ルミナリータワー池袋ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

ルミナリータワー池袋検討スレッド、早くもPart2です。
物件を検討中の方やご近所の方など、引き続き意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
ルミナリータワー(（仮称）池袋タワーマンションプロジェクト)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160984/


所在地：東京都豊島区池袋2丁目52-1・2・3・4・5・6（地番）
交通：
山手線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
埼京線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東武東上線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：40.30平米～75.34平米
売主：相鉄不動産
売主：名鉄不動産 東京支社
販売代理：住友不動産販売
販売代理：長谷工アーベスト
販売代理：相鉄不動産販売


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

[781: 匿名さん]

利便性も抜群に良いですが駅に近ければ近いほど資産価値が高いと言われてます。

[782: 匿名さん]

ここって、特に共有施設もないのに管理費高くないですか？

[783: 匿名]

たしかに管理費は高いね
アウルと同じくらいの管理費で共有施設はゲストルームだけだから
修繕費も地味に高くさらに途中で数十万が２回ある
あとインターネット代も別

いい物件だとは思うけどランニングコストは高い

[784: 匿名]

24時間有人管理だし、タワーだからですかね、24時間有人管理は、セキュリテイを考えるといいです。
エレベーター内部も見えるようになっているから不振なふるまいをされたら見られてしまうし、、、
色々と考えてるマンションです。

[786: 匿名さん]

ここの管理費は平米３２７円
アウルタワーは３９８円

エレベーターの割合も違いますからね。
ここ７３戸に１台
アウルタワー１０１戸に１台

ここは２４時間有人管理ですから高くても仕方ないでしょう。

[787: 匿名さん]

ゲストルームもビューラウンジも何にもないのに管理費高いよね。
ぼったくり？

[788: 匿名さん]

資産価値が高くないからこの値段。
このあたりなら新築一戸建ても安くで買えるぞ。
誰も買わんから安いんだけど。

[789: 匿名さん]

ゲストルームとスタディルームがあって
24時間有人管理に、4重のセキュリティ
なので、管理費は妥当だよ。

[790: 匿名さん]

時々暴漢が襲ってくるエリアだから、セキュリティーにお金をかけないと不安だよ。

[791: 匿名さん]

327円は高いだろ

[792: 匿名]

24時間の有人管理をしている場合は高いことが多い、世帯数の少ないﾏﾝｼｮﾝで24時間管理のﾏﾝｼｮﾝはより高いです。
ﾀｰﾐﾅﾙ駅という場所柄、ｾｷﾕﾘﾃｲは重要です。でもこの辺戸建も結構ある。どうしてるのでしょうか？
戸建はｱﾙｿｯｸだと月額3000円位で入れるみたいですからそういうのに入ってるのかもしれませんね。

[793: 匿名さん]

ライトアップされてるので川越街道の熊野町交差点からも目立ってますね。

[794: 契約済みさん]

私は西口まで繁華街を通って通勤するつもりです。西口まで徒歩５分かな。
犯罪件数を増やす自転車盗難や店舗に絡む犯罪は、ここに住んで通行するだけなら関係無いですし、
明るく人の多いエリアの屋外で粗暴犯に襲われるより、暗い夜道で襲われる方が私には想像できます。
キャッチをいちいち断るのは面倒臭いですが。

修繕は少なくとも計画段階では一時金発生しないように修繕費を設定して欲しかったです。
管理費はセキュリティ－しっかりしてますので納得できる範囲でした。

777さんのおっしゃるとおりで、価値感は人それぞれでしょうが、
長所（利便性etc）短所（間取・地域の印象値etc）を考えて価格に見合うか検討し、
万人ウケする物件じゃないけど、この価格ならと思い決めました。
今のところ契約してよかったと思ってます。引越しが楽しみです。

[795: 匿名さん]

ほんとだ。管理費結構高いな。
55平米で修繕費と合わせて23000円くらいか。で、修繕費は上がっていくんだよね。
こりゃ賃貸用にはちときついかな。

[796: 匿名]

タワーだから低層マンションよりは存在感ありますね

[797: 匿名]

管理費は組合がきちんと相見積もりをとって見直せば下がるよ。どんな物件も最初の管理費は割高。

[798: 匿名さん]

複数の管理会社に見積もりを取り、管理会社を決定する。
建物の管理や会計に詳しい管理組合の理事たちが熱心に取り組む必要があるね。
このマンションでそれがちゃんとできるかどうか。
投資用で非居住のオーナーも多そうだし、居住者は若年者が多いのではないかな。

[799: 匿名さん]

管理費だけでなく、大規模修繕計画も見直して修繕積立の一時金も
廃止できればいいけど。。。
1LDKから売れていくようなマンションだと難しいだろうな。
残り13戸も高層の坪単価が高い住戸は苦戦しそうだな。

[800: 契約済みさん]

残り11戸ですね！
現地モデルルームもオープンしたみたいですし、いよいよ竣工前の完売が見えてきました。
営業さん頑張ってー！

[801: 匿名さん]

竣工はもうしてるんでしょ。

[802: 匿名]

完成して購入者の内覧会、終えて、３月２０日引渡しです　４月には居住者の出入りあります。
タワーの下のコンビニもいつオープンするかですね

[803: 匿名さん]

管理費高いですよね、なんで？

[804: 購入検討中さん]

ネガっている人の目的は何？

[805: 匿名さん]

ネガって管理費のこと？
重要な問題じゃないの？ランニングコストが高いってのは。

[806: 匿名さん]

管理費は確かに重要だけど、すぐ直近の議論を踏まえると、ネガとしか思えないね。

[807: 匿名さん]

＞すぐ直近の議論を踏まえると

なんのことだ？はっきり言わないと意味が通じないよ。

[808: 匿名さん]

物件のメリット、デメリットを検討しあうのが検討板。
特に重要なのがデメリットについて。

検討者にとって当然なんだけど、それを妨害しようとする書き込みがどこのスレにもあるねえ。

[809: 匿名さん]

直近に管理費が高い話を散々議論されて、終わってた所に、
「管理費高いですよね、なんで？」じゃ、検討にも議論にもならんでしょうが。
検討する気の無いネガとしか考えられん。

[810: 匿名さん]

中規模、エレベーター３基、２４時間有人管理、良水工房、各階ダストステーション等を考えれば
そんなに高いとは思いません。

[811: 匿名さん]

809さんに同意。
ログを20個も遡れば議論されてるので、
管理費高いですよね、なんで？は、ただのネガだと思います。
議論を踏まえて高いと思うか妥当と思うかは人それぞれですが。

特にデメリットを検討しあうのが検討板だとも思いますが、
検討したいのではなく評価を下げたいという意思を感じる書き込みがどこのスレにもありますね。
人によっては嘘を書いてるケースすらありますよね。
そういうものなのかな？

[812: 匿名さん]

それなら803と名指しすべきだろう。
他の管理費に関する意見はそれなりに検討者にとって有意義だと思うのでね。

ここは周辺環境が劣悪だがそれがゆえに物件価格が安いのがメリッット。
だが、そのため24時間友人駐在をはじめとするセキュリティを強化せざるを得ず、その結果管理費というランニングコストが高くなってしまっている。
そこをどう勘案するかが検討者にとって問題なんだな。

[813: 匿名さん]

300円超えているのに、管理費高い理由になってないんだよ、
>中規模、エレベーター３基、２４時間有人管理、良水工房、各階ダストステーション等

ぐらいだと。
ほとんど共有施設ないでしょ、ここは。

[814: 匿名さん]

ここはやはり立地からくる住民層の悪さが心配です。
裏社会、夜の商売などの人々が多数入居されそうですが
そういった方々のマナー等、問題にならなければよいですが。

[815: 匿名さん]

道理をわきまえてちゃんと筋を通して挨拶すれば脅されるとか少ないと思うよ

[816: 匿名さん]

高いと思う分だけ価値下げて見ればいいと思う。
ざっくり１００万を金利１％３５年ローンで借りると約２８００円。

自分の検討材料に池袋１０分圏の中古物件を軽くネットで見た。
㎡計算じゃない物件もあるかもしれんし、あくまで単純に最初に見た部屋に書いてあった管理費÷㎡。

日神デュオステージ池袋　＠174円
アクシア池袋　＠190円
エアライズタワー　＠217円
日神パレステージ西池袋公園　＠231円
パークホームズ目白　＠232円
ザタワーグランディア　＠287円
シティインデックス池袋　＠312円
コンフォルテハイム池袋　＠395円
アウルタワー　＠398円

個人の感想を入れるとエアライズ安いな。
ここは意見も分かれてるし、ちょい高か妥当か。

[817: 匿名]

エアコンが無しってのも痛いね
普通一台くらい標準装備されてるだろ

[819: 匿名さん]

エアコン標準装備されているマンションは、エアコン代が分譲価格に含まれているからです。
自分で気に入ったエアコンをつける方が、安くて品質の良いものを選べるメリットがあります。

[821: 契約済みさん]

店の女の待機場所として活用予定。

[822: 匿名さん]

住民層は西新宿のコンシェリアに似てる。

[824: 匿名]

セキュリテイが結構いいし、夜道も怖くない、浄水もいいし、単身女性の購入者も多いようです

[826: 匿名さん]

単身風俗嬢の購入も多いのか。

[827: 匿名さん]

月々８万円の家賃を払うなら、マンション購入する単身女性が増えているとテレビでやってました。
駅近のマンションだと結婚後は賃貸に回せますからね。

[828: 匿名さん]

今は都心に単身女性向けのコンパクトマンションがたくさん売ってる。
よりどりみどりだね。
普通の女性は港区や渋谷区あたりに行きそうだな。

[829: 匿名]

港区、渋谷区のマンションはここより坪単価高いのではないかと、最寄駅から遠いと女性向きではないし、、

[830: 匿名さん]

そうね。
港区、渋谷区のコンパクトマンションのターゲットは、優秀で高収入のキャリアウーマンなんだろうね。
そうすると、ここのターゲットとは違うのかもね。
家賃8万クラスの賃貸と比較の層なのかな。

[831: 匿名さん]

月々8万円の部屋は完売しましたので、残っているのは月々10万6000円からのお部屋になります。

http://www.ikebukuro219.com/lone.html

[832: 匿名さん]

おっと、管理費と修繕積立金を合わせると、13万ぐらいだよ。
あと、税金が年額20万ぐらい。
年間トータル170万で、月々14万5000円ぐらい。

[833: 匿名さん]

周辺の賃貸借りても50平米で18万円くらいするから
買っても損はないでしょう。

[834: 匿名]

マンションの外は、どうあれマンションの中はいいです、家賃払ってアパートに住むよりマンションに住む方が安心です、
３月１６日に副都心線と東横線つながりますから、入居してから色々な場所に行きましょう

[835: 匿名さん]

家賃8万の単身女性ってのは結局こことは関係ないってことか。

[836: 匿名さん]

箱は良くても住民層はどうなんでしょう。
外が悪いとそれなりの人間しか住まないのでは

[837: 匿名さん]

箱は良くないよ。
ただの耐震だし。
制振でも免震でもない。
内装も細かい所でソフトクロージングじゃないとか、チープだし。
加えて間取りはイマイチ、ここを買う人ってゆくゆくは貸しに出すつもりじゃないかな。

[839: 匿名さん]

スカイスイートっていうのがあるけど、この上層階の住戸は仕様が違ったりするのかな？

75平米で7500万以上だと、坪330でしょ。
ここはエアコンついてないそうだけど、この価格だったらせめてLDは天カセ標準であって欲しいんだが。

[840: 匿名]

天井につけるエアコンは壊れた時が同じものないし、天井に穴があいてしまってるし、めんどうです、
最近は壁付けの方が多くなりました。壁かけ式の方が安いし、、

[841: 匿名さん]

>840

スカイスイートと銘打ってる住戸も仕様は同じということでいいんでしょうか？
以前内見したマンションで、高層階は仕様が全然違うというのがあったので期待しちゃったんだけど。

[842: 匿名さん]

840さんではありませんが、両方説明受けた中で、
仕様に違いがあるという話は一切ありませんでしたよ。
間取りが25-26階を境に変わるってだけかと。

[843: 匿名]

あと９戸になってますね

[844: 購入検討中さん]

>＞843
あと9戸か。苦戦してるな。

[845: 匿名さん]

>>844
確かにネガ活動苦戦してますね。

竣工前完売じゃないから大人気とも思いませんが、
元の戸数が戸数ですし、こんなものかな。

１月末１６戸、２月末１１戸、現時点９戸…
ＧＷ前後完売くらいですかね。

[846: 匿名さん]

確かに販売が苦戦してますな。

[847: 匿名さん]

200うれてる　立派

[848: 匿名さん]

ここのモデルルームが現地に移ったら、今の場所はシティータワー要町駅前のモデルルームになるんですかね？

[849: 匿名さん]

最上階の7500万オーバーの部屋は売れたのか。ということは。。。
明日行ってみるかな。

[850: 匿名]

消費税値上げ、建築資材の値上げ、相続税値上げ等で、最近その前に買おうという考えの人多いそうです。
他のﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑでも、結構人、入ってます。

[851: 匿名]

山手線の駅近くは、どこに行くにも便利ですから、、
東京ブランド路線と呼ばれる東急線とも３月にはつながりますし、、
はやく暮らしてみたいですね

[852: 匿名さん]

東横線が来るわけじゃない
直通になるだけ
池袋のイメージは変わらない　ブランドには絶対になれない

[854: 匿名さん]

横浜から池袋行かないし、池袋から横浜もそんなに行かない。
ただ、東横線住民は、電車の行き先が、
池袋経由の和光市行きだの、東上線直通になり、
ガックリしてる。
東横線かわいそう。

[855: 匿名さん]

池袋って、アレだからね。

[856: 匿名]

東横線住民です。今までは渋谷のみが、１本で行けるターミナル駅でしたが、これから新宿、池袋も行けるので、行動範囲が広がってうれしく思ってます。池袋行きます。

[857: 匿名さん]

と、板橋区民が頑張っています。

[859: 匿名さん]

これでって、なにを指してるの？
池袋は正真正銘の場末ターミナルで板橋区民の誇りだよ。

[860: 購入検討中さん]

モデルルーム見学に行ってきました。素直になかなか良いと思いました。これだけ色々と書かれているのに残り９戸は大健闘ではではないでしょうか(未だ引渡し前で200超契約)？？アウルにも行きましたが、あちらは閑古鳥。座った瞬間20％オフ。ねばれば30％オフ。ローンを使えば更にお値引きとか？ローンを使うとローン会社からバックでもあるのでしょうか?東京建物の再開発はかなりお高いようなので、悩ましいところですね。

[861: 匿名]

アウルは駅からアウルに入るアプローチ、部屋に入るまでは高級だったけど、見せていただいた部屋は、なんかいまいちでした。共用設備とかもよかったけど、お値段以上とは思わなかったです。ルミナリーはオール浄水とかは女性向きでいいです。デパートにすぐ行けるのも女性向き、新宿、渋谷ではここまで駅近では物件ないです。

[862: 匿名さん]

デパートにすぐ行けるって必要か？

[863: 物件比較中さん]

要は値段でしょうね。周りの環境がよろしくないとはいえ池袋駅近でこの価格で買えるのであれば

[864: 物件比較中さん]

デパ地下は便利

質もスーパーよりいいし

[866: 匿名さん]

なるほどね
デパートの食品ね。

[867: 匿名さん]

池袋は環境やイメージひどいけど、便利。

[868: 匿名さん]

860さん
詳しく話を聞かせてください。
アウルが、2割3割引きなら、ここをキャンセルしてアウルにします。
坪300が、210になるってことですよね。

[870: 匿名さん]

３割引きなら迷わずアウルだね。
そもそもこことアウル・クヤクションは比較対象ではないけど。

[871: 匿名さん]

アウルの2割3割引き、すっごく興味あります。もう少し詳しい情報を是非お願いします。
半年ぐらい前に行ったときは、まるで値引きしてくれそうもなかったので。

[872: 匿名]

アウルはどのくらい残ってるの？

[873: 匿名さん]

なんだ、やっぱりアウル2割3割はでまかせか。。

[874: 匿名さん]

残７戸

[875: 匿名]

もう実際の部屋を見せてもらえるのでしょうかね

[876: 匿名さん]

3月10日に現地モデルルーム見学会があるみたいですよ。
前日までに予約してくださいとありますが
マンションギャラリーに行けば見せてくれるでしょう？

[877: 匿名さん]

例えば、上野・新大久保・池袋は怪しいアジア系の外人ばかり。
六本木は汚いタトゥを入れた危ない外人だらけ。

豊洲は欧米系の弁護士・外交官・医師・ファンドマネージャーとかね。

これが何を物語っているか分からないかな。国際センスが問われるよ。

[878: 購入検討中さん]

№877さんへ
『豊洲は欧米系の弁護士・外交官・医師・ファンドマネージャーとかね。』
って、一体無いが言いたいのか意味不明？また、何でそんなこと知ってるの？あーやっぱり豊洲のデベね？
それより『実際に売れているマンションの方が資産価値高いでしょう？』
もう飽き飽きされてる豊洲マンションは今から買ってもゴーストマンション間違いなし！

[879: 購入検討中さん]

今日、アウルに行って来た。
やはり、－２割は本当だった！

[880: 匿名さん]

どうも豊洲物件の営業らしい人間の内陸物件荒らしが目に付くなぁ・・・
逆効果だって早く気づいたほうが良いと思うけど。