ザ・パークハウス津田沼奏の杜 Part 2

[マンコミュファン]

津田沼駅南口の大規模再開発エリア内に誕生する免震マンション、新しいスレッドを立ち上げました。

＊スレッドパート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/146124/
＊JR津田沼南口プロジェクト～プロローグ編～
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71761/
＊奏の杜サイト：http://www.kanadenomori.jp/

＜全体概要＞
所在地：千葉県習志野市谷津7-925番の一部他(底地)
交通：総武線津田沼駅から徒歩7分
総戸数：721戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：56.78m2～123.27m2
入居：2013年3月下旬・6月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（もとは三菱地所と旧藤和不動産のJV）
施工会社：フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ

[51: サラリーマンさん]

ここの南側は何も建たないのですか？
同じ規模の空地があるように見えるのですが・・・
ＳＡＺＡＮの悲劇のようにはならないのでしょうか？

[52: 購入検討中さん]

当選前から悩んでも仕方ないが、
引き渡しがだいぶ先なので、消費税アップが怖い…

[53: 購入検討中]

51さん

南側ってA棟とB棟のバルコニー側ってことでいいのかな？
B棟とA棟の半分までの前は低層住宅地として計画されてるし、A棟の残り半分の前は公園になる予定だよ。
B棟の真南は、沿道利用区域だから、確か8階建くらいの建物が建つって前スレに出てたような。

[54: 匿名]

南側がＣ棟のベランダ側としたら、８階くらいのマンションが３棟建つと聞きました。

[55: 匿名さん]

モデルルームに行けば、用途地域の色分けされてるパンフもらえるよ。
悩むよりモデルルームに行って話聞いたら？

[56: 購入希望中]

部屋ごとに抽選と聞きましたが、ガラガラ？くじびき？
どんなふうにやるか聞いた方いますか？

[57: 物件比較中さん]

確かに消費税が倍になるのは痛いね、物件価格が高いだけに。

[58: 物件比較中さん]

モデルルームになかなか行けないのですが、見に行った方、どんな感じだったのでしょうか。
感想お聞かせいただけると、ありがたいです。

[59: 購入検討中さん]

要望書提出締切真近のDMが来ました。
私はまだ夫婦二人暮らしで子供はこれからと考えてるんだけど、前回モデルルーム見学に行った時に、広めの部屋を要望にあげましたが、70平米代をやんわりと勧められました。広めの部屋は少ないし、倍率も高そうだもんね！しかたないか。
OPのタカラスタンダードのキッチン、すごくよかったけどOP価格は幾らなんだろう。手が届かなそう…

[60: 匿名さん]

みんな、よくローン組めるよね。すごいよ！

[61: 購入検討中さん]

みんな、要望書をだして様子見なのか
話題がなくなりましたね。

要望書が締め切ったあとにまた盛り上がるかな

[62: 購入検討中さん]

要望書受付初日に提出しました。決定まで時間ありすぎで、だんだん熱意が薄らいできますね。
申し込み順で審査合格した人からさっさと販売した方が早くさばけると思うのだが・・・

[63: 匿名]

みんな営業さんから口止めされてるんでしょう。
ただかなり申込は埋まっています。
年内完売もありえますね…
うちも早く決断しないと。

[64: 物件比較中さん]

やっぱり人気があるんですね。
しかし、入居が一年半後というのは長いなぁ。まだ二の足踏んでます。

[65: 匿名さん]

年内に完売しないとまずいでしょう。
A棟、B棟も次期以降の販売物件が残っているし、条件で劣るCD棟も丸々残ってますからね。

[66: 購入検討中さん]

CD棟ってそんなに条件劣るんですか。駅には近いし価格もAB棟より安くなるなら待つのもありかなと考えてます。

[67: 匿名]

>>66

だってベランダ側が商業施設とか道路だよ。
ABの方が静かで暮らしやすいんじゃ。
確かAは商業施設からまる見えになるし。。。

気にしない人なら
CDは駅に近くていいんでしょうけど。

[68: 購入検討中さん]

うちはＡ棟で要望書出してるけど、倍率高そうだし
外れちゃったら一度仕切り直しして他の物件も探すつもりです。
奏地区の中層マンション（三井＆三菱）も気になるんだけど
きっとここより高いんだろうから厳しいなぁ。

うちはＤ棟もアリかなとは思うんだけど。
駅に近いし、東向き嫌いじゃないし（現居が東向き）共用施設近いし。
眺望や日当たりを考えると中層階以上になるんだろうか・・・
騒音は嫌だけど。

[69: 匿名さん]

>>67

>確かAは商業施設からまる見えになるし。。。

Dの間違いだよね？

[70: 匿名]

間違いなく今千葉県No1の大規模開発。JR東日本と東京メトロはダイヤ増やすべきだとも思うが。

[71: 購入検討中さん]

ダイヤはもうパンパンですよね…気持ちはわかりますが。
津田沼駅もパンクしそう。南口側に降りる階段をどうにかしてほしい。
エレベータまで迂回するのも面倒だし。

Ｂがやっぱり一番人気なんだろうが、中層階は抽選厳しそうですね。
個人的にはＣまでならアリかと思います。
ただ、和室から洋室への変更が高層階じゃないと出来なくなるのがイタい。

奏の杜の他の開発地区の情報がもっと入ってくると良いんですけどね。
１２月初旬には間に合わないか…。

[72: 匿名さん]

＞＞56
ガラガラだそうですよ～。

[73: 購入検討中さん]

＞＞68さん

うちも要望書出していますが、申し込むかどうかはまだ思案中です。A棟もB棟も共用施設から遠いので結局殆ど使わないような気がして、だったら後から建つ中層マンションの方がいいかな、と。ゴミ置場が遠く住戸によってはエレベーターも遠い、仕様もそんなに高くない、のに値段が高い、ので踏ん切りがつきません。一方で、中層マンションは、大規模物件との差別化を図るため、同じような値段でも仕様を上げてくるのではないか、と。ところで、他のマンション計画はここが落ち着くまで出てこないでしょうが、戸建てエリアの販売計画はどうなっているのでしょうか。（たとえば、当物件の南側のエリア）

[74: 購入検討中さん]

>>73さん
中層マンションは更に仕様をあげてくる…、確かにそうですね。ありそうですね。
もう要望書提出も今週末までなのですが、仕様の部分で踏ん切りがつかない私は、未だ迷っています。。
戸建てエリアの販売計画ですが、南側で残っているのは恐らく１物件くらいだと思いますよ。秋頃、念のため某ハウスメーカーに問い合わせてみましたけど、土地建物合わせて8000万〜9000万と目が飛び出る金額を言われて検討から外れました。戸建てエリアを狙うのでしたら、まだ開発中のパークハウスから道路を挟んだエリアだけになると思います。こちらも強気の値段になりそうですけどね。

[75: 匿名さん]

>>70
>>71
南口再開発が全て完了しても乗客は増えても数千人。
津田沼駅はパンクしないよ。
今から十数年前の津田沼は1日26万・船橋は32万乗降客がいました。
現在の津田沼は20万・船橋は26万。
京葉線や東葉高速開通前の津田沼や船橋を知っている人は、
今の両駅の混雑度が物凄く楽になったと思っています。

[76: 購入検討中さん]

Ａ棟は西日が当たるのではないかと検討中なのですが、皆さんは西日は気になりませんか？
夏は暑いのではないかと心配ですが、今のマンションは断熱とかで気にならないのでしょうか？

[77: 匿名]

賃貸しように比べればマシだけど暑いよ。
カーテンは絶対開けられない!!

[78: 購入検討中さん]

人気があると聞いて希望の部屋で要望書出したのに倍率１倍と言われると何だか急に不安です。倍率２倍以上の方もやっぱりいらっしゃるわけですよね？

[79: 匿名]

>78さん
角や低層階は2倍以上のところが多いみたいです。
我が家は逆に希望場所の倍率が高く、なかなか踏ん切りがつきません。
全体でもかなり要望書が出てますし、抽選なしで買えるなんてうらやましいですよ。

[80: 匿名さん]

確かに、第一希望の部屋は高倍率抽選、第二希望は抽選なし、とかだと悩むね。

[81: 購入検討中さん]

デベから電話きました。
締め切り近いですよと。
倍率あげて話題づくりしたいようですね。

[82: 匿名さん]

＞７５

乗降客減ったんですね。２０年近く前の印象しか残っていないので有益な情報でした！

[83: 購入検討中さん]

>>74さん

情報ありがとうございます。
8000万～だと完全圏外です。。。。
だとすると、東船橋のプラウドシーズンとの比較で悩みます。広さも値段も募集時期も殆ど一緒、結局は、津田沼Xマンションか東船橋X戸建てか。
低層階希望ですが競争激しいので、当選率を上げるため高層階選ぶとエレベータを使うことになりますが（中層階もそれなりの人気らしい）、となると、朝の通勤時間帯は時間かかりそうだし。。。
うちは要望書出しましたが、あくまで要望書なので、申込みまでしっかり悩むつもりです。

[84: 購入検討中さん]

やっぱり気になる。固定資産税３０万円。減額後かな？
また修繕積立金は５年後、１０年後はいくらなか？

[85: 匿名さん]

ここを検討している、マンション戸建てどちらでも派にとっては
プラウドの東船橋は迷うところかもしれませんね。

東船橋は近くにお店が無いのが弱点。

[86: 購入検討中さん]

>>83さん
私も東船橋プラウドで迷ってました。津田沼奏マンションより値段は高くなってしまいますが、綺麗な街並み、仕様もそこそこ良い。津田沼は快速停車駅だからというこだわりがあったんですが、東船橋プラウドからなら歩けなくもない。(ちょっと遠いですけどね。) 閑静な東船橋を選ぶか、便利な津田沼を選ぶか非常に迷うところです。
奏なら私は中層階希望ですが、朝の混雑はどうなるかというのも確かに懸念事項です。
後は、パークハウスの付近に出来る商業施設がどんなものかにもよりますね。こればかりは現時点で予想がたてられないので難しいです。

[87: 購入検討中さん]

私は要望書提出済ですが、ここってあまりネガが出ていないことに、逆に不安になってきました。
私が思うネガな部分は、価格が高い、南口から北口への移動が大変(自転車、自動車)、周辺道路の渋滞、トランクルームがない、スロップシンクがない、などです。
でもこれらのネガがあっても、人気物件だし、いいMSだと思い、買おうしています。

そこで、みなさんが思うネガな部分を教えてもらえませんか？
また購入やめた人はどんな理由でやめましたか？
(まだここ見てるかわかりませんが…)

[88: 購入検討中さん]

ネガじゃないけど、我が家的にデメリットだと感じている点です。ちなみに当方角部屋希望です。

天井高が低い。角部屋243cm、それ以外244cmでしょ（最上階のみ258～259cm）。
低くて有名な（？）ミッドランドアベニューが245cm、グランドターミナルタワーが240cm。
できればは255cm以上、最低でも250cmはほしいよね。（ちなみに今住んでいる賃貸は255cm。）

ブライトの角部屋の主寝室に柱がある（柱も広さに含まれるからスペック通りの広さではないということ。）。

廊下の幅が92cm（壁芯）と他のマンションと比較して狭い（こんなところでスペック落としてほしくなかった）。

洗面室のシンクが真ん中でなく片側に寄っている件、二人が同時に使えるってことなんだけど、二人で使うとなるとどうしても鏡の境に顔がきてしまうから使いにくいよね。一人で使うにしても、例えば顔を洗った後に自然と鏡みると思うんだけど、シンクが偏ってしまっているから、やっぱり鏡の境に顔がきてしまう。

お手頃価格なブライトの北側の角部屋はアークの角部屋と向かい合わせになっていて21階以上じゃないとあまり角部屋のメリットでないよね。ブライトの南側の角部屋は、これまでの情報通りにまわりに8階程度の建物が建つってことになると、こちらも9階以上にしたいよね。

細かい話になると、
70BC、70BC1：収納が少ない
75BD：キッチンが狭い
75BF：洗面室が引き戸じゃない
120BJ：キッチン～洗面室～バルコニーの動線が非常に悪い
とか。

実際に生活しているところシミュレートしてみるといろいろ使いにくい点が出てくるはず。
逆にデメリットがないというが87さんがうらやましいというか不思議。
マンションはステータスの一面もあるからみんながうらやむ人気があるマンションを買いたいというのは至極当然なんだけど、何十年の住むんだから生活しやすさから少し考えてみてはいかがでしょうか。（美人は3日で～というでしょ。）

[89: 匿名さん]

>>88さんに追加。

・アークにはゴミ捨て場所がない。アーク住民はブライトのゴミ捨て場を利用。(確かそう聞いた記憶が)
・玄関段差が大き過ぎる。最近の物件では見た事ない。
・N値50の支持層まで45mの杭打ち。湾岸線では45mなんて珍しく無いけど、ちょっと驚き。
・今ひとつ「華」がない。地域一番物件と言い切れるかどうか、とっても微妙。この時期だと賛否両論あるでしょうが、ツインタワーなどにしてすっきりとして遠くからでも目立つデザインにして欲しかった。

[90: 匿名さん]

このマンションは、堅実だけど、全体的に作りが昔風で地味だと思う。
うちは家庭の事情で津田沼一択、また、ここは、現時点では津田沼No1物件であることは間違いないので、買う予定。
人に自慢できるマンションが欲しい、もう少し派手なマンションがいいと思う人は、他の選択肢もあると思うよ。

同価格帯のマンションのモデルルーム巡りをしている人は、刺激の強いマンションを多く見ることになるから、どうしてもここは地味に見える。
VW、BMW、アウディ、アルファロメオと色々ショールームを見て歩くと、VWがかなり地味に見えてくる。
このマンションは、VWだなぁ。
でも、VWだって、それだけ見てれば、それなりに華のある車なんだよ～。

[91: 匿名さん]

車の中で生活するならそうだけど、人に自慢するためにマンションを購入する目的の人っているのだろうか。

[92: 購入検討中さん]

同じ階に単身者用と思われる部屋があることが、我が家ではネックになっている。
差別や偏見ではないけれど、生活スタイルが違う人とどうつきあっていいのかわからない。
防音には気を使っているというけれど、想像できないことってあるから。
大規模マンションでは仕方ないのかもしれないけど。

それから、天井が低いことに加えて、窓も低い。全体的に圧迫感がある。
アークならまだしも、ブライトだったら、ベランダの巾もあるから夏場は部屋に陽が差し込むことはないし、冬場はかえって陽射しがあったほうがありがたい。
梁もかなり下まであるので、手持ちの家具の配置に困っている。

でも、津田沼は便利だから、迷ってます。。。

[93: 匿名]

87さん、デメリットは前スレに色々書いてありますよ。

その他にはリビング隣を引き戸タイプの洋室にしたいんですが、
真ん中のモデルルームのように引き戸をしまう場所がないのが不満。
せっかく洋室を解放しても、引き戸１枚残ると圧迫感が…。

またエレベーターが少ない、窓が小さいところも。
要望書は出したけど、登録するかはギリギリまで考えたいです。

[94: 匿名さん]

あと１割値段が安ければ、文句なしの物件になるんだけどなぁ。

[95: 購入検討中さん]

＞94さん

そうなんですよね。仕様が低くくてもそれにみあう価格ならいいわけで、ここはあきらかに高い。その高い分をどのように自分に納得させるかだと思っています。

例えば90さんのように津田沼一択だからしょうがないよねとか、
電柱のない街並みや共用施設への対価だと（無理矢理）考えるとか、
奏の杜事業が成功することへの投資だとか、
etc...。

[96: 購入検討中さん]

９４さんに激しく同意。

値段の割りにマンションのグレードは低く感じる。
うちは立地と環境が気に入ったので申し込んだけど
この値段ならもう少し内装を良くして欲しかった。

うちが気になっているところは（７５平３ＬＤＫ希望）
玄関、廊下、トイレが狭い。
キッチンが狭く、釣り戸棚の位置が低い。
天井が低い、窓がハイサッシじゃない。
と、全体的に実際の面積より狭く感じる。
アークにゴミ置き場とメールボックスが無い。
スロップシンクがあると嬉しかった・・・等。

以前津田沼の駅近にタワーマンションが建つ予定があると
聞いたことあるんだけど、ぜんぜん情報出てこないし
聞き間違いだったのかな？
Ｐタワーとか出来たらそっちがＮｏ１物件になると思うんだけど。
うちはタワマンは考えてないけど、スティタスを求めるなら
ここより向いていると思う。

[97: 購入検討中さん]

８７です

皆さんの意見、大変参考になりました。
細かいところを上げていくと色々あるんですよね。
天井高や玄関の段差は言われている通りですし。
全ては９６さんの言われるように、値段の割に・・・なんですよね。
そこを割り切れるかどうか、というところでしょうか。

ただ建物の仕様以外の部分、地盤が、環境が、立地が、というところがあまり出ていないようなので、
まぁ堅実な物件なのかなと思っています。
その辺りはどうでしょうか？

[98: 物件比較中さん]

ネガと言っていいのかわからないけど、
ウォッシュレットがパンフレットとは違う仕様だよね？
パンフにはオート洗浄って書いてあるけど、実際はついていないそう。
MRのも確かにオート洗浄機能はついてなかった。
オート洗浄をつけるには、オプションでグレードアップしなければだけど、
そうするとオート開閉もついてくるんだよね。これはいらない。
あと、便座が小さいのは何で？
自分はトイレの広さは気にならなかったし、
あの広さなら一般的なサイズの便座も入れられるはずだけど、何でだろう？

[99: 周辺住民さん]

地盤、環境、立地どれも申し分無いですよ。周辺住民ですがあの広大な土地がいよいよ再開発すると決まった時は、衝撃でしたから。地盤は14号より陸側なので問題無いです。環境は、習志野市の中で第一中学校は優秀な生徒が多いと昔から評判でした。立地は、スーパーも揃っているし、快速が停車するし、良い所だと思います。気になるとしたら予備校が近いこと、後、映画館が無いこと。千葉県での総武線快速停車駅という意味では、間違いなく最後の大規模開発となる土地でしょう。投資物件として買れる方もいらっしゃるのでは？と考えています。

[100: 匿名]

地盤については前スレでも、色々書いてありますが、実際は不透明だと感じています。

確かに、マンションが建つ場所は
埋め立て地ではないし、液状化マップでも問題はない。
でもＮ値50の地盤まで、45メートルある(地盤良いわけない)。
ここに矛盾を感じています。誰か詳しい方、納得の理由ありませんか？