センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part12】

[管理組合理事長]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て総戸数660戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
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[122: マンション住民さん]

つくばみらい市ってどこも0.23μSV/h以上ありますよね。
早くどうにかならないかね。

[123: 放射線研究会]

少なくとも特別措置法が出る前に市は市立の保育所・幼稚園・小中学校の園庭・校庭の除染を完了したので、地表1mで0.23を全て下回っています。石の公園なんかは9月初めに除草しましたが、それだけでも効果が出て、今ではマンション中庭よりも低いのです。
下記の市の測定結果で確認してみてください。
http://www.city.tsukubamirai.lg.jp/hosyasen/kekka.htm

国が1月に法施行するときは「地表1mで0.23μSv/h以上は除染指定地域」になると思います。
ここで注意が必要なのは、法の「1mで0.23以上」はあくまでも国の費用で除染する地域を指定するものであって、余分な放射線は低ければ低いほどいいわけですから、自主的に更に厳しく基準を設定することは構いません。
国庫も青天井ではありませんので、どこかで線引きが必要なのです。ただでさえ原発事故のお陰でこれから増税が始まり国民に負担を強いられるのです。

[124: マンション住民さん]

>>115
一般組合員に関係するのは収納の部分だけど、管理組合執行部は支払いもあるから収納の逆方向の支払いも同じ方法になるね。要するに一次口座を管理会社口座から金融機関口座に変更ってことだ。
支払口座の変更で全組合員の合意が必要ってことでは総会議案にすべきだが、総会議案の「管理委託契約締結」の契約内容の一部だから、管理委託契約締結議案でまとめることが出来る。

[125: マンション住民さん]

いずれの管理会社になったとしても、来年からは管理費等の支払い口座は変更になる。
東急なら三菱UFJに変更になるし、大京や日本ハウズイングならそれぞれが指定する口座になるから。
管理会社はどこでもいいけど。

[126: マンション住民さん]

理事は住民の下僕であるべきだと思う。その下僕の頭が理事長だろう。

[127: マンション住民さん]

収納・支払い方式の変更は東急コミュニティーの次期管理委託契約の提案内容の一つだと思う。大京や日本ハウズイングはどんな方法を提案してるのかだ。
それを東急だけのことを会報に書くのは三社比較をして検討しているにしてる理事会としては公平性にかける。

[128: マンション住民さん]

出来レースだからいいんじゃないの？
三社検討して決めましただから文句言われない。

[129: マンション住民さん]

>>121
理事長に立候補したら

[130: マンション住民さん]

理事長は毎期午前中の定期総会が終わった午後に第1回理事会を開催して理事の互選で選出してますが、これは間違いですね。
なぜなら理事会は管理規約で理事長が招集する規則になってるのに、第1回理事会を召集する時点では新理事長が互選で選出されてませんから理事長自身が不在で第一回理事会は招集不可能だからです。
互選なんかはお茶しながらの理事の井戸端会議で決めればいいものですね。今度は昼食兼ねてすし屋とかでしませんか？お食事会で理事長決めてから、その後で新理事長が第一回理事会を招集・開催すれば管理規約違反になりません。
管理組合役員は自ら管理規約順守の範をたれる必要がありますね。

[131: マンション住民さん]

>>130
規約を遵守すれば下記の通り。
総会で役員選出(理事・監事)→理事間互選で正副理事長選任→理事長が第一回理事会召集
規約破りなら好きにすればいい。

[132: 匿名]

>130

そんな重箱の墨を突ついても仕方ないと思うが。

第1回の前に集まって理事長を決めればいいだけの話だが、何も実害のない事を騒ぎ立てて何がしたいんだ。

[133: マンション住民さん]

＞第1回の前に集まって理事長を決めればいいだけの話だが
そんな分かりきったことがナゼできないのか？だろう。
要するに理事は規約を知らないからだ。115でも規約違反が指摘されてる。
理事が規約違反してる限り一般組合員に規約を遵守しろとはいえなくなる

[134: マンション住民さん]

東急の新収納・支払いシステムは「住むーず」と言うらしいです。
なんでも、三菱ＵＦＪ銀行に収納・保管口座を理事長名義の口座を開設するようです。
パソコン・携帯電話で理事長が承認して必要費用を支払うようです。
各組合員の管理費等は従来通りの銀行口座から三菱ＵＦＪへ口座振替されるようです。
管理会社の不正による管理費等の棄損はなくなるでしょうけど、ネットバンキング詐欺、パスワード
盗難、理事長による不正等は大丈夫ですかね。
この場合管理会社には一切の責任がなくなりますね。また、口座振替手数料の費用の発生もありますね。

[135: マンション住民さん]

>>134
理事長の承認決裁の内規を作る必要があると思う。
少なくとも理事長のweb承認決裁に当たって理事の立会い等の必要がある。
その場合、どこでweb決裁するのか？
現状、管理組合専用端末すらない状態でいきなりweb決裁はハードルが高すぎる。
4期で理事が専用端末の設置を提案したが理事会で潰してしまった。

[136: マンション住民さん]

このWeb決済は一つ間違えれば、居住者全員に多大な影響が及ぶ。
絶対というのはありえないが、リスク管理に精通している複数の方に
検討を是非お願いしたい。

[137: 住民さんＥ]

今年の住民説明会では、議事録等をエムポタに載せるのは不正アクセスの心配があると
理事会の人が言ってましたが、そんな人たちがネットバンキングを始めようとは思いませんでした。

[138: 匿名]

>133

だから、運用上何も問題無い事を騒ぎ立てる事になんの意味があるのか。

第一回目の理事会前に理事長を選任すると言うルールだって無いだろ。

互選で決めるにしても正式な場として理事会で決める方が俺は筋が通ると思う。だから、第一回目の理事会とする事は、何も問題ないだろう。

体裁にこだわるなら、前理事が招集をかけておけば良い。

何方にしても、くだらない重箱の隅つつきだ。

[139: マンション住民さん]

>>138
＞体裁にこだわるなら、前理事が招集をかけておけば良い
何で退任した前(Ｎ期)理事長が(N+1期)の理事会招集できるの？
(N+1期)の理事会は(N+1期)の理事長が招集する。
したがって(N+1期)の理事会招集前に(N+1期)の理事長を決める必要がある。

[140: マンション住民さん]

それでは説明しましょう。ただし「支払い」の部分についてだけです。

今まで管理会社が理事長に紙の支払書に押印してもらっていた支払承認がweb承認に変わるだけです。印鑑押印による承認が電子承認に変わるのです。
口座のお金を直接出し入れするネットバンキングと違います。このネットバンキングの部分は従来は東急コミュニティーが行ってましたが、これが新システムでは管理会の東急コミュニティーから金融機関の三菱東京UFJ銀行に変わります。
したがって、理事長がネットバンキングで口座から支払い処理をするのではなく、三菱東京UFJ銀行が支払い処理をするための許可の承認を理事長がwebですることになります。

電子承認の部分だけ見ると、見かけは管理会社と理事長の承認業務の省力化・効率化になりますが、情報基盤未整備の当マンションでは現実的には多くの課題があります。
管理組合公金の電子承認ですから、端末は専用化して防災センターに置く必要があり、理事長が個人のPCや携帯でやるべき筋合いのものではありません。また限られた管面のweb画面だけ見て承認するのは非常に危険で、必ず紙に印刷して確認する必要もあります。そうなるとプリンターも必要になります。これらは管理組合としての情報設備投資が必要になります。さらに銀行からの支払承認依頼のメールも管理組合専用メールアドレスにする必要があります。管理組合公金決済承認ですから理事長個人のメールアドレスは使うべきではありません。

ところで、4期で理事が管理組合専用端末の設置を提案しても理事会で寄ってたかって叩き潰し、5期で前任理事長が問い合わせ用の管理組合専用メールアドレスを設けることを提案しても管理やセキュリティやら難癖つけて反対した理事会です。新システムのweb承認なんて絶対無理でしょう。
でも理事会報に総会決議が必要な管理委託契約締結案件にも関わらず「新収納支払いシステムを了解した」と書いてあるから非常に不思議です。
管理会社は上手です。理事会を手玉に取って理事会の言質を取り付けましたね。

私なら「次期管理委託契約への収納・支払い方法の提案として新システムを売りにするのは自由。しかしながら決めるのは管理委託契約締結だから総会の組合員決議。現段階では理事会としてはノーコメント。」と言います。
これは来期の管理組合情報基盤整備に深く関わってくる問題で、情報基盤がある程度で構築されない限り、例え東急コミュニテイーと契約締結したとしても従来通り「紙の押印承認」です。

[141: マンション住民さん]

>>132
新理事長になってからの最初の頃の理事会報見てみな。
「理事会」「役員懇談会」「役員会」等、使い分けてる。
これは組合員から「規約に定める理事会の要件を満たしてない」と指摘されたから。
132は理事長不適格だな。長たる者、規約知らずには業務執行統括管理はできない。

[142: マンション住民さん]

>>140
もし導入してもフロントのカウンターの内側に専用パソコン置いて理事長が住民にツラ晒してやるしかないよ。管理組合の専用の部屋がないし、住民に監視されながらweb承認した方がいい。それに住民と接触する機会が増えるからいいだろう。今までの理事長は住民との直接接触を避けて間に管理会社入れるバリア築いていたから。

[143: マンション住民さん]

前任理事長辞任後の新理事長互選は理事会で決めてないはず。
もし理事会で決めたとしたら、それは前任理事長が理事会招集しない限りあり得ない。
その理事会で理事長の辞任承認と新理事長の選出をしたのなら話は分る。
前任理事長は新理事長互選の理事会など招集していない。

[144: マンション住民さん]

A棟地震被害の写真「化粧タイルの脱落とステンレスプレート先端の陥没・変形」と今回の工事で明らかになったエキスパンションの構造を観察して、「免震建物－非免震建物間相対変位量のとり方」と「ステンレスプレート先端見切構造」が、エキスパンションが地震で壊れるか否かのポイントであることが分ると思う。営繕担当理事は現場をよく見とく必要がある。

[145: 匿名]

>139

ダメだと言う事が大好きな規約に書いてあるのか。

何期の理事長じゃないと招集できないとどこに書いてある？

あんたの思い込みだろ。

前期の理事長が、最後に時期の一回目の理事会を招集できないとどこにもない訳だから、今季理事長が来期は一回目の招集をかけても何も問題無い。

人の意見に耳を傾けられない様な人が次期理事長だと困るな。

[146: マンション住民さん]

>>145
管理規約第61条第1項

[147: マンション住民さん]

5期の理事長が6期の第一回理事会を開催できるわけがない。
6期がスタートした時点で5期は終わってる。

[148: 住民さんＥ]

>145
前期の理事長は総会で新しい理事が選任されれば、ただの人。
ただの人が次期の理事会など招集できるわけがない。
いずれにしろ物理的には総会で選任された理事が集まって理事長を選任するしか、
他に方法が無い。その選任された理事長が、すぐそのあと1回目の理事会を開こうが
次週以降開こうがどちらでもよい。理事長の選任は理事会の決議が必要とは規約に書いて
ない。いずれにしろ重箱の隅をつついているようなものだ。

[149: マンション住民さん]

従来の慣行で、新理事長が選任されてないのに第一回理事会が招集されていることが管理規約第61条第1項違反だというとこまで読んだ。

[150: マンション住民さん]

>>115に指摘されてる3期で修繕積立金を定期預金で運用することを総会決議ではなく理事会決議でやったりする規約違反を堂々としてるから、理事長不在で理事会招集したりする規約違反なんて目糞鼻糞のレベルだろう。

[151: 入居済みさん]

そうすると管理規約は有名無実で守らなくてもいいってことですか？

[152: 住民さんＥ]

>151

管理規約は神聖なものです。過去はともかく次期理事会からはきっと守ってくれるでしょう。

[153: マンション住民さん]

＞3期で修繕積立金を定期預金で運用することを総会決議ではなく理事会決議でやったりする規約違反

→管理規約第57条第9項違反

[154: マンション住民さん]

>153
３期の理事会をかばうわけではないが、委託契約仕様書の③-4の預貯金口座の管理等(111ページ）
ｂ.に「甲名義(管理組合）の口座ＡＢＣＤの余裕資金については、甲、乙(東急）が協議の上
甲名義の定期預金や金銭信託等に預け替えを行う。」とあるので理事会決議で良いと思ったのでしょう。
なぜ規約に反するような委託契約仕様書を東急はつくったのでしょうかね。

[155: マンション住民さん]

3期の修繕積立金の定期預金運用を総会決議に諮らなかったのは確信犯だ。
なぜなら2期定期総会では第4号議案「預金口座の保管方法の承認の件」で修繕積立金の決済用普通預金への保管を議案化して総会決議している。
この時に組合員から「大口(1千万円以下)定期預金の運用を検討するべきだ」との提案があり議長は「次期理事会で検討し安全で方向な方向で進める」と回答し、第4号議案はこの附帯事項付きで賛成可決された。
そして3期の理事会で4金融機関（三菱東京UFJ、三井住友、みずほ、常陽）への大口定期を検討し、第5回理事会では既に定期預金口座を開設したことを報告している。

[156: マンション住民さん]

その３期の理事長が４期５期と監事で居座ってるよ。

[157: マンション住民さん]

それを言うなら３期の副理事長が４期理事長５期理事で居座ってるよ。

[158: 匿名]

それで、横領か何かあったわけ？

[159: マンション住民さん]

それを調べるのが監事の仕事だと思う。
だけど３期の理事会規約違反で分るとおり監事の監査機能が不全になっている。
４期も５期も監査機能不全は同じ。これは理事会内の留任理事・幹事による馴れ合いによると思う。

[160: マンション住民さん]

>>111
管理委託費年額は
初回(1期)6,420万円→前回(3期)5,940万円→今回(5期)????万円
だろう。

[161: マンション住民さん]

＞監事の監査機能が不全になっている
３期の規約違反した理事長が４期５期の監事だ。
監査機能不全は当然だろう。

[162: マンション住民さん]

結局はお金で決まると思う。
東急、大京、日本ハウズイングはそれぞれ月額幾らで提案してるのか？
これに関して全く理事会報に情報開示がない。密室審議のまま。

[163: 匿名さん]

前から気になっていたが、Ｂ棟の３台あるエレベータの真ん中の号機が、下り時にだんだん振動が大きくなってきている。Ｂ棟居住者は何回もテスト搭乗して振動を確認し防災センターに通報した方がいい。自分の棟は自分達で安全をチェックする必要がある。
おそらくＣ棟エレベータであったと同じガイドレールのセンター位置ずれによる歪が大きくなって来ているのだと思う。もしそうなら原因は3.11の大地震。

[164: マンション住民さん]

>>155
管理組合は管理規約を遵守して管理業務を遂行する必要があり、その管理業務の一部を管理会社に業務委託している。
従って、総会決議された修繕積立金の保管・運用を管理会社に実作業を委託する中での契約条項と解釈した方が自然だと思う。
ただ規約では「修繕積立金の保管・運用」は総会決議だが、一般会計については総会決議も理事会決議も規定されていない。そういう意味ではグレーゾーンかもしれない。

[165: マンション住民さん]

>>163
ここは３棟が分離独立してなく共用廊下でつながってますから他棟のエレベータにも乗れます。だから気がつくのですね。

[166: マンション住民さん]

>>163
防災センターには通報済みです。来週火曜日に点検が入ります。

[167: マンション住民さん]

今回の古新聞で「メーカーへ提出する質問状を内容証明郵便で・・・・」と書いてありますが、何で質問を内容証明郵便で送るのですか？内容証明郵便にする趣旨がわかりません。
しかも「内容不備」で送付できなかったチョンボまでして内容証明郵便を諦めています。内容不備なら内容を充足して内容証明郵便にして送付すればいいでけです。
例えば施主に対して「火報システム設計ミスによる損害賠償請求」を内容証明にするなら分りますが。これは損害賠償請求に当たって「請求した事実を日付確定」する法的手続きに入るために必須ですから。

[168: 放射線研究会]

来年1月施行の放射性物質汚染対処特措法の除染基準（年間追加被ばく線量1ミリシーベルト以上）が昨日閣議決定されました。
これで除染基準は、バックグラウンド線量を加味して毎時に直すと0.23マイクロシーベルト以上になります。なお計測点は地表1mになるようです。
県内では守谷市、牛久市、取手市が完全に指定地域になると予想していますが、つくばみらい市は部分的に指定地域になるか否かは今のところわかりません。
つくばみらい市は既に市立の保育所・幼稚園・小中学校は除染が完了し、園庭・校庭地表1mで0.1μSv/h台にまで下がっています。
さて小さなお子さんが遊ぶ滑り台ですが、地表上は0.3μSv/hを軽く越えてますが地表1m付近でも0.25μSv/h近くあります。

[172: マンション住民さん]

>>168

お知らせありがとうございます。

つくばみらい市も指定地域になって除染をしてもらわないといけませんね！！

放射線量が高い事を市へ訴えないといけません。

ここで指定されないと守谷など近隣の市が低くなってつくばみらい市の線量の高さが

際立ってしまいます。

[180: マンション住民さん]

東急コミュは新システムを作るのに相当な費用がかかっていると思うのでそれに関しての値下げ等は無いのではないか？

[183: 匿名]

どうして専用回線や端末が必要なのか謎。

[189: マンション住民さん]

＞居住者名簿
組合員名簿は必要。誰が組合員なのかが把握できない。
これがないと議決権行使者が特定できない。
1戸に複数の区分所有者がいる場合の組合員確定にも必要。

[190: マンション住民さん]

東急の新支払・収納システムは立ちあげたばかり。
現在すでに採用している管理組合はほとんどないと思われる。
噂ではフロントマンには導入ノルマが課せられているとのことです。
海ののものとも山のものともわからず、リスク等全く不透明。
このような段階で新システムを採用する管理組合はモルモット同然。
現理事会が約束したことに対する拘束力を早急に確認させる必要がある。

[191: マンション住民さん]

＞１６４

一般会計は総会で予算案の承認決議という形になっています。

[192: 住民さんＤ]

>185
今迄の収納・支払・保管のお金の出し入れは殆どすべて管理会社の口座を通して決済されています。
新システムはすべて理事長名義の口座で決済されることになります。
何かあれば、すべて理事長個人の責任となります。
何か支払ミス・不正等があれば組合員は理事長に弁済を求めることになります。
そんななかで、管理会社や、他理事に決済を任せるような理事長はいないでしょう。

[193: マンション住民さん]

>>179 は、多くの住民がわかりやすい解説をしてくれました。

[194: 住民さんＣ]

車庫棟の2階の一番良い場所に、例の方の車が
　止めてあります。勿論、賃料は払っていません。
　困った事です。どうしたらよいでしょう。

[195: 住民さんＤ]

＞194
例の方って誰のことなの？違法駐車なら防災センターに連絡したらどかしてくれるでしょう。

[196: マンション住民さん]

＞何かあれば、すべて理事長個人の責任となります。
それを避けたければ管理組合を法人化すればいい。

[197: マンション住民さん]

法人化も管理組合法人の役員以外の組合員にとっては何もメリットは感じられないね。

[201: マンション住民さん]

名義を　「〇田△郎」ではなく
「センチュリーつくばみらい平管理組合〇田△郎」にならないのですか？

[207: マンション住民さん]

みんな理事会批判の暗い話題ですな。
管理規約はどうでもいいんじゃないすか。
マンション住民は安心に住めれば理事会はどうでも良いんです。

[209: マンション住民さん]

Ｔ黙れ

[213: マンション住民さん]

住民の前で3社にプレゼンさせればいいのでは？
管理会社もプロバイダもこの際変えた方がいいかと。

[215: 住民さんＤ]

>214
定例的な支払いの承認だけをパソコンで行うのではなくその他臨時払い、修繕積立金、管理費余剰金等
の保管も行う。すべての資金の出し入れをパソコンで行う。

[216: マンション住民さん]

＞２１２
そんなことしたら、責任はなくなるかもしれないが、骨の髄までしゃぶられる。

[217: マンション住民さん]

>198

もともと管理費の余剰金が累積的に積み上がることは想定していない。
管理費の余剰金は翌年度における管理費に充てると規約に書いてある。
そうであればそれに関しての保管、運用に関する規約が無いのは当然。
管理費の余剰金がいくらあるかは知らないが、運用する程の額なら、
修繕積立金に繰り入れる(総会決議要）などすべきだと思う。
または、管理費の額の設定の誤りと思われるので下げるべきだと思う。

[218: 入居済みさん]

＞＞２１６
ここのマンションの自主管理業務は何があるか知ってるの？自主管理業務と委託管理業務の比率は？管理業務の大半は委託に出されてるよ。

[219: マンション住民さん]

＞管理費の余剰金がいくらあるかは知らないが
住民ならみな知ってますが。年一回公開されますので。

[220: マンション住民さん]

>>215
それなら話は違うでしょう。完全な経理システムです。
従来よりは管理組合の経理業務が増大します。
この増大する部分の業務を従来は管理会社に委託していました。
結局は管理会社の省力化のしわ寄せが管理組合に負担としてのしかかってくることになります。

[221: マンション住民さん]

>220

表むきは管理会社の口座を経由しないことで、管理組合資産の安全を売りにしてますが
実際は管理業務の負担軽減です。