センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part12】

[管理組合理事長]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て総戸数660戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
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[441: マンション住民さん]

全部東急が仕掛けてるのだからしょうがない。
理事会が骨抜きにされてる。
それを跳ね除けるだけの理事長がいない。

[443: マンション住民さん]

管理会社各社から提示された提案書、閲覧できないのですか？東急さんが、他の管理会社の資料を提示してたら問題ですが。

[444: マンション住民さん]

>>443
説明会で閲覧を要求すればいい。理事会が拒否する理由は何も無い。

[445: マンション住民さん]

2日の説明会の質問ポイントは、
「業者選定プロセスを住民に非開示にして理事会の独断専行で行った理由」
だろう。

[446: マンション住民さん]

＞（某マンションで東急が減額を提示している証拠あり）
どこのマンションですか？証拠文書でも持ってるのですか？

証拠もなにもインターネットにそこのマンションが公開してるよ。
そこのマンションは理事会報を公開してるからから住民以外にもわかる。

[447: 446]

⑥ その他
・管理委託契約の更新に伴う見積り提出があり、新収納システム導入よる50 万円 /年減額が提示された。（東急コミュニティー）
⑧ 定期総会予定
・２月１９日 (日) 10:00 10:00 ～ 第１６期 第１６期 定期総会

うちよりも後に定期総会がある。
ここは業者選定することなく「更新」という表現だから東急続投で次期契約締結のようだ。
そのときに新収納システムを導入するようで、導入によって管理会社の経理事務経費が節減されるので減額を申し出たと言うことみたいだ。
「管理会社の経理事務経費が節減」とは裏を返せば「管理組合の経理事務負担の増加」を意味する。
管理組合の経理事務の負担が増加しても理事はタダ働きだからいいのだろう。
理事に働かせても管理組合は人件費増には無縁の組織。
それよりも人余りの理事会だから負担が増えても問題ないと思う。
働かない理事に仕事させたらいい。

[448: マンション住民さん]

説明会にでるなら以下をメモって臨んだほうがいい。
管理委託契約は月額表現で締結する。
初回　月額5,348,900円
前回　月額4,950,800円
今回　月額？？？
これは税抜金額。年額は12倍すればいい。

[449: マンション住民さん]

今回は月額450万切るな。

[450: マンション住民さん]

このあいだのアンケートの意見欄にこれ書いた。
・管理用倉庫を無断で清掃員の休憩所に使用していた（４期）
・定期総会議事録に議決権行使書提出組合員の議決権を書かなかった（４期）
・防火扉のゴム摺りを許可なく勝手に切除して管理組合資産を毀損した（５期）
・臨時総会議事録の署名を偽造した （５期）
でもアンケート結果にはまったく載ってなかった。
それでも東急に決定する理由はなに？

[451: マンション住民さん]

管理組合は管理を委託する管理業者を自由に選択することができるが、現実には購入時に販売会社によって関連の管理会社が既に決められていたり、また、マンションの管理規約は国土交通省発行のマンション標準管理規約が雛形とされているが、販売会社が予め作成した管理規約への同意が購入の条件となることも多く、これには当然ながら販売会社や管理業者の意向が強く反映された内容が追加されておりトラブルになる事もある。

また、継続性が必要という業務の性質上、市場競争が作用しにくく不明瞭な契約金などでのトラブルが多数報告されており、管理業者の変更を検討した管理組合の約30%はなんらかの妨害を受けているという調査がある。

一方では管理組合にもマンション毎に温度差があり、管理会社にまかせっきりで事実上機能していない管理組合や、組合員同士が激しく対立して組合総会もままならないというケースもある。

[452: マンション住民さん]

>>451
前任女性理事長は管理会社の事務信頼性の低さから管理会社変更を表明したが、そのときに一部理事と管理会社が組んで管理組合運営を妨害したね。

[453: マンション住民さん]

当然だろう。管理会社にとっては死活問題。
だから先期理事会から留任理事を数名送り込むのさ。
引継ぎが必要だからはウソ。引継ぎは文書でいい、人はいらない。

[454: マンション住民さん]

管理会社の息のかかった理事を送り込むのですね。分かります。

[455: マンション住民さん]

3期理事長→4期監事→5期監事
3期副理事長→4期理事長→5期理事

[456: マンション住民さん]

今日の理事会で東急コミュニティーを時期管理契約業者として総会議案に上程する理事会決議がされるよ。
これは住民不在の理事会密室審議の成果です。もう騒いでも後の祭りです。

[457: マンション住民さん]

↑次期→次期

[458: マンション住民さん]

今回は住民の横槍が入らないように理事会報を遅配して2ヶ月前の情報を住民に流しました。それと同時に理事会開催スケジュールも2ヶ月遅れの情報を流して、今月の開催スケジュールを知らせませんでした。これはすべて管理会社がコントロールしています。理事会の意志ではありません。

[459: マンション住民さん]

おめでとう。ガス抜きの住民説明会よろしく。

[460: 放射線研究会]

ホリバ製作所製PA-1000 Radiの三重奏です。
室内床面で、機種の個体差はほとんどありません。

[461: 放射線研究会]

ホリバはPA-1000後継機のPA-1100 Radiを来年発売するようです。
CPMモードが追加になりデータの外部出力機能が追加されるとのこと。
価格はどうも据え置きのようです。発売されたら買ってみます。

[462: マンション住民さん]

茨城県の市町村の貸し出し機はすべてホリバだよ。
千葉ではミスターガンマがある。

[463: 放射線研究会]

シンチレーション式の簡易測定器はクリアパルス製か堀場製作所製がメインです。
ミスターガンマは外側がゴムケースになってます。

[464: マンション住民さん]

住民不在の理事会、東急の思いのまま。次は、東急のいうまま値上げ街道まっしぐら。ふざけるな！してたら

[465: マンション住民さん]

東急さん、今日は祝杯ですか？しかし、みらい平には気の利いた店はありませんよ！

[466: マンション住民さん]

これは住民説明会が見ものだ。理事会は、どう、説明するんだろ。金額だけの話ならふざけるなといいたい！

[467: マンション住民さん]

＞住民不在の理事会、東急の思いのまま。
それは理事長に問題があると思うよ。
前任女性理事長の時は管理会社がやられてた。
だから管理会社は先期からの留任理事と組んで理事会業務を妨害した。

[468: マンション住民さん]

>>466
2日の第一回説明会は荒れるな。

[469: マンション住民さん]

↑間違い。第一回目は３日だった。

[470: マンション住民さん]

12月3日、1・2・3ダー！

[471: マンション住民さん]

休日の朝、ポン、ポンと花火の音みたいなのが聞こえますがあれは何なのですか。
ごぞんじの方いらっしゃったら教えてください。
6時のときもあるし今朝は9時だったみたいですが。

[472: マンション住民さん]

理事会の姿勢にも、管理会社の姿勢にも、問題ありすぎ。リセットするには、管理会社変更しかないんですかね。

[473: マンション住民さん]

どうせ口座変更するなら管理会社変更しよ。どうせなら、新管理会社は、大京がいいな？日本ハウジングだと、如何にも安っぽいし・・・

[474: マンション住民さん]

大京も日本ハウジングも収納支払口座は管理組合名義だよ。
東急が新システム入れると同時に口座を管理会社から管理組合に変えるのは特に目新しいことではない。

[475: マンション住民さん]

＞リセットするには、管理会社変更しかないんですかね。
逆、理事会のリセット。管理会社は管理組合業務の委託先。

[476: マンション住民さん]

もしかして、現理事会は、１月の総会までもたず、罷免？

[477: マンション住民さん]

委託先の管理会社に実権を握られてしまうのは理事長の能力欠如が原因。
これはどこのマンション管理組合でも同じ。

[478: マンション住民さん]

理事会と管理会社は、玉砕！

[479: マンション住民さん]

もはや、一種の限界＊＊と一緒。た、助けて～！

[480: マンション住民さん]

まず、あなたが理事長だったら今回の件はどういう方法を採るか述べてみてください。

[481: マンション住民さん]

基本は管理会社を変更しない続投で考える。選定作業そのものを東急に丸投げする。
理由は「理事会は働かなくて済み楽だから」。変更することを前提としたら理事会の事務作業量が膨大になり東急の協力が得られなくなる。
住民に横槍を入れさせないように情報は非開示または遅配して、選定作業はすべてでっち上げの作文と他社見積は東急に頼んで「つきあい見積」にさせる。
これで業者を理事会で決定したので総会上程前に住民説明会を開催して不平住民のガス抜きをする。
住民説明会は「のれんに腕押し」で逃げ切りさえすれば総会は8割方の無関心住民の賛成で可決する。

[482: マンション住民さん]

失礼な上から目線の暇じいさんだね。
無関心住民じゃないだろう。
このマンションの９０％の住民は東急で満足だよ。
一部の理事会批判の糞住民が難癖つけてるだけだ。

[483: マンション住民さん]

満足じゃないと思う、何も知らないしなんとも思ってないだけ。
ルーフガーデン見てみな、コンクリ地面汚すぎ。糞の跡みたいに白く転々と汚れて異様な感じがする。
だけど管理会社は何も報告していない。見てみぬふり。委託範囲外だからか？

[484: 匿名]

>483

何もクレームが出ないと言う事は、現状に満足していると考えて何も差し支えないと思うが。知らなかろうがなんだろうが、不満が出れば文句が上がるだろう。

ルーフガーデンにしても感性の問題で、問題だと感じているのはあなただけかもしれない。

[485: マンション住民さん]

＞失礼な上から目線の暇じいさんだね。
今の理事会のことでしょ？住民無視で勝手に決めるから。

>>484
住民でない人がナゼコメントするの？

[486: マンション住民さん]

東急に委託を更新するのは間違いない。何故ならどんなことあっても、無関心派約9割を
握っているから。
だったら、委託料をザックリだが年額約1000万値下でTotal年額4,800万ぐらいでいいのではないか。
しかも、管理レベルまだまだ向上させるべきだ。
6千万ぐらい支払い現在のレベルは住民を愚弄している。絶対に高すぎる！！

[487: マンション住民さん]

すべては１２月３日（土）の住民説明会でどれだけ理事会を叩きのめせるかで決まる。

[488: マンション住民さん]

ルーフガーデンの床が汚いと通報がありましたので調査しました。
いったいコレなに？汚れではないです。醜すぎます。前らこうなのか？
ルーフガーデンといいながら、花壇はありますがベンチもテーブルもありません。
ここは何するところ？
水栓と屋外コンセントがあります。実験に使えそうです。
ちなみに床面で毎時0.255マイクロシーベルトです。

[489: マンション住民さん]

拡大するとよく分かります。
人為的に削ったような感じです。
子供の悪戯にしてはひどすぎます。
それにしても削るには工具が必要でしょう。
いったい何の目的でこんなことしたのか？

[490: マンション住民さん]

ルーフガーデンなんて行ったことないから全然知らなかった。
削られているなら早く補修しないとまずいね。
それにしても誰だよ。こんな悪戯するなんて。そのうち監視カメラだらけになるな。

[491: マンション住民さん]

住民の要望により、防災センターで大京と日本ハウジングの提出資料の閲覧が出来るようになってます。

[492: マンション住民さん]

コンクリの白華（はっか）現象？とも考えられますが、あのように一面斑点になるのが不思議かつ異様で、しかも表面が削れているのが疑問です。５階屋上の駐車場コンクリはそのような現象はありません。ひょっとしたらコンクリ材の成分の問題かも知れません。
証拠写真を防災センターに提出しておきました。明日、熊谷組が来るので調査してもらいます。
ルーフガーデンは「憩いの場」です。あまりにも無粋です。

[493: マンション住民さん]

>>489
見てきたけど、一面に鳥の糞が散らばってるようで醜い。科学反応による劣化？と思われる。

>>491
個々の業者の資料見ても分からないと思う。
見るなら「管理組合が出した見積要求仕様書」と、それに基づき各社が提出した資料や見積をまとめた「三社比較比較表」だと思う。とくに後者の比較表が東急に決めた根拠になる資料のはず。

[494: 入居済みさん]

三社で談合もありえる。新規参入の場合理事会の本気度がわかる、単なる
当て馬にされると判断としたら、あるぞ。

[495: マンション住民さん]

それを調整するのが東急の仕事。
他二社に対して「付き合い見積を依頼する」
これ談合の基本。

[496: マンション住民さん]

>>491
フロントで各社の資料を閲覧してきた人いますか？

[497: マンション住民さん]

東急は来年7/1から新システムによる経理を開始する予定。
新経理システムが導入されると管理委託費が導入前にくらべて年間数十万下がる。

[498: 放射線研究会]

線量計の貸し出しは、11月でローテーションが一巡しますので、
つくばみらい市の貸し出しに合わせて12月からまた再開します。
12月に入ったら掲示板に張り紙をしますが、エムポタには常時掲載中です。
市は全市民16,807世帯に対して4台、1人たったの3時間の貸し出しですが、
当マンションは660世帯に対して2台、1人2週間借りれます。
貸し出し機種は市と同一機種のホリバPA-1000 Radiです。

[499: マンション住民さん]

＞導入前にくらべて年間数十万下がる
管理会社の経費が節減できるってことですね。
その反動が管理組合の経理事務増大になるってことを理解する必要があります。

[500: マンション住民さん]

白華は単純、鳥の糞。清掃のかたが掃除せず、コンクリートに染み込み取れません。何やってるんだか。

[501: マンション住民さん]

屋上もよく見た方がいいんでないかい？

[502: マンション住民さん]

比較表って、結局、金かい。マネー～！！

[503: マンション住民さん]

コンクリ、モルタルの白華現象って知らない人おおいのかな？
もし鳥の糞だったら上空から機銃掃射みたいに糞してモルタル表面削りとったことになる。
写真見たらモルタル表面が剥離して色が変わってる。白華ではなく化学反応くさい。
しかしルーフガーデン利用してた人が誰も報告してないのが不思議。

[504: マンション住民さん]

フロントで資料閲覧しただけで分かるのかな？各社の特徴とか強みとかが。
少なくともオレには分からなかった。三社比較表がなければ分からないはず。
それと各社の見積金額、同一条件での見積なのかも分からない。
大京は一番資料がゴツイけど見積もゴツイ。その理由が何か？分析したのかな？
日本ハウジングは金額的には東急といい線いってるけど、見積仕様書に矛盾がある。
おそらく標準見積仕様書の雛形使ったからだと思うけど。これは許す。
やはり管理組合の要求仕様書と管理組合の三社比較表が無ければ判定はできないはず。
この２つが欠落してたら「出来レース」と見なされても反論は出来ない。
比較表を「金」としか考えないのは浅はか。技術と金額の両方ミックスした総合判定。
これを普通は三社比較表としてＡ４一枚で表現して住民説明会に配布するものだが。

[505: マンション住民さん]

＞これを普通は三社比較表としてＡ４一枚で表現して住民説明会に配布するものだが。
そうですね。この比較表がないと理事会で審議できないし決議もとれませんからね。

[506: マンション住民さん]

花火をコンクリートに近づけてやるとあんな感じの後になりますよね！！
鳥の糞じゃないね！！

今朝、駐車場で何人かが車に紙を挟んでいたようだけど、
何の連絡だったのだろう？

早く、中庭を除染して欲しい。

[507: マンション住民さん]

特定の人による複数書き込みが目立ちますね。誰なのか特定できるような記載は慎みますが、本人には自覚があるでしょうから自重してください。2chで有名になった二の舞にならないように...。

忠告はしましたよ。

[509: マンション住民さん]

>>506
火気厳禁。花火は規約違反。

[510: マンション住民さん]

大京の資料、見積がゴツイのは、恐らくキチンと調べて考えて提案されたんじゃないでしょうかね？それに加え日本ハウジングは・・・
企業姿勢が垣間見え参考になります。
あとは、どう分析したかですが、やはり各社の説明は、やはり皆さんにして頂けると、無関心層の考えも少し変わり、かつ、東急にも刺激になるかも？

[511: マンション住民さん]

各社のプレゼン是非見てみたい。理事長やってくださいよ。

[512: マンション住民さん]

理事長にプレゼンを正式に申し出ればいい。
各社の資料閲覧も組合員が理事長に申し出て閲覧可能になった。

[513: 住民さんＣ]

爺同士で勝手に騒いでなさい。
東急のサービスは良くなってるよ。
住民を巻き込んで不毛の時間つぶし企てるな。

[514: マンション住民さん]

>>513
どのようによくなってるのですか？
2007から住んでますが理事会との馴れ合いが激しくなってます。
防火戸のゴムを無断で切ったり一部理事と組んで暴走したり。

[515: マンション住民さん]

フロントでみんな資料閲覧してますか？

[516: マンション住民さん]

理事会が決定したのは東急コミュニティーで管理委託契約締結の議案を総会に上程するということだけ。それの賛否は総会で組合員が決めることになる。

[517: マンション住民さん]

>>506
ルーフガーデンの床面防水層が花火で損傷したということか？
だけど花火してたら住民や管理会社は気づくはずだが。
夜はルーフガーデンは閉まってる。(使用時間は9:00-17:00まで)
花火するなら日中しかない。
もしほんとに花火なら、犯人を突き止めて損害賠償させる必要がある。
先般の床面油の垂れ流しは定期清掃時に特殊洗剤で取り除けたが、ルーフガーデンの防水コーティングのやり直しは清掃ではなく建築施工で新たに金がかかる。

＞今朝、駐車場で何人かが車に紙を挟んでいたようだけど何の連絡だったのだろう？
区画の移動だった。掲示板に出てた。

[518: マンション住民さん]

なんか夜にどこかで野焼きしてるね。におう。

[519: マンション住民さん]

所詮、元は水田地域。白華も、渡り鳥かなんかの糞でしょ！科学分析やら白華を剥がすやら、そんなことより、普段からキチンと管理し清掃しろといいたい。
特にゾロゾロいる管理人は、何、巡回点検しているんだか。

[520: マンション住民さん]

>>519
明日、ルーフガーデン行ってしかとメン玉ひんむいて見て来い！

[521: マンション住民さん]

ルーフガーデンの件、管理会社が知らないはずがない。巡回点検してれば分かること。

[522: マンション住民さん]

野焼きにしては今朝も臭う。なんの臭いか？

[523: マンション住民さん]

田舎に住んでいるのだから臭いなんかきにすんな

[524: マンション住民さん]

田舎に住んでいるのだから臭いなんかきにするな

[525: マンション住民さん]

＞＞５５２
田舎だから我慢しろ

[526: マンション住民さん]

ルーフガーデンは使用細則第１３条に「ルーフガーデンの利用時間は、午前９時～午後５時に限定されるものとし、時間外は立ち入ることができないこと。」と利用制限が書いてある。
なのに入り口の扉はワイヤーでくくりつけて開けっ放し。時間外でも自由に出入りできてしまうのはなぜ？

[527: マンション住民さん]

>>526
また理事会が使用細則違反してるのか・・・・
しかし、あの汚らしい斑点は何だ？表面にクラック入りまくりだし。

[528: マンション住民さん]

どなたかフロントで各社の資料を閲覧された方、ぜひ報告お願いします。

[529: マンション住民さん]

504さんしか閲覧してないのでしょうか？

[530: マンション住民さん]

掲示板で騒いでも実際は行動しないからな・・・・・

[531: マンション住民さん]

４４５７６７０

[532: マンション住民さん]

あの斑点はどうみても鳥の糞。渡り鳥の飛行ルート。流石、ゴルフ場の送迎バスしか駅前に来ないとこ。両隣の駅とは違い、一番半端な場所なんですかね。

[533: マンション住民さん]

>>532
鳥の糞を長年放置していたため糞の堆積による酸化で防水層が腐食して穴が開いたと思われる。
あまりにもひどすぎる。ひび割れもひどい。
日常点検や定期点検をしていれば見つけられるはず。

[534: マンション住民さん]

穴なんか空いてあないぞ！マンション住民ならよく見ろ！それ以前に、東急はキチンと掃除しろ、そして理事会はキチンと作業結果をよく確認してから支払いをしろ！私たちのお金で発注している認識が全くないぞ！
だから、他の管理会社から見積他おかしいところをつかれるんだぞ！

[535: マンション住民さん]

＞糞の堆積による酸化で防水層が腐食して穴が開いた
防水層に穴が開くとコンクリむき出しだから雨水がしみこんで雨漏りの原因になるよ。
理事会報に書いてあったがルーフガーデン下のエントランスホール天井が雨漏りしてるそうだ。
会報には原因が書いてなかったがルーフガーデンの防水層の腐食のため防水機能低下だろう。
築5年目で早速雨漏りとはorz......

[536: マンション住民さん]

結局、今の理事会は、なんも検証せず。金額だけで東急継続を判断してるし。ま、金額だけなら、誰でも説明できるしね。とりあえずやったという実績だけつくったのだら、十八番違いだぞ。

[537: マンション住民さん]

理事会やってる真上で鳥の糞・・・・
情けない・・・・

[538: マンション住民さん]

鳥の糞を長年放置していたため、糞の堆積による酸化で防水層が腐食してたんだな。
あまりにもひどすぎる。ひび割れもひどい。
日常点検や定期点検をしていれば見つけられるはず。

[539: 504]

金額は各社とも一発目の初回見積提出のようだ。

日本ハウズイングは驚くほどシビアな見積を出してきてる。
ハウズウィングの管理委託費は安い！の業界のうわさ通りだ。
月額管理委託費は、
東急新システム導入前は、東急コミュニティー＞日本ハウズイング
東急新システム導入後は、日本ハウズイング＞東急コミュニティー
となるが、月額1万～2万円くらいの差しかない。

大京アステージは両者に比較して月額で80万くらい高いが、
3社の中で一番資料が豊富でパワーポイントのプレゼン資料があった。
だけどナゼ80万近く高いのか理由を精査する必要はあるだろう。
ひょっとしたら管理品質が他社よりも高いのかもしれない。
さらにオプション作業の見積を別途提案していることも特徴。
大京からは一度詳しく話を聞いてみる価値はあるかもしれない。
大京次第だと思うが、ネゴをかければ応じるか否か興味がある。

東急コミュニティーは新システム導入以外は何も目新しさはない。
建物竣工時の初回契約から今回で3回目の契約になるが、
初回からなんと月額で115万(税込)近く、年額で1390万(税込)近く下がってる。
何でこんなに下がるのか？

[540: マンション住民さん]

みなさん、（土）（日）の説明会にちゃんと出ようね！