パークタワー東雲ってどうですか？

[匿名さん]

パークタワー東雲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社


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湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[282: 匿名さん]

たまたま浦安だったから脚光浴びちゃったけど、他のデベだって結構こういうことあるよ。
むしろ、今回の出来事を受けて、安心な建物を造るでしょう。

[283: 匿名さん]

素人が言うのもなんだけど、今回の出来事と、このマンションを安心な建物に造ることには何も繋がらない気がするな。
デベの訴訟担当者と、ゼネコン・下請業者なんて何ら関係ないわけで、設計書やら建材やら何やら色んなものは、既に決まっていることでしょうに。

今後の判決次第では、将来的に計画される三井物件には何らかの影響はあるかもね。
そんな程度でしょう。

[284: 匿名さん]

まあ、そうだけど三井のブランドで販売した物件なのに
説明責任を十分はたせなかったという
指摘からは逃れられない。

[285: 匿名さん]

そろそろ本題を議論しましょう。

[286: 匿名さん]

某サイトだと66万/m2だね。
まあそんなもんかなと感じました。

[287: 匿名さん]

野村より安いってことか？

[289: 匿名さん]

まあ販売時期は全然違うにしろ、お隣さんの中古成約価格は基準になるでしょうし、幾ら着飾ってもあの立地では坪平均240万ではかなり厳しいと思いますね。
些細なことですが、犬を飼わない家庭も厳しいと思います。

[291: 匿名さん]

そんなもんだと思います。
じゃないととても売れないよ。

[293: 匿名さん]

三井の免震でパークタワーシリーズがそんな安いことない。

[294: なし]

住民説明会でも最後まで土壌入れ替え等々の資料を出さなかった三井。
３．１１の後、液状化してたしな・・・・
逆に値段が安かったら土壌対策で手を抜いているってことかも。
舞浜３丁目と同じ、みらい建設が土壌入れ替え担当してます。

[296: 匿名さん]

雨の日でも豊洲まで行き帰りともタクシーが捕まりやすくていい感じです。
仕様も良さそうだし駐車場の台数も多そうだし東雲で一番なマンションになりそうです。
それにしても売り抜け失敗したのか、お隣さん悔しくて悔しくて仕方ない感じですね。

[297: 匿名さん]

ダブコンとここでキャナルコートのランドマークになるな♪

[299: 匿名さん]

タクシーはキャナルコート内巡回が基本（道路付けの関係からそうなる）。晴海通りを渡ってタクシーを拾う感じかな。
タクシーが必要なほどの雨の日の帰りは、豊洲でタクシーを捕まえるのは大変だよ。この辺の人は結構そうするから、傘差して果てしなくタクシーを待ちずぶ濡れ。
帰りのバス停はまん前だから、むしろ深川車庫行きのバスが現実的。

駐車場って多いの？
維持費のかかる立駐で、この先クルマの保有率が減っていく中、逆に台数が多いのはデメリットだよ。
真面目な話、クルマが趣味ならいざしらず、クルマが必須な立地じゃないし。郊外から越してくると「必須」って感覚なんだろうけど。

[300: 匿名さん]

目の前が合同庁舎だからタクシーはかなりいると思うよ。

[301: 匿名さん]

タクシーがつかまりやすいってのは日本交通も国際も湾岸道路周辺に車庫があって都心部へ登って行くからなんだよ。
着け待ちタクシーはこの場所だと難しいんじゃないかな。渋滞するよ。

[303: 匿名さん]

豊洲からタクシー捕まえるなら、
豊洲に住めばいいんじゃない？
豊洲は高すぎて手が出ないから東雲で妥協してるてこと？

[304: 匿名さん]

みらいってなんですか？

[305: 匿名さん]

みらい建設工業。埋め立て、基礎工事をする会社です。

[306: 匿名さん]

このマンションの総合企画した会社でもある。

[309: 匿名さん]

三井とみらいがタッグを組むと、舞浜の裁判沙汰案件と同じことになるかもね。
避けた方が無難。

[310: 匿名さん]

野村が大人気だからここは上げてくるだろうな。

[311: ご近所さん]

>>３１０
野村は価格がお手頃だったから人気があるの。
三菱晴海の値段がわかったとたん、野村に検討客が流れて野村大人気
ここもやっぱり坪240万を意識しないと三菱晴海の二の舞になるよ。
鹿島、遼君、世界的建築家持っても割高は突破出来ない。

[312: 匿名さん]

ここは野村より立地、眺望が上だから野村よりは上げてくるだろう。
同じなら大人気確定。

[313: 匿名さん]

眺望は上だが立地は評価が別れるでしょう。
湾岸線の騒音と晴海通り隣接は
という点。
イオンの至近さの点。

[314: 匿名さん]

騒音と眺望とで相殺じゃない？
@〜240じゃないと売れっこない。

[315: 匿名さん]

駅近とバス停への近さは誰が見ても有利。

[316: 匿名さん]

豊洲駅からの至近さポイントで相殺 。

[317: 匿名さん]

駅10分と11分では不動産価値の大変な差になる。
しかも付録だが、りんかい線へは８分表示。
立地、眺望で大差をつけた。

[318: 匿名さん]

駅10分と11分では不動産価値の大変な差ってのはなんとなくわかる気がするけど
りんかい線沿線で検索かける人って多いのかな？

[319: 匿名さん]

>>駅10分と11分では不動産価値の大変な差になる。

ならねーよ。
１分を気にする位なら、本当の豊洲の(もっと豊洲駅近くの)マンション買うよ。

[320: 匿名さん]

意味不明

[321: 匿名さん]

近隣の別物件を購入したものです。購入前からこことプラウドのことは知っていましたが、駅から遠く、よほど高層階に行かないと、眺望・日照もよくなく、しかも耐震のプラウドは最初から除外でした。ここも気にはなっていたのですが、様々な事情で、ここの販売を待たず、別物件を購入した次第です。自分からすると、ここがプラウドより安くないときつい、というのは考えられないです。プラウドは安くて当然という気がしますが。

[322: ご近所さん]

>>314
いい指摘だね

ここの立地はビミョーすぎるだろ。
野村より一歩上の価格で出したら相当苦戦すると思うよ。

ここの騒音は立地からしてヤヴァイね。
三井の営業は言うと思うんだよ。
「防音構造に遮音ガラスだから大丈夫デス」とね。
でも昼間確認するのと、住んでから夜寝静まって聞くのでは全然違うんだよ。
金曜夜なんて爆音響かせる暴走族で最悪だからね。
少しの物音でも寝れない人は、絶対後悔するよ。

[323: 匿名さん]

ここは階高も高いし
仕様はプラウドより良いと思う。
また眺望のいい部屋も多いし
平均単価はプラウドより高いでしょう。
ただし、今はお買い得感が大事な時期で特に湾岸はそう。
価格差が目立てば売り切るのは難しく
そ価格アップしすぎは難しいでしょう。

[324: 匿名さん]

２９９さん
ここは総戸数585戸に対して駐車場は323台ですね。そのうち機械式が320台、
自走式が３戸の様です。
本当都内のマンションにしてはめずらしいですよね。
機械式はなんといってもメンテナンス料や修繕費がかさむので
各家庭の負担が少しでも少なくなる様、空きなどがでずにうまってくれるのが
いいのですがね。

[325: 匿名さん]

＞ここは階高も高いし
＞仕様はプラウドより良いと思う。

魅力的ですが、基礎は大丈夫ですか？

[326: 匿名]

プラウド早くも失速してきたね。
東京湾北部地震懸念が大きそう。プラウドの売れ残り次第では、ここ安くでそうだね。

[327: 匿名さん]

価格安めで長く売ってるレックスガーデン、
もここの近くだし。

[328: 匿名さん]

プラウド失速なんかしてるか？　MRいつ行っても激込みだぞ
もう少しで７割近く売れてるみたいだし、ここの販売する頃にはほとんど残ってないい気がするが。

[329: 匿名]

>328
モデルルームいつ行ってもってそんなに行ってるの？
少なくても平日はガラガラだったよ。
さりげなく7割と水増しするのもセコい。2期2次は6戸でしょ。

[331: 匿名さん]

平日混んでるMRなんてなかなかないだろ・・・

[332: 匿名さん]

あそこの２期２次は抽選落ちした人向けの救済販売だよ。
登録期間も１日だけだったみたいだし。

[333: 匿名]

プラウドが2期3次が少なければ、この物件も安くなるかな？

[334: 匿名さん]

安く売りたいデベなんかない。だからここもプラウドとのガチンコ勝負を避けて販売時期をずらしてる。仲間内でもかぶらないように豊洲パークタワーともね。
プラウドが坪単価２４０位であれだけ売れてるから、ここはもっと強気価格で出してくるんじゃない？坪単価２５０～２６０位とか。

[335: 匿名]

ブランズが売れ残り決定で、レックスも黄色信号。プラウドは2期3次次第。
少なくとも人気エリアではないのに、さらなる大量供給が続く。
苦しいエリアに思える。

[336: 匿名さん]

東雲はキャナルコートじゃないと売れないって事でしょ。基本は倉庫街だったわけで晴海通り沿いってのもきつい。

[337: 匿名]

湾岸離れが進んでるように思う。キャナルコートにそれを食い止める力はないでしょ。
テレビで大々的にネガられてるのだから仕方ないけど。

[338: 匿名さん]

さすがに免震だと杭が細くて済むようだな。
プラウドがより太い杭を密集させて埋め込んでる地下部分の絵姿とは結構違う。

まあ、晴海通り沿いだっていうデメリットを除けば、野村よりはセールスポイントが多いだろうね。
経済環境が変わらず、追加の地震さえなければ、野村より@20は高いだろう。

[339: 匿名さん]

話は変わりますが、585戸でエレベーター6基て少なくないですか。何人乗りなんでしょうか？

[340: 匿名さん]

あとは非常用の26人乗りぐらいのが少なくとも1基あると思います。

タワーで乗用が100戸に1基というのは、格別少ない部類ではないです。
近所のWコン53階（揚程170m）で、670戸6基、プラウド51階（同）で、600戸6基です。

スペックは未詳ですね。

軒高が150m弱あるので、最低限、分速210m、11人乗り以上が望ましいですね。

Wは高低層とも210/11、Pは高層240/13、低層180/13です。

[341: 匿名さん]

野村さんはキャナルコート内と豊洲まで11分ってセールスポイントがあるし、　
@20も高いんじゃ割高でしょう。内廊下ならともかく。

[342: 匿名さん]

物件概要に6基と書かれている以上、非常用込みで6基だと思いますよ。
非常用、は非常時だけ使うって意味ではないですから。

[344: 購入検討中さん]

プラウド東雲は売りやすいところは売ってしまってるから、これからが大変だね。
そこで、もっさりしてきているところに、ここが供給を始めるので、どこも気長に売るんでないの。

[345: 匿名さん]

眺望のいい部屋の割合は圧倒的に
ここの方が多いね。

[346: 匿名さん]

将来的な心配はバス車庫が再開発されるリスクでしょう。
広いからタワマンを建てようと思えば出来るんじゃない？

[347: 匿名さん]

晴海通り沿いの運送会社のところにも高層マンション建つでしょうし
あまり眺望は期待できないですね。

[348: 匿名さん]

景気が回復してきているのは追い風だと思います。

野村は、神風をも見方につけて、完売すると思います。

[349: 匿名さん]

>晴海通り沿いの運送会社のところにも高層マンション

そんなに悲観しなくても

再開発の容積率の緩和の無い土地は高層はかなり難しい。

まあ、可能性が0では無いけどね。

[350: 匿名さん]

容積率の緩和って、デべならそれなりにやり方があるんじゃないかなあ。
月島駅前の某タワーは、普通ならタワーが建たない容積率だったが、
緩和のための方法を使ってタワーを建てるのが可能になったそうですよ。

[351: 匿名さん]

wコンフォートも大丈夫と言われていたような。

[352: 匿名]

もはや神風が吹かなきゃ売れない程、湾岸は逆風か。
限られた湾岸ファンのパイの取り合いなんだから、待てば待つほど逆風。
さっさっと売り出せば良いのに。

[353: 匿名さん]

それは違うよ、容積率緩和はデベで自由になる事では無い。
wコンフォートの隣接地は、もともと再開発用地だったから
高層が可能になった特別なケースだよ。

[354: 匿名さん]

運送会社の土地に対して容積率を緩和する合理的な理由は無い。
それどころか、ブランズという新設マンションがある南側を、
行政が「高層の誘導に適した土地」として容積率を緩和することは
有り得ないという事です。

[355: 匿名さん]

公開空地を設けることによる容積率の緩和、
もありますからどうでしょうね。

[356: 匿名さん]

ココは、上から見ると台形の形をしたマンションですが、長辺の面（北面)のほとんどが
立体駐車場になっています。
この立体駐車場部分はマンションの建造物の一部ですが、居住部分で無いので容積率の計算
には含まれません。
さらにココは、再開発で容積率が緩和されている土地なので、あのように狭い土地でも
165ｍもの高層が可能になる訳です。
再開発の容積率緩和と立体駐車場の壁面組み込みにより高層を実現している訳で、これは
眺望のいい付加価値の高い部屋を大量に作るための手法でしょう。

この手法をとれば運送会社の土地にも高層が建てる事は可能は可能です。
でも、そもそもベースの容積率が低い運送会社の土地に100ｍ超の高層を建てるには、
間違いなくココより広い土地が必要となります。
さらに運送会社の土地に100ｍ超の立体駐車場を計画できるとも思えません。
経済的な合理性、周辺住民への影響を見ても、かなり難しいでしょうね。

[357: 匿名さん]

永久眺望は固い線ということだね。

[358: 匿名さん]

あんな広い運送会社の土地なら、３３階位のタワマンなら普通に建つでしょ。その先にも広い貨物会社用地もあるし。西方向の眺望はいずれ悪くなるというリスクは持つべし。
海辺でもあるまいし、永久眺望なわけないでしょ。

[359: 匿名さん]

そうそうアジアヘッドクオーター構想で、
優秀な外国人を住まわせるスペースとして有効に使いましょう。
東雲も国際的な街になるでしょうね。

[360: 匿名さん]

南の広いバス車庫、の方がリスクは高いんじゃないかなあ。

[361: 匿名さん]

確かに品川の港南のバス車庫内にもタワマン建ってた。可能性は高いかもしれないですね。

[362: 匿名さん]

深川車庫は都バスが手放さないよ。

[363: 匿名さん]

土地の有効利用で将来的に高層化に建て直す可能性はあるだろうけど、
現状、そんなに老朽化している訳でも無いし、20年以上先の話じゃないかな。
辰巳団地の建て直し事業もあるし、都バス施設の建て替えに予算は当分つかんよ。

むしろ第一貨物の方が、広大な土地だし老朽化もしているので何かありそうな気がする。

[364: 匿名さん]

20年先くらいまでは南永久眺望♪

[365: 匿名さん]

建築中のレックス、も南っていえば南なんだけど。

[366: 匿名さん]

レックスとはまるで環境＆ブランド力が違う。

[367: 匿名さん]

まあ、総合企画はあくまで、みらい建設。
その企画に三井ブランドをプラスしたマンションだけどね。

[368: 匿名さん]

高層階のドッグラン、なんてのを企画したのもみらい建設？
犬を飼う予定がない人にはいいんだか悪いんだか…

[369: 匿名さん]

ちなみに深川車庫の敷地全部がなくなるわけじゃなく、品川のバス車庫は敷地内に関係者や職員向けなのか高層タワマンがあったよ。

[370: 匿名さん]

東雲にも敷地内に関係者や職員向けの住居があるよ。
また屋上はテニスコートの施設もある。
結構、現状でいい施設になってるんじゃないのかな。
高層に建て替えると敷地の有効利用につながるけど、
まだそんなに古い訳ではないので、建て替え自体の話
はだいぶ先だろうね。

[373: 匿名]

いずれにせよ、東雲駅前の開発はなるべく早めにされてほしいかな。簡単な商業施設だけでも内外共に映えると思う。
ひいては地域の更なる活性化につながるのでは。

[374: 匿名さん]

犬ありです。
ドッグランはあった方が断然嬉しいですし
ないと別の場所でオシッコさせる飼い主が
絶対出てくると思うので、住民同士の問題に
ならないためにも必要だと思います。

[375: 匿名さん]

キャナルコートにイオンがある以上、　
東雲駅前に商業施設を作るのは難しいんじゃないの？

[376: 匿名さん]

それは採算が取れないという意味でしょうか？

[377: 匿名さん]

東雲駅前の現地はご覧になってますか？
とてもじゃないが、一般市民というか消費者が近寄るべき環境じゃないです。

周辺をごっそり変えて倉庫類を一掃し、りんかい線と首都高、湾岸道路による幅150mの騒音・排ガス・粉塵・高架橋による圧迫感と地域としての連綿性を損なうあの遮断性をなんとかしない限り、普通の感覚をもった出店担当者は見向きもしないでしょう。

それから、
地上100mのドックランは・・・
キャナルコート中に犬の鳴き声が響き渡るなんて。。