センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part12】

[管理組合理事長]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て総戸数660戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
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[830: マンション住民さん]

マンションによっては土日は外して平日の夜7時からやってるよ。
そのため会議は2時間以内厳守。翌日に響くから。
でもそんな時間に帰れないよ。

[831: 住民さんＢ]

来期は長期修繕専門委員会できるのじゃないか？
11月に東急が建物調査したのはH25の第一回目の大規模修繕があるからだと思う。
屋上防水と鉄部塗装で2000万以上の工事になる。

[832: マンション住民さん]

＞11月に東急が建物調査したのは
当然、管理会社にとってはビジネスチャンス！気合入れるよ。
管理会社のビジネスは、管理委託のストックビジネス＋大規模修繕のフロービジネス、だ。
それにしても5年で管理委託費が年間1000万以上下がるのは常識的に考えておかしい。
それでいて住民の管理費+修繕積立金は一向にさがらない。
試算では、管理費+修繕積立金で1コイン、インターネットで1コインの月額計1000円値下げできると思う。

[833: マンション住民さん]

＞試算では、管理費+修繕積立金で1コイン、インターネットで1コインの月額計1000円値下げできると思う。
それ今度の総会で決議してくれ。反対する住民はいないよ。

[834: 住民さんＥ]

>>833
入居の時にもらった資料では5～6年毎に修繕積立金が2000円以上づつ値上がりすることになっている。
その最初の値上がりが平成25年だ。是非1000円値上げしてほしい。

[835: 入居済みさん]

>>834
あの資料、真に受けたらあかん。
管理委託費見たらわかるやんけ。1000万下がるじゃん。
ぼられてんだよ。

[836: 住民さんＡ]

＞1000万下がるじゃん。
それに比例して質も低下してるよ。
同じ管理会社がづっと続いてるし、理事会も毎年2,3人翌期に役員もぐりこませ、その留任組みが理事会仕切ってる。理事会と管理会社の馴れ合いだろう。
典型的な例が4期で発覚した管理会社が清掃員の休憩所に理事会に無断で管理用倉庫を使わせていて、管理会社が堂々と理事会に冷房装置導入を要求したこと。これに対して理事会はさすがに冷房装置は断ったが、管理会社を咎めず現状復旧命令さえ出していない。
キッズルーム壁側にある管理用倉庫の扉開けたら分かる。なぜか古びた扇風機が置いてある。いまだに成否4員の休憩所に使ってるのか？

[837: マンション住民さん]

>828

たしかに理事だけの特権はおかしい。どの組合員でも目的があれば許可を得てはいればよい。
正当な理由もなく許可しない権限など管理会社にはない。
さらに言えば組合員が操作したり見たりできないようなパソコンを誰が許可したのか。
細かいことをいえばパソコンの電気代は誰が負担しているのか。
勝手なことを管理会社にさせてはだめ。管理事務所は組合が貸してやっているだけ。

[838: マンション住民さん]

>836

休憩所もエアコンもないような劣悪な環境で清掃員を働かせるのは人道的にみてどうか。
これは理事会としてもどう対処するか考え無ければならないと思う。

[839: マンション住民さん]

>>838
なに言ってんの、マンションの住民じゃないでしょう。
キッズルームの後ろ、ゴミ置き場の向かいの管理控室が清掃員の事務所兼休憩所だよ。
この管理控室を管理組合は管理会社に使用を許可して無償貸与してるの知らないの？
だけど管理控室が休憩所としてあるのに何でキッズルーム内の倉庫でも休憩するの？
あそこは倉庫で中はすごく狭いよ。なんであんなとこで休憩するの？

[840: マンション住民さん]

>839

マンションの住民ですけどキッズルーム内に倉庫があることも、管理控室がることも知りません。
今度見に行きます。

[841: マンション住民さん]

＞休憩所もエアコンもないような劣悪な環境で清掃員を働かせるのは人道的にみてどうか。
それは雇い主の管理会社が劣悪な環境で清掃員を働かせているということになる。
理事会の問題ではない。

[842: マンション住民さん]

第４期 第１４回理事会報に出てたよ。

（４）理事からの要望
「現在は東急コミュニティーを主体としてデジタルデータの文書管理を行っていますが、
文書保管・閲覧等に使用する管理組合専用パソコンを防災センターに設置する事の提案
が有り、その是非について協議致しました。その結果、データの持ち出しや不測のトラ
ブルによる情報流出を懸念する意見も有り、今回の提案は見送ることと致しました。」

「防災センターに設置」とは防災センター内の管理会社LANに接続すると言うことになる。そうしないとデータは見れない。
「データの持ち出し」とは管理会社の社内管理データの持ち出しのことだと思う。
こんなことは理事会で審議するまでもなく管理会社が管理委託契約の守秘義務違反になるから当然拒否してお終いの話。
要望した理事はなぜ防災センターに管理組合専用のパソコンを置いて管理会社の社内データを盗み見したかったのかだ。
何も管理会社のデータを見ずとも管理組合の保管してるデータを見ればいい話だ。
こんなナンセンスなことを理事会で審議してるとはあきれて物が言えない。モラル低すぎ。

ところが>>828を読んで理由が分かった。
一部理事が管理会社のパソコン操作して管理会社の管理データを盗み見してるから、それなら管理組合専用パソコンを設置して堂々と盗み見したらどうか？と思ったのだろう。

理事会は矛盾だらけだ。

[843: 住民さんＡ]

６期は理事会審議の８割近くがWEB化されると聞いています。
そうなれば理事は場所的制約や時間的制約なしにWEB審議に参加できるそうです。
集会場で理事が集まって開く理事会は決議中心になり、しかも回数が激減し、会議時間も大幅に短縮されるそうです。
ちょうど管理組合の会計が今までと大幅に異なるWEB支払承認システムに変更されますから、理事会審議も同じようにWEB化されるのですね。
これで管理組合業務は一気にＩＴ化されますね。

[844: マンション住民さん]

>>843
それホンとですか？そこまで準備が進んでるのですか？

[845: マンション住民さん]

会計システムのWEB化は今期理事会が管理会社を東急コミュニティーに選定した時点で会計WEB化を飲んだことになる。
後は来期理事会が理事会自身のWEB化をするだけだろう。

[846: マンション住民さん]

先般の住民説明会で理事会はこの図すら示さなかった。
これ会計のWEB化そのものなんだけど。

[847: 匿名]

>>843
理事会がWEB化されれば省力化・効率化になるけど、会計がWEB化されると逆に今までよりも会計業務量が著しく増えること見抜いてる人いるの？この間の住民説明会ではこの件は一切触れられてなかった。
ただ、ある住民が「来期は会計業務を強化しなければならない」と力説してたよ。強化するのは業務量が増えることの裏返しなんだけど。
会計をWEB化しない従来のままの方式なら、会計業務量は増えなかったのに。皮肉なもんだ。

[848: 入居済みさん]

パソコンできない爺さまは役員になれなくなるね。
逆にWEB会議が出来るならパソコン世代の若い人たちが役員に参加してくるね。
次代を担うのは若い世代だからいいと思うよ。スマホ対応してね。

[849: マンション住民さん]

T化拒否体質の理事会がなぜ会計のIT化を飲んだのか？
それは管理会社がやってくれるからだ。自分達がやるのではないから。
理事会は自分達が動かなければならないIT化は理事の仕事が増えるから絶対やらない。
だから管理会社が理事会のIT化をやってくれるなら理事会は飲むことになる。
理事会は全て管理会社にコントロールされている。
来期は従来の馴れ合いが排除されるから理事会と管理会社間で相当なバトルがあるだろう。
それ以前に、もし留任役員候補がいるなら1/7の次期役員候補の顔見見せ会でひと悶着あると思う。
立候補もしないで次期理事会にもぐりこもうとする反則役員候補は徹底的に排除されるはずだ。

[850: 住民さんＡ]

＞立候補もしないで次期理事会にもぐりこもうとする反則役員候補
それを従来是としてきた管理組合はおかしい。公平性がない。
なせ先期の役員を留任続投させるのか？だろう。

[851: 住まいに詳しい人]

それは従来路線を維持継続させるため。管理会社の意向が強い。
従来路線を踏襲せず、改革されて一番困るのは管理会社だから。
理事会は管理会社のためにある、住民のためでない。これを変えられたらこまるのである。

[852: マンション住民さん]

>従来路線を踏襲せず、改革されて一番困るのは管理会社だから。
ズバリその通りです。
業務委託したものを理事会は常に、是か非かチェック必要。
それが従来路線を踏襲する理事には無理だ。

[853: 会計に詳しい人]

第6期は7月1日から、管理組合の収納支払口座が東急コミュニティーの口座から新設される管理組合の口座に変更になる会計方式に伴い、管理組合は東急コミュニティーのWEB支払承認システムを導入します。
そうなると業者への支払いは全てWEB支払承認システムによる外部払いになります。これは管理会社といえども外部業者ですから例外は認めません。
外部払いということは「検収後請求書払い」ということになります。すなわち管理組合は業者の業務に対する検収をするということです。
今まで管理会社への月額管理費の支払いは、東急の収納支払口座における引き落としの内部払いですから、管理組合が管理会社の業務を検収してからの支払いというチェック機構がない仕組みでした。これが管理会社の業務に対する緊張感を欠如させる最大の原因でした。
今回からは検収後請求書払いということになり、管理組合の毎月の検収が入りますから管理会社は業務に対する緊張感が高まらざるを得なくなります。
ところで管理会社は必ず「例外処置として月額管理費の支払いは自動引き落としにして欲しい」と要望してきます。
この要求は断固拒否します。業者への外部払いに対する例外措置は一切認めません。
この件は12/4の説明会で理事会に代わって私が間接的表現で「業者への外部払い」を住民に力説してますからご存知の方はいると思います。

[854: マンション住民さん]

4期で管理用倉庫を管理会社が無断で休憩所に使用した件や、4期定期総会で議決権行使書をネグった件や、5期の臨時総会議事録の署名欄を偽造した件なんかは緊張感のない現われだね。
緊張感とは理事会と管理会社双方のこと。両者が癒着馴れ合いしてる限りはまったく改善されない。

[855: マンション住民さん]

５期の２月３月がそうだった。
５期の理事長は互選時に立候補されたため留任役員連中の目論見が外れた。
そして理事長は構造改革をはじめた途端、留任連中と管理会社が組んで潰しにかかった。
そのため理事会が機能不全になり、理事長はあっさり辞任してしまった。
守旧派の留任連中が勝利した。そして後任理事長を傀儡化した。
６期はそう簡単にはいかないと思う。守旧派は一掃されるはず。

[856: マンション住民さん]

>守旧派は一掃されるはず。

そうなって欲しいです。

[857: 匿名]

マンションは管理を買えと言いますが、痛感しています

[858: マンション住民さん]

B棟16F・18Fの連結送水管のバルブ開閉、送水管は湿式だったんだ。だから水が出た。
竣工時の耐圧試験以降、使われてないから4年前の水が出たんだろう。

[859: マンション住民さん]

５期と６期のバトル、水面下で相当やってるみたい。
初っ端は12/4の理事会による住民説明会で見られたよ。

[860: マンション住民さん]

いま管理委託契約検討の時期だから少しは管理会社変わったかと思ったがそうでない。
先般、理事会が東急に決めたと宣言してら、また元通りに戻った。
多目的ルームの使用方法の件で理事長と直談判しようとしたが、管理会社が激しくブロックしまくった。
去年のブロックは防災センターだったが、今回のブロックは何と驚くことに千葉支店だった。
６期は組合員－理事長の意思の疎通に関しては管理会社は一切関与させない。
またフロントの意見箱は撤収し理事長直通ポストを新設する。
組合員からの要望は一切管理会社を通させない。必要があれば理事長から管理会社に連絡する。

[861: マンション住民さん]

ここの管理組合、次期事業計画を今期の理事が決めてしまう。おかしくないか？
今期の理事が必ず立候補して次期理事になるとは限らない。むしろ成らない方が多い。
次期事業計画に次期役員候補を交えて立案するべきではないか？

[862: 住民さんＡ]

今期が次期の事業方針を決めるのは確かにおかしい。今期が次期もやるなら話は分かるが。
次期方針を今期が決めるのは今期役員を次期に留任させる腹があるからだ。
今期が決めた次期事業方針は次期でひっくり返してもいいと思う。

[863: キャリアウーマンさん]

＞６期は理事会審議の８割近くがWEB化されると聞いています。
＞そうなれば理事は場所的制約や時間的制約なしにWEB審議に参加できるそうです。
＞集会場で理事が集まって開く理事会は決議中心になり、しかも回数が激減し、会議時間も大幅に短縮されるそうです。
理事会のどの部分をWEB化するのですか？

[864: 情報化推進委員会]

案件の審議は、案件説明→各自理解・情報共有→質疑応答→審議→決議のステップを踏みます。
この決議に至る「案件説明→各自理解・情報共有→質疑応答→審議」の最も時間のかかる部分（前処理）を集会場でのリアルの理事会から外してWEBのバーチャル会議室で処理するのです。バーチャル会議室は、案件ごとの記事（テキスト）と画像貼り付けとファイル添付ができます。
こうすることにより、従来深夜にまで及ぶ長時間の理事会を2時間以内に終わらせることが可能になります。即ち、理事会は前処理が済んでますから決議だけになります。
このバーチャル会議室は、一堂に会して集まらなくても良い場所的制約・時間的制約のないネットの世界ですから、各人自分の都合に合わせて参加すればよいのです。またバーチャル会議室は、投稿記事自身が会議速記録としてデータとして残る特徴がありますから、これを元に議事録を作成することはテキストや貼り付けられた画像や添付ファイルがありますから簡単になります。
情報化推進委員会は、理事会の情報化のためにWEB会議室の仕組み検討し選定（制作orレンタル）します。

[865: マンション住民さん]

理事会が決議だけになれば、３０分あるいは１時間以内に終わると思います。
案件の説明も審議も全て事前に済んでいて、賛成反対を採るだけですから。
このような業務の効率化・省力化になぜ今まで取り組まなかったのか不思議です。
夜中までかかる、あるいは日付が変わるまで長々とやってる非効率的な村社会の会合を好んでたとしか思えません。
それと管理会社がなぜ会議の効率化を提案しなかったのかも不思議です。
管理会社は終電に間に合わなかったことは何回もありますのに。

[866: 住民さんＡ]

＞管理会社がなぜ会議の効率化を提案しなかったのかも不思議です。
逆だと思う。理事会がなぜ効率化をかんがえなかったかだろう。
延々と真夜中まで会議やっても苦にならない暇人だからだと思う。

[867: マンション住民さん]

>849

この管理組合には役員選出のルールが無い。誰がどのように抽選しているのかもわからない。
規約には再任は妨げないとあるので５期役員はあらためて立候補する必要はないのだろう。
ただし監事が前理事長だったり、何期間も続けるのは問題だろう。
いずれにしろ６期ではきちんとルールを決め透明性、公平性を保たなければならない。
また、６期事業計画は総会の決議事項なのでひっくり返すには改めて臨時総会が必要になる。

[868: 住民さんＢ]

＞規約には再任は妨げないとあるので５期役員はあらためて立候補する必要はないのだろう。
任期が1年と規定されてるが2年以上続けても良いと言うだけのことで、手続き踏んで就任すべきでしょう。
ところで５期役員が続投する理由は？癒着馴れ合いの旧体制を継続する目的以外何もないはずです。
このマンションは立候補か抽選しかないのですから、再任を希望する役員は立候補しなければなりません。
毎期この手続きを経ずに次期理事会にもぐりこませて管理会社との癒着馴れ合いを継続しているので、６期はこれらの役員は始末する必要があります。
ところで６期事業計画とは具体的に何かやるのですか？

[869: 住民さんＡ]

抽選役員は言語道断なことに管理会社が選んでる。
今期の第２回議事録に抽選役員選出に関する理事長からの質問に、4期留任続投役員は何も答えず代わりに管理会社千葉支店が答えている始末。

[870: マンション住民さん]

あきれたマンションだ。管理会社が役員人事に介入してるとは。

[871: 情報化推進委員会]

プロジェクタはEPSONの新製品で自宅でテストしましたが優れものです。
USB接続がパソコンの画面切り替えの必要がなく一番楽で簡単です。
（Fn+F3とかのキー操作が不要でパソコンとプロジェクタにパラレル出力）
斜めから映しても映像が歪まない「ピタッと補正」機能は驚きでした。
またプロジェクタに10Wのスピーカが付いてますからUSB接続では音声が流せます。
ただUSB接続で音声動画(たとえばyoutube)を流すと若干伝送遅れが出るようです。
ただ普通のファイルやホームページのような静止画はまったく問題ありません。
これで理事会だけでなく住民活動でもプロジェクタが利用できるようになりました。
多目的ルームでの大写し投影試験は年明けに行います。

[872: 情報化推進委員会]

今の壁に投影した写真です。
ベランダのカーテンを開けて外光を入れて見えます。
EPSON EB-W12はかなり優秀なプロジェクタのようです。

[873: 匿名]

防犯・防火意識も高めて欲しいものです
夜ゴミ置き場裏あたりで、”たばこ”を吸う人見かけましたが、
防火対策上、いかがなものか？

[874: マンション住民さん]

防犯になると自警団を組織しないとだめだけど、これは管理組合業務ではなく、どちらかと言うと自治会業務になる。
よく夜中に「火の用心」の見回りをしてるのは地域の自治会（町内会）である。
誰か自治会立ち上げないか？

[875: 情報化推進委員会]

これで多目的ルームで開催する理事会・役員会・委員会の情報基盤整備は終了しました。
これだけの設備がそろえられる管理組合はそうないでしょう。これが管理組合の実力です。
当面、プロジェクタはプレゼンの機会がもっとも多いのが理事長ですから理事長のPCに接続しますが、各人のパソコンに接続する場合はドライバーの組み込みが必要になりますので必要な方は予め連絡お願いします。
なお、パソコンとプロジェクタをモニターケーブルで接続する場合はドライバ等は不要です。
ドライバは、プリンタはCD_ROMで、プロジェクタUSB接続はプロジェクタからの自動インストゥールになります。
なお、図でプリンタ関連、プロジェクタ関連、LANケーブル、電源タップは管理組合備品ですが、パソコンは各自持参お願いします。ルータは管理組合業務に使用するときは理事長に用意させます。
プロジェクタの投影はスクリーンではなく当分の間は室内白壁投影です。

これは管理組合執行部だけにとどまらず、多目的ルームでの住民の同好会活動やレクリエーション活動をする場合の雛形になります。この場合、ルータは各自御用意お願いします。テンフィートライトに接続しているのであれば自宅のルータを持っていっても設定変更は不要です。

[876: マンション住民さん]

＞なお、図でプリンタ関連、プロジェクタ関連、LANケーブル、電源タップは管理組合備品
管理費で買ったのですか？

[877: 匿名]

自腹でしょ。

ただ、理事に成ってから請求とかしたら問題だけどね。

[878: 匿名]

個人資産→管理組合資産に資産変更すれば問題ない。要するに「寄贈」。

[879: 住民さんＢ]

来期から会計方式の変更により、収納支払口座が管理会社口座から管理組合口座（当マンションの場合は理事長個人口座）に変更になる。先日の住民説明会でも、この新しい管理組合口座に関して保全の点で色々住民から意見が出た。
何かあったら理事長の個人口座だからどうのこうのと。でもいまさらなにを言ってるのか？と思った。
このマンションはスタートから保管口座は理事長個人口座なのに。なんで収納支払口座の名義が管理会社から管理組合に変わるだけでこんな話が出るのかと。
今回、全ての管理組合の口座が従来の管理会社名義だった一次口座も含めて全て管理組合名義になるのだから「今回の変更にあわせて管理組合の法人化を併せて検討すべきだった」と言っておいた。
法人化すれば理事長個人名義ではなく、管理組合法人の法人口座になる。
今回の変更は、旧施行規則の収納代行方式から原則方式への変更であるが、何も法的には原則方式に変更する必要はない。法律（施行規則）では3通りの方法が認められている。従来のままでよいのである。
管理会社が原則方式に変更したために、管理組合は支払承認決済のWEB化を無理やり飲まされたことを知っておくべきである。それによって管理組合の会計業務負荷が増えることになるのである。