【住民限定】パークシティ武蔵小杉住民掲示板（５）[ステーションフォレストタワー／ミッドスカイタワー]

[匿名さん]

こちらはパークシティ武蔵小杉の住民専用のスレッドです。
仲良く情報交換しましょう。


【住民限定】パークシティ武蔵小杉住民掲示板（４）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141972/
【住民限定】パークシティ武蔵小杉住民掲示板（３）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/59690/
【住民限定】パークシティ武蔵小杉住民掲示板（２）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2759/
【住民限定】パークシティ武蔵小杉住民掲示板（１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2878/

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分


《ステーションフォレストタワーの価格表PDFダウンロードは、こちらのスレから。ミッドスカイタワーの価格表は、以下からのご利用をお願いいたします。管理担当》
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/372564/

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378/

[835: 通りがかりさん]

目くそ鼻くそを笑う・・・

[836: 匿名さん]

>>834 匿名さん
要するに隣のブロックが水害にあった訳で
災害に関しては次はそこが被害を受ける予定とまで
考えていた方がいいですね。

[837: 匿名]

>>836 匿名さん
そういうことです。西側に住んでいる人だったらそのように思うといいです

[838: 匿名さん]

>>820 匿名さん

どこが旧河道なのでしょう？
地図の記号をみるからにこのあたりは田畑のようにしか見えませんが。
川の上というのは間違いでは？

[839: 匿名さん]

>>828 匿名さん

直接基礎の意味は建築基準法から分かるということなのですが…

川の上でもないし…
何が目的か分かりませんが事実をねじ曲げないでくださいね。

[840: 匿名さん]

>>839 匿名さん
どうでも良くてうちの敷地が水害に対してアウトという事実には変わらないから…

[841: 住民板ユーザーさん8]

>>788 住民板ユーザーさん5さん

この動画を見れば、水災に弱いことは明らかです。
棟内に大型バイクを持ち込むのは非常識ですが。

早いものであれから一年近く経ちますね。

https://m.youtube.com/watch?v=LD1fzAGWaj8

[842: 匿名]

>>841 住民板ユーザーさん8さん
この事故は、社会的に風化させるべきではないかもしれませんね。
社会に大きな警鐘を鳴らすべく使命がありそうです。

[843: 匿名さん]

>>842 匿名さん

まあ、住民じゃない人が頑張ってるスレであることは明らかでしょうね。

[844: 匿名さん]

>>843 匿名さん
何の根拠でそう言っているのか分かりませんが
疑心暗鬼にさせる様な利敵行為はおやめください。

[845: 周辺住民さん]

設計と川崎自称行政の非常識。責任を。。

[846: 住民板ユーザーさん8]

行政に責任転嫁するのはよくないと思う。
川崎市には今後のための教訓にしてほしいとは思いますが。三井不動産には法的責任はともかく、安全よりもコストを重視して入居者に多大な損害を与えたという事実を重く受け止めてほしい。

[847: 匿名]

>>846 住民板ユーザーさん8さん
三井不動産も、結局顧客目線ではなく、利益至上主義なんですね。利益の最大化を達成するため、外観も、新しい三井不動産のものと比べて安っぽくて悲しいです。

[848: 鉄板]

早く展望風呂に入りたいよー

[849: うんちブリブリブリガロン]

今年も台風の季節がやってくる！

[850: 通りかかりさん]

スレリスト一番上にあったからたまたま入ってみたけど、このスレもタワマン買えない貧乏ゾンビ達にやられちゃったね。可哀想そうに。。

[851: 匿名]

>>850 通りかかりさん
ステーションフォレストタワーって、新築時安かったですよ！今から買う人は資産クラス高い人でしょうけど。

最初から入ってる人は、普通の中間層ですよー

[852: 匿名さん]

>>850 通りかかりさん

ここ住民板なので勝手に入ってきて煽るのやめて頂けますか？
我々からしたら貴方も同じく迷惑な存在です。

[853: 入居前さん]

行政の方針・許可なしに建物なんか建てられません。川崎自称行政の正当性はともかく。。設計と川崎自称行政が悪いのは間違いない。

[854: 匿名]

何人かの限られた人が、何回も同じことを書くスレ。

[855: 住民板ユーザーさん3]

あーもー、今日は詰が甘かった、油断しすぎた
次からは連絡先絶対に渡す！

[856: 匿名さん]

>>854 匿名さん
あなたもしつこいですね！
暇な部外者は出ていきましょう！

[857: 匿名さん]

>>856 匿名さん
鴨居のららぽーとの隣のマンションは、三井不動産が全部、建て替え費用持ってくれて、引越しやそれに伴う賃貸費用など、全てもってくれるみたいです。
中古が新築になって、うらやましいです。

[858: 住民板ユーザーさん4]

ムサコ妻ってここに住んでるの？住んでたら是非紹介してほしい！

[859: 匿名さん]

週刊現代に、「成約ゼロ！武蔵小杉のタワマンが廃墟になる日」っていう記事が出てるようですが、読んだ方、記事の内容教えてくれませんか。

[860: 匿名さん]

>>858 住民板ユーザーさん4さん
いますよ！
ムサコ妻は正直ルックスは期待できないですがいいですか？

[861: 住民板ユーザーさん4]

>>860 匿名さん
いいです！ありがとうございます！
その方の連絡先を教えて下さい！

[862: 入居前さん]

>> 859
ステーションフォレストタワーは、
・エレベーターが狭く5人ものったら密になるからパンデミックが起きる
・昨年の10月の台風被害以降、1件も中古の成約なし

タワマンは、
・内廊下の換気が悪い、絨毯とか不衛生
・壁が薄く隣の部屋の音が気になる。テレワークで自宅にいることが増え余計に
・コロナのせいで共用スペースが使えないのに管理費が高い
・中国人投資家がいなくなったので空き部屋が増える

武蔵小杉について、
・そもそも武蔵小杉は過大評価。文京区と同じ値段なのはおかしい。

と言った感じ。

[863: 匿名さん]

>>862 入居前さん
文京区ねーw 公務員の人とか好きよねーw
価値観を否定する気はないけどw
区役所だけは素晴らしいわねw
坂多いし、風情の押し付けがウゼェし、薬膳カレーはまずいし、播磨坂と、西片以外は、文京区と呼べないぶら下がりのくせに、文京区顔してやがるw
比較する対象が違うものを比較してやがるw
小杉に住む奴と、文京区に住む奴の価値観が違い過ぎるw
週刊現代も流されまくりのフェイクメディアw
就職してる奴は◯◯◯◯しかいないw
それをみる奴は、それを信じる奴◯◯◯w

芸能人追っかけた方が、まだマシ。
東洋経済か、日経、ダイヤモンドでさえ、たまにフェイクあるのに、現代？　ww

[864: 匿名さん]

>>862 入居前さん

この前他で読んだ榊淳司の記事とほぼ内容一緒。
使い回しもいいとこ。

[865: 匿名さん]

>>862 入居前さん

ツッコミどころ満載の低俗記事ですね。

[866: 匿名さん]

>>863 匿名さん
まぁまぁ落ち着きなよw

[867: 入居前さん]

設計と川崎自称行政が悪い。間違いない。

[868: 匿名さん]

文京区民からしたら、「ムサコと一緒にするなよ」っていう感じ。心外です。

[869: 匿名さん]

>>868 匿名さん
日本中誰も本気で中原区と文京区を比べたりしないでしょう。
埋立地とサンゴ礁を比べるようなもの。

[870: 匿名さん]

>>862 入居前さん
・昨年の10月の台風被害以降、1件も中古の成約なし

これは興味ありますね。本当ですか？

[871: 匿名さん]

>>870 匿名さん
自分で調べろ。当たり前だろ。エレベーターがすぐ止まるタワマンなんて誰が買うんだ。
一から建て替えしてくれ！

[872: 住民板ユーザーさん8]

急にダンマリやねw。
やっぱり中古売れてないのかな？

[873: 住民板ユーザーさん4]

あーもー、ムサコ妻に突っ込みたいーー

[874: 住民板ユーザーさん1]

>>872 住民板ユーザーさん8さん

売れてないよ、売り出し案件がほとんどないね、

mstも売り出し案件の値下げや成約価格の下落が続いてるよ、指値通りやすくなったね、

[875: 匿名さん]

>>874 住民板ユーザーさん1さん

どうやって調べたのですか？

[876: 住民板ユーザーさん1]

>>875 匿名

世帯数が多いのでその程度成約事例と指値の幅を追っていけば大抵わかります、端数なのか百万単位なのか、、とか

そこにどういう意味があるかは、、お察しかと思いますが。

[878: 匿名さん]

>>876 住民板ユーザーさん1さん
旧河道の上のマンションなので、ある意味プレミア感あると思います。
ピンチをチャンスに変える為に、川の上のマンションってことをもっと宣伝すべきかもしれません！

[879: 住民板ユーザーさん7]

[No.877と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[880: 匿名さん]

>>876 住民板ユーザーさん1さん

どうやって成約事例と指値を調べたのですか？
レインズに載ってない情報もあるかと思いますが。

そもそも成約がないという情報がデマなのでしょうか？
矛盾が生じてますよ。

[881: 匿名さん]

>>880 匿名さん
あなた詳しいわね。不動産屋？それとも不動産屋に聞いた話？
たしかにレインズにのせないで成約することもあるだろうね。でもなってない時点で、世間では無いのも同然。それは無いと言う。
だって参考にならないんだから。あるかも…では話にならない。
つまり、売れてない。売れない。
元の投稿者ではありませんが、そういうこと。

というか買う人の立場になって考えてみたら、買いますか？
情弱がたまにいるかもしれんけど。奇跡やで

[882: 匿名さん]

>>881 匿名さん

実際に新しい入居者に変われば売れたんだなと思うでしょう。

レインズに載ってないから成約無しと誤報することに意味があるのでしょうか？

現実に売る人も買う人もいるので情弱かどうかは何とも言えません。

[883: 匿名さん]

>>878 匿名さん

公表されている旧地図をしっかり見てください。
旧河道からは外れた位置ですよ。
情報が間違ってます。

[884: 匿名さん]

>>883 匿名さん
売りたいんでしょうけど、売れないですよ。
しょうがないじゃないですか。
株式と同じで、新しい事実が発生してしまった以上、
もう二度と昨年10月までのような価格には戻らないですよ。
武蔵小杉の西側と北側には、再開発という上昇要因はありますが、東側はもう開発余地は無く、築年数も古くなり、減価償却以上の目減りは、しょうがないですよ。
坪200万円まで下げるなら売れるでしょうね。

[885: 匿名さん]

>>884 匿名さん

坪200万で買いたい気持ちは分かりますが、
どんなに悪評を流しても、多分誰もその値では売りませんよ。
住んでる人は武蔵小杉の良さを知ってますからね。

[886: 匿名]

>>885 匿名さん
エレベーター止まるタワマン欲しい人いるの？

[887: 匿名さん]

>>886 匿名さん

エレベーターは停まるものですよ。

[888: 匿名さん]

>>884 匿名さん

正確な情報をきちんとお伝えしましょう。
こういう立地であることを、購入前にリサーチすべきです！

https://golden-tamatama.com/wp-content/uploads/2019/10/WS20180618AZC21...

[889: 匿名]

>>885 匿名さん

売り指値履歴のわかるサイトを見れば、同じ部屋が何ヵ月もかけて指値を3回とか下げてるのが簡単に確認できますよ。
一件も売れてないかどうかまでは私にはわかりませんが、周辺相場の値段よりもどんどん下げてるのは伝わります。
それでも、市況サイトの「成約事例に基づいた評価額」が下落していないのは、恐らく一件も売れてないからだと思います。

駐車場や共用施設の電源もようやく先月復旧したことですし、そろそろ成約事例も出てくるとは思いますが、今のかなり安い指値(もしくはそこからさらに下げる「売り急ぎの指値」)から成約するので、それによって大幅な評価下落がようやく明るみに出ますね。一方で、そのような固有事例を固定資産税評価額は考慮しませんから、保有者は踏んだり蹴ったりです。更には、修繕計画の見直しもいずれ不可避。

大変ですね。

[890: 匿名さん]

今後、このマンションを買うという人の動機をぜひ知りたいです。
完全にババ抜きのババじゃないですか？！

[891: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[892: 住民板ユーザーさん1]

>>880 匿名さん


mst は落ちてるのは事実
sftは最近急に出始めたし出物が安いここんとこほんとに成約ないよ

そもそもレインズ乗ってない案件を査定の条件に加味しないよ。意味がないでしょ、苦しいな

[893: 匿名さん]

>>889 匿名さん

そのサイトはどちらのサイトでしょうか？

[894: 住民]

>>883 匿名さん
私もそう思い前に指摘しましたが、こいつには旧河道の上に見えてるらしい。。変わった人だから相手にしないのが一番。

[895: 匿名さん]

>>894 住民さん
お相手して頂きまして、大変有難うございます。
古地図と比較し、新丸子にある京浜伏見稲荷の神社の位置よりも、旧河道であることは、間違い無いようです。

自己保身と精神安定剤代わりの発言でしょうが、
同じ身内で傷を舐め合うしかないようですね。

[896: 匿名]

>>895 匿名さん
ああ、変わり者さんですか。
どういう意図があるのか存じませんが、事実に反するのでこの話題はやめませんか。
念のため削除依頼をさせていただきました。

[897: 匿名]

>>895 匿名さん
また、ご存知だと思いますが、ここは住民掲示板であることをご承知おきください。

[898: 匿名さん]

>>896 匿名さん
またまたお相手して頂きました。
相手にしないのが一番と仰ってたので、大変不思議なことかと存じます。
一般的には、事実確認をする際には、証拠を出し合うのが
世の中の常識と存じます。
古地図と比較した場合の神社仏閣の位置との整合性が高いということで、旧河道の上のマンションと申し上げております。
証拠と言わないまでも、何か異なると主張出来る材料がありますでしょうか？

[899: 匿名さん]

>>898 匿名さん

あなたが信頼するかどうかは勝手ですが、
国土地理院による開示データです。

http://maps.gsi.go.jp/index_m.html#15/35.572815/139.662817/&base=s...

どうみても旧河道からは外れています。

[900: 匿名さん]

>>898 匿名さん

あなたがどのような意図で書き込みをされているのか不明ですが、ここの対象建造物は直接基礎で建てられています。
それがどのような意味があるかご自身でお調べになられるとよろしいかと思います。

ちなみに私は相手にしない、と仰っている方とは別人ですのであしからず。
誤報や間違えは正す必要があると考えています。

[901: 住民板ユーザーさん1]

>>900 匿名さん

この人素人だからほっときなよって笑
こんなこと言ってる人の部屋媒契したくないよ、

住民じゃあないだろうけどさ、

[902: 住民板ユーザーさん1]

中古売りに出てるけど、買う人いると思ってるのかな。日本一有名な事故物件なのに。
トイレ逆流、地下電源喪失。
今後あれが毎年発生するかもしれないよね？

[903: 匿名さん]

>>902 住民板ユーザーさん1さん
ダマらっしゃい。SFTが、茶色のマンションであることは、神のおぼしめしであり、予言されたものなのよ。

[904: 匿名さん]

>>899 匿名さん
国土地理院の情報は、SFTにとって都合の悪い情報ばかりなので、なんとか隠蔽して頂くようお願い出来ませんでしょうか？

[905: 入居前さん]

東京の現実　https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4287/index.html

大阪は、街がマンション・賃貸だらけでスラムに。
働き盛りでも孤独死する社会。
自称大阪府知事等維新の会はイソジンでインサイダーをやっていることが露呈。
関電に対しては要求通りの社外取締役を任命しろと。。
会社法、金商法無視。憲法違反も多数。犯罪者が跋扈している。

[906: 住民板ユーザーさん6]

ミッド在住ですが、少しでもソーシャルディスタンス取りたくて、エレベーター3人以上は乗りたくないです。すでに3名乗ってるのに、後から乗ってくる人、もっと気を遣ってほしいです。さらに汗臭くて死にそうでした。

[907: 通りかがり]

台風の季節が来ましたね。去年のようなことにならないことを祈ります。

[908: 武蔵小杉LOVEさん]

>>907 通りかがりさん

武蔵小杉は永遠です。失礼ですよ。こちらの板に書き込む際は、お住まいのマンション名と階数を申し出た上で書き込みして下さい。低層階の意見は却下します。

[909: 匿名さん]

>>908 武蔵小杉LOVEさん
そうです。SFTは被災マンションなんです。被災者保護の観点より、差別発言が横行しないようご配慮頂きたい。

充分痛い目に遭いましたし、エントランス出るのも恥ずかしいという意味では、これ以上の弱り目に祟り目はご勘弁して欲しい。
誇れるマンションではないのは充分承知ですよ。

[910: 通りがかりさん]

5月20日付の朝日新聞電子版に、『管理組合理事長の××××××さん（45）は「被災から3日目には地下3階から水を抜き、1週間ほどで電気は復旧し、9日ぐらいで上下水道と電気といったインフラは復旧しました。各社の協力でものすごく早かった」と話す。』と出ていました。
この掲示板と食い違いますが、どちらが正しいのですか？

[911: 晴海の漁師さん]

朝日新聞とNHKの情報を鵜呑みにしちゃいけませんよ。最近はYouTubeとか加工されていない生の無邪気な現実が露出する事が増えましたねw

[912: 匿名さん]

>>911 晴海の漁師さん
結局最初に被災したことをSNSにアップした人は、誰なんですか？
隠蔽したくても隠蔽出来ないでしょ

[913: 匿名さん]

隠蔽というワードがなぜか好きな部外者。

[914: 住民板ユーザーさん1]

フロントに大便が落ちていますが、台風前のお守りでしょうか。

[915: 匿名さん]

>>914 住民板ユーザーさん1さん
防犯カメラで、犯人を見つけ出しましょう。
縁起が悪いです。

[916: 住民板ユーザーさん1]

不動産屋に相談しに行くと鼻で笑われるマンション

いまだに地下に水がたまってるんだろうなぁ

[917: 匿名さん]

https://www.jpm.jp/topics/2892
ついに昨日からです。

水害のリスクを、不動産取引の際の重要事項説明が義務化されました。2020年8月28日スタートです。

[918: 匿名]

>>917 匿名さん
ここのマンションは、日本の法律を変えたw

[919: 入居前さん]

設計と川崎自称行政の不正。設計者と自称議員は賠償を。

[920: 匿名さん]

提訴しても方向性が違う。自称川崎市議はキャパオーバー、公衆衛生を考慮・対応していない住環境を推進・許可したのがそもそもの致命的で重大な過失。水門云々はかんけいない。市からお金を出さすのはお門違い。設計者と自称議員が賠償を設計者も論外。普通要求される、職業的専門家としての注意、知識を持ち合わせていない。任務懈怠、重過失。。台風時には設計者と全自称議員が現場で河の監視と災害対策作業を。

[921: 川崎市内は浸水土地だらけ]

>>862
>昨年の10月の台風被害以降、1件も中古の成約なし

デマ
最低２件、同一不動産屋が中古売買成立した。
売却した２件は注文建売住宅購入した。
購入物件は２件とも高台が印象的。
取引先の不動産屋情報

[922: 匿名]

>>921 川崎市内は浸水土地だらけさん
それは、買取ですね。相場の8がけくらいの値段で、不動産屋が買取りし、リノベーションして、リノベ代と利益をのせて、再販するということでしょうか？

文章が非常に分かりづらくてすいません。
私の読解力がないのか、あなたの国語力が低いのか、分かりませんが、申し訳ありません。

[923: 住民板ユーザーさん3]

坪単価270万円くらいまで下げても買い手がつかない。
「マンションレビュー」の中古売出事例の履歴を追えば、同じ部屋が昨年から売れずに何回も指値を下げてる辛い状況が確認できます。
さすがにここからもう一段下げればそろそろ成約事例も出てくるでしょうが、それによって取引事例比較法で算出している各サイトの評価額が一斉に下がりますね。

[924: 匿名さん]

>>923 住民板ユーザーさん3さん
坪150万円ほど下がれば、2軒目を買いたいと思ってますが、可能性ありますでしょうか？

[925: 匿名さん]

どこの物件でしょうか？

[926: 匿名さん]

>>925 匿名さん
あっ?すいません。
ステーションフォレストタワーです。
坪150万円なら80平米で4000万円切るので。
事故物件だったとしても、
坪200万くらいまでしか下がらないでしょうか？

[927: 匿名さん]

>>926 匿名さん

ずっと待っていたら良いのではないでしょうか？

[928: 匿名さん]

>>927 匿名さん
投資物件なら、DCF法や、利回り比較として東証上場REIT指数の平均利回り、もしくは、東証上場REITのレジデンシャルの平均利回りとの比較すると宜しいでしょう。
現在東証REITなら加重平均利回りが4%ほど。REITは分離課税でインカムゲインの20.315%。現物不動産は総合課税で累進課税。累進課税なので、
給与所得者のうち高所得者は税率が高位。低所得者は税率が低位。
管理費・修繕積立金・固定資産税・地震保険・火災保険・空き家リスク・事故物件リスク・不動産屋への管理手数料・経年劣化の補修費用（専有部分）（24時間喚起）（床暖房）
（エアコン）（食器洗浄機）など。をREITの加重平均利回りに加算します。→5?6%。
武蔵小杉の分譲タイプの坪単価家賃10000円?11500円　（仮）
80平米＝24.24坪→24万2400円?27万8000円
×12＝290万9000円?333万6000円
これは逆数の5?6%で割ります→
A. 4840万円?6670万円
こちらのマンションは事故物件のため、中央値より2割ほど低めに見積もり、
4840万円＋6670万円を÷2で5750万円。そして2割引（業者しか買わないだろうから2割引）。→4600万円。4840万円より安くなってしまうため、強気で4840万円。弱気で4600万円。
不動産屋を経験した投資家からしたら、こんなイメージですね。
つまり、4840万円÷24.24坪＝？

ピッタリですね。
住んでる方は9割売らないでしょうから、売りたい人の中きら、売らなければいけない理由がある人、
売り急ぐ理由がある人を狙って、
坪200万交渉で買いましょう

[929: 住民板ユーザーさん2]

>>923 住民板ユーザーさん3さん

無駄に管理費と修繕費が高いですから

[930: 匿名さん]

設計、憲法違反の川崎自称市議をマンションと川の前まで連れてきて、個人的に賠償させることが必要。法治国家ではない。

[931: 通りかがり]

台風10号に備えましょう。