3階建てミニ戸建の売却は難しい？

[Xmen]

4年前に明大前駅徒歩3分の南向き3階建て住宅を購入し現在売却を考えています。
購入理由は実家・渋谷・新宿・首都高速が近いことでしたがマンション購入の為売却したいのですが
ミニ戸建は資産価値なしというご意見をよく耳にします。こういう物件は買い手がなかなか決まらないもの
なのでしょうか？我家は高所得ではないのでやはりここに永住するしかないのでしょうか？
3LDK（LD18畳・8畳6畳6畳ロフト3.5畳＋駐車場）当時新婚でしたからかなり設備仕様のオプションに力を入れ
天窓付きで日当たりも良く住み心地は悪くなかったのですが…。
売却できずローンが残っていては買い替えできません。

[21: 匿名さん]

ちょっとびっくりですねー。子供の居ない家庭に子供の世話を頼むって考えられません。

[22: Xmen]

＞19＞20＞21
現在の住まいでよくわかったことですが子育ては本当に大変だということです。ストレスいっぱいの
子供達が一日数時間でも我家でリラックスできたのならば良かったと思うことにしています。
スレッド内容から反れてしまって申し訳ございません。


販売や査定をお願いする業者は大手（三井・住友・東急など）がいいのでしょか？
住友はよくチラシが入ってくるのですが、小さなところもあたってみるべきか検討しています。
まずは以前の仲介業者に連絡をしたところ、自分のところで全て任せてくれるかどうか数日以内に結論を
出すように言われました。販売方法にもいろいろあるのですね。参考になるご意見があればアドバイス
をお願い致します。

[23: 匿名さん]

しかし、すごい近所づきあいだったんですね。東京は田舎モノが多いと聞きますが、
そういう遠慮の無さは、田舎そのものですね。都会人のXmenさんにはつらかったでしょう。
うちの実家も、地方都市だからそういうディープな人間関係はありましたね。
まあ、そのディープな人間関係のおかげで、震災にあったときは近隣の人の安否確認が
素早くできましたが。

＞自分のところで全て任せてくれるかどうか

専任媒介と言うやつですかね。
http://realestate.yahoo.co.jp/realestate/docs/sumikae/cyuko/s_4_01.htm...

うちも、建売ミニ戸を売るときに、当初専任媒介でお願いしました。
しばらく、担当した業者さんが独自で買い手を探しましたが、見つからず、
不動産業者のデータベースに情報を載せて、ようやく買い手が見つかりました。

あせらず、じっくり取り組んでください。
オープンハウスをするときは、それを理由に子守りの依頼は断られたら良いと思います。

[24: Xmen]

＞23
参考になるご意見ありがとうございます。
住友不動産販売から一番熱心に電話連絡がありますが他のスレッドでよく書かれていなようで…。
以前の仲介業者は専任でも一般媒介どちらでもかまわないと言ってました。
どこに頼んでも販売価格に大きな差はないのでしょうか？

現在の住まい購入時、両家の両親は反対意見でしたが親元から離れたい一心で強引に決めてしまいました。
入籍間近で家が決まらないと困るだろうという理由からしぶしぶ承諾を得て、自己資金は主人のお父様から
援助して頂きました。「こんな小さな家はまともに売れるはずがない！」と猛反対していたお義父様の手前、
失敗するわけにはいきません。ましてやマンション購入理由が近所付合いだとは言えるはずもありません。
次の自己資金は2人で用意できたので売却時の差額がでればお義父様にお返ししたいのですが、足りない場合
さらにガッツで働かなければ！電気を消し留守にみせかけ仕事してます。

[25: 匿名さん]

＞どこに頼んでも販売価格に大きな差はないのでしょうか？

難しいところですね。一応の相場があると思うので、査定自体はそれほど変わらないと思います。
後は、業者がどれだけやる気があるか？
例えば、大手の業者で社員が成績を上げるために、「とりあえず売れたらいいや」と言う考えなら、
値引きを大幅にしてでも売ろうとするでしょうし。
小さい業者なら、少しでも仲介手数料を稼ぐために真剣に買い手を探すかもしれませんし。

ただ、販売力は大手の方がやはり強いかと思います。うちも、結局は頼んでいた不動産屋サンだけ
ではだめで、大きめの不動産会社が絡んで何とか売れました。（売主の仲介手数料は変わりません。）

妹の所も、今住んでいるところを売ろうとして住友林業の仲介を頼んだら、当初の査定より大幅に
値を下げて売ろうとしたので、断ったそうです。
とりあえず、あせらずに取り組まれることをお勧めします。

[26: Xmen]

本日2社に査定してもらいました。三井と住友です。
査定金額は販売開始5400万で値引き等を考えて5200万前後だろうと言われました。妥当でしょうか？
本当にこの価格で売却できればホっと一安心です。
明日小さい業者にも査定をお願いする予定でいますが、後は業者さんのやる気なのですね。

売却を予定してから毎日不安でいっぱいでしたが本当にみなさまのご意見に支えられています。
アドバイスを考慮しながらゆっくり進めていこうと思っています。
慌てることはないのですね。今後もご指導よろしくお願い致します。

[27: 匿名さん]

当か？といわれても土地の平米数もわからないですし。公示価格とか路線価とか当然調べてますよね?
松原1丁目だと勝手に仮定させていただいて、先日の公示地価が平米55万円の評価です。
公示地価と実際流通する際の額は異なりますが、参考にはなると思います。

ウチはXmenさんとはぜーんぜんかけ離れた川崎の奥地ですが、35坪程度の20棟の分譲住宅です。
同じく子供ナシで共働きですが、幸いご近所には良くしてもらっていて、子供たちにも親しまれています。
気に入られ過ぎて、休みの日なんか見かけたら遊んでもらおうと監視されてます(笑)。
良い住み替えができるといいですね。

[28: 匿名さん]

>>26
う〜ん、ちょっと高いですね。
4980万円がいいところでしょう。
5000万円以上は考えられない。

[29: Xmen]

＞27さま　公示価格とか路線価とか当然調べてますよね?
調べてませんでした（汗）松原2丁目で18坪です。ありがとうございます、自分でも調べてみますね。

私も27さまのようなご近所付合いが理想でした。子供たちからはかなり親しまれていると思いますが
ご近所からはどうなんでしょうか…。我家のご近所さん達は2歳から進学塾に通わせ、我家に子供達を
預けてる間にお夕飯の支度やお風呂の用意と本当に忙しそうです。もちろんお礼の言葉などはありません。
しかし住み替えを予定してから気持ちも落ち着いてきたせいか今は純粋に子供達と遊んでいます。

[30: 匿名さん]

http://home.adpark.co.jp/web_search/servlet/w_Servlet?sort=-1&sort...
が比較的近い条件だね。
ま、これは売主が売りたい値段だからこれで売れるわけではないけど。

[31: 貯金が無い]

築４年で１８坪で５０００万ですか場所も良い所だし、でも当然リフォームするから３００万ぐらいは
引いてもらいたいですね。
すいません私の勝手な感想です、もうすぐ港区の家を売り払い引越しを考えています、多分７５００万ぐらいで
売れると思います、う〜ん明大前３分は魅力だなぁ。

[32: 匿名さん]

築４年でリフォームは必要ないでしょ
ハウスクリーニングで十分
子供もいないみたいだし　痛みは少ないと思うよ

[33: 匿名さん]

＞う〜ん明大前３分は魅力だなぁ。
全く同感です！！

[34: 匿名さん]

建物の施工会社と建坪教えてください。
アドバイスできるかと思います。

[35: Xmen]

＞34さま
わざわざありがとうございます。
都心住宅工房という現住まいの近くの施工会社です。
18坪で延床88.7㎡、3LDKロフト付きの南向き3階建て住戸になります。

[36: Xmen]

あれからほぼ毎日のように販売業者さまが見積もりにいらしてます。
「販売価格は5400万くらいで値引きを考えて5000万前後です」どの業者さまも同じ査定でした。
査定依頼はいったん終了し、次ぎは安心して販売をお任せできる業者さまを検討中です。

当然のようにリフォームを考えておりましたがリフォームは全く必要ありませんと言われます。
私が購入者ならリフォームかけて欲しいかな？それとも…と部屋を見渡して考えたりしました。
新築完成まで洗面台・キッチン・壁紙など廊下に至るまで内装にこだわって入居したことを思い出すと
購入される方も同じようにこだわられるのでしょうね。最初にここまで内装に費用をかけず、入居後に
様子をみてから検討すれば無駄がなかった…後悔ばかりの貧乏性です。

[37: “経験者]

子供無しで4年でしょう。リフォームは必要ないですよ。
うちは、幼児2人で5年暮らした家を売却しましたが、特にリフォームは無しでしたよ。リフォームは購入
者が自分の好みでするでしょう。
査定は、大体同じと言うことでそこが相場と思われたら良いでしょう。
後は、Xmenさんのおうちにほれ込んでくれる人を探すだけです。オープンハウスの時は、せっせときれい
にしましょう。もちろん、近所のガキは入れないように。（今後は、売却を理由にガキの子守はお断りさ
れれば良いと思います。）

＞新築完成まで洗面台・キッチン・壁紙など廊下に至るまで内装にこだわって入居したことを思い出すと

それが、住宅購入の醍醐味ですよ。無駄云々は忘れて、次のマンションの内装にもこだわられたら良いと
思います。

しかし、5000万を超えると仲介手数料もすごい額になりますね。また、確定申告時に売却損を証明できる
ように、購入時の契約書等も残っていますか？

[38: Xmen]

“経験者さま

購入時の領収書・契約書全て残ってます。もともとリフォームをしなければならないと
思っていたのでなんだかお得な気がします。次のマンションの契約も済み、今後はゆっくりと
間違いのないよう売却を進めていきたいと思います。主人は出張が多くなかなかマンション購入や
現物件の売却の話し合いができない状態ですが今回はいい結果がでるよう慎重です。
毎日お家のお手入れをしていますが近所付合いの問題がなければ本当にこの家が気に入っていたのだと
しみじみと実感してしまいます。

[39: 匿名さん]

あげ

[40: 匿名さん]

違法物件じゃなければいいが・・・。

[41: 匿名さん]

物件が上玉だけにマンションに移ったら後悔しそうな気がするんですが・・・

[42: 匿名さん]

後悔先に立たず。

[43: 匿名さん]

もう１年半経過してとっくに売り終わっているとおもうが。
２００７年までまってたらもうちょっと高かったろうな。

[44: 匿名さん]

>>43さん
どうして2007年まで待つと高くなったかもしれないの？
ちょうどこのスレ主さんと同じような条件の家を売却しようと思っていたところなので、
参考までに教えていただけませんか。

[45: 匿名さん]

東京の利便性の高い地域の地価が２００５年くらいから急上昇していると言う事だけ。

まぁ住宅地と商業地では違うとは思うが、場所や物件がミニとは言えかなり魅力的でわしも欲しいなと思ったくらいなので。

[46: 匿名さん]

消費税が上がりそうなのがチョット

[47: 匿名さん]

なるほど。

[48: マンション脱出組]

明大前徒歩３分はいいよね。京王本線、井の頭線、非常に便利でよい住環境の戸建。
マンションで他人と財産を共有するほうが、付き合いが大変そうに思うけど。
自治管理組合の役員とか大規模修繕委員とか面倒だし・・。

[49: 匿名]

マンションに買い替え、、資産性考えるともったいないな。


近所の人間関係が理由だからしょうがないが、、

[50: 匿名さん]

アパ－ト代わりなら、ともかく、建物には価値はない。

[51: 匿名さん]

私なら問題の人間関係をなんとかしたかなぁ。

結果論だけどリーマンショックで値下がり激しくその上維持費が高いタワーマンションを買うために
明大前3分の利便性が高く比較的安定資産の土地を売ってしまったのは残念。

[52: 匿名さん]

土地面積は？60M2？

[53: 匿名]

明大前とかの、便利な駅徒歩5分以内の物件って
たまにしか売りに出ないから、お金があっても買えない場合があって
希少性と人気は抜群だよね
若干延床が狭い気もするけど、6000万から売りに出しても良かった気がする

[54: 15年してみて]

結果、大成功でした。やはりミニ戸建て三階建てより、マンションのほうが全てにおいて上回ってます。

[55: 匿名さん]

んな訳ないだろ(笑)
今や新型コロナでマンションは終了、戸建ての広さや感染リスクの低さ、トイレの数など住宅としての快適性が最優先になったんだよ。

テレワークが変える、住まいの選び方とは？
都心マンションから郊外一戸建てへシフトも
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110562

[56: 匿名さん]

ミニ戸を誉められたものじゃないが、タワーマンションの後悔感の方が遥かに大きいな

[57: 匿名さん]

マンションなら狭小ミニ戸建てのが、まだマシに感じる。
危険な上、無駄に金のかかる共用施設も無いし狭小といっても平均的なマンションよりは遥かに広いからな。

[58: 戸建て王]

>>57 匿名さん
広くはないでしょ。
スマートハウス（狭小）なんて80平米くらいでしょ？
階段など等を引いたら恐ろしくて計算できない(@_@)

[59: 匿名さん]

>>58 戸建て王さん

同じエリアのマンションなんて壁真で60㎡切るよ(笑)
もう家族で住めないくらい。

[60: 匿名さん]

うちは、世田谷区から一駅隣の神奈川県の駅で、徒歩5分の北向ミニ戸。築6年で購入価格より100万高く売れました。充分需要ありますよ。

[61: 匿名さん]

普通の戸建て＞＞＞狭小3階ミニ戸建て＞＞＞マンションという住宅カーストが確定しました。

[62: 匿名さん]

実家が3階ミニ戸建なんだが、現在は老いた両親の二人暮らし。
昔は3Fが子供部屋だったが今は殆ど立ち入らない部屋と化し、1Fの洗濯機から2Fの物干しは老人には辛い。そもそも階段の生活が辛いし危ない。
実家を見ていて、子育て時代は3階ミニ戸建でも良いが子育てが終わったら早めに住み替えを考えるか、老後仕様にリフォームするのが良いと思った。

[63: 匿名さん]

マンションよりはマシかな。

[64: 匿名さん]

>>62 匿名さん
なんかわかります。
自分も3Fミニ戸建ですが、リビングと同じフロアに風呂、トイレ、洗濯機、物干しベランダが無いと絶対嫌だったので、全部2Fに詰め込みました。
2Fだけ見ると狭いマンションみたいです(笑)

[65: 匿名さん]

狭小戸建ては築年数が浅いなら比較的簡単に売れる。

問題は建物が古くなり建替え前提の売却となる場合。
隣地使用の協定も現実は使えず、足場を組めば更に小さくなる。
足場無しの工法も無くは無いが、ダサい上に、多くのハウスメーカは対応しない。
そのためなかなか売れない。

[66: 名無しさん]

えー、ずいぶん査定が安いんですね。。最近値下がり傾向なのかなぁ。
我が家は2018年に西荻窪徒歩10分の狭小戸建を築5年で売りましたが6000万弱で売れましたよ。購入時、市況が底だったんで、そこからプラス1000万で売れて、良かったと思ってたところです。
低層エリアで二階建てとはいえ、延床面積はうちのが全然狭いですよ。
西荻窪と明大前、ほとんど価値は同じだし、駅からの近さでいえば断然有利なのに。ハザードマップや土地の歴史的に多少問題があるエリアで周辺よりも安い、よって変なご近所さんが集まる、という場所なのですかね？

不動産業者は、そのエリアに強い業者がいいですよ。取り扱い件数とか、1番多い業者は強みとして言ってくるので。うちは最初に1番大手に専任で頼みましたが3ヶ月成果でず、別の大手に切り替えたところすぐに売れました。業者による違いもあると思いますし、担当の違いも大きいですね。
査定額はどこも近いもので、土地の価格はほぼぶれません。建物価格が業者によって多少振れ幅はでます。いずれにしてもかなり説得力があり、基本的に査定額内で売れますよ。

[67: お豆腐]

東高円寺徒歩8分（和田）2018年築
2階建てミニ戸建てに住んでいます
延べ床面積80平米
土地75平米
建ぺい率60　容積率160
所有権

コチラ売却価格はいくらいくらいになるでしょうか？
賃貸にするか
売却するか迷っています

[68: 匿名さん]

集合住宅に比べたらミニ戸建てのが遥かにマシだろ 、笑

[69: 通りがかりさん]

ミニ平屋が良いよ。
そこそこの土地がいるけど、無駄な階段や廊下がなくなるし、平米数の割に広くて快適。