プラウド九段南ってどうですか？

[物件比較中さん]

公式URL：http://www.proud-web.jp/kudanminami/
売主：野村不動産
施工会社：前田建設工業株式会社　
施工：平成25年3月下旬 (予定)

管理会社：野村リビングサポート株式会社
構造・規模： 鉄筋コンクリート 地上15階 地下1階建て
総戸数 95戸

敷地面積： 1,339.41m2
土地権利/借地権種類： 所有権

最寄駅：
有楽町線 「市ヶ谷」駅　徒歩2分
南北線 「市ヶ谷」駅　徒歩2分
都営新宿線 「市ヶ谷」駅　徒歩2分
総武中央線 「市ヶ谷」駅　徒歩5分
半蔵門線 「半蔵門」駅　徒歩7分

南側の道路斜め前に、東郷公園がある物件ですかねぇ？

[227: 匿名さん]

>坪単価1000万ぐらいの土地の評価

とりあえあず、路線価は大体100万円/㎡位ですね。

[228: 購入検討中さん]

さて、いつもどおり即売できるか見ものですね

しかし、超高級とは言わずともそれなりの価格でだしてる物件にも乾式が少しずつ増えてきましたね
昔は乾式とか普通の価格帯でも見ることはなかったのに

売り手都合ばかりが重視されるのはよくないのでこの物件にどれだけ人が食いつくのか
興味深いところです

[229: 匿名さん]

向かい斜めのブランズは免震らしいですね。
五番町の日本大学会館隣にも鹿島のマンション作ってますが、そちらは直接基礎って書いてあります。

ここは「ト」の字ですが、地震にはどうでしょうか？

[230: 匿名さん]

今分譲されてるのはプチバブル期に高くで仕入れてしまった土地の物件が多いです。高くで売れない分、仕様を落とすしかないですからね。さすがに仕入価格が落ちてきてるのでタワー以外で分譲される物件は既に下げてますし、タワーや大規模物件は５年後くらいから安くなるはずです。

[231: 匿名さん]

ここは安く仕入れたと聞きましたが？

[232: 検討中の奥さま]

乾式壁。。。
無理。。。。

[233: 匿名さん]

ここは超高層では無いですがこのような記事を読むとやはり低層物件にした方が得策かと感じて
おります。本物件の検討は中止としました。


超高層の揺れ、「東日本」の２倍…３連動地震
読売新聞 4月7日(土)9時17分配信

　東海・東南海・南海の三連動地震が起きた場合、首都圏の超高層建物の揺れの速さは東日本大震災の２倍以上になることが、日本建築学会小委員会の分析でわかった。

　建物の崩壊までは至らないが、補修が必要な損傷が生じるおそれがあるという。

　分析によると、東日本大震災では高さ１００メートル以上の超高層建物を大きく揺らす周期２～６秒の「長周期地震動」が、首都圏ではあまり強くなく、速度は毎秒２０～５０センチ程度だった。実際、１０分間以上揺れ続けたが、構造被害はなかった。

　これに対し、三連動地震では、同じ周期の長周期地震動は強く、速度は毎秒５０～１００センチと予測された。高さ６０メートル以上の超高層ビルの耐震性を確保するため、建築基準法で設計用の基準とした「告示波」（地盤の揺れ）の速度を一部で上回り、損傷の可能性がある。

[234: 匿名さん]

さすが締切前日、欲しい人が必死だね。

ここホント安いよ。

[237: 匿名さん]

今日締切だっけ？
どうだったのかな。

[241: 匿名]

少し抽選になったみたいだね。
電話したら重要事項説明会中と言われた。

[242: 匿名さん]

>少し抽選

第一期だけで完売？

[243: 匿名]

先週マンションギャラリー行ったら、次期以降販売もありましたよ。
第一期はほとんど申込み入ってて、重なってる部屋もいくつかあるらしかった。

[244: 匿名さん]

>243

ありがとうございます。
公式HPを見たら、「第2期モデルルームオープン　ご予約受付中」になってました。
神楽坂は全邸一括だったので、どうかなと思っていたのですが。
でも、こちらはさすがに千代田区だけあって高いしなあ。

[245: 匿名さん]

千代田区っていっても、番町ではないから格は下がるかと、、、
どちらかというと市ヶ谷と同格なのでは？

[246: 匿名さん]

格を気にするなら番町にした方が良いと思うよ。
でも新宿区と比べたら、区の格やサービスは違うと思うし、千代田区でも東の方もあったり色々だからね。

[247: 匿名さん]

新宿、特に市ヶ谷はひとくくりにはできないよ

砂土原と田町では全く違うしね

[248: 匿名]

そうですね。この付近で格を気にするなら番町なのかもしれません。
でもお金にシビアな人は格を気にするとか言っちゃダメですよね。

私なんか千代田区というだけでも格が高い気がします。
環境とか子育てしやすさとか色々魅力に感じましたが、
ちょっと広さが足りないというか、予算が追いつかないというかで断念しました。
マンションギャラリーには品の良さそうな方々が沢山来てましたよ。
グレードもよかったし、売れそうな感じ出てました。

[249: 匿名さん]

でも、乾式壁だもんな。

どんだけ儲ければ気が済むんだ？

[250: 匿名さん]

>でも、乾式壁だもんな。

最近、多くない？

[251: 匿名さん]

やっぱ売れ残ったのね

[252: 匿名さん]

イメージばかりで売り切ろう、押し切ろうな感じがありありです。まず、このイメージ画からして
きれいに描きすぎ、周りの状況一切描かれないし。
実際は駅に近いはいいが、雑居ビル群の中に建ちます、周囲も囲まれてます、的な。。。
内装も、たいしてよくないのに、すごいでしょう、みたいな言いっぷりの営業もうっとおしい。
と、いうことで、いちぬけた。

[253: 匿名]

どこの物件もそんなもんだと思うけど？
都心で駅から近いければ雑居っぽさは仕方ないし。
でも、勿論それが嫌ならいちぬけしていいのでは？
そのかわり、条件よければ価格もよいからね。
それで買える人は幸せだ。羨ましい。

[254: 匿名さん]

ま、この完成予想CGからして建ってるところ隠そうとしてるからね。。。
場所的にも建て方が強引過ぎるかなとは思うよ。
最低でも南東の角の土地も買い取るべきだった。

地元でこの辺じゃなきゃ住まないって人はありかもしれないけどわざわざ外から来る人はどうだろう。
ここの近くのグランドメゾン九段南買った人はかなりな高値掴みしてしまってるからやっぱり価格次第だろうね。
ま、広さとかまったく違うけど。

[255: 匿名]

価格が合えばねぇ…
南東の角のビル買い取ったとしたら高くなるだろ。

[256: 匿名さん]

兎にも角にも営業の低レベルには辟易。。
近傍のジオ払方町は最高レベルと感じる営業さんがいらっしゃいましたよ。
流石に三井は違うと感じた次第です。

[257: 匿名]

第二期ってどのくらい残ってるんでしょう。

[258: 購入検討中さん]

第一期の申し込み最終日にMR行ったけど、壁面のボードに花が7～8割ついてたねぇ。あと20戸くらいじゃないかな。

[259: 匿名]

＞256
たしかに。
ジオ払方はまさかの乾式壁とセキュリティ不全で
完全アウトだったけど
営業はよかった。

自分が売り主ならひとまず三井に営業たのむ(笑)。

[260: 匿名]

259です。

同時に、
営業がいくらよくても
結局物件がよくなければ
買わないもんだとも
おもいました＠ジオ払方

自信があれば、営業はそこそこのとこでも
いいんだろうね。

[261: 匿名]

最近の野村の完成予想図は、底上げしすぎて、どう差し引いてみるか難儀になってます。
プラウド南町は、嘘と底上げのぎりぎりの線をいったかんじでした。こちらはどうなるか。

[262: 匿名]

258さんありがとうございます。
20戸かぁ…
3LDKの8000万円台が、いくつか残ってれば見てみようかなと。

[263: 匿名]

野村で営業が残念なかんじなら物件に自信があるんだよ。
野村は売りにくい物件には優秀な営業マン、黙ってても売れる物件には経験不足や評価が高くない営業マンをおくことが多い。
野村は営業の工夫だけは優れてるからね。まさにあの手この手。いつも感心してしまうよ。最近は三井も野村の営業手法をかなり取り入れてる。

[264: 匿名さん]

だから、なんだろう？

[265: 匿名]

＞263
野村の営業は物件によりあたりはずれありますよね。その営業上の工夫とやらが小手先なのかも。
三井はなぜだか、そうではないんだよね、どこの物件でも、つっこめばみなきちんとデメリットメリットを話せる。ジオの払方でも、乾式のデメリットについては正直に認めてたし。乾式にすれば原価はおさえられるから、儲けるか、価格に還元するかは判断だと。
そういった話、野村はしないよ。おどらせ上手な営業が野村。

CMは断トツに上手い。
たしかに嘘と底上げのぎりぎりをゆく。現場はそこそこで、営業本部の戦略が今のところマッチしてるんだろうね。
いろんな営業がありますね。

ここの完成予想図はどうなるでしょうか。

[266: 匿名]

263さん

＞最近は三井も野村の営業手法をかなり取り入れている

え？
万が一にも取り入れないかと思いますが
どこらへんですか？
参考までおしえてください。

[267: 匿名さん]

>265
そうですね、野村は小手先の営業手法はダントツ。こんな売り方があるのかというのをどんどんしてくる。わかっているほうとしてはムカツクけど何も知らない人は踊らされてしまうんだろうね。

三井は確かに営業マンの質が総じて高いし、デメリットもちゃんと説明できるけど、わくわくさせるとか躍らせるような売り方は野村のほうが上手だね。

[268: 匿名さん]

>266
例えばだけど即日完売になるように期ごとの供給数を調整したり、低層は仕様を変更できないとか(本当はやろうと思えばできるのに高層売るためにやらないだけ）、要望書を出させるときに抽選にならないように働きかけというのを連呼して特に人気でもない物件が人気物件のように思わせる話しをしたり、物件のつくりも部屋の仕様を上げて無知な人にはわかりにくい共有部のコストカットをするとか（今までの三井はむしろ部屋の仕様をおさえて共有部を豪華にする物件が多かったけど）

昔の三井じゃこういう売り方はしてなかった。でもおかげで売れ筋好調みたいだよ。

[270: 匿名]

＞268
なる(笑)。
野村の詐欺的手法ということですか。

野村も三井に学んだほうがいい。
こんな時代だしね。

[271: 匿名さん]

さりげなくナイター営業開始だね、おざっす！こねえだろ、開けたって。

[272: 匿名]

営業マンがどんな手法で営業をしようが、
顧客が「満足して購入できた」と思えればいいんじゃないの。

ここの営業マンはバカそうに見えたけど、
結構中身はしっかりしてたよ。

[273: 匿名]

272に同感。
それに、お互い人間だからさ、合う合わないはあるしね。
結局最後は、顧客が責任持って自分で決めるわけでしょ。

[274: 匿名]

＞272
中身？
満足されたならよいのだとおもいます。

私は営業マンがどんな中身でも
知ったことではありませんが
物件の中身は気になるほうです。

こちらは戸境壁の中身がパネルということが気になり見送りました。
阪神の震災で乾式の弱さを知ったためです。

[275: 匿名さん]

どこもかしこもタワー人気だね。タワーにあらずんばマンションにあらずって感じ。

[276: 匿名]

275さん

どこもかしこもまさかの乾式だ、
という大変遠回しな皮肉ですか。

コンクリの調達が大変なのか
コストカットな気分が反映されているのでしょうか。

こちらは一生に一回だからとはりきる
先方は素人にはわからないだろうと壁のかわりに石膏ボードを用意する。
物憂い話です。