3階建てミニ戸建の売却は難しい？

[Xmen]

4年前に明大前駅徒歩3分の南向き3階建て住宅を購入し現在売却を考えています。
購入理由は実家・渋谷・新宿・首都高速が近いことでしたがマンション購入の為売却したいのですが
ミニ戸建は資産価値なしというご意見をよく耳にします。こういう物件は買い手がなかなか決まらないもの
なのでしょうか？我家は高所得ではないのでやはりここに永住するしかないのでしょうか？
3LDK（LD18畳・8畳6畳6畳ロフト3.5畳＋駐車場）当時新婚でしたからかなり設備仕様のオプションに力を入れ
天窓付きで日当たりも良く住み心地は悪くなかったのですが…。
売却できずローンが残っていては買い替えできません。

[2: 匿名さん]

>ミニ戸建は資産価値なしというご意見をよく耳にします。
確かに一般のミニ戸は売却する時は安くなりますよね・・・
しかし、場所が場所だけに需要は多いのではないでしょうか？
明大前駅徒歩3分はかなりの価値アリです！がんばって下さい！

[3: 匿名さん]

木造３階建ては土地価格の上昇で一頃流行りましたが、
耐震性の問題等がクローズアップされてからポシャリつつありますよ。
これだけ地価が下がり選択肢が増えたら、敢えて問題の多い３階建てに
手を出す人はいないのでは。
ミニ戸買うならマンションだろうね。

[4: 匿名さん]

専門業者にインスペクションしてもらって、建物の問題点を確認した方がいいかもしれません。
売却後に欠陥が判明した場合、売主の責任が問われる場合がありますので。

[5: 匿名さん]

建築基準法を遵守した建物かどうかが別れ目です。
最近は、銀行は違法建築の物件には融資しないんですよ。
コンプライアンスの遵守ってやつです。
銀行の替わりに信販系とかだったら融資してくれるけど金利が高いので、その分建物を安くしないと売れないです。
違法建築でなければ、銀行でローンも組めるし、相場で売れると思います。
あと、隣地から壁芯までの距離が50cm以上離すのが民法で定められています。
ミニコの場合、同じ業者が壁芯30cmで建築して売ってしまったりしているので、
将来立替の際に隣家から50cm離れて家を建ててくれないと困ると言われちゃうと従わざるを得ないです。
50cm離しても問題なく建てられるような立地なら良いですが、30cmじゃないと成立しなかったりすると安くしないと売れないと思います。

[6: 匿名さん]

民法で定めているのは
軒先の雨樋から５０ｃｍじゃないですか？
壁芯という解釈が一般的なんですか。

[7: Xmen]

みなさん本当に貴重なご意見ありがとうございます。
購入当時は場所や内装にばかりこだわって資産価値など全く考えてなかった結果ですね。
この物件を主人に勧めたのは私で購入できるだけの自己資金は主人と主人のお父様に用意
してもらったので本当に申し訳なく思っています。物件価格は5980万でしたが当時は無知すぎて…
それなりに仕様のいいマンションが購入でしたでしょうね（泣）
4年間かけて自己資金を用意しましたが（今度は私も協力してます）マンションは本当に無理かも。
査定を出してもらうのが恐怖になってきました。最悪なことに我家はミニ戸建棟の真ん中です。

[8: 匿名さん]

壁芯です。

[9: 匿名さん]

勘違いしてますね。
いまは、分筆規制で新たな狭小地が供給が止まってます。
一方、需要が減っているわけではありません。むしろ、調査ではマンション志向よりミニコ志向の方が
増えているようです。査定にだせば、希少性から高値で売れるかもしれませんよ。

[10: 匿名さん]

立地、日当たり等悪くない物件のように思いますが、マンションに買い替えをされるのは
どのような理由からなのでしょぅか？

[11: 匿名さん]

経堂駅徒歩10分、築８年、木造３階建です。
売りに出してますが、さっぱりです。
希少性とかいうマニアに人がいたら買って欲しいです。

[12: 匿名さん]

>>11
それは、条件が悪いんでしょう。
マンションでも一戸建てでもミニコでも売れるものは売れるし売れないものは売れない。
ミニコはミニコで不当に安い価格になることはないですよ。

もし、本当に中古のミニコが激安で買えるのなら誰も新築は買わずに築1年〜3年くらいの
物件を買いますよ。

[13: 匿名さん]

Xmenさん

ここで悩むより、まずは査定を出してもらってから悩んだ方がいいと思います。
うちは、地方都市ですが、ミニ戸二階建て、駅から登って12分、東南角地を4000万円で買い、5年後に売却する時には
2080万円で売却することになりました。売り急いでいたので、そこで手を打ちました。
最初の査定では、2180万円だったからそこそこの精度があるようです。

[14: 匿名さん]

全然問題ないですよ
まず03の方が言っている　木造３階建てが減っている？
これは何が根拠でしょう？
木造３階建ては増えて来ているんですよ
http://www.homenavi.or.jp/topics/topics_m050225.htm

05の方が言っている違反建築に関してはその通りですが
平成８年頃から　建築指導課に対する綱紀粛正が行われ
違反建築を行うにはかなり厳しくなっています
４年前の建築なら　おそらく問題ないでしょう
それと　隣地から５０センチの件ですが
これは　あくまで民法で　法的な拘束力はなく
５０センチ離れてない場合　申し立てができるという程度です
これが　新たに建て直すとかでしたら
隣地の方と話し合う必要はあるかと思いますが
Xmenさんの場合は　分譲地の中ということですから
お互い様なので隣地の方も何も言えませんね

心配せずに査定を出してみるのと
ネットの情報サイトで周辺物件の価格を見て下さい
あまり　安すぎる　高すぎるだと問題ですけど
相場なら　早く売れると思います
何しろ物件の少ない場所ですから

[15: 匿名さん]

ミニ戸建、マンション、戸建にかかわらず、中古の場合
駅からの距離、南向きか北向きかが、売れ行きに影響しているような気がします。
Xmenさんの物件はとても条件が良いと思います！がんばってください。

悪いとこは、価格をどんだけ下げても売れない。。。
実家がマンションを売ろうとしているが全く売れない。。。

[16: 匿名さん]

都内城南地区、築十年以下のミニ戸を一年間捜していたけど、立地の良いミニ戸は値切っている間にすぐ売れていた。
洗足、雪が谷、上町、旗の台、駒沢・・・・。値段設定もかなり強気だったし。
一方で駐車場無しや軽しか通行できない道路に面した物件は難しいかも。
結局中古とあまり変わりのない値段で新築ミニ戸を買うことは出来ましたが、ラッキーだったと思います。

ともかく、明大前徒歩三分なら間違いないでしょう。

[17: Xmen]

みなさんありがとうございます。びくびくですが来週査定に出してみます。
<<10
私が現在の物件を選んだのは新宿・渋谷に近いこと、主人の勤め先に近いというアクセスのみが購入理由
でした。私達は共働きで子供もまだ予定してません。立地・日当たりも良く子供の為ではなく私の仕事場
にするつもりで3ＬＤＫにしました。今後も仕事は続けたいと思っています。
中・高校も幡ヶ谷で明大前は通学路だったこともあり立地的には不安もなく、私も主人も実家は吉祥寺ですが
今までご近所とお付合いなどなかったので戸建購入に疑問もありませんでした。
しかし現在の住まいでは「子供はまだですか？」「うちの子を夕方までみて下さい」
「荷物を預かって欲しい」等のお付合いもあり、しまいにはなぜ外車じゃないの？（私達夫婦はバイク派）
とまで言われることもありました。ミニ戸なのにブランド意識の強いご近所で道路は外車にブランド服
の見せ合い場で女性が働く＝生活困難＝子供がもてないと思われているようです（泣）
遠い地方出身のママさんには私達夫婦はとても便利な存在のようで毎日がベビーシッター状態でした。
ママ軍団は怖いし、何より子供に直接「お姉ちゃん遊んで」と言われると断れないのです。かわいいし…。
お付合いは大事にし我慢していましたが、生活騒音と近所付合いに耐えられず自分達の生活スタイルに
あった場所を選ぶべきだとプライベート重視でタワーマンションへ買い替えを決めています。
今後は同じことにならないよう慎重です。商店街も近く首都高、電車の利便性もよくお子様がいらっしゃる
家庭には問題ない住宅環境だったのでしょうね。売却時にローンが残らないよう祈るばかりです。

[18: 匿名さん]

報告まってます！

[19: 匿名さん]

うひゃーひどいですね。
マンションだと戸数が増えるほど近所づきあいは希薄になります。
ママさんにはキッズルームでお友達ができるので
子持ちでないお宅にまでずかずかと入り込まないでしょう。
間に入ってくれる管理会社もありますし。

[20: 匿名さん]

ひどいですね。
仲の良い近所のママ友にも「うちの子夕方まで見てください」なんて
なかなかお願いできないよ。都会の人は怖いね〜

あ、地方出身者か・・・でも、私にはできない。