ルミナリータワー池袋ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

ルミナリータワー池袋検討スレッド、早くもPart2です。
物件を検討中の方やご近所の方など、引き続き意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
ルミナリータワー(（仮称）池袋タワーマンションプロジェクト)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160984/


所在地：東京都豊島区池袋2丁目52-1・2・3・4・5・6（地番）
交通：
山手線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
埼京線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東武東上線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：40.30平米～75.34平米
売主：相鉄不動産
売主：名鉄不動産 東京支社
販売代理：住友不動産販売
販売代理：長谷工アーベスト
販売代理：相鉄不動産販売


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

[88: 匿名さん]

確かに池袋には大きな総合病院がないね。
一番近いのは都立大塚あたりかな。

でもここからは遠いな。東池袋あたりからならまずまず近いけど。

[89: 匿名さん]

まぁ確かに３つのターミナル駅では一番形勢不利だよな
西武は渋谷にあるし東武には魅力がない
いいのは水族館くらいかな

[90: 匿名]

３大ターミナル駅、渋谷、新宿、池袋の街が、副都心線、東急東横線直結で競争になるとＴＶでやってるのを見ました、デパートもリーニューアルしたりしてるそうです　

[91: 匿名さん]

どうでもいいけど1期の結果はどんな感じだったのかね？
普通は抽選に当たったとか落ちたとかいう書き込みがけっこうあるもんだが・・・

[92: 匿名]

７０戸位は、売れたようです　駅近くだからセカンドハウスとしての購入とかもいるようです

[93: 匿名さん]

要望書をベースとした第1期から、売残りですか。

やっぱり、
・駅4分と言いながら、端っこの入り口を対象としており実際そんなに近くない点。
・歓楽街、風俗街を通らなければいけない点。
・間取りがイマイチな点。
・眺望が抜けない部屋が多い点。
・管理費が相当程度高い点。
・治安が良くない点。

が原因でしょうか。

[94: 匿名さん]

制震や免震で無い点も痛いね。

[95: 匿名さん]

住友不動産販売が売ってる物件は即日完売はあまりないような気がします。
1期分譲で70戸 / 219戸（31％）ならまずまずいいペースではないかと。
シティタワー池袋ウエストゲートは90戸 / 147戸（61％）
アウルタワーは100戸/ 473戸即日完売（21％）

[96: 匿名さん]

要望書入った部屋を売り出しても、75戸しかないし、それも完売出来ないし、住友は販売代理だし。

[97: 匿名]

通勤時間を短縮して暮らしたい
災害おきても歩いて帰宅できる場所に購入する傾向になってきたらしいです

[98: 匿名さん]

震災以降は、タワーで耐震構造は避けられる気がします。

[99: 匿名さん]

価格はいいが、管理費が予想より高かったので躊躇してる人が多いんではないかな。

[100: 匿名さん]

住友不動産だから完売なんかしなくても賃貸にするんじゃない？シティタワーのように。中古になってから一気売りするとか…。

[101: 匿名さん]

売主は相鉄でしょ？
三流デベ。

[102: 匿名さん]

先着順が12戸
一期二次が3戸

75戸中63戸申し込みがあって、3戸程度が抽選か。
人気ないな。

[103: 匿名さん]

この立地でこの売れ行きじゃタワマンブームは完全に終わったかもね。
竣工まで1年半もあるから6割くらいは売れるんだろうけど。
いっそのこと展望のない部屋は賃貸に出せばいいんじゃないの？

[104: 匿名さん]

賃貸も出廻る事になりそうですが、賃貸増えるとガラが悪くなりそうですよ。

[105: 匿名さん]

西口近辺は組事務所はないですよね？

[106: 匿名さん]

北口のサンクスの入ったビル
池袋はマンションに入ってるところが多いんじゃないかな？

[107: 匿名]

なにを重視で住むかですね、
交通の利便性
環境の居住性
売買の換金性
賃貸の収益性　　など個人の価値感それぞれですから
　
個人的には利便性です、都内どこでも行けるし電車に乗らないでも用が足りそうだし

[108: サラリーマンさん]

西口、北口は組事務所ありそうな気がする。
今は治安良くなってきたけど、むかしは明け方とか発砲事件あったりしたみたいですよ。
駅から近いから大丈夫だと思いますが、セキュリティーはしっかりしてた方が良いですよね。

[109: 匿名さん]

西口、北口に限らず東口、南口にもあるんじゃないの？
そんなこと気にしてたら都会には住めないよ。

[110: 匿名さん]

極東会の事務所は西池袋ですよ。
Wikipediaで指定暴力団を検索すると事務所の住所までわかります。

[111: 匿名]

新宿、渋谷、上野、ターミナル駅は、大規模商業地域だからそれなりのものもあります
でも最近は都心回帰だから　新宿も渋谷も上野も沢山住んでます
アメリカの都市よりは治安はいいのでは？　コンビニもそこいらじゅうにあるし、夜道も明るいから
田園調布の方が夜道、なにもないので、暗くてこわいです

[112: 購入検討中さん]

既出だったら済みません。
大体でいいのですが、固定資産税ってどれくらいになりますか？

[113: 匿名さん]

同じマンションに変なのがいるのがいちばん怖いかもね。

[114: 匿名さん]

劇場通り沿いに都税事務所ありますよ。ただ、マンションって完成して１年位たたないと共有スペース等もあるので固定資産税が出せないようですが…。

[115: 匿名]

ルミナリータワーから少し線路に近い方で戸建住宅が売ってました、この近くも戸建住宅も結構沢山あるということがわかりました、マンションは戸建と比較したらｾｷｭﾘﾃｲいいと思うし、不安は少ないですけど

[116: 匿名さん]

１００ｍも歩けば閑静な住宅街ですよ。

[117: 匿名]

平和通り商店街とかのまわり、戸建が沢山ありますね、そんなに心配な場所でしょうか？
立教大学の周辺は、文京地区で戸建ばかり、治安は大丈夫と聞きました

[118: 匿名さん]

最近は発砲事件などは聞きませんからあまり心配しなくてもよいのではないでしょうか。
ただ、ここを立教大学の周辺と言うかどうかは意見が分かれるかも知れません。

[119: 匿名さん]

心配ないです。西口は安心安全です。
すぐ近所に洋包丁って洋食屋さんやくりーむしちゅーうどんの美味しいお店が深夜まで営業しているので
すごく便利です。

[121: 匿名さん]

平和通り商店街とかのまわり、戸建の裏には驚くほどのラブホテル街ですよ。

[122: 匿名さん]

ラブホテルのど真ん中に建っている家も結構ありますが、静かな所ですよ。ただ、売りたくても売れない…という話は聞きました。マンションも多いし…。住民自体は結構いるようです。目白のお屋敷街の一角の方がひったくり被害があるようです。意外とそういう面では北口周辺は安全なようです。

[123: ビギナーさん]

デメリットとしては、池袋駅って混んでるからその混んでる池袋駅構内を
歩かなければいけないということくらいでしょうか？
人が凄くて思うように進めないから時間のロスになったりしますよね。

[124: 匿名さん]

ルミちゃんが教えてくれたサクラカフェ池袋、昨日夕方のニュースで見ましたよ！！
パリのカフェみたいな雰囲気でした。

http://twitter.com/#!/LuminaryTower/

[125: 匿名]

３２０円でパン、コーヒー、食べ放題、飲み放題　サクラホテルですね、朝５時からで外国人ばかりの客とのことで、ＴＶでやってました、池袋も色々あるんですね

[126: 匿名さん]

2000円くらいで泊まれるんだね。外人ツーリストに人気なのはわかるな。

[127: 匿名さん]

貧乏不良外人達と朝５時からコーヒー飲むんですか？さすが風俗系の人ですな。

[128: 匿名]

ＴＶで見た感じでは、不良ぽい外国人には見えなかったです

[129: 匿名さん]

TVはみてないが、別に不良外人ではないだろう。

ただ、この超円高の折、合理的な欧米人旅行者が格安のホテルに泊まりカフェで格安の食事をとる、という当たり前の光景を、「パリのカフェみたい」とことさらに持ち上げるのはいささか滑稽だとは思うが。

[130: 匿名]

アジア系というより北米、ヨーロッパ、オーストラリアとかの外国人？みたいでしたね、
パンとコーヒーでのモーニングは、ヨーロッパでは普通

[131: 匿名さん]

130さんは何が言いたいのかな。

アジア系なんて誰も言ってないし、パンとコーヒーの朝食がヨーロッパ（大陸）ではポピュラーなのも当たり前だし（コンチネンタルブレクファスト）。

[132: 匿名さん]

サクラカフェでお茶してると、特殊サービス業に従事している女性が通りすぎるのをよく見かけますね。
嘘だと思うなら、ご確認ください。
自分のカバンとは別に大きめのショルダーバックを抱えた女性がたくさん通りますので。

[133: 匿名さん]

そういう女性、豊島岡女子の裏でも良く見かけます。
池袋では珍しくない光景です。

[134: 匿名]

特殊サービス業とは、おかまちゃん？　キャバクラ嬢？　風俗嬢？　　

[135: 匿名さん]

>134
わからないなら気にしなさんな。
知らないほうが世の中が、綺麗に見えることもある。

[136: 匿名]

ターミナル駅の近くのわりには坪単価安い

[137: 匿名さん]

そのわりに売れ行きはよくないようだ。
やはりこの環境を許容できる人は少なかったようだね。

[138: 匿名さん]

管理費が高い物件はどこも人気ない。

[139: 匿名さん]

ここもアウルと同じ運命か？
戸数が少ないから紙カーテンの数は少なくすみそうだ。
好評分譲中の黄色の垂れ幕は下がるかな？

[140: 物件比較中さん]

管理費は重要ですよね。
ここ、確かに見てきたら意外に残ってる感じ。
人気ないんかな？
40平米で、2000万後半は有りかと思ったのに。

プレミストも乾式間仕切りだし、リビオも管理費高いしで、どこ選べばいいんや？笑

[141: 匿名]

バリバリ働く共働き夫婦、大学受験の子供は、交通時間短縮、利便性重視、こういう人はここはいいよ

[142: 匿名さん]

この環境だから、大学受験の子供が悪い遊びを覚えたら大変ですね。

[143: 匿名さん]

＞＞140

じゃあガーラにしたらいかが？私は無理だけど・・

[144: 匿名]

ここはタワーだし乾式はしょうがないでしょ。よそはわからんけど・・・
子供が居るなら隣駅のプラウド池袋本町の中古でも待った方がいいか。

[145: 匿名]

子供もすぐ大きくなる、その時は利便性だと思うけど、、

[146: 購入検討中さん]

だいたい1/3くらい売れたようですね。
特に高層階の南向き75㎡はこの物件の中では
もっとも高額な対応ですが2/3くらい売れているようです。
1LDKも女性中心に半分くらいは売れたようです。
残っているのは中層階に偏りつつあります。

つまり、高層階広めのタイプと低層階狭めで安めのタイプは
そこそこ売れているので、様子を見ているうちに
売れてしまうかもですね。中層階の50,60のタイプあたりが
戸数も多く残ることになるような気がします

住友不動産も自社物件とは違って
この物件は売主の意向もあり、早めの完売を目指すそうですから。
様子を見て待っていれば、売れ残りが多数出て値引きが期待
できるかは、わかりません。

この物件のよさは、ターミナルである池袋駅からの
距離の短さが全てでしょう。そこに魅力を感じる人は
早めに動いた方がよいでしょう。

なお、反社チェックを受けますので
暴力団や風俗などの関係者は買えないか、契約しても
違約金を取られた上に強制的に解約されるので
当然とはいえ、その点は安心ですね。

[147: 匿名さん]

やっぱり売れ行き悪いね。
このスレのはじめのほうで即完とか散々書かれてたのが懐かしい（笑）

居住者層については、いろいろ方法もあるだろうし、賃貸になれば（少なからずそうなると思うけど）誰が入るかわからない。安心といえる物件ではないように思うけど。

[148: 匿名]

賃貸は大手、三井のﾘﾊｳｽとかに頼むと客層、結構厳選してくれます　家賃払えば誰でもいいという訳ではないです

[149: 匿名さん]

場所は最悪とはいわないけどホテル街と・・

でもエントランスの奥の隠れたところにライブラリーコーナーとか、コンシエルジュのまん前を通らないとエレベーターに行けないとかは結構うまくできてる。

[150: 匿名さん]

コンシェルジュは24時間いる訳じゃないかと。

場所は住環境として豊島区の中で最悪ですよ。
ここより悪いところはないんじゃないかな。

[151: 匿名さん]

高速脇物件もどうかと思うけどね
まぁ人それぞれかな

[152: 匿名]

豊島区内最悪って事は、都内最悪。国内最悪って事か？

排ガスとか騒音より人間の方が確かに怖い。

[153: 匿名]

駅近くなのだから再開発でもして環境整備してくらないでしょうか？　豊島区役所様
新宿もコマ劇場跡地、再開発で歌舞伎町周辺を変えようとしています、ここもロサ会館周辺から変えていってくれるといいのですが、、、いつからラブホテルとか増えていってしまったんですか？　
大久保のコリアタウンも変わりつつあるます、　
駅前なのに、、、大学もあるのに、、
新宿は都庁があるから南口、都庁まわり、北新宿、よくなってきましたよね
池袋もイメージ変えてほしい

[154: 匿名さん]

変わる必要ない
男にはその環境が必要

あなたが新宿に行けばいいだけ

[155: 匿名]

ホテルとかは車で入れるような場所がいいよ　入っていくとこ見られちゃうよ

[156: 匿名]

豊島区の整備は、向こう１０年は新区役所がメインでしょうねえ

[157: 購入検討中さん]

今池袋で検討できる新築物件は、東口がリビオとガーラ、完成後だいぶ日が経つOUL
西口側がルミナリーとプレミストの5物件となりますね。
坪単価は、OUL以外はそれほど極端に変わらない。完成時期はリビオとガーラは
もう出来ていて、ルミナリーとプレミストは１年４箇月後
この中で比較すると、池袋駅を前提に考えると一番近いのはルミナりーで
ここは４分といっても３分に近い４分なので、他の物件に比べると、距離が
半分くらいの感じですね。実際に歩いてみると（地図をみてもわかりますが）
ルミナりーの距離は他物件の半分くらいではないかと思います。

たしかにプレミストは文教地区だし、前が大きなお寺で緑も目に入りますね。
リビオとガーラはもうすぐ引渡しですね。小規模物件が気にならなければ
仕様などは悪くないようです。またリビオは東池袋や雑司ヶ谷の駅も利用できるし
プレミストは要町が近いです。それぞれ一長一短といった感じですが、
やはり池袋に住むという選択をするなら、自分なら利便性を一番に考えたいですね。

なお、コンシェルジュカウンターに24時間人がいるかどうかは、パンフレットに
明記されていませんが、コンシェルジュサービスは朝から夕方まで、深夜、早朝は
警備員による24時間有人管理と書かれています。この規模のマンションになると
防災センターの設置が義務付けられていますので、いずれにしても24時間
トラブル対応はしてくれるということになります。
もっともコンシェルジュサービスの内容を見ると実際のところどのくらい使われるのか
はよくわかりません。あまりに使われないようであれば、こうしたサービスとか
カーシェアリングなどをやめると管理費は下がることになるらしいです。

オートロックは、エントランスとエレベーターホールの2重で、さらにエレベーターは
鍵をかざした階にしか止まらないタイプということで、タワーマンションや大規模マン
ションでは普通になりつつありますが、この地域ということもあり非常に有効と
考えられますね。

いろいろ言いましたが、どの物件が良いかは個人の好みでしょう。自分は今の池袋の
物件の中ではルミナリーが良いように思いました。

[158: 匿名]

シティハウスがありますよん。念のため。

[159: 匿名]

この地域は、裏があやしい商業地ですが、その周りに沢山の戸建ての家があります、戸建ての家でも大きな事件がないようですからセキュリテイのいいマンションならそんなに心配しなくてもと思いますが、、
ターミナル駅からの近さは夜道安心と思いました、共働きだったらいいんじゃないかと思います
むしろ静かな住宅地の方が昼間はいいですが夜道は人通りが少なくて怖いです
なかなかデパートのある街に住めるというのはそうないです

[160: 匿名さん]

確かに…デパート近くのマンションてなかなか無いですよね。このあたりの方々（池袋２～３丁目）の人は食料品はデパ地下をよく利用するようですよ。夕方から○○％安くなる、とか話してますよ。環境は悪いですが、治安が悪いとは思いませんが…。

[161: 匿名さん]

なるほど。

ここは周辺環境が悪く、管理費が高い。
それが売れ行きの悪さの原因ということのようだね。

ポジ書き込みを読むとむしろ実態が良くわかるね（笑）。

[162: 匿名]

繁華街は人通りが多いから、空き巣みたいな方面ではむしろ犯罪は少ないんだよね。
ただ、人が密集すれば路上のトラブルみたいのは起こるかもしれない。
お金持ちの集まった邸宅地は治安がよいのかっていうと、一概にそういうわけじゃない。

[163: 匿名さん]

どこに居たって犯罪は起こるんだから便利なところに住んだが勝ち。
トラブルに巻き込まれる確立は立教近くより低いんじゃないかな？

[164: 匿名さん]

さすがに立教近くよりも低いってことはないんじゃないかな？

これで今年の町単位の累計がみられるけど
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

[165: 匿名さん]

実際に犯罪に巻き込まれるかは別として、夜に駅からルミナリーまで歩けば分かるが、すごい黒服の数。
毎日これを避けて、声を掛けられないように帰るのはとてつもないストレスだと思う。

[166: 匿名さん]

確かに…黒服や居酒屋さんの呼び込みをさけて通るのは毎日ストレスですね。また、やっと抜けて一息つける道がなくそのままマンション到着ですから…。難しいですね。環境ばかりは変えるのにかなり時間を要するだろうし。
売れ行きって本当悪いのですか？このコーナーをみていると、なかなか良いような感じも見受けられますが、、。

[167: 匿名さん]

219戸の物件で第一期販売がたった75戸、で現在先着受付が12戸。
つまり70戸弱しか売れていないようです。
売れ行きは悪いといえるでしょうね。

ここをいいと思う人はもうあらかた購入しているでしょうから、今後販売スピードはさらに鈍るでしょうね。
ここに対する好意的な書き込みが多いことは、売れ行きが悪い証拠といえるのかもしれません（笑）。

[168: 周辺住民さん]

好意的な書き込みが多いことは、それだけ高く評価している人が多いということです。
賑やかな周辺環境を補って余りある利便性の高い物件です。

[169: 購入検討中さん]

黒服ってなんですか？
夜もロサとかルミナリー周辺をよく歩きますが、居酒屋の呼び込みは多いですが
黒い服を着た怪しげな人には遭遇したことも声をかけられたこともありませんが。
風俗は今は紹介所がたくさん出来ているので、個別の店舗ではほとんど呼び込みは
していないはずですね。女性に対するスカウトの声かけはあるかもしれませんが。

一方でこの繁華街の中には、なかなか良い飲食店がたくさんありますから
1人暮らしの人は外食には非常に便利ということになりますね。

いずれにしてもロマンス通り等の繁華街を通りたくなければ、エチカを抜けて
交差点から劇場通りを通って行けばこの問題はないと以前から書かれているとお
りで、黒服だのなんだのいつまでも言う人は、この物件が気に入っていてなる
べく売れないで残って安く買いたいとか思っている人なのかな
中層階物件は売れ残るでしょうが、景色も半端、値段も半端ですよ。
だいたいタワーマンションは中層階が最後に残るのが定石ですから。

[170: 匿名さん]

ロサ会館あたりには黒服いますよ。
ただ、あのあたりを歩かないで丸井方面を歩けばいいだけ。
赤坂だって新宿だって大崎だって六本木だって、一歩裏に入れば同じ。それが都会というもの。

[171: 匿名さん]

ＮＹもＬＡも同じだ。夜が賑やかなほうがいいならここを選べばいいし。
湾岸だと夜が暗くて人影もまばらだが、それがいいならそっちでいいし。
グダグダとネガして自分の意見を押し付けるのが、一番くだらない。

[172: 匿名さん]

賃貸マンションにすればよかったのにね
この立地でなぜ分譲にしたのだろう

[173: 匿名さん]

そうね。
池袋駅から徒歩数分以内は便利ではあるけど住環境としてはよくないので、普通は賃貸マンションになる。

賃貸マンションなら珍しくもない立地だよね。

[174: 匿名さん]

>169みたいに、「黒服なんて全くいない」とかあからさまな嘘を書くのをやめてほしいな。

[175: 匿名さん]

その分安いからいいんじゃない？

[176: 匿名さん]

嘘を書くのと、安いのは関係ない。
ここの販売関係者はモラルが低い。

[177: 匿名]

風俗物件を売っているため、客層に合わせてインモラルになってるんじゃない？

[178: 匿名さん]

確かに。確かに。上品な感じは全くしませんね。芸術劇場周辺はそうでもないけど、やはり劇場通りもあんまし上品じゃないから。庶民的ですよ。普通のスーパーなんだかディスカウントスーパーなんだかわからないようなスーパーが数軒あるし、トキワ通りとかタイムスリップしたような感じだし。劇場通りもルミナリーまで（ホンノ入口）なら綺麗な感じもしますが（笑）

[179: 匿名さん]

池袋西口の再開発、まだ？
池袋駅西口地区（約19ヘクタール）：既存の商業集積を活かしながら業務や文化機能の立地を進め、公共施設の整備や駅周辺の再開発により、副都心機能の拡充、強化を図る。超高層ツインタワー構想も。

[180: 匿名]

西口再開発、予定あるのでしょうか？　新宿も南口、北新宿と以前は汚い場所でしたが、様変わりしました、池袋も頑張ってほしいです

[181: 匿名さん]

単なる構想だよ。

他にも池袋駅東西デッキ
ＬＲＴ
造幣局再開発
東池袋新駅
グリーン大通り自動車進入禁止などがあるが
どれも構想だけで実現の可能性はほとんどない。

[182: 匿名さん]

西口の北側は、なんかあるでしょ。
10数年前からビルをどんどんつぶして駐車場にして、広大なスペース確保してる。
あれで何もやらないわけはない。

[183: 匿名さん]

実現の可能性が無いと言い切るのも変ですね。
新庁舎も、散々実現しないと言われたが、着工しました。

[184: 匿名さん]

中華街構想？

[185: 匿名]

西口の北側ってゲオの先にある広い駐車場かな？
あそこの土地は昔から権利関係が複雑なので中々再開発はできないという話を聞いたことがある。

[186: 匿名]

新宿は、かなり変わったのに、、、副都心線、東横線の乗り入れで池袋の街を活性させてほしい

[187: 匿名さん]

池袋は今のままでいいよ。これ以上来る人が増えても住んでる人間には迷惑だと思ってるけどね。
とはいえ、このあたりはもちっと綺麗で安心できるエリアになるといいけど。