3階建てミニ戸建の売却は難しい？

[Xmen]

4年前に明大前駅徒歩3分の南向き3階建て住宅を購入し現在売却を考えています。
購入理由は実家・渋谷・新宿・首都高速が近いことでしたがマンション購入の為売却したいのですが
ミニ戸建は資産価値なしというご意見をよく耳にします。こういう物件は買い手がなかなか決まらないもの
なのでしょうか？我家は高所得ではないのでやはりここに永住するしかないのでしょうか？
3LDK（LD18畳・8畳6畳6畳ロフト3.5畳＋駐車場）当時新婚でしたからかなり設備仕様のオプションに力を入れ
天窓付きで日当たりも良く住み心地は悪くなかったのですが…。
売却できずローンが残っていては買い替えできません。

[2: 匿名さん]

>ミニ戸建は資産価値なしというご意見をよく耳にします。
確かに一般のミニ戸は売却する時は安くなりますよね・・・
しかし、場所が場所だけに需要は多いのではないでしょうか？
明大前駅徒歩3分はかなりの価値アリです！がんばって下さい！

[3: 匿名さん]

木造３階建ては土地価格の上昇で一頃流行りましたが、
耐震性の問題等がクローズアップされてからポシャリつつありますよ。
これだけ地価が下がり選択肢が増えたら、敢えて問題の多い３階建てに
手を出す人はいないのでは。
ミニ戸買うならマンションだろうね。

[4: 匿名さん]

専門業者にインスペクションしてもらって、建物の問題点を確認した方がいいかもしれません。
売却後に欠陥が判明した場合、売主の責任が問われる場合がありますので。

[5: 匿名さん]

建築基準法を遵守した建物かどうかが別れ目です。
最近は、銀行は違法建築の物件には融資しないんですよ。
コンプライアンスの遵守ってやつです。
銀行の替わりに信販系とかだったら融資してくれるけど金利が高いので、その分建物を安くしないと売れないです。
違法建築でなければ、銀行でローンも組めるし、相場で売れると思います。
あと、隣地から壁芯までの距離が50cm以上離すのが民法で定められています。
ミニコの場合、同じ業者が壁芯30cmで建築して売ってしまったりしているので、
将来立替の際に隣家から50cm離れて家を建ててくれないと困ると言われちゃうと従わざるを得ないです。
50cm離しても問題なく建てられるような立地なら良いですが、30cmじゃないと成立しなかったりすると安くしないと売れないと思います。

[6: 匿名さん]

民法で定めているのは
軒先の雨樋から５０ｃｍじゃないですか？
壁芯という解釈が一般的なんですか。

[7: Xmen]

みなさん本当に貴重なご意見ありがとうございます。
購入当時は場所や内装にばかりこだわって資産価値など全く考えてなかった結果ですね。
この物件を主人に勧めたのは私で購入できるだけの自己資金は主人と主人のお父様に用意
してもらったので本当に申し訳なく思っています。物件価格は5980万でしたが当時は無知すぎて…
それなりに仕様のいいマンションが購入でしたでしょうね（泣）
4年間かけて自己資金を用意しましたが（今度は私も協力してます）マンションは本当に無理かも。
査定を出してもらうのが恐怖になってきました。最悪なことに我家はミニ戸建棟の真ん中です。

[8: 匿名さん]

壁芯です。

[9: 匿名さん]

勘違いしてますね。
いまは、分筆規制で新たな狭小地が供給が止まってます。
一方、需要が減っているわけではありません。むしろ、調査ではマンション志向よりミニコ志向の方が
増えているようです。査定にだせば、希少性から高値で売れるかもしれませんよ。

[10: 匿名さん]

立地、日当たり等悪くない物件のように思いますが、マンションに買い替えをされるのは
どのような理由からなのでしょぅか？

[11: 匿名さん]

経堂駅徒歩10分、築８年、木造３階建です。
売りに出してますが、さっぱりです。
希少性とかいうマニアに人がいたら買って欲しいです。

[12: 匿名さん]

>>11
それは、条件が悪いんでしょう。
マンションでも一戸建てでもミニコでも売れるものは売れるし売れないものは売れない。
ミニコはミニコで不当に安い価格になることはないですよ。

もし、本当に中古のミニコが激安で買えるのなら誰も新築は買わずに築1年〜3年くらいの
物件を買いますよ。

[13: 匿名さん]

Xmenさん

ここで悩むより、まずは査定を出してもらってから悩んだ方がいいと思います。
うちは、地方都市ですが、ミニ戸二階建て、駅から登って12分、東南角地を4000万円で買い、5年後に売却する時には
2080万円で売却することになりました。売り急いでいたので、そこで手を打ちました。
最初の査定では、2180万円だったからそこそこの精度があるようです。

[14: 匿名さん]

全然問題ないですよ
まず03の方が言っている　木造３階建てが減っている？
これは何が根拠でしょう？
木造３階建ては増えて来ているんですよ
http://www.homenavi.or.jp/topics/topics_m050225.htm

05の方が言っている違反建築に関してはその通りですが
平成８年頃から　建築指導課に対する綱紀粛正が行われ
違反建築を行うにはかなり厳しくなっています
４年前の建築なら　おそらく問題ないでしょう
それと　隣地から５０センチの件ですが
これは　あくまで民法で　法的な拘束力はなく
５０センチ離れてない場合　申し立てができるという程度です
これが　新たに建て直すとかでしたら
隣地の方と話し合う必要はあるかと思いますが
Xmenさんの場合は　分譲地の中ということですから
お互い様なので隣地の方も何も言えませんね

心配せずに査定を出してみるのと
ネットの情報サイトで周辺物件の価格を見て下さい
あまり　安すぎる　高すぎるだと問題ですけど
相場なら　早く売れると思います
何しろ物件の少ない場所ですから

[15: 匿名さん]

ミニ戸建、マンション、戸建にかかわらず、中古の場合
駅からの距離、南向きか北向きかが、売れ行きに影響しているような気がします。
Xmenさんの物件はとても条件が良いと思います！がんばってください。

悪いとこは、価格をどんだけ下げても売れない。。。
実家がマンションを売ろうとしているが全く売れない。。。

[16: 匿名さん]

都内城南地区、築十年以下のミニ戸を一年間捜していたけど、立地の良いミニ戸は値切っている間にすぐ売れていた。
洗足、雪が谷、上町、旗の台、駒沢・・・・。値段設定もかなり強気だったし。
一方で駐車場無しや軽しか通行できない道路に面した物件は難しいかも。
結局中古とあまり変わりのない値段で新築ミニ戸を買うことは出来ましたが、ラッキーだったと思います。

ともかく、明大前徒歩三分なら間違いないでしょう。

[17: Xmen]

みなさんありがとうございます。びくびくですが来週査定に出してみます。
<<10
私が現在の物件を選んだのは新宿・渋谷に近いこと、主人の勤め先に近いというアクセスのみが購入理由
でした。私達は共働きで子供もまだ予定してません。立地・日当たりも良く子供の為ではなく私の仕事場
にするつもりで3ＬＤＫにしました。今後も仕事は続けたいと思っています。
中・高校も幡ヶ谷で明大前は通学路だったこともあり立地的には不安もなく、私も主人も実家は吉祥寺ですが
今までご近所とお付合いなどなかったので戸建購入に疑問もありませんでした。
しかし現在の住まいでは「子供はまだですか？」「うちの子を夕方までみて下さい」
「荷物を預かって欲しい」等のお付合いもあり、しまいにはなぜ外車じゃないの？（私達夫婦はバイク派）
とまで言われることもありました。ミニ戸なのにブランド意識の強いご近所で道路は外車にブランド服
の見せ合い場で女性が働く＝生活困難＝子供がもてないと思われているようです（泣）
遠い地方出身のママさんには私達夫婦はとても便利な存在のようで毎日がベビーシッター状態でした。
ママ軍団は怖いし、何より子供に直接「お姉ちゃん遊んで」と言われると断れないのです。かわいいし…。
お付合いは大事にし我慢していましたが、生活騒音と近所付合いに耐えられず自分達の生活スタイルに
あった場所を選ぶべきだとプライベート重視でタワーマンションへ買い替えを決めています。
今後は同じことにならないよう慎重です。商店街も近く首都高、電車の利便性もよくお子様がいらっしゃる
家庭には問題ない住宅環境だったのでしょうね。売却時にローンが残らないよう祈るばかりです。

[18: 匿名さん]

報告まってます！

[19: 匿名さん]

うひゃーひどいですね。
マンションだと戸数が増えるほど近所づきあいは希薄になります。
ママさんにはキッズルームでお友達ができるので
子持ちでないお宅にまでずかずかと入り込まないでしょう。
間に入ってくれる管理会社もありますし。

[20: 匿名さん]

ひどいですね。
仲の良い近所のママ友にも「うちの子夕方まで見てください」なんて
なかなかお願いできないよ。都会の人は怖いね〜

あ、地方出身者か・・・でも、私にはできない。

[21: 匿名さん]

ちょっとびっくりですねー。子供の居ない家庭に子供の世話を頼むって考えられません。

[22: Xmen]

＞19＞20＞21
現在の住まいでよくわかったことですが子育ては本当に大変だということです。ストレスいっぱいの
子供達が一日数時間でも我家でリラックスできたのならば良かったと思うことにしています。
スレッド内容から反れてしまって申し訳ございません。


販売や査定をお願いする業者は大手（三井・住友・東急など）がいいのでしょか？
住友はよくチラシが入ってくるのですが、小さなところもあたってみるべきか検討しています。
まずは以前の仲介業者に連絡をしたところ、自分のところで全て任せてくれるかどうか数日以内に結論を
出すように言われました。販売方法にもいろいろあるのですね。参考になるご意見があればアドバイス
をお願い致します。

[23: 匿名さん]

しかし、すごい近所づきあいだったんですね。東京は田舎モノが多いと聞きますが、
そういう遠慮の無さは、田舎そのものですね。都会人のXmenさんにはつらかったでしょう。
うちの実家も、地方都市だからそういうディープな人間関係はありましたね。
まあ、そのディープな人間関係のおかげで、震災にあったときは近隣の人の安否確認が
素早くできましたが。

＞自分のところで全て任せてくれるかどうか

専任媒介と言うやつですかね。
http://realestate.yahoo.co.jp/realestate/docs/sumikae/cyuko/s_4_01.htm...

うちも、建売ミニ戸を売るときに、当初専任媒介でお願いしました。
しばらく、担当した業者さんが独自で買い手を探しましたが、見つからず、
不動産業者のデータベースに情報を載せて、ようやく買い手が見つかりました。

あせらず、じっくり取り組んでください。
オープンハウスをするときは、それを理由に子守りの依頼は断られたら良いと思います。

[24: Xmen]

＞23
参考になるご意見ありがとうございます。
住友不動産販売から一番熱心に電話連絡がありますが他のスレッドでよく書かれていなようで…。
以前の仲介業者は専任でも一般媒介どちらでもかまわないと言ってました。
どこに頼んでも販売価格に大きな差はないのでしょうか？

現在の住まい購入時、両家の両親は反対意見でしたが親元から離れたい一心で強引に決めてしまいました。
入籍間近で家が決まらないと困るだろうという理由からしぶしぶ承諾を得て、自己資金は主人のお父様から
援助して頂きました。「こんな小さな家はまともに売れるはずがない！」と猛反対していたお義父様の手前、
失敗するわけにはいきません。ましてやマンション購入理由が近所付合いだとは言えるはずもありません。
次の自己資金は2人で用意できたので売却時の差額がでればお義父様にお返ししたいのですが、足りない場合
さらにガッツで働かなければ！電気を消し留守にみせかけ仕事してます。

[25: 匿名さん]

＞どこに頼んでも販売価格に大きな差はないのでしょうか？

難しいところですね。一応の相場があると思うので、査定自体はそれほど変わらないと思います。
後は、業者がどれだけやる気があるか？
例えば、大手の業者で社員が成績を上げるために、「とりあえず売れたらいいや」と言う考えなら、
値引きを大幅にしてでも売ろうとするでしょうし。
小さい業者なら、少しでも仲介手数料を稼ぐために真剣に買い手を探すかもしれませんし。

ただ、販売力は大手の方がやはり強いかと思います。うちも、結局は頼んでいた不動産屋サンだけ
ではだめで、大きめの不動産会社が絡んで何とか売れました。（売主の仲介手数料は変わりません。）

妹の所も、今住んでいるところを売ろうとして住友林業の仲介を頼んだら、当初の査定より大幅に
値を下げて売ろうとしたので、断ったそうです。
とりあえず、あせらずに取り組まれることをお勧めします。

[26: Xmen]

本日2社に査定してもらいました。三井と住友です。
査定金額は販売開始5400万で値引き等を考えて5200万前後だろうと言われました。妥当でしょうか？
本当にこの価格で売却できればホっと一安心です。
明日小さい業者にも査定をお願いする予定でいますが、後は業者さんのやる気なのですね。

売却を予定してから毎日不安でいっぱいでしたが本当にみなさまのご意見に支えられています。
アドバイスを考慮しながらゆっくり進めていこうと思っています。
慌てることはないのですね。今後もご指導よろしくお願い致します。

[27: 匿名さん]

当か？といわれても土地の平米数もわからないですし。公示価格とか路線価とか当然調べてますよね?
松原1丁目だと勝手に仮定させていただいて、先日の公示地価が平米55万円の評価です。
公示地価と実際流通する際の額は異なりますが、参考にはなると思います。

ウチはXmenさんとはぜーんぜんかけ離れた川崎の奥地ですが、35坪程度の20棟の分譲住宅です。
同じく子供ナシで共働きですが、幸いご近所には良くしてもらっていて、子供たちにも親しまれています。
気に入られ過ぎて、休みの日なんか見かけたら遊んでもらおうと監視されてます(笑)。
良い住み替えができるといいですね。

[28: 匿名さん]

>>26
う〜ん、ちょっと高いですね。
4980万円がいいところでしょう。
5000万円以上は考えられない。

[29: Xmen]

＞27さま　公示価格とか路線価とか当然調べてますよね?
調べてませんでした（汗）松原2丁目で18坪です。ありがとうございます、自分でも調べてみますね。

私も27さまのようなご近所付合いが理想でした。子供たちからはかなり親しまれていると思いますが
ご近所からはどうなんでしょうか…。我家のご近所さん達は2歳から進学塾に通わせ、我家に子供達を
預けてる間にお夕飯の支度やお風呂の用意と本当に忙しそうです。もちろんお礼の言葉などはありません。
しかし住み替えを予定してから気持ちも落ち着いてきたせいか今は純粋に子供達と遊んでいます。

[30: 匿名さん]

http://home.adpark.co.jp/web_search/servlet/w_Servlet?sort=-1&sort...
が比較的近い条件だね。
ま、これは売主が売りたい値段だからこれで売れるわけではないけど。

[31: 貯金が無い]

築４年で１８坪で５０００万ですか場所も良い所だし、でも当然リフォームするから３００万ぐらいは
引いてもらいたいですね。
すいません私の勝手な感想です、もうすぐ港区の家を売り払い引越しを考えています、多分７５００万ぐらいで
売れると思います、う〜ん明大前３分は魅力だなぁ。

[32: 匿名さん]

築４年でリフォームは必要ないでしょ
ハウスクリーニングで十分
子供もいないみたいだし　痛みは少ないと思うよ

[33: 匿名さん]

＞う〜ん明大前３分は魅力だなぁ。
全く同感です！！

[34: 匿名さん]

建物の施工会社と建坪教えてください。
アドバイスできるかと思います。

[35: Xmen]

＞34さま
わざわざありがとうございます。
都心住宅工房という現住まいの近くの施工会社です。
18坪で延床88.7㎡、3LDKロフト付きの南向き3階建て住戸になります。

[36: Xmen]

あれからほぼ毎日のように販売業者さまが見積もりにいらしてます。
「販売価格は5400万くらいで値引きを考えて5000万前後です」どの業者さまも同じ査定でした。
査定依頼はいったん終了し、次ぎは安心して販売をお任せできる業者さまを検討中です。

当然のようにリフォームを考えておりましたがリフォームは全く必要ありませんと言われます。
私が購入者ならリフォームかけて欲しいかな？それとも…と部屋を見渡して考えたりしました。
新築完成まで洗面台・キッチン・壁紙など廊下に至るまで内装にこだわって入居したことを思い出すと
購入される方も同じようにこだわられるのでしょうね。最初にここまで内装に費用をかけず、入居後に
様子をみてから検討すれば無駄がなかった…後悔ばかりの貧乏性です。

[37: &#147;経験者]

子供無しで4年でしょう。リフォームは必要ないですよ。
うちは、幼児2人で5年暮らした家を売却しましたが、特にリフォームは無しでしたよ。リフォームは購入
者が自分の好みでするでしょう。
査定は、大体同じと言うことでそこが相場と思われたら良いでしょう。
後は、Xmenさんのおうちにほれ込んでくれる人を探すだけです。オープンハウスの時は、せっせときれい
にしましょう。もちろん、近所のガキは入れないように。（今後は、売却を理由にガキの子守はお断りさ
れれば良いと思います。）

＞新築完成まで洗面台・キッチン・壁紙など廊下に至るまで内装にこだわって入居したことを思い出すと

それが、住宅購入の醍醐味ですよ。無駄云々は忘れて、次のマンションの内装にもこだわられたら良いと
思います。

しかし、5000万を超えると仲介手数料もすごい額になりますね。また、確定申告時に売却損を証明できる
ように、購入時の契約書等も残っていますか？

[38: Xmen]

&#147;経験者さま

購入時の領収書・契約書全て残ってます。もともとリフォームをしなければならないと
思っていたのでなんだかお得な気がします。次のマンションの契約も済み、今後はゆっくりと
間違いのないよう売却を進めていきたいと思います。主人は出張が多くなかなかマンション購入や
現物件の売却の話し合いができない状態ですが今回はいい結果がでるよう慎重です。
毎日お家のお手入れをしていますが近所付合いの問題がなければ本当にこの家が気に入っていたのだと
しみじみと実感してしまいます。

[39: 匿名さん]

あげ

[40: 匿名さん]

違法物件じゃなければいいが・・・。

[41: 匿名さん]

物件が上玉だけにマンションに移ったら後悔しそうな気がするんですが・・・

[42: 匿名さん]

後悔先に立たず。

[43: 匿名さん]

もう１年半経過してとっくに売り終わっているとおもうが。
２００７年までまってたらもうちょっと高かったろうな。

[44: 匿名さん]

>>43さん
どうして2007年まで待つと高くなったかもしれないの？
ちょうどこのスレ主さんと同じような条件の家を売却しようと思っていたところなので、
参考までに教えていただけませんか。

[45: 匿名さん]

東京の利便性の高い地域の地価が２００５年くらいから急上昇していると言う事だけ。

まぁ住宅地と商業地では違うとは思うが、場所や物件がミニとは言えかなり魅力的でわしも欲しいなと思ったくらいなので。

[46: 匿名さん]

消費税が上がりそうなのがチョット

[47: 匿名さん]

なるほど。

[48: マンション脱出組]

明大前徒歩３分はいいよね。京王本線、井の頭線、非常に便利でよい住環境の戸建。
マンションで他人と財産を共有するほうが、付き合いが大変そうに思うけど。
自治管理組合の役員とか大規模修繕委員とか面倒だし・・。

[49: 匿名]

マンションに買い替え、、資産性考えるともったいないな。


近所の人間関係が理由だからしょうがないが、、

[50: 匿名さん]

アパ－ト代わりなら、ともかく、建物には価値はない。

[51: 匿名さん]

私なら問題の人間関係をなんとかしたかなぁ。

結果論だけどリーマンショックで値下がり激しくその上維持費が高いタワーマンションを買うために
明大前3分の利便性が高く比較的安定資産の土地を売ってしまったのは残念。