プラウド九段南ってどうですか？

[物件比較中さん]

公式URL：http://www.proud-web.jp/kudanminami/
売主：野村不動産
施工会社：前田建設工業株式会社　
施工：平成25年3月下旬 (予定)

管理会社：野村リビングサポート株式会社
構造・規模： 鉄筋コンクリート 地上15階 地下1階建て
総戸数 95戸

敷地面積： 1,339.41m2
土地権利/借地権種類： 所有権

最寄駅：
有楽町線 「市ヶ谷」駅　徒歩2分
南北線 「市ヶ谷」駅　徒歩2分
都営新宿線 「市ヶ谷」駅　徒歩2分
総武中央線 「市ヶ谷」駅　徒歩5分
半蔵門線 「半蔵門」駅　徒歩7分

南側の道路斜め前に、東郷公園がある物件ですかねぇ？

[151: 匿名さん]

2~3ヶ月前に千代田区四番町で三菱地所、東急建設がそれぞれ計画・準備中との投稿をどこかで拝見。この２物件の現状教えて戴けませんか？

[152: 匿名さん]

モデルルーム見学の際近隣のマンション計画について質問したところ、
-規模が大きい方のマンションは南向き部屋は100平米前後で番町住所からも億単位となるだろう
-規模が小さい方のマンション(二七通り沿いに建つ方)は前出マンションで南向きは塞がれている為プラウド九段南より日照条件が厳しいだろう
-両方共25年春に完成予定
と図面なんかを見せつつ説明してくれました。

[153: 匿名さん]

152
有益情報ありがとうございます。

[154: 匿名さん]

145ですが、どなたか西側隣接ビルとの距離をご存知の方いらしたら教えて下さい。窓から手を出したら触れるくらいとか？

[155: 購入検討中さん]

距離はわかりませんが、隣に会社建ってますよね。
取り壊すはずないでしょうし、
低層階の採光はどうなるのかな？

[156: 匿名さん]

乾式が気になる人は理想の物件を探して下さい。利便性やコストパ重視はプラウド、アドレスや学区重視で予算に余裕がある方はザパークハウスでしょう。番町でブランズは未知数です。

[157: 匿名さん]

確かにブランズは、四番町アドレスだし場所は良いけれど、東急っていう事がね…。自分はパスです。
三菱と逆だったらよかったのに。

[159: 購入検討中さん]

週末MRでオーダーメイドの打ち合わせをしてきましたが、なかなか良い感じの方でした。

ここは市ヶ谷からの駅距離、東郷公園の斜め向かいというオプション、低層階でも南向きならかなり日が入る点を考慮すると、かなりコスパはいいと思います。
立地と日当たり、広さを考慮すると、皆向きの３タイプはリセールでも値崩れせずすぐに売れそうですね。

ところで南向きの向かいのビルの情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？
あそこが建て替えになったら、話しは全く違ってきますよね。

[160: ご近所さん]

モデルルームのすぐ近くに住んでます。
良く保育園に送りに前を通って、このプラウドの工事と東急の解体工事見てます。
ここ検討される方は東急がいくらで出るのかは気になると思いますが、斜向かいとは言ってもたぶん狙う層も違うので４００万を下るような価格帯は無いんじゃないしょうか。
色々意見があるみたいですけど、形と日当たり悪そうなので即完売とはいかずとも、もしも３３０万/坪～なら早いでしょうね。
確かに億出す方ならここは買わないでしょう。
でも、資産価値としては申し分無いと思いますし、この辺は無駄なものが無くお店も少ないですが、良い店多いですし、意外と住み易いですよ。
なんと言っても銀座・新宿・渋谷・上野、どこ行くにも自転車、タクシー圏内はありがたい。
私もそうですが、自分程度の身分でこのエリアに買えちゃう時代って所に価値を見出す人にはとても良いマンションだと思いますよ。

[161: 購入検討中さん]

＞160さん
情報ありがとうございます。
でも億の部屋（80Bの上層階）は結構申し込み入ってるみたいですよ～。
東急は未知数で怖いということでしょうか？
三菱は日当たり悪いですしね（その分ここより安かったりして・・・）。

[165: 匿名さん]

東急は砂土原物件で学んだでしょうから、番町は是非頑張ってほしいですね

[166: ご近所さん]

＞161さん
160です。
ん～？
やっぱり８０㎡上層階は億超えですか？
３３０万円／坪じゃどう考えても安すぎると思いました。
ここに書き込まれている値段ってどこまで合ってるんでしょうね。
まだモデルルームオープンしてないみたいですし、、、。
３月３日オープンしたら遊びに行ってみよっと。

[167: 購入検討中さん]

＞166さん
330万円/坪というのは、あくまで最安の北向き等の話で、南向きや
上層階はもっと高いとの書き込みでしたよ。
80㎡タイプでも低層階と上層階では軽く1000万円以上の乖離がありますし。

[168: 匿名さん]

場所もいいし。
南の上層階ならば、億は超えると思います。
とりあえず、モデルルームに行くのが一番。

[169: マンコミュファンさん]

億ションですか、
市ヶ谷のここならそれも納得するしかないですよね。

市ヶ谷は何かと由緒ある場所です。
あの近隣にあるホテルは芸能人や著名人の結婚式が多いので有名なのだとか。

学校も集中している地域だけに、書店の書籍充実度も高くて、
市ヶ谷駅周辺の外食環境も豊富。

今のところ言うことがない感じですね。

[170: マンコミュファンさん]

ちょっと周りの建物と密集し過ぎてるのが残念だな。そこが気持ち安めにでてる理由なんだろうけど。

[171: 匿名さん]

＞１７０
市ヶ谷駅近いですからね、集まっている場所の立地なのは一歩譲る点なんでしょう。便利さが自分の中で勝ればおっしゃる「安め」は決め手になるかもしれません。どの間取りが人気なのでしょう。場所柄部屋数の少ない間取りも購入希望者が殺到しても不思議ないとは思います。我が家は２～が人数的に条件になっています。

[173: 匿名さん]

ここはディスポーザー付いているのでしょうか？

[174: 物件比較中さん]

>173さん　
ついていますよ！

[175: 匿名さん]

>>174 さん
ありがとうございました。
最近グレードの高いマンションでも付いていないのがあって、使い慣れている自分としては、ディスポーザーありなしが大きなポイントなものですから！
生ごみの処置の楽さ、ごみ置き場の臭いなど（特に夏場）、大違いですよね～

[176: 匿名さん]

図面を確認しましたが乾式壁…
見送り確定。

[178: ご近所さん]

乾式壁、最近普及してきましたね。業界標準化してきたということで、実は意外と大丈夫なのでは？
どうしても乾式壁が嫌な方は、この辺りなら清水建設の市谷加賀町でも買ったらどうでしょうか？

[179: 購入検討中さん]

ディスポーザーはついてないと説明を受けましたよ。耳を疑いましたが。。。

[180: 購入検討中さん]

もう優先申し込みが始まったようですね。本当か分かりませんが、倍率は結構高いみたいです。

[181: 物件比較中さん]

>179さん

MRにて説明を受けられたのですか？
持ち帰ったパンフレットにも載っていましたが。

[182: ご近所さん]

都営新宿線の駅近だし、ＪＲも近いすぐなので立地はいいと思います。東郷公園でも花見ができますね。
ただ、隣のビルと近いのがネックですね。東側の飲食店。騒がしいわけではありませんが、換気が建物側に出てきますよ。
下層階は暗いし、ケータイほとんどつながらなかったよーな気がします。

[183: 匿名さん]

野村だったらディスポーザーついてたら公式に載せると思うけど
載ってないね・・・

>No.174
今からでも遅くないので付けたらいかがですか？

[185: 匿名さん]

都心のプラウドでディスポーザーが付いてないのなんてあるんですか？
MRへ行った方、付いているって説明だったんですよね？？？

[186: 匿名さん]

モデルルームにディスポーザーついてました。
やはりこういうところは、モデルルームに行っていない人が書き込みしてるんですね。

[187: 174]

>183

仰る意味が分かりませんが？

MRに行く程の真剣さも無いくせに
知ったような事書かないで下さい。

[188: 匿名さん]

ディスポーザーは最近当たり前だからサイト載ってない場合も結構ありますよ。
24時間ゴミステーションとかペット可とかも書かないとこも多いですし。

[189: 匿名さん]

>187
不思議だけど、モデルルームに行って資料を手に入れていちゃもんつける人もいたりする。

[190: 匿名さん]

ここにディスポーザーがついているか否かは知らないけれど

当然付いているだろうと思ってMR行ったらば無い　ってことあるよ。。。
サイトは有無が分かるようにして欲しい
選ぶ上で重要なポイントだからね

[191: 匿名さん]

地震が大きいは＞＜；
もう、考えられないはマンション選び無理です。

[192: 物件比較中さん]

>No.186
オプションかもしれないから確認したほうが良いよ

MRにはオプションだらけで、明け渡し時に全然違ってたってよくある話だし

[193: 匿名さん]

ディスポーザーって建物自体に相当大掛かりな設備が必要だから
オプションってことはないんじゃないかな？？

メンテ部分でもコストが掛かるから、リーマン以降のマンションだと
えーーーーこのクラスで付いてないの？ってとこあるけど、ここは付いているんでしょうよ

[194: 検討中26]

本日行ってきましたが標準でディスポーザーはついてます。

ちなみに、1LDK低層だと隣のマンションで眺望採光は0のようですが、
中古、賃貸としてはどうなんでしょうか。。。
眺望を気にしないのですが、手放す時に手放せるのか心配で、、、

[195: 匿名さん]

モデルルーム行って来ましたけど乾式壁だらけでした。
消し。

[196: 匿名]

このへんは賃貸としてはちょっと微妙かなと思います。賃貸で住むにしては落ち着き過ぎてるというか地味すぎるというか…。

[197: 検討中26]

あら、、、そうですか。
需要が少ないって感じなんですかね？
それだとなおさら眺望を求めて高層階か、、、手がでなぃ、、、

[198: 匿名さん]

仕事で近い事もあるけどここに住むメリットがそんなに無いなぁ。
マジで高級感のないところだし、前の通りは車通り多いし、南東の角の土地取れてないからなんか建物が奥まって
しまってる印象があるし。
正確な金額は分からないけど、ここに出せるお金があるならもう少し別の選択肢もあるんではないかと感じる。

[199: 匿名]

どの物件でも申込みが近づいてくるとネガが増えるもんだね。
まぁライバル減ってよかったと思ってる人も多いんじゃないのかな。
てか、もともとライバルでもないか…

[200: 物件比較中さん]

さすがにこの物件はいつもの完売商法にはならない気がする

自分は希望の場所から離れてるからどうなるか見ものではあるけど
乾式でせっかく重量下げてるなら、耐震等級2や3ほしいとこだね

[201: 匿名さん]

いわゆるソッカンでしょ？
別に即日じゃなくてもいいのでは？

[202: 匿名]

場所いいよ。
思ったより価格安かったし。
アプローチは飲食店だらけだけど、これだけの都心で駅近なら仕方ないかな。
上層階なら特に気にならないんだろうね。

しつこく乾式壁とか、耐震等級2、3とか言っちゃってる人たち。謎！

やっぱ真剣に考えてる人は書き込まないって噂ホントなんだね。
私はもう見ません。さよなら。

[203: 購入経験者さん]

いやあ、でも乾式壁ってほんとやめておいたほうがいい。
となりの家の目覚まし時計や子供の泣き声とか聞こえるよ。
確実に隣の家の気配は感じられるから。あと共用廊下側が
乾式壁だと、人の歩く音も響いたりする。

しかも乾式壁は経年劣化や地震のゆれ、隣家がピアノ等の
重量物の設置等でも簡単に隙間ができて、防音性能がどん
どん劣る。

知らない連中相手に千代田区アドレスで高く売りつけて
おいて、実はしっかりコストダウンで利益確保するという
魂胆が間取り一つ見ただけで透けて見える。

このマンションって部屋によっては外壁以外全部乾式壁。
ありえない。いくらコストダウンと言ってもあからさま
というか、やりすぎ。企業倫理を疑う。

[204: 匿名さん]

知らないかどうかはともかく
気にしない人やそこまで優先順位が高くない人が多いのでは？
あなたの価値観が他の人の価値観と一緒とは限りません

[205: 匿名さん]

２０３様と同感ですね。
余りにも露骨に売れれば何でも良いとばかりですからね。
長谷工プラウド的な仕上がりになるでしょうね。市ヶ谷南町のプラウドも近隣にお住まいの方から酷評されてますからね、余りにもチープ、安っぽいと。

[206: 匿名]

203とか一生懸命ネガっててウケる！
205も同一人物？お仲間さんかな？
まぁ本気で物件選びしてない人の意見なんてどっちでもいいけど。

[207: 匿名さん]

乾式壁って最近のマンションだとわりと普通だと思うんですがここって乾式壁の中でも何か悪いことでもあるんですか？

[208: 匿名]

乾式壁って、タワマンなら軽量化のためやむをえないと思うが、
この程度の物件ならコストダウンのためでしかない。

しかも、コストダウンの恩恵を購買者に還元するでなく、デベの
利益で丸呑みってのが購買者を舐めまくってる。

タワマンでなくて乾式壁なんてありえん。

[209: 匿名さん]

>208
市ヶ谷徒歩2分でプラウドにしてはここは安いんだからそれってコストダウンの成果では？
ここ以外は安いかなって思える物件は低層でも最近乾式壁ばかり。
それにここは各階にゴミ捨て場だったり共有部があったりでタワーに近い部分もあるし。

乾式壁は自分も嫌いだけど新築買うならそうじゃない物件で手が届く物件探すのが難しい。
低層高級物件は別だからそういう物件求めてるならここの環境自体ありえないからここで乾式壁は仕方ないと思う。

[210: 匿名さん]

本当に、昨年から、中高層の物件でも乾式壁が目立ってきましたね！
全体に狭い部屋が増えてきたのと同じ、コスト削減のためでしょう。
つまり、震災後、マンションは値上がりしてるってこと？
まあ、別の見方をすれば、コンクリートも心配だから乾式壁でもいいかな…なんて？

[211: 匿名]

乾式壁なんて、ハンマーで叩けばぶっ壊れるのはGTOで実証済み。
単にプレハブの石膏ボードをはめ込んでるだけだよ。

安いプレハブアパートの間仕切りみたいなもん。

[212: 匿名]

乾式壁のデベのメリット

１）コンクリ壁と違って工期短縮（型枠工事不要）。

２）軽量化により躯体の強度を弱くできる（鉄筋減らせる。杭も減らせる）

購入者のメリット

１）隣の音がよくきこえる

２）隣の人の気配がわかる

[213: 匿名]

乾式壁のことしか言えないのかね…
この物件に限らず、ほとんどケチつけなくちゃなんないくらい沢山あるよ。
ちなみに乾式壁って、柔らかい石膏ボードとは違うからね。

まぁ勝手に言わせとけばいいかなと思ったけど、
いい加減なことが長く続くんで気になってしまいました。
一応元ゼネコンなんで…

[214: 匿名さん]

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B9%BE%E5%BC%8F%E5%A3%81

乾式壁（かんしきかべ）とは、建築用語で、石膏ボードを使用した壁のことである。

主に高層マンションの戸境壁（隣戸の間の壁のこと。例えば501号室と502号室を隔てる壁のこと）に採用される。大抵は、二枚の石膏ボードの間に吸音性（遮音性ではない）と断熱性を兼ね備えた素材であるグラスウールを充填し、15cm程度の厚みを持たせて戸境壁となす。

壁には湿式壁と乾式壁がある。湿式壁とは、コンクリートなど、型に流し込んで固めて作る壁のことであり、乾式壁はそれに対して「乾いている」石膏ボードを使用した壁のことである。

高層建築物においては、壁全てをコンクリートで作ることは難しく、重量も増し耐震性が著しく低下するため、最近ではほぼ必ず乾式壁が採用される。軽量化のため、建築物の階層が高くなればなるほど、戸境壁の厚みが薄くなる傾向がある。壁の厚みが薄くなれば、静粛性は低下する。

欠点としては、石膏であるため、衝撃に対して脆い、強く殴れば穴が空く、拳銃の弾丸は貫通する、また、既に出来上がっている石膏ボードを嵌めあわせて作るので、精密な施工がやや難しい、といったことが挙げられる。コンクリートの湿式壁よりは遮音性が低いが、遮音性の高い高性能な乾式壁も多く存在する。但し、その分値段は高くなる。

20階建て以上の高層マンションでは、ほぼ必ず乾式壁が採用されている。低層マンションで乾式壁を採用しているものは少ない。

[215: 匿名]

というわけで、
今回は｢遮音性の高い高性能な乾式壁も多く存在する｣に該当するかと。
これでマンションギャラリーでの説明とも合致。
さほど問題なし。
214ありがとう。

[216: 匿名さん]

この物件が｢遮音性の高い高性能な乾式壁」なんて、公式ｈｐの何処にも書かれてないけど。

構造に関する説明も戸境壁に関しては完全にスルー状態。

[217: 匿名さん]

ポイズン反町がハンマーで壊してた壁でしょ？
ぶつかった拍子に割れたりはしないかな？

[218: 購入検討中さん]

みんな安いって印象なの？周辺の中古物件の平米単価を見てると、若干高め、もしくは適性価格と考えてるんだけど、どう思います？

[219: 匿名さん]

いや、高いでしょ。
オール乾式壁だし、７階以下は日照も眺望もないし。

[220: 匿名さん]

>218
近隣中古は古めだし、番町とか高級感ある物件除けば、
壁とかそういうデメリット覗けばグレード感はあるし安めだと思う。

[221: 匿名さん]

ダイレクトメールが届きました。
72.69m2の3LDKが7890万円〜。
76.32m2の3LDKが7960万円〜。
「〜」ということはこれ以上高い部屋もあるのでしょう。
価格的には市谷の高台物件と同等から少し高い印象。
全室洋室なのはいいけど、間取りによっては窓無し部屋もあるんですね。

[223: ご近所さん]

インターネット上の情報をとにかく集める事と、現地をちゃんとみてから、ということ
をオススメする。
番町を想像して購入すると建物周りの環境でがっかりだし、利便性を考えて購入するな
らば、地政学的リスクではあるが、それは人によっては我慢できるという感じか。人そ
れぞれなのでなんとも言えないが、自分だったら避けるなと思っているけど。
あと、あの辺では貴重な商店街(と言える程のものではないか)が少ないけれども残って
いる。

[224: 匿名様]

ここは見送る事にしました。乾式がなあ

[225: 匿名さん]

>217

普通にぶつかったくらいでは痛い思いをするだけだと思いますが、
大地震が来た時に備えて壁に家具を固定していたところ、壁ごと
壊れて・・・ということが起こりそうな気がします。

まあ、コンクリ壁物件でも間仕切り壁なら同じようなものだし、
躯体コンクリに固定金具を打ち込むわけにはいきませんから、
あんまり変わりありませんかね。

[226: 匿名さん]

ちょっと質問です。
ここのとある部屋の平米数を区分所有合計で割って出した数字（マンションにおける占有割合）を敷地面積にかけて土地の持ち分を計算したら、土地の持ち分がすごく少ないことがわかりました。
狭い敷地に戸数が多いので当然と言えば当然ですけど・・・。

そして、この部屋の分譲価格からおおよその建物部分の数千万を引いた残り、つまり土地の値段を上記の土地の持ち分で割ったら、なんと坪単価1000万ぐらいの土地の評価になっています。

ほぼ同じやり方・同じ条件の部屋で新宿区の市ヶ谷物件二つ（スタイルとジオ）で計算したら両方とも土地の坪単価は3百半ばという計算になりました。
要はここ九段南の土地って、新宿区の市ヶ谷物件の土地と比べて、3倍ぐらい高いという評価であってるのでしょうか？

[227: 匿名さん]

>坪単価1000万ぐらいの土地の評価

とりあえあず、路線価は大体100万円/㎡位ですね。

[228: 購入検討中さん]

さて、いつもどおり即売できるか見ものですね

しかし、超高級とは言わずともそれなりの価格でだしてる物件にも乾式が少しずつ増えてきましたね
昔は乾式とか普通の価格帯でも見ることはなかったのに

売り手都合ばかりが重視されるのはよくないのでこの物件にどれだけ人が食いつくのか
興味深いところです

[229: 匿名さん]

向かい斜めのブランズは免震らしいですね。
五番町の日本大学会館隣にも鹿島のマンション作ってますが、そちらは直接基礎って書いてあります。

ここは「ト」の字ですが、地震にはどうでしょうか？

[230: 匿名さん]

今分譲されてるのはプチバブル期に高くで仕入れてしまった土地の物件が多いです。高くで売れない分、仕様を落とすしかないですからね。さすがに仕入価格が落ちてきてるのでタワー以外で分譲される物件は既に下げてますし、タワーや大規模物件は５年後くらいから安くなるはずです。

[231: 匿名さん]

ここは安く仕入れたと聞きましたが？

[232: 検討中の奥さま]

乾式壁。。。
無理。。。。

[233: 匿名さん]

ここは超高層では無いですがこのような記事を読むとやはり低層物件にした方が得策かと感じて
おります。本物件の検討は中止としました。


超高層の揺れ、「東日本」の２倍…３連動地震
読売新聞 4月7日(土)9時17分配信

　東海・東南海・南海の三連動地震が起きた場合、首都圏の超高層建物の揺れの速さは東日本大震災の２倍以上になることが、日本建築学会小委員会の分析でわかった。

　建物の崩壊までは至らないが、補修が必要な損傷が生じるおそれがあるという。

　分析によると、東日本大震災では高さ１００メートル以上の超高層建物を大きく揺らす周期２～６秒の「長周期地震動」が、首都圏ではあまり強くなく、速度は毎秒２０～５０センチ程度だった。実際、１０分間以上揺れ続けたが、構造被害はなかった。

　これに対し、三連動地震では、同じ周期の長周期地震動は強く、速度は毎秒５０～１００センチと予測された。高さ６０メートル以上の超高層ビルの耐震性を確保するため、建築基準法で設計用の基準とした「告示波」（地盤の揺れ）の速度を一部で上回り、損傷の可能性がある。

[234: 匿名さん]

さすが締切前日、欲しい人が必死だね。

ここホント安いよ。

[237: 匿名さん]

今日締切だっけ？
どうだったのかな。

[241: 匿名]

少し抽選になったみたいだね。
電話したら重要事項説明会中と言われた。

[242: 匿名さん]

>少し抽選

第一期だけで完売？

[243: 匿名]

先週マンションギャラリー行ったら、次期以降販売もありましたよ。
第一期はほとんど申込み入ってて、重なってる部屋もいくつかあるらしかった。

[244: 匿名さん]

>243

ありがとうございます。
公式HPを見たら、「第2期モデルルームオープン　ご予約受付中」になってました。
神楽坂は全邸一括だったので、どうかなと思っていたのですが。
でも、こちらはさすがに千代田区だけあって高いしなあ。

[245: 匿名さん]

千代田区っていっても、番町ではないから格は下がるかと、、、
どちらかというと市ヶ谷と同格なのでは？

[246: 匿名さん]

格を気にするなら番町にした方が良いと思うよ。
でも新宿区と比べたら、区の格やサービスは違うと思うし、千代田区でも東の方もあったり色々だからね。

[247: 匿名さん]

新宿、特に市ヶ谷はひとくくりにはできないよ

砂土原と田町では全く違うしね

[248: 匿名]

そうですね。この付近で格を気にするなら番町なのかもしれません。
でもお金にシビアな人は格を気にするとか言っちゃダメですよね。

私なんか千代田区というだけでも格が高い気がします。
環境とか子育てしやすさとか色々魅力に感じましたが、
ちょっと広さが足りないというか、予算が追いつかないというかで断念しました。
マンションギャラリーには品の良さそうな方々が沢山来てましたよ。
グレードもよかったし、売れそうな感じ出てました。

[249: 匿名さん]

でも、乾式壁だもんな。

どんだけ儲ければ気が済むんだ？

[250: 匿名さん]

>でも、乾式壁だもんな。

最近、多くない？