階の72平米の部屋が9070万で売りに出ていますね。これは購入者がリセールしたのではなく売れ残った部屋なのでしょうか。家に帰って当初価格と比較してみようと思います。他にも出てきますかね。

[393: 匿名さん]

へーどのくらい乗せてますかね？

[394: 匿名さん]

＞392
ここは、完全完売してました。
しかも、1期でほぼ。

＞393
多分、1割　JUSTですね。
㎡から予測するには、南の70㎡+。

これから、まだ上がるかな？
Branzのスレで、ここの安さが話題になってた。

[395: 匿名さん]

九段小学校が復元的保存で、議会に上がるみたいだね。
通わせる親からすれば、伝統を守りながらも近代的で安全な建物に
して欲しいと思っていました。
Branzも売れ行き好調の様で、小学校も新しくなれば、
この辺に住みたいと思われる方がまた増えますね。

[396: 匿名さん]

個人的には麹町小のように近代的になってほしかったです。
復元にコストかかるのは無駄と思います。
いずれにせよ早く着工してほしいものです。

[397: 匿名さん]

１割アップで売り出されている こちらの物件は、売れるのでしょうか？

[398: 匿名さん]

新築より高かったら買いたくないな～。中古だから瑕疵担保とかの条件は相当悪くなるし。。

[399: 匿名さん]

プラウドのHPではまだ一戸残ってますね～

[400: 匿名さん]

引き渡しから丸２カ月。
このタイミングで完売→限定１戸先着順になるって、どういう理由なんだろ？

[401: 周辺住民さん]

何らかの理由で野村不動産が所持していた部屋なんですかねえ…？

柱が食い込んでる洋室2とか、どうでも良いですけど間取りが凄いですネ。

57㎡の2LDKならもう少しなんとかできなかったのかな。

[402: 匿名さん]

価格はまあまあ安いのかね。何階？

[403: 匿名さん]

即日完売と言っておきながら、竣工後にキャンセル住戸発生。
野村のいつものやり方にしか過ぎません。

[404: 匿名さん]

売れ残りをキャンセル住戸発生と表現して再度ホームページに掲載。
野村、またかって感じ。

[405: 匿名さん]

区立の保育園が激戦。この後ブランズとザパークハウスが完成したら終わり。。

[406: 匿名]

いつものやり方なんですか…うっかり信じてました(恥)

保育園、千代田区はすぐに手を打つので待機が出てもすぐ解消すると思いますが、待機なしと聞いて保活で流入する家庭が減って、リセールが苦しくなりそうですね。

[407: 匿名さん]

千代田区は金が余ってるから。２３区の中でも圧倒的に余裕がある。

[408: 匿名さん]

キャンセル住戸もうキャッシュで買うみたいね
人気があると早いね

[409: 匿名さん]

洋室2は確かに部屋としてはまともには使えないなぁ。
リビングスペースが狭いからそれを補填する意味で引戸にしてるんだろう。
1LDK物件だね。