リライズガーデン西新井住民板part４

[匿名さん]

こちらはリライズガーデン西新井住民専用のスレッドです。
有意義な情報交換の場にしましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150722/
前々スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/85771/


住所：東京都足立区梅田8丁目14番1～2
東武伊勢崎線「梅島」駅徒歩2分
　　　　　　「西新井」駅徒歩5分

[241: 住民さんＡ]

>駐車場収入を当初計画の予算収入まで引き上げるのが妥当

利用者が減ってますます収入が少なくなるよ！

[242: 匿名]

駐車場を借りていない人で負担！！

そう、自動車非保有者であろう240さんが駐車場を借りれば解決(^0^)/

なーんてね。


冗談はさておき、この問題はきっと自動車保有者VS非保有者の構図ですね。
うちも非保有者だけど、共益な部分の不足であるなら、全体で早めにフォローするべきだと思う。あとから大きな追加負担が来るよりマシ。
駐車場の維持運営に足りないお金があるならば、駐車場利用者が負担すべき。


駐車場の契約率、65％位でしたっけ。仮に値上げが決議事項であるならば、駐車場利用者の戸数が過半数を得ているから…でも、四分の三以上の議決ですか？値上げってどういうプロセスを経るんでしょうか？詳しい人いますか？

[243: 匿名]

私は全体で負担すべきと考えます。ちなみに車は持っていません。
マンションのような共同住宅で、｢利用者が負担すべき。｣なんて言っていたらきりがありません。運営が成り立ちません。
利用者のみの負担は、気持ちとしては解りますが、共同住宅の運営としては、難しいのではと思います。
私は、1Ｆ住んでいてエレベーダーを使わないから、維持・管理費を負担したくない、老夫婦なのでトレーニングルームは使いません、子供がいないから託児施設は要りません、インターネットは別にしたいから管理費に含まれているのはいや、、、等々。売店、クリーニングもまた然りです。運営としては、赤字でマンションの共同サービスの1つとして管理費のうちに入っていますよね。利用者負担なら成り立ちません。
駐車場のように解りやすいものは、負担にある程度の差はつけるということは検討してもよいと思いますが、前提としては、｢共有の資産｣であるので全体でということで考えることと思います。駐車場がボロボロになったり、清掃が行き届いていないだけでも、資産価値が下がりますし。

[244: 住民さんＡ]

そんなに心配しないでも700で割ればたいしたことないよ！

[245: 匿名さん]

一旦は、全員の管理費の値上げとなってもやむを得ないが、赤字のままにしておくわけにはいかない。
赤字施設の行く末は、利用料値上げか廃止のどっちかかなと思う。

とりあえず料金は上げない方向案として、機械式駐車場55台分を撤去して自走式684台(92%)にするのはどうかな？
撤去後の空き地は、体の不自由な人の平置き駐車場かカーシェアを数台置くと便利さも残るかと。

このまま赤字が累積していくのと、撤去して何年で元取れるかを計算して採算とれれば、の話だけど。

[246: 匿名]

修繕積立金の不足、長谷工へ管理委託費の減額を要求し、減らした分を充てる事で解決です。
減額したら管理の質が低下するなんて言う人がいるけど、競争原理を働かせればそんな事にはならない事は社会人なら理解できるでしょう。
最初から多めに設定されている各種委託費、駐車場問題が無くても見直さないては手はありません。

[247: 匿名]

機械式駐車場を無くすというのは良いアイデアかも。
耐用年数がだいたい15年位だから、その間隔くらいで建替えが必要になる。
それに頻繁な点検等も行わなければならず、結構な金食い虫。
確認した訳じゃないけど。
修繕計画にはその建替えも考慮しているだろうから、建替えを行わないとしたら修繕積立金の考え方も大分変わりそうじゃない。

[248: マンション住民さん]

スカイツリーのツアーでも組んでくれないかな。。。

東武さん、よろしくお願いします。

[249: 匿名]

駐車場収入の一部は、マンション全体の管理費、修繕費に利用する計画なのでは？
「利用者負担」にすると、むしろ駐車料金のダウン、管理費のアップになるかもね。

[250: 匿名]

今の使ってるの５００台ぐらい？
５００で割れば大したことないって！(笑)
他の駐車場借りる方が高いし既に借りてる人が借りなくなるとかはありえないよ！


…な～んてね

[251: 住民さん]

駐車場料金って月額４０００円から１００００円ぐらいだよね
やっすいよな～
１０００円ぐらい値上げしても問題ないんじゃないとか思っちゃうな
使ってない人からするとｗ

それは置いておくとして、今後機械式を撤去するのは良い案だと思います
自走式で十分カバー出来るし…
ただどのタイミングでやるかは大切ですね
やはり修繕が必要になった時ですかね

[252: マンション住民さん]

機械式撤去かぁ～
思いつかなかった♪
賛成!!

[253: 匿名]

機械式解体撤去には、すごーくお金がかかりますよ。見積とって見たらわかると思うけど。
個人的には反対かな。将来、例の道路が出来るとフロントからだと不便になるような気がします。
駐車場100％は、価値があるような気もしますし。

[254: 住民さんＡ]

>>253

管理会社の知人に尋ねたところ。
経年劣化により保守料が増加した場合、撤去はせずに地上階だけを駐車場として利用する所が多いそうです。

上の書き込みは“荒らし”ですので心配無用です。
通常の対応は№243さんの書き込みのとおりです。

[255: 住民さんＡ]

私全面的に>243さんの意見に賛成。
久しぶりにこの掲示板でクレバーな意見を見た気がする。
当方、駐車場利用者。
月々1000円とか3000円とか別に上がってもいいけど、という前提です。

[256: 匿名さん]

51台で撤去費用900万くらいというのをネットで見かけました。
この程度であれば、全戸の管理費UPが月々1000円もするくらいなら、一戸あたり2万くらいポンと
一回出して機械式撤去したら安上がりだと思います。
機械式の利用者の同意を得られるのが前提ですが。


ちなみに、254さんの１Fだけしか使わないというのは、賛成できないな。
ボロボロの錆だらけの駐車場で１Fの車が汚れるようになったら、借り手がなくなるだろうし、
掃除だけは頼むとしたら別途費用がかかるでしょう？
子供でも簡単に行ける場所にあるので、危ないと思います。

[257: 匿名]

簡単に管理費値上げで良いという人が意外と多い事にビックリです。
それだけ裕福な人ばかりが住んでいるのでしょうかね。

我が家としては、値上げ以外の対策が色々と有ると思っていますので。
それらを行わないでの値上げには賛成できないです。

[258: 匿名]

>対策が色々と有ると思っています
思っているのでしたらいくつか書かれたらどうでしょう。

[259: 匿名]

>思っているのでしたらいくつか書かれたらどうでしょう。
管理委託費の削減、一番大きな支出ですよ。

[260: 住民さんＡ]

どうやって削減するのかを書かないと。。
賛否はありまずか、皆さん具体的な考えを書かれていますよね。

[261: 匿名]

>どうやって削減するのかを書かないと。。
過去の投稿を読まれていますか。？
まずは、それを行ってから投稿するのが良いと思います。

実際にどうするか、過去の投稿にも有ったように。
競争原理を働かせれば良いのです。

電化製品等を買う時には、色々な店を廻って購入の交渉を行う事があると思いますが。
それを当てはめれば良いだけです。

具体的には条件をきっちりと定め、委託費用の見積もりを複数の業者に出してもらい、安いところに決めればよいのです。
また、長谷工にはその安い業者と同じ金額なら更新するよともちかけるというのも有りだと思います。
顧客を逃すまいと一緒の条件で良いと折れてくれる事が大ですから。
業者は、それこそ星の数程有り、どこの会社も新規契約を欲しがっています。
そんな事は営業の仕事をされているかたなら身にしみている事でしょう。

現状の委託費等は、電化製品でいうところの、小売り希望価格で契約していて実勢価格で契約している訳ではありませんよ。

[262: 住民さんＡ]

あなたの意見があるわけではなく、他の方の意見への賛同ということですね。
私も、決して悪気があって、突っ込んで聞いたわけではないです。
色々とある書かれていたので、何かいい意見があるのかなぁと思い、ちょっと期待したのですが。。

[263: 匿名A]

>261
色々って書いたので、期待させちゃったようですねww
単に相見積をとって交渉するってことに賛同しているってことで、
自分の考えがあるわけではないのですねー。

電化製品と違って、サービスは無形だし、品質も比較しにくく、
お金だけで単純に比較できないので、簡単ではないと思いますが、
２年に一回ぐらいはやったほうがいいですね

[264: 住民さんＡ]

↑は住民ｑか？

>>261さん
放置した方が良いですよ。喜ぶだけですから。

[265: 入居済みさん]

自転車置き場、Ｂ１とＢ２はどちらが使い勝手よいのでしょう？？？

子供がいる人、雨の日、荷物の多い時、

実際使っていての感想を教えてほしいのですが。

[266: 住民]

管理会社を替えるって…
長谷工だからと言うのもこのマンション選択の一部だったので反対です。管理費が安くなると言っても一世帯当たりにすればわずかな金額で引き継ぐ時の事を考えてみたらマイナス部分が多いのでは？
値下げ交渉だってお掃除してくれている方がアルバイトや初心者が多くなりサービスのマイナスになるような気がします。
他のマンションに比べてここの高いとは思いません。
管理費と修繕費は別に考えるべきでは？

[267: 匿名]

管理会社への交渉、私はとりあえずやってみる価値は有ると思います。
交渉の最大の目的は管理委託費を節約するという事で、変える事が目的ではないのですから。

過去には20％削減出来たという書き込みも有りましたし、私の友人の話でも管理委託費を25％近く節約出来たと自慢された事が有ります。
20％の金額は266さんにしてみればわずかな金額かもしれませんが、私の感覚ではとてつもない大金です。
その節約出来たお金を修繕積立金に回す事が出来れば、修繕計画にも余裕が生まれるように思います。
それこそ議論されていた駐車場問題も問題とならなくなるのではないでしょうか。

駐車場問題が有るからと、ここで安易に値上げを認めてしまえば。
今後、ちょっとした問題が発生するたびに管理費の値上げ要求されそうで怖いです。

管理委託費は最大の支出です。
そこへ節約のメスを入れるという事は、TQC的に見ても理にかなっているのではないでしょうか。

理事会には、とことんまで、やりくりを行っていただきたいです。

[268: 住民さんＡ]

TQC的の意味がわかりません。教えてください。

[269: 匿名]

TQC（Total Quality Control）統合的品質管理の事ですね。
問題解決の手法です。

今回の場合、駐車場の契約数が長期修繕計画で予定した数に達していない為、予定している金額の修繕積立金が積上らない恐れが出て来て、それが問題だと言われています。
その問題を解決するには、支出を削減するか収入を増やすかのいずれしかありません。
そこで、支出を削減する場合は、何処に何れだけの金額が支出されているかを調べ、上位を占めている支出先を順番に改善する事で最大の効果を得ようという発想です。

極端な例ですが、例えば1万円を支出している先を半額に削減したよりも、100万円を支出している先を5%削減した方が効果が大きいのです。
このマンションに置き換えた場合、支出割合が一番大きいと思われる管理委託費を見直す事が最大の効果を得やすくなるという発想のようです。

[270: 住民さんＡ]

でぶっちゃけ管理費の細かい項目まで実勢価格で交渉できる人って理事にいるの？
次の理事がそろそろ決まる(もう決まってる？)だろうけどウチには来ていないの一安心。
だってそんな実勢価格がどうとか、スキル的にも経験的にも分からないし。
そこまで期待されたら、断然理事なんてやれない。
誰がそれやるの？

[271: 住民さんＡ]

No.267 匿名さん
「理事会には、とことんまで、やりくりを行っていただきたいです。 」

こういう方に理事になっていただき、頑張っていただきたいと思います。

[272: 匿名さん]

270さん
理事の決まり方を理解していないという事は住人ではないですね。

[273: 住民主婦さん]

理事ってどうやって決まるの？
住んでるけどわかんないよ。
教えて。

[274: 匿名]

>でぶっちゃけ管理費の細かい項目まで実勢価格で交渉できる人って理事にいるの？
会社で設備を導入する時なんかには、その設備を扱う会社が数社有るから、とりあえず条件を提示し一番安いところに決めるといって見積もりさせる。
その時は５〜６社、多い時には８社くらいにお願いする。
業者としては仕事が欲しいから、赤字が出ないギリギリのラインの見積もりを出して来る。
そうすると、１、２社は大きく外れた数字を提案してきたりするけど、だいたいの所は同じ様な数字を提案して来る。
かかる経費なんてどの会社も大きく変わる事はないですからね。
これが実勢価格になる。
あとは細かい条件を確認すれば良いだけです。

特殊な知識なんか不要ですし。
社会人として働いている人なら、業務として経験している人が多いのでは。

[275: 匿名]

見積もり合わせは良いけど、細かい仕様書は誰が作るの？
現状の流用する？

[276: マンション住民さん]

マンション管理士などにお任せするってのはどうでしょう？

[277: 住民さんＡ]

設備機器なら簡単かもね。
誰かが書いていたけど、サービスまで含めて、仕様書ってことだとしたら結構大変な気がするけど、
そんくらいみんな簡単にできるって思ってるものなのかな。
特殊な知識が不要というけれど、設備機器とマンション運営の違いこそ、特殊な知識じゃない？
会社なら今までの経験上でそれなりに事情を知っている人とかよく出入りしている業者とかいると思うけど
マンションの場合どうしたらいいだろ。それこそ長谷工に聞きますか～。

マンション管理士は一理ありますね。
あとはコンサルという職業を信じるかどうかですかね。
個人的には、ある程度のロングスパンで利害を共にする人でないと不安。

[278: 匿名]

管理の仕様書、無いんですかね。
委託契約をすると言う事は、請け負う業務内容を細かく決めると言うのが普通だと思うのですが。

[279: 匿名]

マンション管理士に相談というのも一つの手ですね。

それとは別に、他マンション管理組合と横の繋がりを持ち、問題をどのように解決してきたのかと言う事を聞いてみるのはどうでしょう。
経験の少ない者同士で議論しているよりも、効果のある解決案が見つかるかもしれませんよ。

探してみたら下記のような物もありました。
http://www.mansaku-net.jp/mansion/main/kanri/index4_1.html

[280: マンション住民さん]

完売したぜよ

[281: マンション住民さん]

ほんまゼヨかぁ！？
と思って公式HP見てみたら、、、

ほんまゼヨ！

[282: 住民さん]

オール電化最悪…。
電気代の値上げで買い手がつかない。

[283: 匿名]

↑
ガスも４月から値上げとニュースで報じてたが？

[284: 匿名]

No.282
ほんとに売り出しているとして、マジレスすると売り出し価格は適正でしょうか。
オール電化だけが原因ではないと思われます。
中古の成約を見ましたが、それなりに売れていると感じました。
またお任せしている仲介会社の力量もすごく関係すると思いました。
それからタイミングも重要です。4月、5月は需要が急激に落ち込みますので、
今の条件のままでは成約は難しいのではないのでしょうか。
後悔のないようがんばってください。

[285: 匿名]

今、最も注目されている新築マンションの一つとして「プラウドタワー東雲キャナルコート」が週刊ダイアモンドで紹介されていました。
ここもオール電化ですが、第一期２５０戸、第二期１１０戸とも即日完売。
もちろん、いろんな要因があっての結果ですが、オール電化だから売れないというのはちょっと言い過ぎ。

昨年の震災以降、震災に強いマンションが注目されています。自家発、免震構造、･･･、そしてオール電化。
これも週刊ダイアモンドの受け売りですが、オール電化は震災に強いそうな。断水、停電しても約４００リットルの温水が全戸確保できるという点が震災に強いということらしい。

[286: 住民Bさん]

フィットネスルームは保護者同伴でも子供禁止にできないでしょうか？

子供が色んな器械ちょっと乗っては降りたりを繰り返してて、チョロチョロしていて見ていて危ないと思うし、
ヨガマットの上を平気で土足で乗っているのを
自分のトレーニングに夢中で注意もしない。。

なんだかとっても不愉快でした。

[287: マンション住民さん]

>286さん
子どもに注意しちゃっていいんじゃないですか？
昔は悪いことしたら親以外にも近所の大人に怒られましたよね。
それか、親に子どもが危ないよと伝えるとか。

子ども粗相は親の責任。
ただ子どもたけで留守番はさせたくないけど、
フィットネスルームは利用したいのもわかる。
入室禁止はやり過ぎ感があります。

[288: 匿名]

機器の取り扱い年齢に達していないと思います。
トレーニングルームの機器は、注意して扱わないと危険がいっぱいなので早急に禁止すべきと思います。
私は体育館には連れて行きますが、トレーニングルームには入れないようにしています。

[289: 住民Bさん]

＞287さん

そうですね、逆ギレされないといいですが、今度そういう事があったら注意してみます。

[290: 匿名]

入室禁止というのはやり過ぎだとも思いましたが。
288さんが言われるように、幼稚園児くらいの子供では危ないと思われる機器も有りますので、安全を第一優先で禁止もやむおえないのかも。
まあ、親がちゃんと子供を見ていればそんな話も出て来ないのでしょうが。