クリオレジダンス玉川上水（旧称：クリオ玉川上水）ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

クリオレジダンス玉川上水（旧称：クリオ玉川上水）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都東大和市桜が丘2丁目222-1他（地番）
交通：
西武拝島線 「玉川上水」駅 徒歩5分
多摩モノレール 「玉川上水」駅 徒歩5分
間取：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.62平米～84.70平米
売主：明和地所

物件URL：http://www.meiwajisyo.co.jp/707_Tamagawajosui/
施工会社：株式会社福田組　東京本店
管理会社：明和管理株式会社

【物件情報を追加しました 2013.7.31 管理担当】

[577: 匿名]

東大和市役所に確認したところ、総合福祉センター予定地は一時的な資材置き場となり、センター予定地とマンションの間に一階建ての学童保育所ができるとのことでした。
ちょうど隣接公園の東側ですね。

[578: 匿名]

公園にはどんな遊具が出来ましたか？
イメージとして見せられたらものと同じですか？

[579: 匿名]

>578さん

ほぼ同じでしたよ。
どうやら学童保育所の出入口も兼ねるのではないかと思われます。
完成後東大和市に提供と当初から言っていた理由がようやく見えました。
図面やイラストなどを見ても東側にフェンスなどないのもきっとそのせいですね。

[580: 匿名]

既に入居が始まっていますが駅前のモデルルームはいつまでやっているのでしょうか？
今後は向かいのマンションのように空き部屋を利用して事務所を兼ねたモデルルームにするのでしょうか？

[581: 匿名さん]

学童保育所は公園が賑やかになりそうですね。
南棟1階の方々は多少気になるかもしれません。

580さん

あそこは駅前ながらももともと空き地なので利便性を考えるとしばらくはモデルルームを続けるんじゃないでしょうか。空き部屋を利用となるとその部屋は中古になってしまいますし、様々なコスト的にも移設は考えにくいですね。

[582: 匿名]

モデルルームを続けるのも経費がかさみますよね。向かいのマンションは空き部屋を事務所に使用していましたが汚れないよう壁や床が覆っており中古ではなく他と変わらない価格で販売していましたよ。
クリオはどうするんでしょうね。

[583: 匿名]

駅前のモデルルームは年内でたたむようです。
寂しいですね。

[584: 匿名さん]

南側の道路は再舗装され綺麗になりましたね。
どうやら拡幅されて解放するようですが交差点に出る部分が歩道の段差をつけて整備されたので最終的に車は通行出来ないようです。

[585: 匿名]

既に入居されている方や契約済みでもこれから入居される方がいますが最初の理事会はいつ頃行われるのでしょうか？
役員決めが大変そうですね。

[586: 匿名さん]

そう言えば管理組合については何も考えていませんでしたが、
いつから動きはじめるのでしょうね？
竣工○ヶ月からなど期限を決めているのかしら？
役員決めは、はじめはくじを引く形になるんですか？

[587: 入居者]

そういえば入居説明会で説明があったと思います。
詳細は覚えていませんが、最初の1年は管理会社が代行するとかだったと思います。

その後の最初の役員はくじではなく、個別にお願いすると言っていたような。。
うろ覚えです。

[588: 匿名さん]

>587さん

入居説明会で説明は無かったと思います。
なので説明会の帰り際に明和管理の方に聞いたら現在玉川上水近隣で入居者が集まれる場所を探していると言っていましたよ。近いうちにそこに集まって管理組合を立ち上げると聞きました。
なんだか全然違いますね…。

[589: 匿名]

私も入居者説明会に行きましたが理事会の話は出なかったと思います。

[590: 入居者]

No.587です。

私の勘違いのようですね。失礼しました。

[591: 匿名さん]

管理組合は初年度より入居済の方で運営していく形になるんですね。
588さん、情報をありがとうございました。
Dタイプの部屋はサービスルームと言う納戸がついていますが、
クローゼットもついており居室と何ら変わらない気がしますがどうなんでしょう？

[593: 匿名]

大した仕事しないから様子見て管理会社を替えても良いのではという流れでしたよね。
どちらにせよ、主導は入居者。

[595: 匿名さん]

>>592さん
管理組合は、全住民の組織です。
マンションの共有部分は管理組合のものですし、管理費も修繕積立金も管理組合のものです。
理事会を管理会社に任せるのは筋違いです。理事会とは住民代表ですよ。
管理会社は管理組合が雇うんです。
理事会を有志でというマンション、少なからずあるようですが、管理組合を私物化したりという弊害もあるようです。

>>593さん
＞どちらにせよ、主導は入居者。
そのとおりですね。

>>594
そういうことを言う管理会社なら、すぐ変えたいです。

[596: 匿名さん]

>594さん
>マンションは管理を買えという言葉の意味を充分に理解しましょう。

あなたが一番理解したほうが良いでしょう。


実は多くの購入者が勘違い!?
「マンションは管理を買え」の本当の意味
http://diamond.jp/articles/-/10944

[598: 匿名さん]

明和管理のスレを見ると、ここの場合は特に理事会がしっかりしないと駄目だとつくづく感じます。
Ｓ氏がブログで書かれているように長期修繕計画を管理会社の長期利益計画にしてはならないと思います。

[599: 匿名さん]

こちらの修繕積立金は月額3,850円～4,130円と、随分と安い気がします。
長期修繕計画はどのようになっているのでしょう。
恐らく数年後から値上げすることになるのでしょうが、はじめからある
程度の額を納めてプールしておいた方が後々楽なのになぁ、と感じてしまいます。

[600: 匿名]

そういう意見を理事会で発言すれば変えられるんですかね。

今後、理事会の役員決めがあると思いますが仕事は大変なのでしょうか？立候補者がいなければくじ引きや全員順番で回ってきたりしますよね。なんの知識がなくても務まるのか心配です。

[601: 入居済み住民さん]

1世帯4000円として135世帯で年間648万円。大規模修繕が入る時には積立が5000万を超えているのではないかと思います。

管理会社は、大規模修繕時にこのくらいかかりますと見積もりを出してくるでしょう。積立が5000万円あるとして、修繕費が2500万円かかりますと出してきた場合、その見積もりが適正であるかの判断は住民がしなければなりません。

私は知識がないので無理、とりあえず赤字にはならないし残額も余裕があるからOK、と判断してしまうと管理会社の思うツボ。もしかしたら他業者で見積もりをとったら1500万円でできるかもしれないからです。もちろん他が安かったからといって値段だけで決めても良いかといえばそうでもありません。そこはキチンと精査する必要があります。

お金の使い道の最終決定はお金を出した住民です。
そういったことが起こらないように管理会社と話が出来る理事会にしていかなければならないでしょう。
最初は皆知識はありません。新しいマンションは皆で勉強し、成長して、よりよい理事会を作って行くことが大事だと思います。

そのためには誰かだけが頑張ってもダメで、住民のみなさん一人一人の理事会に対する前向きな姿勢が必要だと考えます。

[602: 物件比較中さん]

修繕積立金の適正な額は平米あたり200円とか250円（規模による）だろ。
4000円は低すぎる。5年先10年先15年先に爆上げか、一時金徴収だな。

[603: 匿名]

最初が安いんだから後で値上がっても文句はないでしょ。
最初から高くて値上げなら文句言うけど。

[604: 物件比較中さん]

良心的なところは平準化されてますよ。
当初激安にして、売り出し時に管理費+修繕費を安く見せかけるのは
デベの常套手段ですね。

[606: 匿名さん]

修繕計画をろくに調べないで購入する方っているんですね。ちょっと驚きです。

[607: 匿名さん]

長期修繕計画はモデルルームで確認することができるんですか？
初心者でよくわかっていないのですが、そういった計画は管理会社が
担当するのでしょうか。
営業さんに聞いてみれば提示してもらえます？

[608: 匿名さん]

＞６０７さん
この物件の場合、既に入居も始まっており、間違いなく修繕計画表があるはずです。
ＭＲで是非確認してみて下さい。

上の方も書いておられますが、もし修繕計画の中に１０年、２０年先に一時徴収金等の予定がある場合は要注意です。
マンションを買う予定の方にとって今は数十万の一時金は用意し易いでしょうが、将来どうなってるかは誰にも分からないことです。
また仮に一時金が５０万だとすれば、恐らくそれ以上になる（増額になる）ことはあり得るでしょう。

もし一時金徴収の予定が無いにせよ、殆どの物件の場合、後々の負担が大きくなるシュミレーションになっていると思いますので、
例えば２０年後、３０年後の大規模修繕の際は、入居世帯・駐車場稼働率を幾らで計算しているのか確認してみると良いですね。
答えが９０％以上稼働の場合、高い確率で計画破たん⇒一時金徴収になると予想します。

修繕積立計画に関して言えば、現状オハナの方が値上げ計画が無い分、良心的且つ画期的ですね。
仮に一時金徴収になるにせよ、駐車場が平置き＋自走式なので、入居者が激減しない限り高額請求には成り難いと考えます。

だからと言ってオハナの方が良い物件と言いたい訳ではありません。私は長谷工物件は好きではないので悪しからず。
（基本的に物件価格と仕様・立地等はほぼ比例していると考えます）

[609: 匿名]

ＭＲは撤去されました。

[610: 匿名]

モデルルームは現地にて業務していますよ。

[611: 物件比較中さん]

MRは現地所在がベストだと思いますよ。以前行った物件のMRは現地より立地が良くて現地のほうが劣って見えてしまいました。先に見た場所が優秀だとこういう感想を持ってしまうので現地内MRが先入観なく検討できると思います。

でもここはもとからいい立地ですから問題ないですよね。

ところで現地内ということはMR住戸ですよね？？
もう値が付いていますか？？

[612: 匿名]

現地内モデルルームに行きましたが４階の一室でした。傷がつかないように床にはマットが敷かれていました。
価格は聞いていませんが、そこも販売中とのこと。
多少安くするんでしょうかね。

向いのポレスターは値引きしないで普通の価格で販売していました。

[613: 匿名]

クリオは営業がえげつないと評判ですが現地内MRになったら全く営業マンが立っていませんね。
近所を通ったけどオハナとポレスターしか見かけませんでした。

[614: 購入検討中さん]

613さん
駅前でティッシュ配ってますよ？

[615: 匿名]

イトーヨーカドーの通りはオハナ、マンション前にはポレスター。クリオは駅前に居たんですね。

[616: 入居済み住民さん]

私がいつも感じてる事なのですが、一階のロビー(エントランス)の暖房って必要ですか？凄く電気代のムダだと思うのですが。皆さんはどう思いますか？

[617: 匿名さん]

>>611さん
竣工前マンションの場合、足を運びやすいように駅の近くにモデルルームを建てるケースが
多いですよね。
竣工後も売れ残っているとモデルルームを引き払って現地モデルルームとなり、
最終的に家具つき住戸やモデルルーム使用住戸として販売されたりします。

[618: 匿名]

こちらのモデルルームは空き部屋を見て貰う感じで家具付きの部屋はありません。
商談用の机があるだけですよ。

[619: 匿名]

家具付きMR住戸がないということは、それだけ早期完売出来る自信があるということでしょうか。

立地については周りが団地＆マンションだらけなので眺望は期待出来ないけれど、
大きな公園とイトーヨーカドーが近く駅まで一直線なので、悪くないと思います。

でも西向きの部屋はエントランス側から見て、近隣マンションの日影等で非常に暗く感じたのですが、実際はどうなんですかね？

[620: 匿名]

西向きの部屋は確かに午前中はあまり日が当たりません。
午後からは日が射し込み問題なく明るいですよ。洗濯物もちゃんと乾きますしね。

[622: 匿名さん]

モデルルームに家具やオプションがついていると逆に家具配置を想定する妨げになる場合がありますが、
空き室を見学できるならいいですね！
売主側もコストもかからず、その分販売価格が安くなるなら大歓迎ですよ。
(営業広告費は物件の販売価格に上乗せされていると聞いたことがあります)

[623: 匿名さん]

622さん
宣伝広告費は最初に販売価格を決める段階で予算分を盛り込み済みですから、その後にどういう売り方をしようが販売価格にはほとんど影響しませんよ。デベの利益が減るかどうかの話ですね。

[624: 匿名さん]

廃プラ処理施設の建設予定が超ブルーなのです。

[625: 匿名]

説明会のチラシが入ってたでしょ？
参加してくれば？

[626: 匿名さん]

立地が良いので検討していますが、それを覆すような廃プラ処理施設は一番の気がかりですよね。
杉並病をはじめ、廃プラ処理施設近隣住民への健康被害は深刻だと聞きます。
ちなみに現在の状況は、市議会議員さんのブログに詳しく書かれています。
http://blogs.yahoo.co.jp/higashiyamatojumin/archive/2013/01/18