センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part12】

[管理組合理事長]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て総戸数660戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
part9:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175637/
part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
part11:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188084/

[581: マンション住民さん]

フロントで聞いたら鳥のフンではないと言っていた。熊谷組からの回答まちだそうだ

[582: マンション住民さん]

管理組合ポストとフロント御意見箱の使い分けが明確でないでしょう。
ポストは理事長回収で御意見箱は管理員回収の違いがありますが、
管理組合ポストは元来部外者がマンション外から投函する用途です。
何で組合員が部外者扱いのポストから理事会に投函しなければならないのでしょうか？

[583: マンション住民さん]

>>528
メールでもらった方がいい。ファイルも添付できる。
いちいち紙に鉛筆で書くの面倒くさい。

[584: マンション住民さん]

それだったらエムポタにフォームメールの投書箱作ったほうがいい。

[585: マンション住民さん]

塗膜防水の劣化だな。築4年にしては早すぎる劣化。
こんなに早く劣化するなんて熊谷組も回答できないだろう。
屋上防水は再来年（長期修繕）までやる予定はないはず。

[586: マンション住民さん]

【つくばみらい市、測定器予約２００件超す】毎日新聞 2011年12月2日 地方版
つくばみらい市は１日、東京電力福島第１原発事故の影響による放射能への懸念の声に応えるため、放射線量簡易測定器の貸し出しを始めた。先月２８日から予約受け付けを開始、同３０日までに２１７件の予約があった。
測定器は当初４台用意したが、４台を追加購入し、８台で対応する。
対象は市民や市内の事業所で、午前９時～正午か午後１～４時。
予約専用電話０２９７・５８・２１７２。

[587: マンション住民さん]

徐々に嵐の前の静けさの如く、妙な緊張感がマンション内に漂っていると感じるのは、私だけでしょうか。

[588: 放射線研究会]

ルーフガーデン防水塗膜の異常を発見したのは、理事会決議を潰すための管理ミスのあらさがしをしていたのではなく、高圧洗浄による除染実験を検討していたことが発端です。
ケルヒャーの高圧洗浄機を買いましたので、冬は寒いので暖かくなったら特殊洗剤を使って研究会で実験しようと考えて場所を探していたところでした。
そこで見つけたのがルーフガーデンでした。ここは床面で0.25μSv/hもあり、屋外コンセントと水栓があって実験には最適です。

[589: 匿名]

>585

塗膜防水のわけねえだろ。知ったかが。

[590: 放射線研究会]

ケルヒャーの高圧洗浄器はノズルで水圧が調整できます。ですから洗車に使えるのです。
来期はある時期に管理組合に寄贈しますので、洗車場で使ってください。ただし電源コンセントがどこにあるかですが。
自宅のベランダやアルコーブで使う場合は、水道蛇口の問題で使えません。ただし廊下壁に散水栓（電源コンセントもある）のある住戸は、そこからホースを引っ張れば使えます。
ルーフガーデンは、延長ケーブルや延長ホースなしに場所を特定すれば高圧洗浄できます。ただし柔軟性が欲しいので、延長ケーブルとホースは購入する予定です。
でもルーフガーデンは防水塗膜があのように腐食して防水機能が低下してますから、うかつに高圧洗浄の除染実験をしたら多目的ルームの天井から水がポタポタ・・・・

[591: マンション住民さん]

今回、東急は減額してきたと言うことですが、これって、単に日本ハウジングの金額にあわせ、つじつまをあわせただけでないの？
価格競争は、東急、日本ハウジング、共倒れとなり、結局、東急のつじつまあわせの無理が住民に、付加として、加わることの現れです。日本ハウジングからの提案を、説明会で理事会役員にきいてください。
私たちのマンションに、今、何が必要か、これからどうあるべきか。
管理は、役員が年度年度交代していく中で、実務をお願いしているのが管理会社なんですから、目先の価格だけて判断したのであれば、必ずどこかで無理がでます。また、この御時世、一度値下げしたものに、値上げが必要と後から言われても、その実現は、値下げの交渉以上の負担が、次期以降の役員に負担として、重石になります。
今回の説明会では、今一度、自分たちのマンションのこと、これからのこと、よ～く考えてみましょう。
そのためにも、理事会は、資料の公開でなく、各社の説明をプレゼンという機会でいいです、住民に対し行い、来月の総会で判断すべきだと思います、

[592: マンション住民さん]

>>591
10時から説明会あるから直接理事長に聞いたらいい。

[593: マンション住民さん]

＞そのためにも、理事会は、資料の公開でなく、各社の説明をプレゼンという機会でいいです、住民に対し行い、来月の総会で判断すべきだと思います、

総会議案を決めるのは理事会決議、その議案を賛成するか否かは組合員決議。
総会議案の時点で1社に絞り込まれてるわけだから、総会決議はその1社がＯＫかＮＧだけの判定になる。

[594: 匿名さん]

月額管理委託費（税込）
Ｄ社：￥5,250,000
Ｎ社：￥4,471,950
Ｔ社：￥4,457,670

[595: マンション住民さん]

説明会どうでした？レポートお願いします。

[596: マンション住民さん]

今日はどうしても説明会にいきたかったんですが、土日は仕事で出れませんでした。どうだったのか、結果レポあげてください。最近は、結構、土日仕事で火水休みの人も多いですよね。何んとかならないんですかね。

[597: マンション住民さん]

私は、来月の総会まで、これからの動向が気になります。

[598: マンション住民さん]

明日説明会に出ますが、私は会計が専門で来期会計担当理事に就任しますので新収納支払システムについて質問しようと思います。これは法施行規則の一部改正に伴い従来の収納代行方式が原則方式に変わることによる東急側の措置です。
この原則方式への変更は何も東急だけでなく大京も日本ハウジングも同じで東急は承認ナビを導入しますが、他二社はどのような方法を採るのか不明です。ここが管理組合の会計担当理事にとって一番のポイントになります。

[599: マンション住民さん]

>>596
理事の皆さんは無報酬で活動しているのだから感謝しなさい

[600: マンション住民さん]

無報酬でタダ働きがいやなら辞めればいい。理事は一杯いるから辞めても大勢に影響ない。

[601: 経理士]

あの承認ナビは東急側にあり、決済だけが管理組合側に分離されてるけど、それはおかしい。
承認ナビシステム全体が管理組合側にないと、原則方式の管理組合会計の意味がない。
それと、ここのマンションは決算書で差異を（予算－決算）で表現するが、逆だ。
差異＝決算－予算だ。組合員に誤解を与える。東急は社内でこんな決算してるのか？

[602: マンション住民さん]

結局、管理組合のお金は、東急に握られている。我が家のお金が家内に握られているのと一緒。・・悲しい～・・

[603: マンション住民さん]

新収納支払システムになると、管理委託費の支払いは外部業者同様に毎月外部払いになりますので、管理会社に対しては請求書払いにさせます。定額だからといって自動振替にはさせません。
これで毎月、管理組合の検収後に管理会社に管理委託費を支払います。
こうすることにより管理会社に一種の緊張感を持たせる予定です。

[604: マンション住民さん]

また駐車場の火報誤作動した。今放送があった。

[605: マンション住民さん]

鳥の糞ではありません。
アバタになってる部分は擦れば灰色の下地材（プライマー？）が削れます。
それにしても異様です。建物日常点検・定期点検で見つかるものです。
なぜ管理会社は知ってたのに理事長に報告しないで隠していたかです。

[606: マンション住民さん]

ルーフ・ガーデンがこんなになるまで理事長に何も報告しないような管理会社はおかしいですね。

管理外だから知らん顔していたのですか。

こういう管理会社に管理をまかせるのはとても不安です。

[607: マンション住民さん]

>>602
東急に握られてるというよりも、東急に管理組合のお金が滞留していると言った方が正確ですよ。
今は保管口座は管理組合ですが、収納支払口座が東急ですから東急の口座に一時的にお金が滞留します。
これが来期からは収納支払口座も管理組合になります。

>>603
それはいい考えです。
毎月、真面目に仕事をしたかチェックして検収後に管理委託費を払うと言うことですね。
管理会社は一ヶ月の仕事を管理組合にチェックしてもらい、管理組合がＯＫしたら請求書を出して払ってもらう。
いい加減な管理してたら管理組合がＯＫしないってことですね、分かります。

[608: マンション住民さん]

問題なのは、理事会がチェックできるかです。仕事もせず、住民が仕事で出勤したあとの時間は、昼寝タイムになったりしてませんか。所長？さん。

[609: マンション住民さん]

屋上もチェックしたほうがいいかも？

[610: マンション住民さん]

東急も外部業者の一つに過ぎない。
外部業者に対しては公平に扱う必要がある。
今までは東急の口座だから管理委託費は内部払いだったけど、今後は管理組合の口座だからの外部払いになる。
となると納品書・検収書をもって請求書払いは当たり前のこと。
納品確認や検収もせずにズルズル自動引落しなどありえない。
それが今の管理会社の一部理事との馴れ合いの原因になっている。
仕事に対する責任感や緊張感がまったくない。
来期はビシビシ管理会社を監督指導することになるのではないか？

[611: マンション住民さん]

屋上については住民は基本的に立ち入り禁止なので現況を誰も知らないと思う。
来期になったら理事で現調して、その結果を組合員に写真報告があるだろう。

[612: マンション住民さん]

今、宅急便の配達のインターホンが鳴ったからエントランスのドアー開けたら何と駐車場の火報の誤作動発生！今日２回目。
各棟の非常用エレベータ2基を除いて全エレベータ停止。宅急便屋さんが配達できなくて慌てふためいてた。だから非常用エレベータを指示した。

[613: マンション住民さん]

そのうち、雨天の日は火報の電源切るようなことになるよ。
しかも夜間は警備員しかいないから。

[614: マンション住民さん]

今年だけで駐車場の火報誤作動は10回を超えた。
感知器メーカーが欠陥品だと認めたんだから少なくとも年内に300個以上全交換しろ！

[615: マンション住民さん]

管理組合資産の防火戸ゴム摺りを管理組合に無断で切除した管理会社とナゼ契約するのですか？
昨年は管理用倉庫を無断で清掃員の休憩所に使用していました。
すべて議事録に証拠として残ってますが。

[616: マンション住民さん]

間の抜けた防災センターからの誤作動報告、聞き飽きた。

[617: マンション住民さん]

今日の説明会、住民が２０～３０人で理事は３人（理事長、副理事長、裏理事長）。
理事会からの配布資料は一切なし。ガス抜きだから仕方が無い。

[618: マンション住民さん]

＞理事会からの配布資料は一切なし
それなら住民から資料出したら？

[619: マンション住民さん]

ルーフガーデンのはコンクリート表面だけみたいだから問題なさそうだね。
傘か何かで悪戯した子供達でもいたのかね。防犯カメラでも設置したら良いのにね。
防災センターで監視するのが良かろう。

[620: マンション住民さん]

>>619
現地調査したの？傘で突っついただけではあのようにならない。
コーティングの問題かも・・・・

[621: マンション住民さん]

今日は非常にいい天気。ルーフガーデンの目視点検日和。つくばおろしに気をつけていきましょう。可能なら屋上も。

[622: マンション住民さん]

>>620
見て来たけど、傘で突いた跡じゃない。
防水コーティングの施工不良のような気がする。
均一にコーティングされてないんじゃないか？

[623: マンション住民さん]

＞ルーフガーデンのはコンクリート表面だけみたいだから問題なさそうだね。
悪いけど、あんたは建物管理の知識ゼロだね。理事にならないほうがいい。
あんたが理事になったら建物診断誤って住民に迷惑をかける。

[624: マンション住民さん]

三井財閥の管理会社にも理事会は見積依頼したそうだが、三井は「東急を変更するという住民コンセンサスがない限り引き合いには応じない」と断ったとか。三井は付き合い見積や当て馬では無駄だから動かないということみたいですね。相手に読まれてたってことでしょう。

[625: マンション住民さん]

>>620
知り合いの一級建築士に聞いてみたけど、あれは防水層を保護するためのコンクリートらしい。
コンクリート自体に防水性は無く、表面がヒビ割れしても防水性能が悪くなる事では無いみたい。
インターネットで調べてみると沢山出てくるよ。

[626: マンション住民さん]

業者選定方法に問題はあると思うが、理事会の判断はアンケート結果で9割近い住民の回答が「管理会社を変更するに及ばない」を根拠にしている。ただしアンケート回収率は20%くらいだが。
これに関しては特に住民からは反対はなかったが、選定方法に関して痛烈に理事会批判をした住民が一人いた。理事会を面と向かって批判するだけに相当詳しい。

[627: マンション住民さん]

>>625
砂付きルーフィングが剥げて防水押さえコンクリートが露出したんだろう。
ちょっとやそっとじゃ剥げないぞ、醜く過ぎる。

[628: マンション住民さん]

マンション屋上でよく見られるアスファルト防水

[629: マンション住民さん]

今日の説明会で、契約期間を2年から1年にすると毎年次期契約検討の業務が発生するので理事の業務が増える、との議論の中で住民から「理事はボランティアで・・・」との発言があった。「管理組合の理事はボランティアなのか？」とふと疑問に思った。
自分の住んでるマンションの資産価値の維持向上を図ることがボランティアなのか？働けば資産価値の維持向上という有形無形の何らかの見返りが自分にある。
他人のマンションのために無報酬で働くならボランティアだろう。他人のマンションをいくら良くしても自分にとって何の見返りもないから。

[630: マンション住民さん]

今日の説明会は住民は10人もいなかった。理事は理事長、副理事長、理事の３人。
理事が黒板に書いた説明要旨を中心にした質疑応答だった。本件に関係ない一般的な話題は一切出なかった。
業者選定に関して「閲覧した資料では各社見積条件が異なり、三社比較（技術・品質・コストの総合判定）もせずに初めから東急在りきで進めている」と痛烈に批判した住民Ｃがいた。これに対して理事は言い訳はしたものの抗弁はできなかった。
植栽管理の扱いを東急に別契約にするということに関して「他二社は初めから管理委託業務に含めてる。東急も管理委託に含めるべき項目であえて別契約にすることはおかしい、管理委託に含めれば日本ハウジングよりも管理委託費が高くなるはず」と住民Ｃが反論し理事との間で激しい押し問答があったが平行線で終了。また契約期間を1年にすべきとの住民Ａの質問に対しては理事は2年で逃げ切った。
経理業務に関しても住民Ｃが突っ込んだ質問をしていた。
新システム導入後は承認決済がWEBになるが「新システムは東急の経理システムで、決済承認は経理処理の一部であるから理事長の個人パソコンや携帯電話でやるべきものではなく、防災センター内の東急LANに端末をつないで、そこで管理員による本人確認をして、伝票類を確認しながら理事長が決済処理をすべきものだ」と住民Ｃが力説していたが、これに関しては住民も理事も概ね賛同の方向だった。
また管理委託契約期間を2年にすると管理会社が緩んで業務に緊張感がなくなるとの住民・理事双方の懸念に対して「新経理方式だと東急といえども外部業者と同列で、今までのように内部払いで委託費をズルズル支払うことはなくなり、月ごとの検収後請求払いの外部払いになるから、管理組合は管理会社の業務チェック（検収）をし管理会社にも毎月請求払いさせることで緊張感が生まれる」と経理方式に引っ掛けて住民Ｃが自説を展開していた。
全体的に住民Ｃが住民側の質問のほとんどを誘導し同時に仕切ってた感じだった。