ルミナリータワー池袋ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

ルミナリータワー池袋検討スレッド、早くもPart2です。
物件を検討中の方やご近所の方など、引き続き意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
ルミナリータワー(（仮称）池袋タワーマンションプロジェクト)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160984/


所在地：東京都豊島区池袋2丁目52-1・2・3・4・5・6（地番）
交通：
山手線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
埼京線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
東武東上線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩4分 （C9出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：40.30平米～75.34平米
売主：相鉄不動産
売主：名鉄不動産 東京支社
販売代理：住友不動産販売
販売代理：長谷工アーベスト
販売代理：相鉄不動産販売


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

[701: 匿名さん]

昔のイメージから抜けきれない人が風俗街と言ってるだけ。
パチンコ、居酒屋、カラオケがほとんどなのにね。

[702: 匿名さん]

夜にマンション周辺歩いてみれば何故ここが風俗好きな男達が集うスレなのかよくわかるはず。

[703: 匿名さん]

何年も売れ残っている異常に高いアウルなんかと比べれば、「異常に安い」だけで、ここは適正価格だから。

風俗街だと先入観で思い込んでる人は、買わなきゃいい話だね。

[704: 匿名]

錦糸町の南口は都立墨東病院もあるんだけど、そのまわりはラブホテル街、そこよりはまだ雰囲気はいい感じでした

[705: 匿名]

ホームページから見るとあと残りは１６戸ですね

[706: 匿名さん]

棟屋がライトアップされてて、いよいよ竣工って感じになってきましたね。

[707: 匿名]

来週、内覧会ですね
コンビニとかももうオープンするんですかね
大きい病院がなさそうですね

[708: 匿名さん]

大病院ではないけど近くに長汐病院や平塚胃腸病院があります。

[710: 匿名さん]

>708

その近くの病院って評判はどうなの？

[711: 匿名]

以前は、がん研が池袋にありました、有明に移動しました、文京区は沢山大病院あるのに、、

[712: 匿名]

明日から内覧会、もう外まわりも完成されているのでしょうか？　コンビニも営業しているのでしょうか？
池袋に行ってないから見てないです。いらして写真撮られた方とかいないですか？
どなたか、写真掲載して下さい。　よろしくお願いします。

[713: 匿名さん]

>712
さっき見たら劇場通り側はまだブルーシートで覆ってありましたよ。
車で通ったから写真は撮れなかったです。

[714: 匿名]

＞７１３
ありがとうございました、まだ囲いがあるんですね

[715: 匿名]

内覧会、参加しました、廊下は内廊下で高級感あり、満足しました、外の音もしないし、よかったです。

[716: 匿名さん]

それはよかったですなー。

[717: 匿名さん]

>>620
翼のような外観が専門家からの評価が高いそうです。

[718: 匿名さん]

内外とも見た目はよさそうだね。
やっぱり投資用にはいいかな。もうちょい安いといいんだが。

[719: 匿名]

窓にもセキュリテイあるし、コンビニ入ってるし、利便性いいです

[720: 匿名さん]

池袋駅徒歩4分はしばらく出ませんよ。
良い買い物だと思います。

[722: 匿名さん]

ヤヨイ軒では？

[723: 匿名]

まいばすけっと（イオン系）が３分位の所にあるんですね、イオン、結構いいです

[724: 匿名さん]

やよい軒に洋包丁。食事するところには困りませんね。

[725: 匿名]

新宿、渋谷のターミナル駅４分にマンションはなかなかできないし、できても高い、
物価も池袋は、安いし、外食するのも色々、電気店もあるし、、、

[726: 匿名さん]

池袋はデパ地下が充実していますから買い物しやすいですよね。
仕事帰りにお総菜をささっと買えるのは便利だな

[728: 匿名]

ターミナル駅近くの物件ってそんなにないですよ

[729: 匿名さん]

24時間営業のスーパー赤札堂と、肉のハナマサも、2分くらいの所にありますよ。
買い物にも全く困らないですね。

[730: 匿名さん]

私はデパ地下を普段使いできるのが気に入りました。
ルミネなど、ふらっ～と行ってウインドーショッピングを毎日できるのも楽しみにしてます。

[731: 匿名]

マンションの中は、とってもいいです。
３月末の入居が楽しみです。

[732: 匿名さん]

いつの間にか横浜の名店、梅蘭がエソラに入ってますね。
落ち着いたら焼きそば食べに行きたいです。

[733: 匿名さん]

営業さん頑張って！

[734: 匿名]

あと１３件ですかね

[735: 匿名さん]

残り13戸ですからＧＷくらいで完売ですかね？

[736: 匿名]

３月の移動で探し始めた人とかが購入するかもしれません、現物が見れますから
エントランスなどの共用の部分もよかったです

[737: 匿名さん]

晴れてる日はＣ９出口を使うより地上を通って直接駅まで行ったほうが気持ちは良さそうですよねえ。
この立地で不便という人はさすがにいないと思いますし、気になる点といえば大規模過ぎるマンションということぐらいかな。
ここまで大きいマンションを検討するのは初めてなもので。
でも生活の中でそれを意識するシチュエーションというのはないものですかねえ。
ラウンジは誰かしらが常に使っていそうかな。

[738: 匿名]

マンション購入のポイントは、１に立地、２に立地、あと大規模物件であるということだと、マンション購入セミナーで言ってました、東京のサークルトレインの山手線駅近く、商業地が沢山あるなどもポイントと言われてました

[739: 匿名さん]

東池袋に比べると不便。
東池袋の直結マンションが一番便利。

[740: ご近所さん]

場所は兎も角、利便性を純粋に問うなら
池袋に隣接してるこっちのが便利に決まってるだろ

東池袋のタワー勢はいつもこっちをネガしにくるけど
公平に見て西武東武にちかいこっちのが利便性は全然上

しかもこちらはまずまずの適正価格だから、他の釣り上げタワー物件に比べて資産価値も一番下がりにくいっしょ

クヤクションスレ覗いたけど坪330で売ったら1000万、2000万は直ぐに下がるだろうね
こちらではどんなに下がってもそこまで下がらないでしょうな

[743: 匿名]

池袋はメトロポリタンホテルでのバイキングが時間制限なくゆっくりできていいです、女子会にはいいです

[746: 匿名さん]

>>740
高く買ったら下がるのは当たり前です。
駅近を安く買うのが資産価値の減少率が低いと思います。

[747: 匿名]

高く買ってしまうと売買したい時に今のような経済不況だと売却損が増えてつらくなります。
駅前物件なら希望価格で売れないなら貸すということもできます。
借りたい人は駅から何分でネット検索する人が多いので、ここははじかれないです。
売ってよし、貸してよしが不動産購入ポイントだそうです。

[748: 匿名]

強固な武蔵野台地がここの地盤です　

[749: 匿名さん]

利便性の観点では、最寄り駅が有楽町線のみの東池袋駅であるクヤクション・アウルと
池袋駅最寄りのルミナリーでは、そもそも勝負にならないでしょう。

ここは、池袋徒歩圏の全タワマンの中では、ダントツの利便性ですし、
都内、もっと言えば、国内全タワマンの中でも屈指の利便性と言えるでしょう。

それが、この金額なので、大幅な資産価値の下落はまず無いと思います。

[750: 匿名さん]

利便性や資産価値が落ちない新築分譲マンションではここが1番ですね。
賃貸や中古も含めれば東方会館跡、グランディアも良いマンションです。
東方会館跡が分譲だったらなぁ。

[751: 匿名さん]

再開発で風俗街がなくなる可能性はありますか？

[752: 購入検討中さん]

豊洲、東雲、池袋、赤羽の中で一番資産価値があるのはどこだろ？

[753: 匿名さん]

その中だったらダントツで池袋だろ

[754: 匿名さん]

ここは値引き交渉は可能？

[755: 匿名さん]

東池袋直結に加えて、池袋徒歩10分圏内の東池袋タワマンのほうが圧倒的にここより利便性は優っているだろうよ。
ここは駅直結ではないし、治安もすこぶる悪いからね。

[756: 匿名さん]

治安は悪くない
指定暴力団の事務所と風俗エリアが近いというだけ

[757: 匿名さん]

怖いね。

[758: 匿名さん]

一応人気物件だから値引きは現時点では無い。

[759: 匿名さん]

小さめの部屋は投資用にはいいと思うけど、なるべく安く買わないとね。
55平米4000万ならまずまずか。
最上階の75平米7578万の部屋は定価じゃ苦労するだろうな。
それこそクヤクション並みの価格か。だったらあっちのほうがどうみてもいい。
ここのメリットは安いことだからなあ。

[760: 匿名]

なんだかんだと言われてもターミナル駅４分は、そうそう売りがあるものでもないから完売しそうですね、
渋谷、新宿駅に徒歩４分が売りに出てもこのお値段ではないでしょうし、ターミナル駅の近くに住んでいる友人は、
ﾃﾞﾊﾟｰﾄ、電気屋、飲食、病院、静かな街ではないと言われても便利さは捨てがたいとのこと、です

[761: 匿名さん]

759だけど、ここ検討者いないのかな。
残戸について有意義な意見交換をしたいんだけどなあ。

[762: 匿名さん]

改修工事が終わって西口駅前きれいになりましたね。

[763: 匿名さん]

もう実際の部屋みられるのかな？
実際の部屋を見て眺望を確認してから買いたいので、もうみられるなら行ってみようと思ってるんだが。

[764: 匿名]

購入者です、すでに内覧会終わりましたので、実際の部屋は見せてもらえるのではないでしょうか？
共用のｴﾚﾍﾞｰﾀｰなど中がﾓﾆﾀｰで見えるようになっていてｾｷｭﾘﾃｲがよく、内廊下でいいです。

[765: 匿名]

二重窓なので特に音などもしませんでした、ゴミもすぐ捨てられるし、ﾃﾞｲｽﾎﾟｰｻﾞｰもあるし、ｽｰﾊﾟｰもすぐ近くにあるし、
ｺﾝﾋﾞﾆは同じﾏﾝｼｮﾝ内にあるし、利便性重視のﾗｲﾌｽﾀｲﾙの人ならいいです
九路線使えるから色んな所に行けるし、池袋以外の町も楽しめそうです

[766: 匿名]

デパ地下の食品、メトロポリタンのバイキング、楽しみにしてます

[768: 匿名さん]

購入者は住民スレに行ってね。

[769: 購入検討中さん]

購入検討に当たって、購入者の情報は
参考になるので、ぜひコメントしてもらいたいです！

[770: 匿名さん]

と、購入者自身がおっしゃってます。

[771: 匿名さん]

充実したナイトライフについて語ってくれてもいいですよ〉契約者さま

[773: 匿名]

共用の部分も雰囲気よかったですし、外音もしないし、内廊下、ｴﾚﾍﾞｰﾀｰもよかったです、水もいいし、ごみすてもいいし、
そんなにﾏｲﾅｽな感じはないです

[774: 匿名さん]

契約者の賞賛コメントが多ければ多いほど、自分の判断に自信がないんだろうなぁっと思えてしまう。
やはり、風俗街という立地に不安があるんだろうか・・・

[776: 匿名さん]

周辺環境を承知の上で購入したわけでしょう。
人の価値観がそれぞれあり、自分が納得かどうかの問題では？

[777: 契約済みさん]

どう評価するか、価値観は人それぞれでしょうが、私は内覧会で共用部や専有部を見て、素直にここを購入してよかったと思いました。

[778: 匿名さん]

契約者の方に質問です。
マンションのエントランスからJR池袋駅改札まで実際は何分くらいかかるでしょうか？

[779: 契約済みさん]

エントランスからJRの改札まで私の足で7分くらいでしたよ。
個人差があるでしょうから、
ぜひご自身で歩いてみられることをおススメします。

[780: 匿名]

利便性重視の家族向きマンションです

[781: 匿名さん]

利便性も抜群に良いですが駅に近ければ近いほど資産価値が高いと言われてます。

[782: 匿名さん]

ここって、特に共有施設もないのに管理費高くないですか？

[783: 匿名]

たしかに管理費は高いね
アウルと同じくらいの管理費で共有施設はゲストルームだけだから
修繕費も地味に高くさらに途中で数十万が２回ある
あとインターネット代も別

いい物件だとは思うけどランニングコストは高い

[784: 匿名]

24時間有人管理だし、タワーだからですかね、24時間有人管理は、セキュリテイを考えるといいです。
エレベーター内部も見えるようになっているから不振なふるまいをされたら見られてしまうし、、、
色々と考えてるマンションです。

[786: 匿名さん]

ここの管理費は平米３２７円
アウルタワーは３９８円

エレベーターの割合も違いますからね。
ここ７３戸に１台
アウルタワー１０１戸に１台

ここは２４時間有人管理ですから高くても仕方ないでしょう。

[787: 匿名さん]

ゲストルームもビューラウンジも何にもないのに管理費高いよね。
ぼったくり？

[788: 匿名さん]

資産価値が高くないからこの値段。
このあたりなら新築一戸建ても安くで買えるぞ。
誰も買わんから安いんだけど。

[789: 匿名さん]

ゲストルームとスタディルームがあって
24時間有人管理に、4重のセキュリティ
なので、管理費は妥当だよ。

[790: 匿名さん]

時々暴漢が襲ってくるエリアだから、セキュリティーにお金をかけないと不安だよ。

[791: 匿名さん]

327円は高いだろ

[792: 匿名]

24時間の有人管理をしている場合は高いことが多い、世帯数の少ないﾏﾝｼｮﾝで24時間管理のﾏﾝｼｮﾝはより高いです。
ﾀｰﾐﾅﾙ駅という場所柄、ｾｷﾕﾘﾃｲは重要です。でもこの辺戸建も結構ある。どうしてるのでしょうか？
戸建はｱﾙｿｯｸだと月額3000円位で入れるみたいですからそういうのに入ってるのかもしれませんね。

[793: 匿名さん]

ライトアップされてるので川越街道の熊野町交差点からも目立ってますね。

[794: 契約済みさん]

私は西口まで繁華街を通って通勤するつもりです。西口まで徒歩５分かな。
犯罪件数を増やす自転車盗難や店舗に絡む犯罪は、ここに住んで通行するだけなら関係無いですし、
明るく人の多いエリアの屋外で粗暴犯に襲われるより、暗い夜道で襲われる方が私には想像できます。
キャッチをいちいち断るのは面倒臭いですが。

修繕は少なくとも計画段階では一時金発生しないように修繕費を設定して欲しかったです。
管理費はセキュリティ－しっかりしてますので納得できる範囲でした。

777さんのおっしゃるとおりで、価値感は人それぞれでしょうが、
長所（利便性etc）短所（間取・地域の印象値etc）を考えて価格に見合うか検討し、
万人ウケする物件じゃないけど、この価格ならと思い決めました。
今のところ契約してよかったと思ってます。引越しが楽しみです。

[795: 匿名さん]

ほんとだ。管理費結構高いな。
55平米で修繕費と合わせて23000円くらいか。で、修繕費は上がっていくんだよね。
こりゃ賃貸用にはちときついかな。

[796: 匿名]

タワーだから低層マンションよりは存在感ありますね

[797: 匿名]

管理費は組合がきちんと相見積もりをとって見直せば下がるよ。どんな物件も最初の管理費は割高。

[798: 匿名さん]

複数の管理会社に見積もりを取り、管理会社を決定する。
建物の管理や会計に詳しい管理組合の理事たちが熱心に取り組む必要があるね。
このマンションでそれがちゃんとできるかどうか。
投資用で非居住のオーナーも多そうだし、居住者は若年者が多いのではないかな。

[799: 匿名さん]

管理費だけでなく、大規模修繕計画も見直して修繕積立の一時金も
廃止できればいいけど。。。
1LDKから売れていくようなマンションだと難しいだろうな。
残り13戸も高層の坪単価が高い住戸は苦戦しそうだな。

[800: 契約済みさん]

残り11戸ですね！
現地モデルルームもオープンしたみたいですし、いよいよ竣工前の完売が見えてきました。
営業さん頑張ってー！