プラウド九段南ってどうですか？

[物件比較中さん]

公式URL：http://www.proud-web.jp/kudanminami/
売主：野村不動産
施工会社：前田建設工業株式会社　
施工：平成25年3月下旬 (予定)

管理会社：野村リビングサポート株式会社
構造・規模： 鉄筋コンクリート 地上15階 地下1階建て
総戸数 95戸

敷地面積： 1,339.41m2
土地権利/借地権種類： 所有権

最寄駅：
有楽町線 「市ヶ谷」駅　徒歩2分
南北線 「市ヶ谷」駅　徒歩2分
都営新宿線 「市ヶ谷」駅　徒歩2分
総武中央線 「市ヶ谷」駅　徒歩5分
半蔵門線 「半蔵門」駅　徒歩7分

南側の道路斜め前に、東郷公園がある物件ですかねぇ？

[211: 匿名]

乾式壁なんて、ハンマーで叩けばぶっ壊れるのはGTOで実証済み。
単にプレハブの石膏ボードをはめ込んでるだけだよ。

安いプレハブアパートの間仕切りみたいなもん。

[212: 匿名]

乾式壁のデベのメリット

１）コンクリ壁と違って工期短縮（型枠工事不要）。

２）軽量化により躯体の強度を弱くできる（鉄筋減らせる。杭も減らせる）

購入者のメリット

１）隣の音がよくきこえる

２）隣の人の気配がわかる

[213: 匿名]

乾式壁のことしか言えないのかね…
この物件に限らず、ほとんどケチつけなくちゃなんないくらい沢山あるよ。
ちなみに乾式壁って、柔らかい石膏ボードとは違うからね。

まぁ勝手に言わせとけばいいかなと思ったけど、
いい加減なことが長く続くんで気になってしまいました。
一応元ゼネコンなんで…

[214: 匿名さん]

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B9%BE%E5%BC%8F%E5%A3%81

乾式壁（かんしきかべ）とは、建築用語で、石膏ボードを使用した壁のことである。

主に高層マンションの戸境壁（隣戸の間の壁のこと。例えば501号室と502号室を隔てる壁のこと）に採用される。大抵は、二枚の石膏ボードの間に吸音性（遮音性ではない）と断熱性を兼ね備えた素材であるグラスウールを充填し、15cm程度の厚みを持たせて戸境壁となす。

壁には湿式壁と乾式壁がある。湿式壁とは、コンクリートなど、型に流し込んで固めて作る壁のことであり、乾式壁はそれに対して「乾いている」石膏ボードを使用した壁のことである。

高層建築物においては、壁全てをコンクリートで作ることは難しく、重量も増し耐震性が著しく低下するため、最近ではほぼ必ず乾式壁が採用される。軽量化のため、建築物の階層が高くなればなるほど、戸境壁の厚みが薄くなる傾向がある。壁の厚みが薄くなれば、静粛性は低下する。

欠点としては、石膏であるため、衝撃に対して脆い、強く殴れば穴が空く、拳銃の弾丸は貫通する、また、既に出来上がっている石膏ボードを嵌めあわせて作るので、精密な施工がやや難しい、といったことが挙げられる。コンクリートの湿式壁よりは遮音性が低いが、遮音性の高い高性能な乾式壁も多く存在する。但し、その分値段は高くなる。

20階建て以上の高層マンションでは、ほぼ必ず乾式壁が採用されている。低層マンションで乾式壁を採用しているものは少ない。

[215: 匿名]

というわけで、
今回は｢遮音性の高い高性能な乾式壁も多く存在する｣に該当するかと。
これでマンションギャラリーでの説明とも合致。
さほど問題なし。
214ありがとう。

[216: 匿名さん]

この物件が｢遮音性の高い高性能な乾式壁」なんて、公式ｈｐの何処にも書かれてないけど。

構造に関する説明も戸境壁に関しては完全にスルー状態。

[217: 匿名さん]

ポイズン反町がハンマーで壊してた壁でしょ？
ぶつかった拍子に割れたりはしないかな？

[218: 購入検討中さん]

みんな安いって印象なの？周辺の中古物件の平米単価を見てると、若干高め、もしくは適性価格と考えてるんだけど、どう思います？

[219: 匿名さん]

いや、高いでしょ。
オール乾式壁だし、７階以下は日照も眺望もないし。

[220: 匿名さん]

>218
近隣中古は古めだし、番町とか高級感ある物件除けば、
壁とかそういうデメリット覗けばグレード感はあるし安めだと思う。

[221: 匿名さん]

ダイレクトメールが届きました。
72.69m2の3LDKが7890万円〜。
76.32m2の3LDKが7960万円〜。
「〜」ということはこれ以上高い部屋もあるのでしょう。
価格的には市谷の高台物件と同等から少し高い印象。
全室洋室なのはいいけど、間取りによっては窓無し部屋もあるんですね。

[223: ご近所さん]

インターネット上の情報をとにかく集める事と、現地をちゃんとみてから、ということ
をオススメする。
番町を想像して購入すると建物周りの環境でがっかりだし、利便性を考えて購入するな
らば、地政学的リスクではあるが、それは人によっては我慢できるという感じか。人そ
れぞれなのでなんとも言えないが、自分だったら避けるなと思っているけど。
あと、あの辺では貴重な商店街(と言える程のものではないか)が少ないけれども残って
いる。

[224: 匿名様]

ここは見送る事にしました。乾式がなあ

[225: 匿名さん]

>217

普通にぶつかったくらいでは痛い思いをするだけだと思いますが、
大地震が来た時に備えて壁に家具を固定していたところ、壁ごと
壊れて・・・ということが起こりそうな気がします。

まあ、コンクリ壁物件でも間仕切り壁なら同じようなものだし、
躯体コンクリに固定金具を打ち込むわけにはいきませんから、
あんまり変わりありませんかね。

[226: 匿名さん]

ちょっと質問です。
ここのとある部屋の平米数を区分所有合計で割って出した数字（マンションにおける占有割合）を敷地面積にかけて土地の持ち分を計算したら、土地の持ち分がすごく少ないことがわかりました。
狭い敷地に戸数が多いので当然と言えば当然ですけど・・・。

そして、この部屋の分譲価格からおおよその建物部分の数千万を引いた残り、つまり土地の値段を上記の土地の持ち分で割ったら、なんと坪単価1000万ぐらいの土地の評価になっています。

ほぼ同じやり方・同じ条件の部屋で新宿区の市ヶ谷物件二つ（スタイルとジオ）で計算したら両方とも土地の坪単価は3百半ばという計算になりました。
要はここ九段南の土地って、新宿区の市ヶ谷物件の土地と比べて、3倍ぐらい高いという評価であってるのでしょうか？

[227: 匿名さん]

>坪単価1000万ぐらいの土地の評価

とりあえあず、路線価は大体100万円/㎡位ですね。

[228: 購入検討中さん]

さて、いつもどおり即売できるか見ものですね

しかし、超高級とは言わずともそれなりの価格でだしてる物件にも乾式が少しずつ増えてきましたね
昔は乾式とか普通の価格帯でも見ることはなかったのに

売り手都合ばかりが重視されるのはよくないのでこの物件にどれだけ人が食いつくのか
興味深いところです

[229: 匿名さん]

向かい斜めのブランズは免震らしいですね。
五番町の日本大学会館隣にも鹿島のマンション作ってますが、そちらは直接基礎って書いてあります。

ここは「ト」の字ですが、地震にはどうでしょうか？

[230: 匿名さん]

今分譲されてるのはプチバブル期に高くで仕入れてしまった土地の物件が多いです。高くで売れない分、仕様を落とすしかないですからね。さすがに仕入価格が落ちてきてるのでタワー以外で分譲される物件は既に下げてますし、タワーや大規模物件は５年後くらいから安くなるはずです。

[231: 匿名さん]

ここは安く仕入れたと聞きましたが？