ルミナリータワー池袋ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

ルミナリータワー池袋検討スレッド、早くもPart2です。
物件を検討中の方やご近所の方など、引き続き意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
ルミナリータワー(（仮称）池袋タワーマンションプロジェクト)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160984/


所在地：東京都豊島区池袋2丁目52-1・2・3・4・5・6（地番）
交通：
山手線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
埼京線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東武東上線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：40.30平米～75.34平米
売主：相鉄不動産
売主：名鉄不動産 東京支社
販売代理：住友不動産販売
販売代理：長谷工アーベスト
販売代理：相鉄不動産販売


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

[743: 匿名]

池袋はメトロポリタンホテルでのバイキングが時間制限なくゆっくりできていいです、女子会にはいいです

[746: 匿名さん]

>>740
高く買ったら下がるのは当たり前です。
駅近を安く買うのが資産価値の減少率が低いと思います。

[747: 匿名]

高く買ってしまうと売買したい時に今のような経済不況だと売却損が増えてつらくなります。
駅前物件なら希望価格で売れないなら貸すということもできます。
借りたい人は駅から何分でネット検索する人が多いので、ここははじかれないです。
売ってよし、貸してよしが不動産購入ポイントだそうです。

[748: 匿名]

強固な武蔵野台地がここの地盤です　

[749: 匿名さん]

利便性の観点では、最寄り駅が有楽町線のみの東池袋駅であるクヤクション・アウルと
池袋駅最寄りのルミナリーでは、そもそも勝負にならないでしょう。

ここは、池袋徒歩圏の全タワマンの中では、ダントツの利便性ですし、
都内、もっと言えば、国内全タワマンの中でも屈指の利便性と言えるでしょう。

それが、この金額なので、大幅な資産価値の下落はまず無いと思います。

[750: 匿名さん]

利便性や資産価値が落ちない新築分譲マンションではここが1番ですね。
賃貸や中古も含めれば東方会館跡、グランディアも良いマンションです。
東方会館跡が分譲だったらなぁ。

[751: 匿名さん]

再開発で風俗街がなくなる可能性はありますか？

[752: 購入検討中さん]

豊洲、東雲、池袋、赤羽の中で一番資産価値があるのはどこだろ？

[753: 匿名さん]

その中だったらダントツで池袋だろ

[754: 匿名さん]

ここは値引き交渉は可能？

[755: 匿名さん]

東池袋直結に加えて、池袋徒歩10分圏内の東池袋タワマンのほうが圧倒的にここより利便性は優っているだろうよ。
ここは駅直結ではないし、治安もすこぶる悪いからね。

[756: 匿名さん]

治安は悪くない
指定暴力団の事務所と風俗エリアが近いというだけ

[757: 匿名さん]

怖いね。

[758: 匿名さん]

一応人気物件だから値引きは現時点では無い。

[759: 匿名さん]

小さめの部屋は投資用にはいいと思うけど、なるべく安く買わないとね。
55平米4000万ならまずまずか。
最上階の75平米7578万の部屋は定価じゃ苦労するだろうな。
それこそクヤクション並みの価格か。だったらあっちのほうがどうみてもいい。
ここのメリットは安いことだからなあ。

[760: 匿名]

なんだかんだと言われてもターミナル駅４分は、そうそう売りがあるものでもないから完売しそうですね、
渋谷、新宿駅に徒歩４分が売りに出てもこのお値段ではないでしょうし、ターミナル駅の近くに住んでいる友人は、
ﾃﾞﾊﾟｰﾄ、電気屋、飲食、病院、静かな街ではないと言われても便利さは捨てがたいとのこと、です

[761: 匿名さん]

759だけど、ここ検討者いないのかな。
残戸について有意義な意見交換をしたいんだけどなあ。

[762: 匿名さん]

改修工事が終わって西口駅前きれいになりましたね。

[763: 匿名さん]

もう実際の部屋みられるのかな？
実際の部屋を見て眺望を確認してから買いたいので、もうみられるなら行ってみようと思ってるんだが。

[764: 匿名]

購入者です、すでに内覧会終わりましたので、実際の部屋は見せてもらえるのではないでしょうか？
共用のｴﾚﾍﾞｰﾀｰなど中がﾓﾆﾀｰで見えるようになっていてｾｷｭﾘﾃｲがよく、内廊下でいいです。

[765: 匿名]

二重窓なので特に音などもしませんでした、ゴミもすぐ捨てられるし、ﾃﾞｲｽﾎﾟｰｻﾞｰもあるし、ｽｰﾊﾟｰもすぐ近くにあるし、
ｺﾝﾋﾞﾆは同じﾏﾝｼｮﾝ内にあるし、利便性重視のﾗｲﾌｽﾀｲﾙの人ならいいです
九路線使えるから色んな所に行けるし、池袋以外の町も楽しめそうです

[766: 匿名]

デパ地下の食品、メトロポリタンのバイキング、楽しみにしてます

[768: 匿名さん]

購入者は住民スレに行ってね。

[769: 購入検討中さん]

購入検討に当たって、購入者の情報は
参考になるので、ぜひコメントしてもらいたいです！

[770: 匿名さん]

と、購入者自身がおっしゃってます。

[771: 匿名さん]

充実したナイトライフについて語ってくれてもいいですよ〉契約者さま

[773: 匿名]

共用の部分も雰囲気よかったですし、外音もしないし、内廊下、ｴﾚﾍﾞｰﾀｰもよかったです、水もいいし、ごみすてもいいし、
そんなにﾏｲﾅｽな感じはないです

[774: 匿名さん]

契約者の賞賛コメントが多ければ多いほど、自分の判断に自信がないんだろうなぁっと思えてしまう。
やはり、風俗街という立地に不安があるんだろうか・・・

[776: 匿名さん]

周辺環境を承知の上で購入したわけでしょう。
人の価値観がそれぞれあり、自分が納得かどうかの問題では？

[777: 契約済みさん]

どう評価するか、価値観は人それぞれでしょうが、私は内覧会で共用部や専有部を見て、素直にここを購入してよかったと思いました。

[778: 匿名さん]

契約者の方に質問です。
マンションのエントランスからJR池袋駅改札まで実際は何分くらいかかるでしょうか？

[779: 契約済みさん]

エントランスからJRの改札まで私の足で7分くらいでしたよ。
個人差があるでしょうから、
ぜひご自身で歩いてみられることをおススメします。

[780: 匿名]

利便性重視の家族向きマンションです

[781: 匿名さん]

利便性も抜群に良いですが駅に近ければ近いほど資産価値が高いと言われてます。

[782: 匿名さん]

ここって、特に共有施設もないのに管理費高くないですか？

[783: 匿名]

たしかに管理費は高いね
アウルと同じくらいの管理費で共有施設はゲストルームだけだから
修繕費も地味に高くさらに途中で数十万が２回ある
あとインターネット代も別

いい物件だとは思うけどランニングコストは高い

[784: 匿名]

24時間有人管理だし、タワーだからですかね、24時間有人管理は、セキュリテイを考えるといいです。
エレベーター内部も見えるようになっているから不振なふるまいをされたら見られてしまうし、、、
色々と考えてるマンションです。

[786: 匿名さん]

ここの管理費は平米３２７円
アウルタワーは３９８円

エレベーターの割合も違いますからね。
ここ７３戸に１台
アウルタワー１０１戸に１台

ここは２４時間有人管理ですから高くても仕方ないでしょう。

[787: 匿名さん]

ゲストルームもビューラウンジも何にもないのに管理費高いよね。
ぼったくり？

[788: 匿名さん]

資産価値が高くないからこの値段。
このあたりなら新築一戸建ても安くで買えるぞ。
誰も買わんから安いんだけど。

[789: 匿名さん]

ゲストルームとスタディルームがあって
24時間有人管理に、4重のセキュリティ
なので、管理費は妥当だよ。

[790: 匿名さん]

時々暴漢が襲ってくるエリアだから、セキュリティーにお金をかけないと不安だよ。

[791: 匿名さん]

327円は高いだろ

[792: 匿名]

24時間の有人管理をしている場合は高いことが多い、世帯数の少ないﾏﾝｼｮﾝで24時間管理のﾏﾝｼｮﾝはより高いです。
ﾀｰﾐﾅﾙ駅という場所柄、ｾｷﾕﾘﾃｲは重要です。でもこの辺戸建も結構ある。どうしてるのでしょうか？
戸建はｱﾙｿｯｸだと月額3000円位で入れるみたいですからそういうのに入ってるのかもしれませんね。

[793: 匿名さん]

ライトアップされてるので川越街道の熊野町交差点からも目立ってますね。

[794: 契約済みさん]

私は西口まで繁華街を通って通勤するつもりです。西口まで徒歩５分かな。
犯罪件数を増やす自転車盗難や店舗に絡む犯罪は、ここに住んで通行するだけなら関係無いですし、
明るく人の多いエリアの屋外で粗暴犯に襲われるより、暗い夜道で襲われる方が私には想像できます。
キャッチをいちいち断るのは面倒臭いですが。

修繕は少なくとも計画段階では一時金発生しないように修繕費を設定して欲しかったです。
管理費はセキュリティ－しっかりしてますので納得できる範囲でした。

777さんのおっしゃるとおりで、価値感は人それぞれでしょうが、
長所（利便性etc）短所（間取・地域の印象値etc）を考えて価格に見合うか検討し、
万人ウケする物件じゃないけど、この価格ならと思い決めました。
今のところ契約してよかったと思ってます。引越しが楽しみです。

[795: 匿名さん]

ほんとだ。管理費結構高いな。
55平米で修繕費と合わせて23000円くらいか。で、修繕費は上がっていくんだよね。
こりゃ賃貸用にはちときついかな。

[796: 匿名]

タワーだから低層マンションよりは存在感ありますね

[797: 匿名]

管理費は組合がきちんと相見積もりをとって見直せば下がるよ。どんな物件も最初の管理費は割高。

[798: 匿名さん]

複数の管理会社に見積もりを取り、管理会社を決定する。
建物の管理や会計に詳しい管理組合の理事たちが熱心に取り組む必要があるね。
このマンションでそれがちゃんとできるかどうか。
投資用で非居住のオーナーも多そうだし、居住者は若年者が多いのではないかな。

[799: 匿名さん]

管理費だけでなく、大規模修繕計画も見直して修繕積立の一時金も
廃止できればいいけど。。。
1LDKから売れていくようなマンションだと難しいだろうな。
残り13戸も高層の坪単価が高い住戸は苦戦しそうだな。

[800: 契約済みさん]

残り11戸ですね！
現地モデルルームもオープンしたみたいですし、いよいよ竣工前の完売が見えてきました。
営業さん頑張ってー！

[801: 匿名さん]

竣工はもうしてるんでしょ。

[802: 匿名]

完成して購入者の内覧会、終えて、３月２０日引渡しです　４月には居住者の出入りあります。
タワーの下のコンビニもいつオープンするかですね

[803: 匿名さん]

管理費高いですよね、なんで？

[804: 購入検討中さん]

ネガっている人の目的は何？

[805: 匿名さん]

ネガって管理費のこと？
重要な問題じゃないの？ランニングコストが高いってのは。

[806: 匿名さん]

管理費は確かに重要だけど、すぐ直近の議論を踏まえると、ネガとしか思えないね。

[807: 匿名さん]

＞すぐ直近の議論を踏まえると

なんのことだ？はっきり言わないと意味が通じないよ。

[808: 匿名さん]

物件のメリット、デメリットを検討しあうのが検討板。
特に重要なのがデメリットについて。

検討者にとって当然なんだけど、それを妨害しようとする書き込みがどこのスレにもあるねえ。

[809: 匿名さん]

直近に管理費が高い話を散々議論されて、終わってた所に、
「管理費高いですよね、なんで？」じゃ、検討にも議論にもならんでしょうが。
検討する気の無いネガとしか考えられん。

[810: 匿名さん]

中規模、エレベーター３基、２４時間有人管理、良水工房、各階ダストステーション等を考えれば
そんなに高いとは思いません。

[811: 匿名さん]

809さんに同意。
ログを20個も遡れば議論されてるので、
管理費高いですよね、なんで？は、ただのネガだと思います。
議論を踏まえて高いと思うか妥当と思うかは人それぞれですが。

特にデメリットを検討しあうのが検討板だとも思いますが、
検討したいのではなく評価を下げたいという意思を感じる書き込みがどこのスレにもありますね。
人によっては嘘を書いてるケースすらありますよね。
そういうものなのかな？

[812: 匿名さん]

それなら803と名指しすべきだろう。
他の管理費に関する意見はそれなりに検討者にとって有意義だと思うのでね。

ここは周辺環境が劣悪だがそれがゆえに物件価格が安いのがメリッット。
だが、そのため24時間友人駐在をはじめとするセキュリティを強化せざるを得ず、その結果管理費というランニングコストが高くなってしまっている。
そこをどう勘案するかが検討者にとって問題なんだな。

[813: 匿名さん]

300円超えているのに、管理費高い理由になってないんだよ、
>中規模、エレベーター３基、２４時間有人管理、良水工房、各階ダストステーション等

ぐらいだと。
ほとんど共有施設ないでしょ、ここは。

[814: 匿名さん]

ここはやはり立地からくる住民層の悪さが心配です。
裏社会、夜の商売などの人々が多数入居されそうですが
そういった方々のマナー等、問題にならなければよいですが。

[815: 匿名さん]

道理をわきまえてちゃんと筋を通して挨拶すれば脅されるとか少ないと思うよ

[816: 匿名さん]

高いと思う分だけ価値下げて見ればいいと思う。
ざっくり１００万を金利１％３５年ローンで借りると約２８００円。

自分の検討材料に池袋１０分圏の中古物件を軽くネットで見た。
㎡計算じゃない物件もあるかもしれんし、あくまで単純に最初に見た部屋に書いてあった管理費÷㎡。

日神デュオステージ池袋　＠174円
アクシア池袋　＠190円
エアライズタワー　＠217円
日神パレステージ西池袋公園　＠231円
パークホームズ目白　＠232円
ザタワーグランディア　＠287円
シティインデックス池袋　＠312円
コンフォルテハイム池袋　＠395円
アウルタワー　＠398円

個人の感想を入れるとエアライズ安いな。
ここは意見も分かれてるし、ちょい高か妥当か。

[817: 匿名]

エアコンが無しってのも痛いね
普通一台くらい標準装備されてるだろ

[819: 匿名さん]

エアコン標準装備されているマンションは、エアコン代が分譲価格に含まれているからです。
自分で気に入ったエアコンをつける方が、安くて品質の良いものを選べるメリットがあります。

[821: 契約済みさん]

店の女の待機場所として活用予定。

[822: 匿名さん]

住民層は西新宿のコンシェリアに似てる。

[824: 匿名]

セキュリテイが結構いいし、夜道も怖くない、浄水もいいし、単身女性の購入者も多いようです

[826: 匿名さん]

単身風俗嬢の購入も多いのか。

[827: 匿名さん]

月々８万円の家賃を払うなら、マンション購入する単身女性が増えているとテレビでやってました。
駅近のマンションだと結婚後は賃貸に回せますからね。

[828: 匿名さん]

今は都心に単身女性向けのコンパクトマンションがたくさん売ってる。
よりどりみどりだね。
普通の女性は港区や渋谷区あたりに行きそうだな。

[829: 匿名]

港区、渋谷区のマンションはここより坪単価高いのではないかと、最寄駅から遠いと女性向きではないし、、

[830: 匿名さん]

そうね。
港区、渋谷区のコンパクトマンションのターゲットは、優秀で高収入のキャリアウーマンなんだろうね。
そうすると、ここのターゲットとは違うのかもね。
家賃8万クラスの賃貸と比較の層なのかな。

[831: 匿名さん]

月々8万円の部屋は完売しましたので、残っているのは月々10万6000円からのお部屋になります。

http://www.ikebukuro219.com/lone.html

[832: 匿名さん]

おっと、管理費と修繕積立金を合わせると、13万ぐらいだよ。
あと、税金が年額20万ぐらい。
年間トータル170万で、月々14万5000円ぐらい。

[833: 匿名さん]

周辺の賃貸借りても50平米で18万円くらいするから
買っても損はないでしょう。

[834: 匿名]

マンションの外は、どうあれマンションの中はいいです、家賃払ってアパートに住むよりマンションに住む方が安心です、
３月１６日に副都心線と東横線つながりますから、入居してから色々な場所に行きましょう

[835: 匿名さん]

家賃8万の単身女性ってのは結局こことは関係ないってことか。

[836: 匿名さん]

箱は良くても住民層はどうなんでしょう。
外が悪いとそれなりの人間しか住まないのでは

[837: 匿名さん]

箱は良くないよ。
ただの耐震だし。
制振でも免震でもない。
内装も細かい所でソフトクロージングじゃないとか、チープだし。
加えて間取りはイマイチ、ここを買う人ってゆくゆくは貸しに出すつもりじゃないかな。

[839: 匿名さん]

スカイスイートっていうのがあるけど、この上層階の住戸は仕様が違ったりするのかな？

75平米で7500万以上だと、坪330でしょ。
ここはエアコンついてないそうだけど、この価格だったらせめてLDは天カセ標準であって欲しいんだが。

[840: 匿名]

天井につけるエアコンは壊れた時が同じものないし、天井に穴があいてしまってるし、めんどうです、
最近は壁付けの方が多くなりました。壁かけ式の方が安いし、、

[841: 匿名さん]

>840

スカイスイートと銘打ってる住戸も仕様は同じということでいいんでしょうか？
以前内見したマンションで、高層階は仕様が全然違うというのがあったので期待しちゃったんだけど。

[842: 匿名さん]

840さんではありませんが、両方説明受けた中で、
仕様に違いがあるという話は一切ありませんでしたよ。
間取りが25-26階を境に変わるってだけかと。