プラウド九段南ってどうですか？

[物件比較中さん]

公式URL：http://www.proud-web.jp/kudanminami/
売主：野村不動産
施工会社：前田建設工業株式会社　
施工：平成25年3月下旬 (予定)

管理会社：野村リビングサポート株式会社
構造・規模： 鉄筋コンクリート 地上15階 地下1階建て
総戸数 95戸

敷地面積： 1,339.41m2
土地権利/借地権種類： 所有権

最寄駅：
有楽町線 「市ヶ谷」駅　徒歩2分
南北線 「市ヶ谷」駅　徒歩2分
都営新宿線 「市ヶ谷」駅　徒歩2分
総武中央線 「市ヶ谷」駅　徒歩5分
半蔵門線 「半蔵門」駅　徒歩7分

南側の道路斜め前に、東郷公園がある物件ですかねぇ？

[1: 匿名さん]

最近は間取りが小さい部屋が主流ですね

[2: 匿名]

すげぇ高そうだね。

[3: 近所]

数十メートル先に、道の反対側（東郷公園側）三菱地所レジデンスが、今建っている｢マインハイム四番町｣を解体し、｢（仮称）千代田区四番町８計画新築工事｣という名称で、地上14階建てのマンションを建設します11月から解体工事を始め、着工予定は2012月2月。標札には、外観図がありますか、完了予定日の記載はありませんでした。この地区で一番ゴージャスなマンションである｢番町パークハウス｣の隣です。立地条件やリッチ条件なら、この野村よりも、三菱の方が、眺望（四番町で一番の高台）や周囲を含めた外観はいいです。この野村の物件の右隣は、一階が焼鳥屋が入った雑居ビル、左隣は、能美防災ビルです。

[4: 匿名]

借地権？

[5: 近所]

建物のすぐ脇に焼き鳥屋の大きな赤提灯があるし、昭和！っていうレトロな商店が多くて周辺環境に高級感はないですね。
東郷公園の入り口脇の柵には何故かいつも隣の中華料理屋さんのマットが干してあるし。

三菱の方は高級そうですねー

[6: 匿名さん]

この辺は大雨時の浸水は大丈夫なんでしょうか。

[7: 匿名]

高そー　

[8: 匿名さん]

確かに三菱の方が立地はいいですね。ただ、藤和と一緒になってからのザパークハウスシリーズは評判悪いですね。あと南東に話題のパレスビュー番町があったり、東側のにマンションが連なり、パークビューは期待出来ない可能性があります。

[9: 匿名]

ザパークハウスの評判はともかく、番町はパークハウスの圧勝状態ですよね。

[10: 購入検討中さん]

皆さんご存知かもしれませんが、野村不動産へ問い合わせたところ、地権者の住戸はないとのことです。変なしがらみがなく住めるのはありがたいですね。資料も請求してあるので、価格発表が楽しみです。

[11: 匿名さん]

＞＞5
確かに周辺の街並みに高級感は感じられないけど、意外と落ち着いていて上品な感じはするんですよね私だけかもしれませんが。
観光したくなるような繁華街とはまた違った東京らしい雰囲気の街だと思います。

この環境でJRの市ヶ谷まで5分というのは魅力的、やっぱり高くなるんですかね。

[12: ご近所さん]

そんな高くもないんじゃないですか。番町付近では珍しくスーパーが近くにあるし、インターナショナルな雰囲気で遊具が充実してる東郷公園も近くにあっていいですよ。

[14: 匿名さん]

じゃあ、飯田橋三井タワーも前田建設だからヤバイね！

[15: 匿名さん]

プラウドは前田建設の施工多いよ。すごく。
本来は、契約者(入居者)に直接対応すべきは売主。幕張のマンションで、売主が前田建設に丸投げしているのだとしたら売主もひどいと思う。

[16: 匿名さん]

＞＞12
確かにこの辺でスーパーが近いというのはそれだけで貴重かもしれませんね。
街の雰囲気もいいし、通勤にも便利、ただ買い物だけは不便というのでは毎日の事だけにストレスですし。

販売開始もまだ来年なので余裕はあると思いますが、オーダーメイドプランの申し込みって建設がどの程度進んだ時点まで可能なのでしょうね。

[17: 匿名]

坪単価はいくらくらいになるんでしょうかね？
400万は超えると思いますが…

[18: 購入検討中さん]

南側、東側の交通量はどの程度でしょうか。

[19: 匿名]

部屋が狭くてとても残念。

ﾌﾟﾗｳﾄﾞは億の予算の層を切り捨ててる。

マンション業界のユニクロは大京あたりだろうけど、ﾌﾟﾗｳﾄﾞはGAPぐらいの感じですね。

[20: 匿名さん]

九段南という立地であっても野村側が億を出す層が好む場所ではない(->売りにくい)と考えているのでは？
他の野村物件ではチラホラと見ますし。

[21: ご近所さん]

そうそう、番町アドレスでもないし、何より周囲の環境が都心というより下町。
飲み屋のある商店街にあるかんじで高級感はないので、ここに億の物件買う人はいないかと。

少なくともこの地区ではやはり高級物件は三菱か三井だし、プラウド＝ＧＡＰというのも説得力あります。

東側道路は結構車も通りますし、通勤通学路なので、朝夕と昼休みは人でかなり混雑します。
南側はさらに車通り多いですね。
便利ですが落ち着いた環境でないことは確かです。

[22: ご近所さん]

番町に住んでいますが、番町といっても結構差があり、特に二番町日テレ通り付近はまさに商業地で閑静ではありません。当地は二七通り沿いで結構な交通量あり、また靖国通りから東郷公園にかけての飲食店街もありますが、公園が近いこともありそんなに住みにくい場所ではないでしょう。学区的にも良いし。ただ土地が変形で小ぶりであり、ファミリーよりシングルDINKSに良い物件かも知れませんね。

[23: 匿名さん]

地元の方からみるとそういう評価なんですね、世間一般にとっては十分高級だとおもいますよ。

[24: 匿名さん]

学区的にも良いとのことですが、具体的にどんな点がよいのでしょうか？（進学率、いじめ等の問題が少ない等々）

[25: 購入検討中さん]

この辺りに東急のマンションもできるんですか？他のスレでみたんですが。

[26: 匿名さん]

土地の歴史を調べなければいけませんね。

とても気になります。

[27: 購入検討中さん]

資料第1弾が届きましたね。
今までSUUMOに出ていた間取りのほかに72.18㎡の3LDK、80.01㎡の3LDKが出ていました。
どちらの間取りも一番広い居室以外は6畳を切っており、少し疑問を感じました。
72.18㎡の3LDKでは6畳の部屋と4.7条の部屋が隣り合っていましたが、これであれば
10畳程度のマスターベッドルーム＋ウォークインクローゼットを作ってほしかったですね。
また、2タイプとも浴室に窓がないのも残念でした。
まぁ私は55.87㎡の部屋を1LDKにして使いたいと思っているので余計なお世話と言われれば
それまでですが。

[28: 匿名さん]

このへんだとグランドメゾン九段南も数年前に分譲されましたね。
億超えが多かったように思いますが。
ちなみに１階に「ＳＡＬＥ」と張り紙しまくっている靴屋さんがあって雰囲気は微妙でした･･･。
あと、先の震災で結構外のタイルが落ちまくっていましたが、あれ下手したら死人出てたと
思いますよ。外壁手抜きしたのかな。

で、この周辺ですがいろんな方が書いてますが高級感はありません。
本当に飲み屋がたくさんある場所という感じで、少し歩いたところにある有名私立学校に
いく分には近くて良いかもしれません。
ただ落ち着いたアーバンライフを…という方にはお勧め出来ない立地です。

もう少し南側にいけば小道に入った辺りで高級感のあるところはありますが。
あと、この近辺で高級感を求めるなら橋を超えて砂土原あたりに出る物件を待つしかないでしょう。

[29: 匿名さん]

お堀の外側の新宿区に行くより、番町アドレスで結構売り出し中や予定があるからそっちの方がいいよ。

[30: 匿名さん]

番町を買う人はそもそもここは検討対象にすらしないでしょう。
かといって新宿区では…
ここは千代田区であっても番町麹町程の格はない中途半端な立地ですね。
デベとしては高く売りたいんでしょうが、坪400超えでは売れ残るでしょう。
グランドメゾン九段南も狭いタイプの部屋は中古が坪270万ほどで出ていましたし。
さすがにそれは売れてしまったようですが。

[31: 匿名]

グランドメゾン、地震でタイル落ちたんですか、怖いですね。
高いわりに高級感ないなと大きなお世話ながら思ってましたが。

やはりもう少し南側なら落ちついたいい場所なんだけど、高くなっちゃうんですよね。。
他の方も書いてましたが、東急のマンション計画ってあるんでしょうか？

[32: 匿名さん]

なかなか新情報が出ませんね。
周辺物件との比較のためにもなんらかの情報がほしいのですが。

[33: 匿名さん]

低層は日当たり悪いね。

[34: 匿名さん]

現地を見ましたが、たしかにその通りですね。加えて６階以下は周辺建物とも
目線が合いそうで困ります。
将来を考えるならせめて１０階以上に住みたいですね。

[35: 匿名さん]

スケバンよりはキバだと思うぞ、あはっははあああ

[37: 匿名さん]

アンケートが届きましたね。
今回は新しく43.06㎡の1LDKの間取りが出ていました。
東向きで風呂に窓があるので、高層階であれば多少は
景観に期待できそうですが、元々居住用として買われる方は
少ないでしょうね。買うとしてもセカンドハウスでしょう。

[38: 匿名さん]

乾式壁が凄い。
プラウド神楽坂の女性営業の方は乾式壁を使っている他物件を全否定していたのに近隣のここに
使ってるのですね。他を蔑んで自分を持ち上げるなんて最低だよ！野村の営業レベル低い！

[39: 匿名さん]

千代田区は私立の教育機関が非常に多いけど、これからの少子化時代だと、学校に通う生徒がどんどん減って、千代田区の将来には不安がある。
四ッ谷にいっぱいある予備校も打撃を受けるだろう。

在宅勤務も毎年増えてるし、こういうスーパーもギリギリの生活環境で価格だけが高いと、将来は下落するんじゃないかな。

[40: 匿名さん]

＞39さん
確かにそれはあるかもしれませんね。
間取り的にもファミリーよりはDINKS向けだし。
番町を狙っている人が買う物件でもないですしね。
100㎡以上の部屋がないというのも物件の程度を表していますよね。

[41: 匿名さん]

これから高齢化社会になるというのに、千代田区みたいに周りに小学校とか大学とか皇居しかなくて、それ以外何もない場所は相当厳しくなるね。

[42: 匿名]

要約するとここ買える人って羨ましいってことか…

[45: 匿名さん]

番町もいいけど、パークマンション千鳥ヶ淵も九段南だよん。

[46: 匿名さん]

少なくとも高齢化社会において、年配の人が落ち着いて住みたい場所じゃないよね、千代田区は。
若い人も在宅勤務が増えるから、割高な千代田区の値段は少しずつ落ちていくだろう。

あと、少子化の影響で小学校と大学はつぶれて土地を売却するところもあるだろうし、日本政府の財政悪化で千代田区に大量に持ってる国有寮の売却も進んでマンション乱立による供給過剰が予想されるね。

[48: 購入検討中さん]

「皇居」と「交通の便」はいつの時代も一定のニーズはあるのかな、
と思ったりしますが、どうでしょう。
個人的には交通の便が微妙な「おしゃれエリア」の方が、
人気が落ちた時の下落ぶりが激しくて危険かなと思ったりするのですが・・・。
（自由が丘とか）

[49: 匿名さん]

近隣在住ですが、ここの近くにある「うちの」という肉屋は手頃で美味しい肉や揚げ物なんかがあって重宝してます。シェシーマやゴンドラという美味しいケーキ屋や、スーパーのデリドなんかも出来て最近随分便利になりました。歩いて近くに散歩がてら買い物に行きたい人には便利ですよ。千代田区は公園や図書館や児童館などどこも混んでないし、治安が良くてオススメです。

[50: 匿名さん]

ここ住みたい。予算的に無理そうだけど。
将来の事を予想して駄目なら買わなければいい。住まなければいい。

[51: 匿名さん]

ここ住みたくない。予算的にありそうだけど。
将来の事を予想して良いなら買えばいい。住めばいい。

[52: 匿名さん]

どうせネガるなら、みんなの参考になるネガ情報の提供をお願いします。

[53: 匿名さん]

高齢者が住むのに適してるかどうかは知らないけど、
少子高齢化で人口減るし人はより便利な場所に流れる気がしますけどね。
千代田区の駅近でアクセス方法が多彩って点だけで今後も一定の需要はあると思いますよ。

[54: 匿名さん]

＞高齢者が住むのに適してるかどうかは知らないけど、
適してないんだな

財政悪化で土地売却、景気悪化とＩＴの進歩で若い在宅勤務者は安い地方へ行くし、高齢者は目黒区・世田谷区など、千代田区ではない住み環境いいところで住みたい。
↓
千代田区は政府の売り圧力だけで、買い圧力は都心勤務のほんの一部の若い人のみ
↓
ゆるやかな下落。

[55: 匿名さん]

お粗末な予想だな・・

[56: 匿名さん]

日本はいずれギリシャのようになるから、公務員給与カットでデモが起きることはもちろんのこと、少子化による利用者減と公務員削減で千代田区にある空いてる図書館・児童館の廃止とその土地売却、公務員のためだった寮・宿舎の売却を進めることになる。

[61: 匿名さん]

あの、この辺で回転ずしに行くとしたら、どちらになりますか？

[62: 匿名]

目黒区なんていう財政破綻した区に行きたい人なんているのかね(苦笑)。東京で育ったり、ある程度の期間働いている人で。

[63: 匿名さん]

物件よりも千代田区に対しての強烈なネガ意識を持った方が紛れていますね。他のスレで自論を展開して下さい。

[64: 匿名さん]

回転寿司はないですよ。

[65: 匿名さん]

回転してないけど、駅の反対側(新宿区側)の外堀通り沿いにお手頃なお寿司やさんがありますよ。

[67: 購入検討中さん]

今週末から説明会が始まったみたいですね。行かれた方は情報頂けると助かります。80m2タイプだと１億を超えるんですかね。

[68: 購入検討中さん]

説明会では価格の情報はでるんですかね？あとトランクルームがつくのはどの部屋になるかも気になります。

[76: 匿名さん]

予定価格という形で出ているとは思いますが私もまだ知りません。
80平米だったら1億を当然超えてくるでしょうね。

[78: 購入検討中さん]

説明会に行ってきました。思ったよりかなり安いですね。
南向きは広さもあるのでそこまででもないですが、
2LDKでもよければ、DINKSが暮らすにはいいところだと思います。

[79: 購入検討中さん]

ちなみに価格帯としては、いくらくらいでしたか？

[80: 購入検討中さん]

南向き以外の低～中層階で坪330～360万、高層階で380万くらい。
南向きはそれぞれ＋10％程度というところです。
もちろん正式な価格ではないようですが。

[81: 匿名さん]

いいなぁー。
安いよ。
この立地で。
うらやましい

[82: 物件比較中さん]

スレ違いかもしれませんが、四番町、五番町、六番町で今後2-3年の間に竣工するマンション(ファミリー向け、70平米超)は他にあるものでしょうか？プラウド九段南は場所的にも広さ的にもOKで、価格的にもなんとか予算内で只今検討中ですが、竣工があと1年遅ければと思っているもので(子供が小さく、共働きの為、実家に近い今の住まいにあと2年くらいはいたいという事情があります)。この地域のマンション計画の情報があれば教えて下さい。

[83: 購入検討中]

＞82さん
この価格でなんとか予算内ということだと、番長エリアは到底手が
届かないと思いますよ。四番町住宅（番長パークハウスの近く）は近いうちに
竣工されるかもしれませんが、整形地の大型物件ということで
70平米だと億ションになってもおかしくないですし。

[84: 匿名さん]

随分安く抑えてきたんだね～
場所もいいし、売れるんじゃない？

残念なのは広さだね
１００平米以上を何故つくらないんだろう？
最近の市ヶ谷界隈は狭いのばっかり・・・

[85: 物件比較中さん]

>83さん、早速ありがとうございます。そうですかぁ。では身の丈にあったこの物件を真剣に検討した方が良さそうですねぇ。

[86: 不動産業者さん]

＞84さん
こちらが野村に勤めている知人から聞いたところによれば
価格面での問題とのこと。やはり100㎡超えを作っていくとなると
全体として価格を上げていかねばならなくなってしまうため、
売りづらくなるから、部屋の大きさを抑えて売りやすいこの価格にしたとのこと。
どうしても広い部屋が…ということになれば最上階の南側の部屋を繋げて
みるプランなどは面白いと思いますが。すべて繋げて230㎡程度。
仕様にもよりますが、3億かからずにこの立地と考えれば人によってはありでしょうね。

[87: 匿名]

うらやましい

[88: 匿名さん]

>>86さん

なるほど価格面ね～　コンパクトな方が売り易いしね
九段、市ヶ谷（砂土原など）、番町は１００平米以上のニーズ多いと思うんだけど、景気の影響もあってか最近はぱったり
アドバイスありがとうございます
でも２３０平米もいらない！
１２０～１６０平米くらいでと思っています

苦戦している物件が多い中、ここはいい線行きそうだね

[89: 購入検討中さん]

ずいぶん安いですよね。
でもコンパクトなお部屋が多い分、MR来場者もお若い方が多かったです。
住民層としては、新宿区側の市ヶ谷界隈のマンションという感じになりそう。

でも東郷公園の斜め向かいで、スーパーも学校も児童館も近いし、
子育てには最高の立地だと思います。
ここ数年で出来た麹町～九段エリアの物件だと、一番利益率は良いかも。

[90: 購入検討中]

そうなんですよね。
うちは小さい子がいるのですが、意外とこの辺も住みやすいのではと思っています。

ただ、赤ちゃん連れでモデルルームに行くのが憚られ、まだ訪問をためらっています。
南向き80平米の部屋の価格帯をご存知の方がいらしたら教えて下さいますでしょうか。

[91: 匿名]

坪330ならいいかもですね。

[95: 匿名さん]

下がらないと言い切れるエリアなんてないし。
番町で億をはるかに越えるもの買うほうが、価格が下がるリスクは大きいと感じる。
もちろん個人の満足度とは別の話で、番町のほうが住環境は良いに決まってる。

[96: 購入検討中さん]

モデルルームって、いつのまにかオープンしてたんですね。
資料請求したんですが、お知らせは届きませんでした。。。

[97: 匿名さん]

ここでネガると倍率下がるの？
本当に買いたい人は申し込むと思うけど。

[99: 購入検討中さん]

>>90さん

南向きは低層階で8500万円からです。子ども連れの人も説明会にいましたから余り気にされなくても良さそうです。住所や設備を考えると価格は妥当だと思います。